Grosse délivrée le Minute :

Expéditions le

JUGEMENT DU : 15 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 22/01768 – N° Portalis DB2Q-W-B7G-FHVB

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY
CHAMBRE CIVILE

DEMANDEURS

– Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [E], demeurant [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]

représentés par Me Pierre-antoine RONDET, avocat au barreau d’ANNECY, vestiaire : 74

DÉFENDERESSES

S.C.I. MAG IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représentée

SARL LOUIS DUNOYER & FILS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 67

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Fanny ROBERT, Juge
GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 6 novembre 2025
Débats tenus à l’audience du : 16 septembre 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 15 octobre 2026
Jugement mis à disposition au greffe le 15 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 10 juillet 2020, Monsieur [L] [E] et Madame [C] [S] épouse [E] (ci-après dénommés les époux [E]) ont acquis une maison d’habitation sise [Adresse 5] à VEYRIER DU LAC (74) auprès de la SCI MAG IMMOBILIERE, au prix de 1 720 000 euros.
Courant octobre 2020, les époux [E] ont constaté des problèmes d’infiltrations et ont alors pris attache avec l’entreprise DUNOYER qui leur a confirmé être déjà intervenue pour réparer des fuites.
M. [G], associé de la SCI MAG IMMOBILIERE, a également indiqué que l’entreprise DUNOYER était intervenue plusieurs fois.
Les époux [E] ont sollicité l’entreprise HYDROSOLUTIONS pour la réalisation d’un rapport d’intervention. Cette intervention, qui a eu lieu le 18 novembre 2020, a mis en évidence un défaut d’étanchéité de la terrasse et a préconisé l’intervention d’un étancheur.
Les époux [E] ont fait appel à la société MESSINA le 10 février 2022, qui a conclu à une humidité importante sous étanchéité sous le support bois avec un risque structurel puisque le support bois était en train de se détacher. L’étancheur a préconisé une reprise de l’intégralité de l’étanchéité.
Les époux [E] ont fait reprendre l’étanchéité par les entreprises [K] et [W]. Un devis a été établi pour le montant total de 72 195,20 euros.
Selon exploit de commissaire de justice en date du 29 septembre 2022, les époux ont fait assigner la SCI MAG IMMOBILIERE et la SAS LOUIS DUNOYER & FILS devant le tribunal judiciaire d’Annecy aux fins principalement de condamnation in solidum au paiement de la somme de 54 039,20 euros au titre des travaux de réfection de l’étanchéité (déduction faite du coût des travaux relatifs aux garde-corps).
Par ordonnance en date du 21 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise sollicitée par les demandeurs. Par arrêt en date du 3 juin 2025, la cour d’appel a déclaré l’appel irrecevable.
*
La clôture de l’instruction du dossier a été prononcée le 6 novembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 16 septembre 2026. A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 15 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.
*
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 août 2025, M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] demandent au tribunal judiciaire d’Annecy de :
– CONDAMNER solidairement la SCI MAG IMMOBILIERE et la Société LOUIS DUNOYER ET FILS à payer aux époux [E] :
– une somme de 60.539,60 euros TTC au titre de la réfection nécessaire de l’intégralité de l’étanchéité de la terrasse en sa partie sud,
– une somme de 6.022,50 euros au titre de la facture F210362 exposée inutilement en 2021 par les époux [E],
– une somme de 8.395,20 euros aux époux [E] au titre des frais de reprise de l’étanchéité de la partie nord de la terrasse,
– une somme de 6.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi,
– une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
– CONDAMNER solidairement la SCI MAG IMMOBILIERE et la Société LOUIS DUNOYER ET FILS aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2025, la société LOUIS DUNOYER ET FILS demande au tribunal judiciaire d’Annecy de :
– DÉBOUTER les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre de la Société LOUIS DUNOYER & FILS.
– CONDAMNER les époux [E] à verser à la Société LOUIS DUNOYER & FILS la somme de 10.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

La SCI MAG IMMOBILIERE n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l’article 455 du code précité.
*
MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes à l’encontre de la SCI MAG IMMOBILIERE

