COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 27 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/05691 – N° Portalis DBVK-V-B7J-Q3LV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 SEPTEMBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE – N° RG 23/01684

APPELANTE :

S.A.R.L. PHAC agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par Me Catherine CARRIERE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. [X] prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Rémy GARCIA de la SELARL SELARL ACCORE AVOCATS, avocat au barreau de NARBONNE

Ordonnance de clôture du 1er Septembre 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2026,en audience publique, devant Mme Danielle DEMONT, Présidente de chambre et M. Thibault GRAFFIN, Conseiller chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Danielle DEMONT, Présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, Conseiller

M. Fabrice VETU, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE

ARRET :

– Contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Danielle DEMONT, Présidente de chambre, et par Mme Audrey VALERO, Greffière.

FAITS et PROCEDURE

Par acte du 25 janvier 2008, la SCI [X] a donné à bail commercial à la SARL Phac un local commercial sis [Adresse 3], à Narbonne, moyennant un loyer annuel de 19’200 euros, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2008, se terminant le 31 mars 2017.

Ledit bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2017.

Le 19 mai 2022, la société Phac a conclu avec M. [Q] [M] une cession de droit au bail au prix de 50’000 euros, sous conditions suspensives tenant des autorisations de travaux devant être accomplies à la date du 30 septembre 2022.

Le 25 novembre 2022, sur la base d’un rapport d’expertise diligenté à la demande du tribunal administratif de Montpellier ayant relevé plusieurs désordres dans le local, le maire de Narbonne a pris un arrêté permanent de mise en sécurité concernant l’immeuble, prescrivant des mesures urgentes ainsi que l’évacuation des lieux.

Du 1er mai 2023 au 1er janvier 2024, un arrêté permanent du maire a décidé de la fermeture de la rue dans laquelle est situé l’immeuble litigieux.

Par exploit du 3 novembre 2023, la société Phac a assigné la société [X] en résiliation du bail commercial et versement de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 11 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Narbonne a’:

– ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture date du 14 mai 2025 et fixé la clôture de l’instruction à la date du 12 juin 2025 ;

– prononcé la résolution du contrat de bail conclu par acte notarié du 25 janvier 2008 entre la société [X] et la société Phac à la date du 25 novembre 2022;

– condamné la société [X] à restituer à la société Phac le dépôt de garantie d’un montant de 3’200 euros augmenté des intérêts aux taux légal à compter de l’assignation jusqu’à complet règlement ;

– débouté la société Phac de sa demande indemnitaire au titre de l’échec de projet de cession de sa demande subsidiaire au titre de la perte d’exploitation;

– débouté la société [X] de sa demande reconventionnelle au titre des loyers;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– condamné la société [X] aux entiers dépens et à payer à la société Phac la somme de 2’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– et rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 21 novembre 2025, la SARL Phac a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 28 juillet 2026, elle demande à la cour, au visa des articles 1719 et 1741 du code civil, de :

– rejeter toutes conclusions et demandes adverses’;

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire au titre de l’échec du projet de cession et de sa demande subsidiaire au titre de la perte d’exploitation’;

Statuant à nouveau,

– condamner la société [X] au versement de la somme de 50’000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce outre intérêts légaux à compter du 25 novembre 2022, date de l’arrêté’et au versement de la somme de 66’562 euros au titre de sa perte d’exploitation à compter du 25 novembre 2021 arrêtée à la date du 30 mai 2025, à parfaire d’une indemnisation de 3’485 euros par mois à compter du 1er juin 2025 jusqu’au versement de l’indemnisation de la valeur du fonds de commerce outre intérêts légaux à compter du 3 mars 2023′;

– confirmer la décision pour le surplus’;

– et condamner la société [X] à lui régler une somme de 6’000 euros sur le fondement de l’article 700’du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 15 mai 2026, formant appel incident, la SCI [X] demande à la cour, au visa des articles 1101, 1741 du code civil, L521-2 et L511-1 du code de la construction et de l’habitation, de’:

– déclarer recevable et fondé son appel incident’;

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Phac de sa demande indemnitaire au titre de l’échec du projet de cession et de sa demande subsidiaire au titre de la perte d’exploitation’;

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– prononcé la résolution du contrat de bail conclu par acte notarié du 25 janvier 2008 entre la société [X] et la société Phac, à la date du 25 novembre 2022.

– condamné la société [X] à restituer à la société Phac le dépôt de garantie d’un montant de 3’200 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à complet règlement ;

– condamné la société [X] aux entiers dépens et à payer à la société Phac la somme de 2’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

Statuant à nouveau :

– prononcer la résolution du bail conclu avec la société Phac sans torts exclusifs de sa part’;

– condamner la société Phac à lui verser’:

– les loyers impayés arrêtés au 25 novembre 2022 avec intérêts au taux légal’;

– 3’200 euros au titre du dépôt de garantie’;

– 3’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance’;

– et en tout état de cause condamner la société Phac à lui verser la somme de 5’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 1er septembre 2026.

MOTIFS :

Sur la résolution du contrat de bail commercial

Selon l’article 1719 du code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (’),

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail’.

En l’espèce, les moyens soutenus par les parties sur la portée de ces dispositions se bornent à réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation, sauf à leur ajouter, en premier lieu, que la société [X] ne rapporte la preuve d’aucun manquement du preneur à ses obligations, alors que les désordres constatés sur l’immeuble concernent des grosses réparations énoncées à l’article 606 du code civil, en ce qu’ils portent notamment sur le risque d’affaissement des planchers et des balcons, sur la chute d’éléments structurants du bâti, et alors, en second lieu, que la société Phac affirme, sans être contredite, que la société [X] ou ses associés sont propriétaires de la totalité de l’immeuble érigé sur la parcelle AB n° [Cadastre 1] et dans lequel se trouve le local commercial, de sorte que ni celle-ci ni ceux-ci ne pouvaient ignorer son état de délabrement sans devoir en être informés par leurs locataires.

Partant, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance et d’entretien des lieux, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail liant la société [X] à la société Phac, étant observé que la cour, comme les premiers juges, n’ayant pas à préciser les torts au dispositif de leurs décisions.

Sur l’indemnisation du preneur

Sur la perte du droit au bail

La cession de droit au bail du 19 mai 2022, comporte plusieurs conditions suspensives, en particulier différentes conditions tenant à l’accord du bailleur, des services d’urbanisme de la commune et de l’architecte des bâtiments de France pour effectuer des travaux de mise en alignement de la vitrine et des travaux d’agencement à l’intérieur du local, ces conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 30 septembre 2022.

La société Phac soutient que la non-réalisation de ces conditions suspensives est imputable à la société [X], du fait des manquements à ses obligations de bailleur ci-dessus retenus, de sorte que cette dernière doit réparer son préjudice issu de la perte de la cession de son droit au bail pour un montant de 50’000 euros.

Cependant, il résulte des productions qu’au mois d’août 2022, les travaux de mise en alignement de la vitrine ont fait l’objet d’une décision des services d’urbanisme de la commune de non-opposition sous réserve.

Or, dès le 23 août 2022, la société Phac a été informée de l’état préoccupant de plusieurs immeubles se situant [Adresse 4], dont celui qu’elle occupait.

Ensuite, le 25 novembre 2022, le maire de la ville de [Localité 3] a pris un arrêté permanent de mise en demeure à l’attention de la société [X] d’exécuter ou de faire exécuter des travaux au regard du risque d’affaissement des planchers de l’immeuble, des balcons, du risque de chute d’éléments structurants du bâti, etc., ordonnant également l’évacuation des lieux de tout occupant.

La société Phac soutient qu’elle a cessé son activité dans la deuxième quinzaine du mois d’octobre 2022, à la suite d’une réunion avec un membre du collège d’experts désigné par le tribunal administratif de Montpellier qui lui a indiqué qu’un arrêté permanent allait être pris rapidement lui ordonnant de quitter les lieux.

Sur ce point, la société [X] justifie de ce que le local commercial était, à la date du 25 novembre 2002, vide de toute occupation, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat établi par Me [V], commissaire de justice à [Localité 3], et de ce qu’elle a informé le 2 décembre 2022 la société Phac avoir bien réceptionné les clés du local.

Or, la société Phac échoue à démontrer par ces seuls éléments que la non-réalisation des conditions suspensives ci-dessus énoncées proviendrait des manquements du bailleur à ses obligations.

En outre, la société [X] produit à cet égard un courriel en date du 20 avril 2023, par lequel la notaire en charge de la rédaction des actes, indique aux cédants que les cessionnaires l’ont informée de ce que la cession du droit au bail «’ne se fera finalement pas’», dans la mesure où l’ensemble des conditions suspensives n’avaient pas été réalisées au 30 septembre 2022, puisqu’il n’ont pas «’obtenu les autorisations de travaux auprès de la mairie et de l’architecte des bâtiments de [Etablissement 1]’»’; il n’en résulte pas que lesdites autorisations n’auraient pas été accordées en raison de l’état général de l’immeuble qui a conduit à la résiliation du bail commercial.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Phac de sa demande au titre d’une indemnisation liée à la perte de la cession du droit au bail.

Sur l’indemnisation titre de la perte d’exploitation

Le bail commercial a été résolu à la date du 25 novembre 2022, date de l’arrêté du maire de la commune de [Localité 3] ordonnant notamment l’évacuation des lieux.

Or, la société Phac sollicite une somme mensuelle au titre de la perte d’exploitation à compter du 25 novembre 2021′(sic), (sans doute plutôt à compter du 25 novembre 2022) jusqu’au 30 mai 2025, puis ensuite du 1er juin 2025 jusqu’au versement de l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce, alors que si elle peut effectivement prétendre à une indemnisation pour la perte de son fonds de commerce, la résolution du bail lui fait perdre tout droit à obtenir une indemnisation au titre d’une perte d’exploitation, du fait de la disparition du bail.

La demande formée par la société Phac sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

Le jugement sera également confirmé d’une part en ce qu’il a débouté la société [X] de sa demande de condamnation de la société Phac à lui payer des loyers qui seraient demeurés impayés à la date du 25 novembre 2022, qui outre d’être non chiffrée, n’est justifiée par aucune pièce, et d’autre part en ce qu’il a condamné la société [X] à payer à la société Phac la somme de 3 200 euros au titre du dépôt de garantie, pour lequel celle-ci ne justifie d’aucun motif pour le conserver.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette toutes les autres demandes de la SARL Phac et de la SCI [X],

Condamne la SARL Phac aux dépens d’appel,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SARL Phac et la condamne à payer à la SCI la somme de 1 500 euros.

Le greffier, La présidente,