Condition suspensive de prêt : absence de faute de l’acquéreur malgré des demandes légèrement non conformes

Sur le fondement de l’article 1103 du Code civil, le compromis s’impose aux parties, mais l’appréciation de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive doit rester conforme aux stipulations contractuelles et à l’exigence de loyauté. L’article 1304-3 du Code civil permet de réput­er la condition accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Cette sanction n’est toutefois pas applicable lorsque la défaillance procède d’une incapacité financière objective et non d’une faute du débiteur.

Les échanges mentionnant une offre de prêt non signée ne suffisent pas à établir la réalisation de la condition, faute de production d’une offre conforme. En revanche, les démarches effectuées auprès d’un courtier et les refus bancaires démontrent que l’acquéreur a recherché un financement correspondant globalement aux stipulations du compromis. Les écarts minimes sur le montant emprunté et les différences de taux n’ont pas causé les refus, motivés principalement par un taux d’endettement supérieur à 35 %. La condition a donc défailli sans imputabilité à l’acquéreur, excluant l’indemnité contractuelle.

La restitution du dépôt de garantie découle également de cette absence de responsabilité. La demande indemnitaire fondée sur l’article 1240 du Code civil est rejetée faute de faute du vendeur et de préjudice établi. En application de l’article 1231-5 du Code civil, la clause pénale n’a pas à être modérée dès lors qu’elle n’est pas due. Les dépens sont partagés par moitié et aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après la non-obtention du prêt prévu par la condition suspensive d’un compromis immobilier, le vendeur réclame l’indemnité contractuelle de 10 % et l’acquéreur la restitution du dépôt de garantie. Les refus bancaires résultant principalement d’un taux d’endettement supérieur à 35 %, aucune négligence ni mauvaise foi n’est retenue contre l’acquéreur. L’indemnité est rejetée, le dépôt restitué et la demande indemnitaire de l’acquéreur écartée.

Un vendeur et un acquéreur ont signé un compromis portant sur un immeuble au prix de 615 000 euros. L’acte prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt, ainsi qu’une indemnité contractuelle égale à 10 % du prix en cas d’inexécution imputable à une partie. L’acquéreur a versé un dépôt de garantie de 30 750 euros, puis indiqué ne pas avoir obtenu son financement.

Le vendeur a demandé le paiement de l’indemnité, estimant que l’acquéreur avait empêché la réalisation de la condition. L’acquéreur a sollicité la restitution du dépôt, en soutenant avoir accompli les démarches nécessaires et produit plusieurs refus bancaires.

La juridiction considère que les échanges relatifs à une offre non signée ne prouvent pas l’obtention d’un prêt conforme. Elle retient toutefois que les refus résultaient principalement d’un taux d’endettement supérieur à 35 %, et non d’une négligence ou d’une mauvaise foi. L’indemnité est rejetée, le dépôt restitué et la demande indemnitaire de l’acquéreur écartée.

• Interpréter strictement les stipulations contractuelles relatives au prêt
• Vérifier la remise d’une offre écrite conforme dans le délai prévu
• Établir les démarches effectuées auprès des organismes prêteurs
• Comparer les demandes de financement aux montant, durée et taux contractuels
• Rechercher une faute ou une négligence ayant empêché la condition
• Identifier la cause déterminante des refus bancaires

• Compromis fixant le montant, la durée et le taux maximal du prêt
• Échanges WhatsApp évoquant une offre de prêt non signée
• Mandat d’intermédiation confié à un courtier
• Courrier du courtier décrivant un financement conforme
• Refus de prêt de BNP Paribas et du Crédit Agricole
• Courriels bancaires établissant un taux d’endettement supérieur à 35 %

Le vendeur ne perçoit ni l’indemnité contractuelle ni les intérêts demandés. L’acquéreur récupère le dépôt de garantie, mais n’obtient aucune indemnisation pour son immobilisation ; les dépens sont partagés entre les parties.

• Rejet de la demande de clause pénale du vendeur
• Restitution de 30 750 euros à l’acquéreur
• Absence d’intérêts sur le dépôt séquestré
• Rejet de la demande indemnitaire fondée sur l’article 1240
• Partage des dépens par moitié

À faire

• Relire précisément les conditions de montant, durée et taux
• Conserver les demandes de prêt adressées aux banques
• Produire les offres ou refus écrits dans les délais
• Documenter les échanges avec le courtier
• Établir la cause exacte des refus bancaires

À éviter

• Se limiter à des échanges informels non accompagnés de justificatifs
• Solliciter un financement sensiblement différent du compromis
• Omettre la notification de la réalisation ou défaillance
• Invoquer une faute sans prouver son incidence causale
• Réclamer une indemnisation sans établir un préjudice

La réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt

La condition ne peut être réputée réalisée sur la seule base d’échanges évoquant une offre non signée. Le compromis exigeait la remise d’une offre écrite conforme au montant, à la durée et au taux prévus. En revanche, la défaillance n’est imputable à l’acquéreur que si celui-ci a empêché son accomplissement, conformément à l’article 1304-3 du Code civil.

La preuve de l’absence d’imputabilité de la défaillance

Le mandat confié à un courtier établissait des recherches conformes, tandis que les refus bancaires et les échanges des établissements révélaient un taux d’endettement supérieur à 35 %. Les différences minimes de montant et de taux n’avaient pas déterminé les refus. L’acquéreur démontrait ainsi une incapacité financière objective, sans mauvaise foi ni négligence.

La restitution du dépôt de garantie séquestré

Le compromis subordonnait la restitution du dépôt à une non-réalisation de la vente hors responsabilité de l’acquéreur. Cette condition étant remplie, le dépôt devait lui être restitué. Aucune indemnité correspondant aux intérêts n’est due, faute de faute du vendeur et de préjudice établi au sens de l’article 1240 du Code civil.

Articles 812 et suivants du Code de procédure civile, Article 1104 du Code civil, Article 1383 du Code civil, Article 1304-3 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1342-2 du Code civil, Article L313-41 du Code de la consommation, Article 1304-6 alinéa 3 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1589 du Code civil, Article 1960 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Articles L313-24 et suivants du Code de la consommation, Article 1304-4 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil