Tribunal judiciaire, Chambre procédure orale, 8 septembre 2026, RG n° 24/00462

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2026

N° Minute : 26/

N° RG 24/00462 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DHIB

Plaidoirie le 05 Mai 2026

Composition du tribunal :

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY, en présence de M. [V] [T], auditeur de justice,
Greffier : Mme Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SELARL BSV

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [K] [N]
née le 29 Novembre 1953 à LYON (69)
33 rue Porcherie
38460 CREMIEU

représentée par la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE

DÉFENDERESSES

IPF SPOLKA ZOO
SPOLKA KOMANDYTOWA UL NORWIDA 13
60-867 POZNAN (POLOGNE)

S.A.R.L. IPF JOBS
Espace George V
10 Avenue George V
75008 PARIS

toutes deux représentées par Me Thibault BEJAT, avocat au barreau de PARIS

dispensé de comparution par la présidente à l’audience du 05 mai 2026 par mail du 04 mai 2026

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 08 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2016, Madame [K] [N] a donné à bail à la société IPF 2SP ZOO un appartement triplex de 121m² pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction située au 33 rue porcherie à CREMIEU 38460.

Le prix du loyer a été fixé à 980 euros par mois, dont 20 euros de charges forfaitaires, révisable chaque 1er juin en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers du 1er trimestre 2016.

Un dépôt de garantie de 960 euros a été prévu.

Le 3 juin 2016, un état des lieux a été réalisé entre le bailleur et le locataire de manière contradictoire.

Au mois de février 2017, IPF SPOLKA ZOO a informé le bailleur que le loyer serait payé par la société IPF JOBS (immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 821 135 092 ayant son siège social situé 10 avenue George V, 75008 PARIS).

Le 17 décembre 2022, un état des lieux de sortie, non signé, a été réalisé entre Madame [K] [N] et Madame [C] [R], personne non habilité.

Le 20 février 2023, sur sollicitation du bailleur, un procès-verbal de constatations des lieux a été réalisé par maître [Y], commissaire de justice.

Le 17 mai 2023 Madame [K] [N] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à la société IPF JOBS en les avisant de son intention de retenir le dépôt de garantie et en sollicitant le paiement des devis réalisés.

Le 04 octobre 2023, le conseil de Madame [K] [N] a mis en demeure IPF JOBS de procéder au règlement des devis de travaux.

Par actes de commissaire de justice en date des 15, 16 et 17 avril 2024, Madame [K] [N] a fait assigner la société IPF SPOLKA ZOO, après traduction de l’acte en polonais, et la société IPF JOBS devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU aux fins de se voir indemniser de ses préjudices et des dégradations commises en cours de bail.

Après réouverture des débats ordonnée en date du 10 février 2026, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2026 lors de laquelle Madame [K] [N] régulièrement représentée par son conseil, a déposé son dossier et ses dernières conclusions déposées en date du 12 mai 2025 (dernières conclusions confirmées par mail du ) aux termes duquel elle demande au juge des contentieux de la protection sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1147 ancien du code civil, du décret n°87-712 du 26 août 1987, des articles 1728 et suivants du code civil, de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, des articles 699 et 700 du code de procédure civile de :

Recevoir ses demandes ;Rejeter la demande de mise hors de cause de la société IPF JOBS ;Constater que le locataire la société IPF2 JOBS a manqué à ses obligations de locataire en ne payant pas régulièrement son loyer et en ne remettant pas en état les dégradations qu’ils ont effectués dans ce dernier ;
A titre principal :
Condamner in solidum la Société IPF2 JOBS et IPF SPOLKA ZOO à payer à Madame [K] [N] la somme de 31 280,39 euros correspondant au montant des réparations déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à venir ;Condamner in solidum la société IPF2 JOBS et IPF SPOLKA ZOO à payer à Madame [K] [N] la somme de 15 696,60 euros correspondant au montant des loyers qu’elle aurait dû pouvoir percevoir en remettant le bien en location s’il n’avait pas été dégradé, et ce à parfaire jusqu’au jugement à intervenir ;Condamner in solidum la société IPF2 JOBS et IPF SPOLKA ZOO à payer à Madame [K] [N] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
A titre subsidiaire :
Ordonner une expertise judiciaire au contradictoire des sociétés IPF SPOLKA ZOO et IPF JOBS et désigner tel homme de l’art qui plaira à la juridiction du céans avec pour mission :Convoquer et entendre les parties en leurs explications, se rendre sur les lieux et en faire la description,Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, et prendre connaissance des documents de la cause,Relever et décrire les dégradations affectant l’appartement, préciser la date à laquelle ils se sont révélés et en préciser leur gravité,Fournir tout élément permettant d’apprécier le cas échéant les responsabilités encourues et les préjudices subis et notamment immatériels,Indiquer les travaux propres à remédier à ces désordres et leurs conséquences dommageables et en évaluer le coût,Donner tout élément permettant de chiffrer le trouble de jouissance des propriétaires avant et pendant les travaux ainsi que les éventuelles moins-values et préjudices d’exploitations subis du fait des désordres,En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la partie demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estimera indispensable, sous la direction d’un Maître d’œuvre choisi par elle, par des entreprises qualifiées de son choix,Dire et juger que l’expertise ordonnée se fera aux frais avancés de la demanderesseRéserver les dépens
En tout état de cause :
Condamner in solidum la société IPF2 JOBS et IPF SPOLKA ZOO à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL BSV AVOCATS ;Condamner in solidum la société IPF2 JOBS et IPF SPOLKA ZOO aux dépens ;Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.
En réponse à la demande adverse de voir la mise hors de cause de la société IPF JOBS, Madame [K] [N] affirme que la société IPF2 JOBS est une société membre d’IPF Group SA et qu’elle a eu un rôle actif dans la location de l’appartement, notamment en raison du fait qu’elle réglait le loyer depuis 2017 et qu’elle a souhaité mettre un terme au bail par courrier avant de se rétracter.

Au soutien de sa demande indemnitaire au titre du non-respect des obligations du locataire notamment du montant des réparations locatives, Madame [K] [N] fait valoir à l’appui des articles 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987 que les locataires ont manqué à leurs obligations dans la mesure où, d’une part, les locataires n’ont pas usé paisiblement du bien et que d’autre part, de nombreuses dégradations ont été causées.

En effet, Madame [K] [N] évoque que les locataires ont commis des tapages diurnes et nocturnes et des violences dans l’appartement sur toute la période de location.

Par ailleurs, Madame [K] [N] indique que l’état des lieux de sortie mentionne un état de saleté, de dégradations, d’encombrement et de disparition de mobiliers ne résultant pas de l’usage normal du bien ou de la vétusté de l’appartement alors même que le logement était neuf à l’entrée des lieux.

En réponse à son adversaire, Madame [K] [N] explique qu’il n’est pas nécessaire que les frais de réparations soient engagés pour obtenir réparation de son préjudice et que seuls des devis suffisent.

Sur la demande indemnitaire concernant la perte d’exploitation, Madame [K] [N] mentionne avoir une perte locative dans la mesure où, compte tenu des dégradations dans le logement, celui-ci n’a pas pu être remis en location.

Enfin, sur la demande indemnitaire suite à l’inexécution contractuelle, Madame [K] [N] se fonde sur l’ancien article 1147 du code civil expliquant l’absence de volonté de la partie adverse de procéder à une résolution à l’amiable et que la situation a nécessité d’entamer une procédure lourde générant du stress.

Subsidiairement, sur la demande de voir désigner un expert, Madame [K] [N] évoque l’article 145 du code de procédure civile et que compte tenu des contestations de la partie adverse, il convient d’organiser une mesure d’expertise judiciaire.

A l’audience du 05 mai 2026, les sociétés IPF SPOLKA ZOO et IPF JOBS, régulièrement représentées par leur conseil qui a demandé à être dispensé de comparution ce qui a été accepté par décision de la présidente en date du 04 mai 2026, ont déposé leur dossier et leurs dernières conclusions datées du 02 septembre 2025 et renvoyées par mail en date du 28 août 2026. Elles sollicitent du tribunal de voir :

A titre principal :
Mettre hors de cause la société IPF JOBS ;Débouter Madame [K] [N] de l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la société IPF SPOLKA ZOO (IPF2) ;
A titre subsidiaire :
Débouter Madame [K] [N] de sa demande d’expertise judiciaire ;
En tout état de cause sur l’exécution provisoire :
débouter Madame [K] [N] de sa demande formulée au titre de l’exécution provisoire ;
A titre reconventionnel :
Condamner Madame [K] [N] à payer à la société IPF JOBS et à la société IPF SPOLKA ZOO la somme respective de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [K] [N] aux dépens.
Sur la mise hors de cause de la société IPF JOBS, les défenderesses soutiennent sur le fondement des articles 4 et 5 du code de procédure civile que le juge ne peut et ne doit statuer que sur les demandes présentées par les parties et que Madame [K] [N] ne formule que des demandes à l’encontre de la société IPF SPOLKA ZOO.

Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées, les demanderesses soulignent d’une part sur le fondement des articles 1755 du code civil et 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 qu’il est normal que le bien loué ne soit pas rendu dans un état neuf, que l’état des lieux ne fait état que d’un besoin de nettoyage et que par conséquent, les sociétés ne peuvent être condamnées à prendre à sa charge les quelques réparations nécessaires qui sont la résultante de la vétusté de l’appartement de Madame [K] [N].

Par ailleurs, les demanderesses précisent au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que Madame [K] [N] ne fournit que des devis et ne justifie pas de la réalisation des travaux ou des frais engagés dans la remise en état du bien correspondant à une remise en état du bien à l’identique en tenant compte de la vétusté.

Sur l’opposition à la demande de Madame [K] [N] au titre de la non-exploitation du bien, les défenderesses affirment qu’il n’est pas démontré que le bien n’était pas en état d’être reloué immédiatement après le départ des locataires.

Sur l’opposition à la demande de Madame [K] [N] au titre de son préjudice moral, les défenderesses précisent qu’aucune preuve n’est apportée au soutien de cette demande estimée de manière forfaitaire.

Enfin, au soutien de voir rejeter à titre subsidiaire la demande d’expertise judiciaire, les défenderesses soutiennent au visa de l’article 145 du code de procédure civile que la demande d’expertise est dépourvue de motif légitime dans la mesure où un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, qu’il n’est pas démontré par le bailleur l’existence de dégradations excédant l’usure normale et imputable au locataire et que l’état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations excédant l’usure normale et imputable au locataire.

Sur l’exécution provisoire, les défenderesses se fondent sur les articles 515, 517, 518 et l’article R1454-28 du code du travail et expliquent que la demanderesse ne motive pas cette demande et ne rapporte pas la preuve d’un caractère nécessaire du fait de l’urgence et du péril en la demeure compatible avec la nature de l’affaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à des dégradations locatives en cours de bail et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la demande de mise hors de cause de la société IPF JOBS

Aux termes de l’article 4 et 5 du code de procédure civile  » l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties  »  » le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé « .

L’article 446-1 du code de procédure civile prévoit que les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

En l’espèce, il résulte des conclusions versées aux débats que Madame [K] [N] a entendu solliciter du juge des contentieux de la protection la condamnation tant de la société IPF SPOLKA ZOO que de la société IPF JOBS.

Il résulte du dispositif des conclusions transmises par Madame [K] [N] que cette dernière sollicite la condamnation in solidum de la société IPF SPOLKA ZOO et de la société IPF2 JOBS. Si la demande de condamnation de la société IPF SPOLKA ZOO ne pose aucune difficulté, celle à l’encontre de la société IPF JOBS interroge puisque Madame [K] [N] vise dans ses conclusions la société IPF2 JOBS.

Or, il résulte des débats et de la demande de rejet de mise hors de cause qu’il s’agit purement et simplement d’une erreur matérielle dans la reproduction du nom de la société. Madame [K] [N] a entendu solliciter la condamnation in solidum des deux sociétés : celle qui a conclu le bail (IPF SPOLKA ZOO) et celle qui a payé les loyers depuis 2017 (en l’occurrence IPF JOBS indûment dénommée IPF2 JOBS).

Par conséquent, il y a lieu de considérer que Madame [K] [N] présente des demandes à l’encontre des deux sociétés de sorte que la demande de mise hors de cause de la société IPF JOBS sera rejetée.

Sur les demandes au titre de l’indemnisation des préjudices

Sur la responsabilité des sociétés IPF SPOLKA ZOO et IPF JOBS

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé :
 » b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par le résident, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d)de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;  »

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Il est constant que lorsque des désordres sont constatés dans le logement loué, lors de l’état des lieux de sortie, qu’il s’agisse de dégradation ou de l’absence de réparations locatives, le preneur est présumé responsable, sauf à ce qu’il démontre que ces désordres ont eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 1240 du code civil  » tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer « .

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et particulièrement du contrat de location que la société IPF SPOLKA ZOO est locataire de l’appartement litigieux. Elle ne conteste d’ailleurs pas sa qualité de locataire de sorte qu’elle est tenue, en tant que locataire de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée de la location même si ces dégradations ont été commises par un tiers qu’elle a introduit dans le logement.

Concernant la société IPF JOBS, celle-ci n’est pas officiellement partie au contrat. Cependant, il ressort des pièces versées aux débats qu’elle a été introduite dans les lieux par la société IPF SPOLKA ZOO. En effet, il est établi que la société IPF JOBS est membre d’IPF Group S.A. et qu’elle s’occupe du règlement des loyers depuis le mois de février 2017 comme a pu l’indiquer la société IPF SPOLKA ZOO dans un courrier envoyé au bailleur.

Par ailleurs, il est démontré que IPF JOBS a eu un rôle actif à compter de février 2017 dans la mesure où celle-ci a payé différents loyers ou encore, a donné congé en 2022 avant de se rétracter ou bien le fait qu’il ne soit pas contesté que Madame [C] [R], membre de IPF JOBS, a donné accès au logement au bailleur le jour de la sortie des lieux. Il n’est pas plus contesté que la société IPF JOBS occupe les lieux depuis 2017.

Ces deux sociétés engagent donc leur responsabilité si des dégradations sont survenues au cours de la période de location.

A ce titre, Madame [K] [N] produit lors des débats un état des lieux d’entrée accompagné d’un inventaire des meubles et objets mobiliers établis contradictoirement entre elle et la société IPF SPOLKA ZOO respectivement le 3 juin 2016. En outre, un état des lieux de sortie non contesté a été établi contradictoirement le 07 décembre 2022 par Madame [K] [N] et Madame [C] [R], personne ayant permis au bailleur d’accéder dans les lieux. Elle produit également un constat du commissaire de justice accompagné de photographies, réalisé le 20 février 2023.

Il convient ainsi de comparer l’état des lieux d’entrée établi le 3 juin 2016, l’état des lieux de sortie du 17 décembre 2022 et le constat du commissaire de justice du 20 février 2023 afin de contrôler si des dégradations ont été commises au cours de la période de location étant observé cependant qu’au regard de la durée sur plusieurs années de l’occupation du bien, il conviendra d’apprécier la vétusté.

Concernant les peintures :

L’état des lieux d’entrée en date du 3 juin 2016 fait état d’une peinture en très bon ou bon état. De l’état des lieux de sortie, il ressort que les chambres nécessitent un rafraîchissement, que le séjour nécessite de la peinture aux murs et au plafond et que le bien immobilier dans son état général nécessite des retouches de peinture. Par ailleurs, le constat du commissaire de justice fait état d’écaillage et de peinture en mauvais état dans de nombreuses pièces ainsi que des parties de murs parfois déchirées notamment dans l’une des chambres. De multiples trous sont constatés dans l’ensemble du logement.

L’ensemble de ces éléments permettent d’établir que ces constatations, en raison de leur nature, de leur répartition dans l’ensemble du logement et de leur gravité, excèdent les seuls effets de l’usure normale liée au temps, et ne sauraient être imputées à la seule vétusté de sorte qu’elles constituent de véritables dégradations.

S’agissant des sols :

L’état des lieux d’entrée mentionne un très bon état dans l’entrée, les chambres n°2 et n°3, le couloir, les WC et la salle de bains n°3, ainsi qu’un bon état dans les autres pièces. L’état des lieux de sortie indique, quant à lui, la nécessité de remplacer la moquette de la chambre n°3. Le constat du commissaire de justice relève un sol en mauvais état et rayé, le sol de la chambre n°1 présentant des trous et rayures, ainsi que des traces de brûlures dans la salle de bains. Il constate également un sol gondolé au niveau du dégagement. Dans la chambre n°2, sont également relevés des trous, des rayures et un gondolage du sol. Les autres pièces présentent un revêtement en mauvais état, marqué par des rayures, traces et taches. Des déchirures sont observées dans la cuisine, ainsi que des taches d’humidité dans le couloir de distribution. Enfin, la mezzanine présente elle aussi un sol en mauvais état, avec rayures et traces.

L’ensemble de ces éléments démontre que, par leur nature, leur répartition dans tout le logement et leur gravité, les constatations effectuées dépassent les simples effets de l’usure normale liée au temps. Elles ne sauraient être attribuées à la seule vétusté, dès lors qu’elles constituent de véritables dégradations.

Concernant la plomberie, l’état des lieux d’entrée mentionne la présence de quatre lavabos avec mitigeurs dans les sanitaires ainsi que trois baignoires équipées de mitigeurs. L’état des lieux de sortie relève, quant à lui, que plusieurs lavabos sont ébréchés, qu’il est nécessaire de remplacer sept robinets, trois flexibles de douche, deux WC, deux chasses d’eau, et que trois baignoires présentent des éclats.

Le constat du commissaire de justice précise, dans la première salle de bains, qu’une baignoire est en mauvais état, avec multiples écaillages, que le système de bascule mitigeur/douchette est brisé, et que le tablier de baignoire est dégradé. Dans cette même pièce, le lavabo est également en mauvais état, présentant de nombreux éclats et un intérieur brisé, et l’armoire de toilette est endommagée. Dans la salle de bains n°2, sont constatés des écaillements et éclats sur la baignoire, des éclats sur le lavabo, ainsi qu’un mobilier détérioré. Dans la salle de bains n°3, la baignoire présente un éclat et le lavabo est brisé. Enfin, les WC comportent des traces de tartre.

Ces éléments permettent de considérer que les constatations ainsi effectuées font état de dégradations s’étant produites au cours de la période de location sans que cela ne puisse être imputable à l’usure normale ou à la vétusté.
Concernant l’encombrement, il ressort de l’état des lieux de sortie la mention d’un « vidage (pour la déchetterie) ». Le constat du commissaire de justice fait état de la présence d’une assise de canapé déposée à l’entrée, de mobiliers dans la chambre n°1, de matelas dans les escaliers, de meubles au niveau du dégagement, ainsi que d’un encombrement de divers mobiliers dans les autres pièces.

Or, il appartient au locataire de remettre le logement en bon état, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Concernant le nettoyage du logement, il ressort de l’état des lieux de sortie ainsi que du constat du commissaire de justice établi que le logement a été laissé avec de nombreuses salissures dans l’ensemble des pièces.

Il incombe au locataire de restituer le logement en bon état, ce qui n’a pas été respecté en l’espèce. Cette carence constitue un élément supplémentaire caractérisant la dégradation du logement.

Ainsi, il ressort de l’ensemble des constatations effectuées que des dégradations locatives ont été commises au cours de la période de location. En vertu du contrat de bail, la société IPF SPOLKA ZOO est tenue d’assumer la responsabilité des dégradations commises dans le logement, y compris lorsque celles-ci résultent du comportement d’un occupant qu’elle a elle-même introduit, en l’occurrence la société IPF JOBS. À ce titre, la société IPF SPOLKA ZOO engage sa responsabilité contractuelle.

S’agissant de la société IPF JOBS, sa responsabilité délictuelle peut également être recherchée, dès lors qu’elle a, par son propre fait, causé un dommage au bien loué.

Dans ces conditions, les deux sociétés engagent leur responsabilité in solidum, chacune répondant de l’intégralité du préjudice envers le bailleur, sans préjudice de leurs recours internes.

Sur les préjudices et le lien de causalité

Sur le préjudice au titre des frais de réparations locatives :

A titre liminaire, il convient de rappeler que le bailleur n’est pas tenu de justifier de l’exécution effective des travaux ni du règlement des factures correspondantes pour obtenir réparation des dégradations imputables au preneur. L’indemnisation du préjudice né de ces dégradations peut ainsi être fondée sur un devis régulièrement produit. En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Au titre des peintures :

Madame [K] [N] verse aux débats un premier devis détaillé des réparations liées à la peinture à réaliser en date du 08 janvier 2023. Il est également apporté un deuxième devis qui ne comporte pas de détail et qui est daté du 05 février 2025, soit plus de deux ans après la sortie des lieux.

L’ensemble des prestations décrites dans le devis concerne les pièces dont l’état dégradé des murs est expressément constaté dans l’état des lieux et le constat du commissaire de justice.

Il convient donc de prendre en compte le premier devis n°D2023.01.01 portant sur des travaux de peinture à réaliser dans les chambres, les salles de bains, la cuisine, les couloirs et les mezzanines.

Il s’ensuit que le montant retenu au titre des réparations locatives liées à l’état des murs et plafonds devra être fixé à la somme de 6 321,00 euros toutes taxes comprises, la somme étant dûment justifiée.

Au titre des sols :

Madame [K] [N] produit un premier devis n° D2023.01.02, daté du 24 janvier 2023, portant sur la restauration et la remise en état du sol du salon et de la mezzanine. Elle verse également un second devis, établi le 05 février 2025, relatif à la pose d’un revêtement de type lino.
Toutefois, ce second devis, établi plus de deux ans après la restitution des lieux, ne précise ni l’étendue des surfaces concernées, ni les zones nécessitant une intervention, et ne permet donc pas d’établir un lien suffisamment direct avec les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie ou du constat du commissaire de justice. En l’absence d’éléments complémentaires permettant de démontrer la nécessité et la pertinence de ces travaux tardifs, ce devis ne peut être retenu.

En revanche, le premier devis correspond précisément aux constatations matérielles relevées dans les pièces concernées et décrit des prestations cohérentes avec les dégradations effectivement observées. Il convient dès lors d’y faire droit, celui-ci constituant la seule évaluation fiable et directement rattachable aux dommages identifiés.

Il s’ensuit que le montant retenu au titre des réparations locatives liées aux sols devra être fixé à la somme de 2 775,00 euros toutes taxes comprises, la somme étant dûment justifiée.

Au titre de la plomberie :

Madame [K] [N] produit un devis détaillé, daté du 16 janvier 2023, portant sur la réparation des installations sanitaires ainsi que sur les meubles attenants, dont les dégradations ont été dûment constatées lors de l’état des lieux de sortie et confirmées par le constat du commissaire de justice.

Ce devis décrit précisément les interventions nécessaires et établit un lien direct entre les travaux envisagés et les dommages relevés (lavabos éclatés, baignoires écaillées, systèmes de douche endommagés, mobilier sanitaire détérioré). Dès lors, la somme sollicitée apparaît parfaitement justifiée, tant par la nature des réparations que par leur correspondance avec les constatations matérielles effectuées.

Le montant retenu au titre des réparations locatives liées à la plomberie et aux meubles afférents devra être fixé à la somme de 4 610,00 euros.

A l’appui de sa demande au titre des encombrements

Madame [K] [N] fournit différents devis ainsi qu’une facture acquittée le 28 avril 2024 par chèque concernant l’évacuation de 20m3 d’encombrants pour un total de 500,00 euros.

