Résiliation judiciaire du bail pour troubles de voisinage : insuffisance des témoignages et convocations sans preuve matérielle

La résiliation judiciaire d’un bail suppose un manquement suffisamment grave du locataire. Les articles 1224, 1228 et 1229 du Code civil encadrent la résolution ou la résiliation judiciaire, tandis que l’article 1728 impose au preneur un usage raisonnable et conforme à la destination des lieux. Cette obligation est reprise par l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, qui exige une jouissance paisible des locaux.

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, le bailleur doit prouver les faits nécessaires au succès de sa demande et leur imputabilité au locataire. La juridiction a estimé que les convocations, courriers de locataires et demandes de médiation produisaient seulement des indices insuffisants. L’absence de mains courantes, de constat de commissaire de justice, de dates précises et d’éléments établissant la persistance des troubles a empêché de caractériser les nuisances reprochées. La demande de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation a donc été rejetée. Le bailleur, partie succombante, supporte les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du même code.

⬇️Télécharger la décision version officielle

La bailleresse demande la résiliation du bail et l’expulsion d’une locataire en invoquant des nuisances, incivilités et dégradations. Les éléments produits, constitués notamment de courriers et convocations, ne précisent ni les dates ni la persistance des faits et ne sont corroborés par aucun constat ou main courante. Les demandes sont rejetées et la bailleresse condamnée aux dépens.

Une société bailleresse, devenue propriétaire d’un immeuble précédemment détenu par un office public de l’habitat, loue un logement conventionné à une locataire et à son compagnon. Après le départ de ce dernier, la bailleresse reproche à la locataire et à son entourage des nuisances sonores, des incivilités, des dégradations et divers troubles dans la résidence. Elle lui adresse plusieurs convocations, mises en demeure et propositions de médiation, puis demande la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

La locataire conteste les demandes. Pour établir les troubles, la bailleresse produit des courriers de locataires, des convocations et une demande de protection juridique. La juridiction relève toutefois l’absence de mains courantes, de constat de commissaire de justice, de dates précises et d’éléments démontrant la persistance des faits. Elle considère les indices insuffisants, rejette l’ensemble des demandes et condamne la bailleresse aux dépens.

• Établir un manquement à l’obligation de jouissance paisible
• Imputer personnellement les troubles au locataire
• Produire des éléments de preuve suffisamment corroborés
• Préciser les dates et la nature des troubles invoqués
• Démontrer la persistance des troubles après leur signalement
• Établir une gravité suffisante pour justifier la résiliation

• Deux convocations à des entretiens sur le comportement
• Trois convocations à des réunions de médiation
• Courrier d’une locataire transmis par sa protection juridique
• Courrier collectif de sept locataires dénonçant les nuisances
• Absence de mains courantes ou de constat de commissaire de justice

La société bailleresse ne peut obtenir la résiliation du bail, l’expulsion ni l’indemnité d’occupation, faute d’avoir suffisamment établi les troubles et leur gravité. La locataire conserve son bail et la bailleresse supporte les dépens, l’exécution provisoire du jugement étant de droit.

• Rejet de la résiliation judiciaire du bail
• Absence d’expulsion de la locataire
• Rejet de l’indemnité mensuelle d’occupation
• Support intégral des dépens par la bailleresse
• Renforcement nécessaire des preuves matérielles en cas de nouvelle action

À faire

• Consigner précisément les dates et horaires des nuisances
• Faire établir un constat de commissaire de justice
• Recueillir des témoignages circonstanciés et datés
• Déposer des mains courantes pour les incidents constatés
• Documenter la persistance et l’imputabilité des troubles

À éviter

• Se limiter à des courriers généraux de plainte
• Invoquer des faits sans dates précises
• Produire des accusations non corroborées matériellement
• Confondre les agissements de l’entourage avec ceux du locataire
• Demander la résiliation sans établir la gravité du manquement

La preuve des manquements locatifs

L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. La partie qui sollicite la résiliation judiciaire doit établir le manquement du locataire, son imputabilité et une gravité suffisante. Des courriers, convocations et demandes de médiation peuvent constituer des indices, mais ils ne suffisent pas lorsque les faits sont imprécis et ne sont corroborés par aucun élément matériel.

La jouissance paisible des locaux loués

Les articles 1728 du Code civil et 7 b de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user raisonnablement des lieux et de les occuper paisiblement. Le manquement doit toutefois être caractérisé par des éléments précis permettant d’établir la réalité des nuisances, leur imputabilité au locataire et leur persistance.

La gravité suffisante pour la résiliation judiciaire

En vertu des articles 1224, 1228 et 1229 du Code civil, la résiliation judiciaire suppose une inexécution suffisamment grave. L’absence de mains courantes, de constat de commissaire de justice, de dates précises et de preuve de la continuation des troubles a conduit à écarter la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation.

Article 1224 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, Article 9 du Code de procédure civile, Article 202 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution