Résiliation judiciaire d’un bail social : dette locative persistante et suspension conditionnelle des effets

La demande de résiliation formée par un bailleur personne morale est recevable lorsque les formalités de l’article 24 II à IV de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées : saisine préalable de la CCAPEX dans le délai requis et notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

Sur le fond, les articles 1224 et 1227 du Code civil permettent la résolution judiciaire en cas d’inexécution suffisamment grave. Le paiement partiel et récurrent des loyers et charges, malgré la régularisation du commandement initial, caractérise un manquement grave et répété. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fonde la condamnation solidaire au paiement de la dette locative, vérifiée d’office par le juge conformément à l’article 24 V. Les frais de recouvrement ne peuvent être imputés au locataire en application de l’article 4 p), tandis que les pénalités contractuelles sont réputées non écrites au titre de l’article 4 i).

En application de l’article 1228 du Code civil, des délais de paiement ont été accordés avec suspension des effets de la résiliation. Le non-paiement d’une échéance entraîne la reprise de plein droit de la résiliation, l’exigibilité immédiate du solde et l’expulsion. Les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile sont mis à la charge des locataires. La décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en vertu de l’article 514 du même code.

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Malgré la régularisation du commandement initial, les paiements sont restés partiels et irréguliers, portant la dette à 6 183,53 euros. Le juge a prononcé la résiliation du bail pour manquements graves et répétés et constaté l’occupation sans droit ni titre. Il a toutefois accordé un échéancier de 35 mensualités de 150 euros, suivi d’une dernière échéance, avec suspension des effets de la résiliation.

Un bailleur social a donné en location un logement à deux locataires en 2022. Après des impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré en janvier 2025. Les causes de ce commandement ont été régularisées dans le délai, mais les paiements sont ensuite demeurés partiels et irréguliers.

Le bailleur a assigné les locataires afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, leur expulsion et le paiement de la dette locative. Les formalités préalables liées à la prévention des expulsions ont été accomplies. Les locataires, régulièrement assignés, n’ont ni comparu ni été représentés.

La dette a été actualisée à 6 183,53 euros. Le juge a retenu des manquements graves et répétés, prononcé la résiliation du bail et constaté l’occupation sans droit ni titre. Il a toutefois accordé un échéancier de 35 mensualités de 150 euros, puis une dernière échéance, en suspendant les effets de la résiliation pendant son respect.

• Saisine préalable de la CCAPEX dans le délai légal
• Notification de l’assignation au représentant de l’État six semaines avant l’audience
• Dette locative établie par un décompte actualisé
• Impayés persistants et récurrents caractérisant un manquement grave
• Respect d’un échéancier de 35 mensualités puis du solde
• Paiement des échéances en supplément du loyer courant

• Contrat de bail conclu le 11 juin 2022
• Commandement de payer délivré le 28 janvier 2025
• Décompte locatif arrêté au 11 septembre 2026
• Justificatif de saisine de la CCAPEX du 7 janvier 2025
• Preuve de notification via EXPLOC le 26 septembre 2025

Le bailleur obtient la résiliation judiciaire et la condamnation solidaire des locataires au paiement de la dette, des dépens et de l’article 700. Les locataires bénéficient toutefois d’une suspension des effets de la résiliation, sous réserve du respect strict de l’échéancier.

• Maintien provisoire du bail pendant l’exécution des délais
• Paiement de 35 mensualités de 150 euros puis du solde
• Exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé
• Reprise de la résiliation et possibilité d’expulsion
• Paiement d’une indemnité d’occupation après reprise des effets
• Règlement des dépens et de 100 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la saisine préalable de la CCAPEX
• Contrôler la notification préfectorale dans le délai légal
• Actualiser précisément le décompte locatif
• Documenter les paiements partiels et récurrents
• Suivre chaque échéance avec le loyer courant

À éviter

• Imputer des frais de recouvrement au locataire
• Appliquer des pénalités contractuelles interdites
• Négliger la vérification d’office de la dette
• Omettre les formalités préalables à l’assignation
• Accorder un échéancier sans prévoir ses conséquences

La recevabilité des demandes de résiliation d’un bailleur personne morale

La demande est recevable lorsque le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation et avoir notifié celle-ci au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II à IV de la loi du 6 juillet 1989. Ces formalités étaient établies par les pièces produites.

Les manquements justifiant la résiliation judiciaire du bail

Les articles 1224 et 1227 du Code civil autorisent la résolution judiciaire en cas d’inexécution suffisamment grave. La régularisation du commandement initial n’exclut pas la résiliation lorsque les loyers et charges restent ensuite partiellement payés pendant plusieurs mois, caractérisant un manquement grave et répété.

La suspension des effets de la résiliation par échéancier

Sur le fondement de l’article 1228 du Code civil, le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la résiliation. Le respect de l’échéancier maintient le bail ; le défaut d’une seule échéance entraîne la reprise de la résiliation, l’exigibilité immédiate du solde et l’expulsion.

Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 1134 ancien du Code civil, Article 1184 ancien du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1227 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 220 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R.433-1 à R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution