Congé pour vendre : preuve de l’intention réelle du bailleur et refus d’un délai de relogement

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé pour vendre indique le prix et les conditions de la vente, respecte le préavis de six mois et soit délivré selon les formes prescrites. En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif et déclarer le congé non valide si la non-reconduction n’est pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

La juridiction retient que la fraude alléguée ne se présume pas et doit être démontrée par celui qui l’invoque. Une estimation antérieure de deux ans, un prix inférieur à cette estimation ou l’absence de mise en vente immédiate ne suffisent pas à établir l’absence d’intention réelle de vendre, dès lors que d’autres éléments corroborent le projet de vente.

Le congé est donc validé, le bail résilié et l’expulsion confirmée. L’occupant peut solliciter des délais sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, mais doit justifier de démarches effectives et suffisamment anciennes de relogement. Une demande déposée tardivement, sans pièces démontrant des recherches actives, ne permet pas de caractériser l’impossibilité d’un relogement dans des conditions normales.

La partie perdante supporte les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700 du même code.

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Le congé pour vendre délivré au locataire respectait le préavis légal et indiquait le prix ainsi que les conditions de vente. La fraude alléguée, consistant à dissimuler un projet de location à la nuitée, n’était pas démontrée. La juridiction a confirmé la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation, tout en relevant l’insuffisance des démarches effectuées par le locataire pour se reloger.

Un bail verbal a été conclu en 2015 pour un logement d’habitation. Après le décès du propriétaire initial, le bien a été transmis à l’héritière, qui a délivré au locataire un congé pour vendre à effet du 31 août 2024.

Le locataire a contesté la validité du congé, soutenant que le projet de vente était frauduleux et dissimulait une volonté de louer le logement à la nuitée. Le premier juge a validé le congé, constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité mensuelle d’occupation.

En appel, le locataire a également demandé un délai de deux ans pour se reloger. La juridiction a retenu que le congé indiquait le prix et les conditions de vente, respectait le préavis légal et que la fraude n’était pas démontrée. Elle a relevé l’insuffisance des démarches de relogement et confirmé l’expulsion, l’indemnité d’occupation et les condamnations financières.

• Motif de vente indiqué dans le congé
• Prix et conditions de vente mentionnés
• Préavis légal de six mois respecté
• Intention réelle de vendre corroborée par des éléments objectifs
• Fraude alléguée non établie par le locataire
• Démarches de relogement suffisamment anciennes et actives

• Acte de commissaire de justice délivrant le congé
• Courrier recommandé annonçant le projet de vente
• Estimation immobilière du 13 avril 2022
• Courrier du conseil relatif à la date de début du bail
• Demande de logement social déposée tardivement
• Absence de pièces démontrant des recherches actives de relogement

Le bailleur conserve le bénéfice du congé pour vendre et peut poursuivre l’expulsion après l’expiration des délais légaux. Le locataire perd son titre d’occupation, doit régler l’indemnité d’occupation jusqu’à son départ et supporte les frais de la procédure.

• Maintien de la résiliation du bail
• Poursuite possible de la procédure d’expulsion
• Paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation
• Application des intérêts au taux légal aux échéances impayées
• Condamnation aux dépens des deux instances
• Paiement d’une indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Indiquer précisément le prix et les conditions de vente
• Respecter le préavis légal de six mois
• Délivrer le congé par commissaire de justice
• Conserver les estimations et échanges préparatoires à la vente
• Documenter les démarches de relogement dès le congé

À éviter

• Fonder une contestation sur de simples suppositions
• Omettre les mentions obligatoires du congé pour vendre
• Attendre la procédure d’expulsion pour rechercher un logement
• Produire des recherches de relogement non datées
• Négliger le paiement de l’indemnité d’occupation

La validité du congé pour vendre

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 exige que le congé mentionne le motif, le prix et les conditions de la vente, et respecte un préavis de six mois. En cas de contestation, la réalité du motif peut être vérifiée. La fraude ne se présume pas : elle doit être établie par des éléments concrets. Une estimation ancienne, un prix inférieur à l’estimation et l’absence de vente immédiate ne suffisent pas lorsque des courriers et pièces corroborent l’intention de vendre.

Les délais accordés à l’occupant expulsé

Selon l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, des délais peuvent être accordés lorsque le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. La demande a été rejetée faute de démarches suffisamment anciennes et actives : la demande de logement social n’avait été déposée que tardivement et aucune autre pièce probante n’établissait des recherches sérieuses.

La charge des dépens et frais irrépétibles

L’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile met les dépens à la charge de la partie perdante, sauf décision motivée contraire. L’article 700 permet d’allouer une somme au titre des frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique. Le locataire a été condamné aux dépens et à une indemnité supplémentaire en appel.

Article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Article 804 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.511-10 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.511-11 du Code de la construction et de l’habitation, Articles L.521-1 et L.521-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.831-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.126-17 du Code de la construction et de l’habitation, Article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, Article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, Article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.544-1 du Code de la sécurité sociale, Article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, Article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975