Il convient dès lors de fixer le montant à 500,00 euros au titre du désencombrement.

Sur les frais de nettoyage :

Madame [K] [N] présente un devis n°MP3868 à hauteur de 1 200 euros aux fins de nettoyage du logement. Il convient de faire droit à ce devis.

Dès lors, il convient de fixer le montant de 1 700,00 euros au titre du nettoyage du logement et du désencombrement.

En conséquence, il convient de condamner in solidum les sociétés IPF JOBS et IPF SPOLKA ZOO à payer la somme totale de 14 446 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision rendue conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, déduction faite des 960 du dépôt de garantie non restitué.

Sur le préjudice au titre de la perte d’exploitation

En l’espèce, compte tenu des états des lieux d’entrée et de sortie et des constatations effectuées par le commissaire de justice, il apparaît que le logement n’était pas habitable au jour de la reprise des lieux en date du 17 décembre 2022 de sorte que Madame [K] [N] a effectivement subi un préjudice de perte d’exploitation en lien avec les dégradations imputées au locataire.

Pour autant, à ce jour, si l’absence de travaux réalisés n’empêche pas l’indemnisation à ce titre, il y a lieu de préciser que la période d’indemnisation demandée par le bailleur apparaît nettement supérieure au délai moyen nécessaire pour effectuer les travaux indispensables à la remise en état du bien.

Il en résulte que rien ne justifie d’indemniser ce préjudice de perte d’exploitation sur une période qui ne serait excéder six mois.

La demande de Madame [K] [N] au titre de la perte d’exploitation sera limitée à la somme de six mois de loyers soit la somme de 6 278,64 euros soit 6 X1 046,44 euros.

En conséquence, les sociétés IPF SPOLKA ZOO et IPF JOBS seront condamnées in solidum à la somme de 6 278,64 euros.

Sur le préjudice moral

Le préjudice moral se définit comme un préjudice immatériel que subit une personne et qui porte atteinte à son honneur, à sa réputation, à sa vie privée ou encore à ses sentiments.

En l’espèce, le fait pour Madame [K] [N] d’avoir récupéré un logement dégradé et de devoir engager des travaux de remise en état du logement, seulement quelques années après qu’il ait été refait à neuf, est nécessairement à l’origine d’un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme de 1 000,00 euros.

Par conséquent, les sociétés IPF JOBS et IPF SPOLKA ZOO seront condamnées in solidum à payer la somme de 1 000,00 euros au titre de ce préjudice.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société IPF SPOLKA ZOO et la S.A.R.L. IPF JOBS succombant à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens.

Le recouvrement direct des dépens n’étant possible que dans les procédures avec représentation obligatoire, la demande de Madame [K] [N] à ce titre sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société IPF SPOLKA ZOO et la S.A.R.L. IPF JOBS , condamnées aux dépens, devront verser in solidum à Madame [K] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 alinéa 1er du code de procédure civile précise que le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
N° RC 24/00462

En l’espèce, si la société IPF SPOLKA ZOO et la S.A.R.L. IPF JOBS estiment que l’exécution provisoire est injustifiée, elles ne justifient pas que cette mesure est incompatible avec la nature de l’affaire.

Par conséquent, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de mise hors de cause de la S.A.R.L. IPF JOBS ;

CONDAMNE in solidum la société IPF SPOLKA ZOO et la S.A.R.L. IPF JOBS à payer à Madame [K] [N] la somme de 14 446,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2026, au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie de 960 euros ;

CONDAMNE in solidum la société IPF SPOLKA ZOO et la S.A.R.L. IPF JOBS à payer à Madame [K] [N] la somme de 6 278,64 euros au titre de la perte d’exploitation ;

CONDAMNE in solidum la société IPF SPOLKA ZOO et la S.A.R.L. IPF JOBS à payer à Madame [K] [N] la somme de 1 000,00 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum la société IPF SPOLKA ZOO et la S.A.R.L. IPF JOBS à payer à Madame [K] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum la société IPF SPOLKA ZOO et la S.A.R.L. IPF JOBS aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION