TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/01171 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2NYN

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 07 Septembre 2026

[F] [U] [Y] [A]

C/

[K] [S] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [F] [U] [Y] [A], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Bertrand LANDAS, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [K] [S] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Mai 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 11 juin 2023, à effet au 1er juillet 2023, M. [F] [A] a donné à bail à M. [K] [D] un logement situé [Adresse 3], 3ème étage, appartement n°9, à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 640,00 euros, outre une provision sur charges de 60,00 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, M. [F] [A] a fait signifier à M. [K] [D] une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement et un commandement de payer la somme principale de 6.650,00 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, M. [F] [A] a fait assigner M. [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du contrat de location aux torts du défendeur, et, à défaut, prononcer la résiliation du contrat de location ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion du défendeur ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Constater la mauvaise foi du locataire et supprimer ou, à défaut, réduire à 15 jours le délai prévu dans le commandement d’avoir à quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner le défendeur à lui payer :la somme de 9 201,45 euros, représentant les loyers ou indemnités d’occupation et charges impayées au mois d’octobre 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fournir lors des débats ;la facture d’eau pour l’année 2025, d’un montant de 133,40 euros ;Au paiement des loyers ou indemnités d’occupation et charges impayés du jours du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, avec indexation conformément au bail, du jour de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux du défendeur, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée ;la somme de 350 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile :tous les frais et dépens de la présente instance, dont le coûpt du commandement de payer ;Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mai 2026.

A cette audience, M. [F] [A], comparait, représenté par son conseil.

Il maintient ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 14.381,45 euros.

Assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [K] [D] n’a pas comparu.

Par note en délibéré reçue le 22 mai 2026, le conseil du bailleur, préalablement autorisé par le juge, a communiqué un décompte actualisé de sa créance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [K] [D], assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

En l’espèce, M. [F] [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 2 septembre 2025 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, ils justifient avoir notifié au préfet du Nord le 27 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

– Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 juin 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [K] [D] le 5 août 2025, pour la somme en principal de 6.850,00 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à M. [K] [D] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande en prononcé de la résiliation du bail et les autres demandes :
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Par application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, le décompte produit par M. [F] [A] fait ressortir une dette d’un montant de 14.514,85 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 18 mai 2025, échéance du mois de mai 2026 comprise.
Il convient de déduire de cette somme le montant total de la taxe GEMAPI pour les années 2024 et 2025 à hauteur de 8 euros qui n’est pas récupérable auprès du locataire.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les montants des deux factures d’eau au titre des années 2024 et 2025, soit 198,45 euros et 133,40 euros, établies par M. [F] [A] lui-même, faute pour ce dernier de justifier par un élément objectif et probant le prix de consommation d’eau au m3 applicable en 2024 et 2025 (cf. pièces n°8 et 12 du bailleur).

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 14.175 euros

M. [K] [D], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Le montant de l’impayé représente plus de 19 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, l’analyse des relevés du compte montre que la situation d’impayés perdure depuis novembre 2024 et il n’est justifié d’aucun règlement depuis cette date.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 21 janvier 2026.

L’expulsion de M. [K] [D] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

M. [K] [D] sera dès lors condamné à payer à M. [A] la somme de 14.175 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 mai 2026, terme de mai 2026 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
M. [K] [D] sera également condamné, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail ne s’était pas résilié, soit la somme actuelle de 740 euros, pour la période courant du 1er juin 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [A] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
 
D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, M. [F] [A] ne démontre ni la mauvaise foi de M. [K] [D], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [K] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera également condamné à verser à M. [F] [A] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [F] [A] recevable en son action ;

DEBOUTE M. [F] [A] de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 21 janvier 2026, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de M. [K] [D] la résiliation du bail conclu le 11 juin 2023, à effet au 1er juillet 2023, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 3] ;

ORDONNE à défaut pour M. [K] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [K] [D] à payer à M. [F] [A] la somme de 14.175 euros, créance arrêtée au 18 mai 2026, terme de mai 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [K] [D] à payer à M. [F] [A] une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 740,00 euros, à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

RAPPELLE à M. [K] [D] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord nord.gouv.fr) à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTE M. [F] [A] de sa demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [F] [A] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [K] [D] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [K] [D] à payer à M. [F] [A] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 7 septembre 2026.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;