Sur la réticence dolosive

L’article 1130 du code civil énonce que : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».
L’article 1131 du même code dispose que : « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».
L’article 1137 du même code énonce que : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (…) ».
M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] font valoir que la SCI MAG IMMOBILIERE était parfaitement informée de l’existence de problèmes d’infiltrations répétées dans la mesure où la maison était occupée avant la vente et que la nécessaire connaissance de ce désordre ressort des expertises et constats réalisés.
En l’espèce, M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] versent au débat un courriel de M. [O] [Q], de l’entreprise DUNOYER, indiquant le 19 novembre 2020 soit 4 mois après la vente, avoir constaté une infiltration d’eau provenant d’une baie fixe dans le salon, qui proviendrait « du joint vitrage extérieur qui serait avec le temps usé ». Les demandeurs produisent également plusieurs échanges de mails entre les vendeurs et la société LOUIS DUNOYER ET FILS, des mois d’avril 2013, février 2014 et février 2016. Aucun élément n’est apporté sur l’ampleur des fuites, leur localisation précise, leur cause, et les réparations réalisées par la société LOUIS DUNOYER ET FILS. Ainsi, si des infiltrations ont été constatées préalablement, il n’est aucunement démontré que ces infiltrations ont perduré après 2016, et qu’en conséquence les vendeurs avaient nécessairement connaissance de l’existence d’un défaut d’étanchéité non réparé au jour de la vente.
De plus, excepté le courriel en date du 19 novembre 2020, les éléments techniques produits par M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] datent de novembre 2021 puis février 2022, et ne sont pas relatifs à une infiltration provenant d’une baie fixe dans le salon. Le lien de causalité entre les infiltrations évoquées par courriel en 2013, 2014 et 2016 et les désordres constatés en 2021 et 2022 n’est donc pas établi.
En conséquence, M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] seront déboutés de leur demande au titre de la réticence dolosive.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
L’article 1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
L’article 1645 du même code précise que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le vendeur professionnel est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. Cette présomption de connaissance du vice par le vendeur professionnel est irréfragable. Toutefois, la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose, sauf pour lui à rapporter la preuve que le vendeur avait une connaissance effective du vice relevant de la mauvaise foi.
L’acte de vente prévoit que « S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. » 
En l’espèce, la SCI MAG IMMOBILIERE peut être réputée professionnelle de l’immobilier, notamment au regard de son nom. La clause d’exclusion de garantie n’est donc pas opposable aux acheteurs.
S’agissant de la caractérisation du vice caché, il incombe à l’acquéreur d’apporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères, de sorte qu’il doit établir que la chose vendue est atteinte d’un vice inhérent à la chose, présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose, existant antérieurement à la vente, et n’étant, au moment de la vente ni apparent, ni connu de lui.
Or, M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] ne produisent aucune pièce permettant d’établir avec certitude l’antériorité du vice. En effet, un courriel du 4 avril 2013 évoque une fuite sur la terrasse réparée un an et demi auparavant (soit en 2011/2012), puis un autre courriel du 12 février 2016 envoyé par la société LOUIS DUNOYER ET FILS indiquant « je suis conscient de ce problème de fuite, nous avons essayé plusieurs fois de réparer et je constate que cela recommence à nouveau ». Après la vente, un courriel du 19 novembre 2020 évoque une fuite au niveau d’une baie fixe dans le salon, puis le rapport d’intervention réalisé par HYDROSOLUTIONS le 19 novembre 2021 fait état d’un défaut d’étanchéité de la terrasse provoquant des infiltrations par la poutre au plafond de la terrasse du rez-de-chaussée. Enfin, un compte rendu d’intervention de la société MESSINA du 10 février 2022 relève une humidité importante sous étanchéité sous le support bois, avec un risque structurel, le support étant en train de se détériorer. Au regard de ces éléments, force est de constater d’une part qu’aucun désordre n’a été constaté entre 2016 et 2020, et d’autre part qu’aucune précision sur les infiltrations n’est apportée tant dans les courriels envoyés en 2013 et 2016, qu’en novembre 2020, ce qui ne permet pas de déterminer avec certitude le lien de causalité entre le défaut d’étanchéité relevé en 2021 et les infiltrations antérieures à 2016.
Les demandeurs étant défaillants dans la preuve de l’antériorité du vice à la vente, ces derniers seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les demandes à l’égard de la société LOUIS DUNOYER ET FILS
L’article 1137 du même code énonce que : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (…) ».
L’article 1112-1 du code civil prévoit que « [Localité 2] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».

Au regard de ce qui précède, notamment en l’absence d’éléments sur l’antériorité du désordre à la vente, aucune réticence dolosive ni manquement à un devoir de conseil ne peut être reproché à la société LOUIS DUNOYER ET FILS pour les interventions antérieures à la vente de la maison.
S’agissant de l’intervention postérieure, M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] produisent une facture pour un montant de 5 475 euros du 17 décembre 2021 portant sur des couvertines pour boiseries de jardin et des bandes de rives pour « protection de la poutre de rive structurelle de la terrasse au rez-de-chaussée ». M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] font valoir que la société LOUIS DUNOYER ET FILS a commis une faute en installant les couvertines et bandes de rives sur une poutre pourrie.
La société LOUIS DUNOYER ET FILS ne conteste pas avoir effectué ces travaux, mais indique que la poutre n’était pas pourrie au jour des travaux.
En l’espèce, M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] produisent une attestation de M. [Z] [W], indiquant être intervenu en juin 2022 afin de réaliser une extension sur une terrasse existante, et avoir découvert à cette occasion que la poutre de façade était totalement pourrie d’un bout à l’autre et que le garde-corps existant était instable.
Cependant, aucun élément contemporain aux travaux réalisés par la société LOUIS DUNOYER ET FILS n’est produit. Dès lors, M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] ne démontrent pas qu’au jour de la réalisation des travaux la poutre sur laquelle l’entreprise est intervenue était pourrie, et en conséquence de la faute de la société LOUIS DUNOYER ET FILS.
Compte tenu de ces éléments, M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société LOUIS DUNOYER ET FILS.

Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E], succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] seront condamnés in solidum à verser à la société LOUIS DUNOYER ET FILS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La demande de M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,

DEBOUTE M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] de leur demande au titre de la réticence dolosive à l’encontre de la SCI MAG IMMOBILIERE
DEBOUTE M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] de leur demande au titre des vices cachés à l’encontre de la SCI MAG IMMOBILIERE
DEBOUTE M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] de leur demande au titre de la réticence dolosive à l’encontre de la SCI MAG IMMOBILIERE
DEBOUTE M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] de leur demande au titre du manquement au devoir de conseil à l’encontre de la SCI MAG IMMOBILIERE

DEBOUTE M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] de leur demande au titre de la responsabilité contractuelle à l’encontre de la société LOUIS DUNOYER ET FILS
DEBOUTE M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] de leurs demandes indemnitaires subséquentes
CONDAMNE in solidum M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] aux entiers dépens
CONDAMNE in solidum M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] au paiement de la somme de 3 000 euros à la société LOUIS DUNOYER ET FILS au titre de l’article 700 du code de procédure civile
REJETTE la demande de M. [L] [E] et Mme [C] [S] épouse [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

La Greffière, Le Président,