Certificat d’urbanisme négatif : cumul du zonage PPRN, de l’emplacement réservé et de l’opération d’aménagement d’ensemble

Le certificat d’urbanisme tacite issu du silence gardé sur une demande présentée au titre du b) de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ne prend pas position sur la faisabilité de l’opération. En application des articles R. 410-10 et R. 410-12, il produit principalement un effet de cristallisation des règles pendant dix-huit mois. Un certificat explicite ultérieur indiquant l’inconstructibilité ne vaut donc pas retrait du certificat tacite. Les conclusions dirigées contre celui-ci restent toutefois rejetées en l’absence de moyen opérant.

L’article Ua3 du PLUi ne permet d’imposer des logements sociaux que pour une opération créant au moins quatre logements. L’OAP D8 ne pouvait donc justifier un certificat négatif sur ce fondement. En revanche, l’interdiction des constructions nouvelles en zone Os résultait de l’article 2.7.1 du règlement du PPRN. L’emplacement réservé F8 était également opposable, faute de preuve d’une erreur manifeste d’appréciation. Le projet ne constituait pas une opération d’aménagement d’ensemble au sens de l’article Ua5.

Le refus de permis, illégalement fondé sur l’article Ua3, a néanmoins été maintenu par substitution du motif tiré de l’article Ua2. Cette substitution est possible si le motif est juridiquement fondé, si l’administration aurait pris la même décision et si aucune garantie procédurale n’est supprimée.

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Une propriétaire contestait le refus d’un permis de construire ainsi qu’un certificat d’urbanisme négatif concernant la division de parcelles et la construction de maisons. La cour juge illégal le motif relatif aux logements sociaux, mais valide les motifs tirés de la zone Os, de l’emplacement réservé et de l’absence d’opération d’aménagement d’ensemble. Elle admet également la substitution d’un motif fondé sur le PLUi et rejette l’appel.

Une propriétaire indivise a demandé un certificat d’urbanisme opérationnel pour diviser deux parcelles en trois lots et y construire trois maisons. Un certificat tacite est né, puis le maire a délivré un certificat négatif en raison de plusieurs contraintes du PLUi, de l’OAP D8, du plan de prévention des risques naturels et d’un emplacement réservé.

La propriétaire a ensuite sollicité un permis de construire une maison individuelle avec piscine et garage. Le maire a refusé, notamment en invoquant l’absence de logements sociaux et l’incompatibilité avec l’OAP. Le tribunal administratif a rejeté les recours.

La cour juge que le motif relatif aux logements sociaux était illégal, mais valide les motifs tirés de la zone Os, de l’emplacement réservé F8 et de l’absence d’opération d’aménagement d’ensemble. Elle admet aussi la substitution du motif fondé sur l’article Ua2 du PLUi et rejette l’appel.

• Projet situé partiellement dans la zone Os interdite aux constructions nouvelles
• Emprise des constructions sur l’emplacement réservé F8
• Absence de preuve d’une erreur manifeste d’appréciation du PLUi
• Projet limité à une partie d’un macro-lot de l’OAP D8
• Absence d’urbanisation globale, cohérente et économe des sols
• Motif substitué existant à la date du refus
• Absence de privation d’une garantie procédurale

• Plan précis localisant une construction partiellement en zone Os
• Dossier de demande et plan de masse du projet
• Document graphique du PLUi montrant l’emplacement réservé F8
• Schéma de l’OAP D8 et délimitation des macro-lots
• Lexique du règlement définissant l’aménagement d’ensemble

Le demandeur demeure privé du certificat d’urbanisme favorable et du permis de construire. La commune conserve le bénéfice du refus, malgré l’abandon de certains motifs initiaux, et aucune injonction ni indemnité n’est prononcée.

• Maintien du certificat d’urbanisme négatif
• Maintien du refus de permis de construire
• Opposabilité de la zone Os du PPRN
• Prise en compte obligatoire de l’emplacement réservé F8
• Rejet des demandes d’injonction et d’astreinte

À faire

• Vérifier le délai d’instruction du certificat d’urbanisme
• Cartographier précisément les zones de risques applicables
• Comparer le projet aux emplacements réservés du PLUi
• Analyser le périmètre complet du macro-lot concerné
• Contrôler les conditions d’une substitution de motif

À éviter

• Invoquer un seuil de logements inférieur au seuil réglementaire
• Négliger une implantation partielle en zone interdite
• Présenter un projet isolé comme opération d’ensemble
• Contester un emplacement réservé sans preuve concrète
• Omettre les garanties liées au motif substitué

Les effets du certificat d’urbanisme tacite

Le certificat tacite né en application des articles L. 410-1, R. 410-10 et R. 410-12 du code de l’urbanisme ne se prononce pas sur la faisabilité de l’opération. Il cristallise seulement, pendant dix-huit mois, les règles d’urbanisme, taxes et limitations administratives applicables à la date de sa naissance, sous les exceptions prévues par l’article L. 410-1. Un certificat explicite ultérieur négatif ne vaut pas retrait de ce certificat tacite.

Les conditions d’opposabilité d’une interdiction d’urbaniser

Une construction projetée partiellement située en zone Os suffit à rendre opposable l’interdiction des constructions nouvelles prévue par l’article 2.7.1 du règlement du PPRN. La production d’un plan suffisamment précis établissant cette localisation permet de justifier le certificat d’urbanisme négatif.

La substitution du motif de refus de permis

La substitution est admise lorsque le motif fondé sur l’article Ua2 du PLUi existait à la date du refus, est juridiquement suffisant, aurait conduit à la même décision et ne prive pas le demandeur d’une garantie. Un projet limité à une partie d’un macro-lot, ne garantissant pas une urbanisation cohérente et économe des sols, ne constitue pas une opération d’aménagement d’ensemble.

Article L. 410-1 du code de l’urbanisme, Article R. 410-10 du code de l’urbanisme, Article R. 410-12 du code de l’urbanisme, Article R. 741-7 du code de justice administrative, Article L. 151-2 du code de l’urbanisme, Article L. 151-6 du code de l’urbanisme, Article L. 151-7 du code de l’urbanisme, Article L. 152-1 du code de l’urbanisme, Article R. 151-6 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative