Indemnité d’expropriation d’une maison de courée : évaluation à 1 100 €/m² selon l’état moyen du bien

En application des articles L. 321-1, L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité doit couvrir le préjudice direct, matériel et certain. La consistance du bien s’apprécie à la date du transfert de propriété, tandis que l’estimation est réalisée à la date de la décision de première instance, sous réserve de la date de référence et de l’usage effectif du bien.

Les articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme conduisent à retenir, pour un bien soumis au droit de préemption urbain, la date du dernier acte rendant opposable aux tiers le PLU délimitant la zone. La dernière modification du PLUi étant intervenue le 28 juin 2024, cette date a été retenue.

La méthode comparative a été appliquée aux maisons de courée comparables. Les références concernant des maisons de rue ont été écartées. Compte tenu de l’état moyen du bien, notamment des planchers, revêtements et installations électriques, le prix a été fixé à 1 100 euros par mètre carré pondéré, soit 50 000 euros pour 45 m².

L’indemnité de remploi, calculée selon l’article R. 322-5 du même code, a été arrêtée à 6 200 euros. En vertu de l’article L. 312-1, les dépens de première instance restent à la charge de l’expropriant.

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Pour l’expropriation d’une maison de courée louée, le juge a écarté les références concernant des maisons de rue et retenu celles relatives à des biens comparables. Tenant compte de l’état moyen du bien, il a fixé l’indemnité principale à 50 000 euros et l’indemnité de remploi à 6 200 euros, soit une indemnité totale de 56 200 euros.

Un établissement public foncier, chargé des acquisitions nécessaires à un projet de renouvellement urbain, a engagé l’expropriation d’une maison de courée appartenant à un propriétaire indivis et à son fils mineur. La parcelle, d’une superficie de 30 m², supporte une maison mitoyenne de 45 m² habitables, louée et située en zone dédiée au renouvellement urbain.

Après une déclaration d’utilité publique, une cessibilité immédiate et une ordonnance de transfert de propriété, l’expropriant a proposé 56 200 euros, comprenant 50 000 euros d’indemnité principale et 6 200 euros de remploi. Le commissaire du gouvernement a proposé une indemnité principale supérieure, fondée sur huit références.

Les propriétaires, régulièrement avisés, n’ont pas comparu. Le juge a écarté les références portant sur des maisons de rue, retenu celles concernant des maisons de courée, puis fixé l’indemnité totale à 56 200 euros en raison de l’état moyen du bien.

• Retenir la date du dernier acte de PLUi opposable aux tiers.
• Apprécier la consistance du bien à la date du transfert de propriété.
• Comparer des biens de nature, secteur et caractéristiques urbanistiques analogues.
• Écarter les références portant sur des maisons de rue non comparables.
• Tenir compte de l’état réel du bien et de ses dégradations.
• Calculer le remploi par tranches sur l’indemnité principale.

• Cadastre établissant une parcelle de 30 m² et une surface utile de 45 m².
• Constatations du transport concernant l’état moyen de la maison.
• Constatations des planchers déformés et des revêtements de sol dégradés.
• Relevé des prises électriques insuffisamment sécurisées et poignées défectueuses.
• Huit termes de comparaison concernant des maisons de courée.
• PLUi3 approuvé et modifié le 28 juin 2024.

L’expropriant doit verser une indemnité totale de 56 200 euros, tandis que les propriétaires et le mineur copropriétaire bénéficient de cette indemnisation pour la dépossession. Les dépens de première instance restent à la charge de l’expropriant, la décision étant exécutoire de plein droit.n

• Versement de 50 000 euros au titre de l’indemnité principale.
• Versement de 6 200 euros au titre du remploi.
• Prise en charge des dépens par l’expropriant.
• Répartition de l’indemnité entre les copropriétaires selon leurs droits.
• Prise en compte de la décision malgré la non-comparution des propriétaires.

À faire

• Identifier la date de référence applicable au bien.
• Déterminer précisément la consistance et la surface utile.
• Rechercher des mutations de biens réellement comparables.
• Documenter l’état intérieur par visite et constatations.
• Calculer séparément l’indemnité principale et le remploi.

À éviter

• Retenir des références de nature immobilière différente.
• Ignorer les contraintes du zonage d’urbanisme applicable.
• Surestimer un bien présentant des dégradations constatées.
• Oublier les règles de calcul de l’indemnité de remploi.
• Négliger l’information régulière des propriétaires et représentants légaux.

La date de référence applicable aux biens préemptables

nLa date de référence est fixée au 28 juin 2024, date de la dernière modification du PLUi devenue opposable aux tiers et délimitant la zone concernée. Cette solution repose sur les articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, qui dérogent à la date ordinaire prévue par l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.n

La méthode comparative des biens expropriés

nLa méthode comparative est retenue avec des biens de même nature, situés dans le même secteur et soumis à des contraintes d’urbanisme comparables. Les références portant sur des maisons de rue sont écartées, tandis que huit maisons de courée sont retenues. L’état moins favorable du bien justifie une valeur de 1 100 €/m² pondéré, inférieure à la moyenne des références.n

Le calcul de l’indemnité de remploi

nL’article R. 322-5 du code de l’expropriation fonde une indemnité forfaitaire couvrant les frais normalement exposés pour acquérir un bien similaire. Elle est calculée par tranches sur l’indemnité principale : 25 % sur 8 000 euros et 10 % sur 42 000 euros, soit 6 200 euros.

Article L. 311-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article R. 211-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Articles L. 322-3 à L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 122-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 121-8 du code de l’environnement, Loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, Article L. 311-1 du code de l’urbanisme, Article L. 213-6 du code de l’urbanisme, Article L. 213-4 du code de l’urbanisme, Article L. 212-2 du code de l’urbanisme, Article L. 213-2-1 du code de l’urbanisme, Article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique