CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 22/01129 – N° Portalis DBW4-W-B7G-DA64

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 27 OCTOBRE 2026

DEMANDEUR

Monsieur [U] [M]
né le 02 Août 1968 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 8] – [Localité 4]
représenté par Me David TRAMIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

S.A.S. DIAG HC, Société par Actions Simplifiée, immatriculée au RCS de SALON-DE-PROVENCE sous le n°B 507 742 419, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 9] – [Localité 6]
représentée par Me Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS, Me Maria CANOVAS, avocat au barreau de TARASCON
Copie numérique de la minute délivrée
le : 27/10/2026

à
Me Maria CANOVAS
Me Lionel CHARBONNEL
Me Thomas D’JOURNO
Me Jean-mathieu LASALARIE
Me Olivier MEFFRE
Me David TRAMIER

Maître [B] [Y]-[C], demeurant [Adresse 10] – [Localité 7]
représenté par Me Olivier MEFFRE, avocat au barreau de TARASCON, Me Michel COULOMB, avocat au barreau de NIMES

LA SARL AGENCE DE LA FONTAINE, inscrite au RCS de Salon-de-Provence sous le n°445 280 977, dont le siège social est [Adresse 11] [Localité 6] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 11] – [Localité 6]
représentée par Me Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [I] [F] [N], demeurant [Adresse 12] – [Localité 8]
représenté par Me Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L], [V], [O] [S]
né le 06 Mai 1961 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 13] – [Localité 9]
représenté par Me Jean-mathieu LASALARIE, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET
Assesseur : Thierry ROSSELIN
Assesseur : Sylvie DACREMONT

Greffier lors des débats : Béatrice PAUL
Greffier lors du prononcé : Lison MAYALI

PROCEDURE

Clôture prononcée : 13 mai 2026
Débats tenus à l’audience publique du : 19 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 13 octobre 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’à ce jour, compte tenu des nécessités de service, les conseils des parties ayant été avisés de la date à laquelle le jugement sera rendu.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 29 juin 2018, Monsieur [U] [M] a acquis des mains de Monsieur [L] [S] un mas mitoyen comprenant deux logements indépendants, garage, remise et hangar, piscine, local piscine et terrain attenant, situé [Adresse 8] à [Localité 4], moyennant le prix de 652.000 euros.

Faisant valoir qu’il a constaté divers dysfonctionnements dès son entrée en jouissance, que des vices cachés sont également apparus et que le vendeur, professionnel de l’immobilier, ne peut bénéficier de la clause limitative de garantie figurant à l’acte de vente, Monsieur [U] [M] a fait citer par exploit du 04 décembre 2019, Monsieur [L] [S] devant le président du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de TARASCON, statuant en référé, qui, par ordonnance du 25 juin 2020, a ordonné une mesure d’expertise et commis Monsieur [T] [P] pour y procéder.

A la demande de Monsieur [L] [S], par ordonnances de référé des 21 mai et 10 décembre 2021, les opérations d’expertise ordonnées par le juge des référés du tribunal judiciaire de TARASCON selon ordonnance du 25 juin 2020 ont été déclarées communes et opposables à :
– la société DIAG HC qui a réalisé un diagnostic sur la présence d’insectes xylophages avant la vente,
– Maître [B] [Y]-[C], notaire de l’acquéreur,
– la SARL AGENCE DE LA FONTAINE, prise en la personne de sa gérante en exercice, Madame [J] [W], agent immobilier mandaté pour réaliser la vente immobilière,
– Maître [I] [F]-[N], notaire du vendeur.

L’expert a déposé son rapport définitif le 29 mai 2022.

Par exploit du 24 juin 2022, Monsieur [U] [M] a saisi le tribunal judiciaire de TARASCON d’une demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expert judiciaire.

Monsieur [L] [S] a contesté par devant le Premier Président de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, l’ordonnance de taxe du 12 septembre 2022 rendue par le juge taxateur du tribunal judiciaire de TARASCON taxant définitivement la rémunération de l’expert à la somme de 17.985,78 euros.

Par décision du 10 mai 2023, l’affaire au fond a été radiée pour défaut de diligence des parties.

Aux termes de conclusions signifiées le 23 février 2024, Monsieur [U] [M] a sollicité la remise au rôle de l’affaire aux fins de condamnation de Monsieur [L] [S] au paiement de la somme de 206 654,65 euros sur le fondement de la garantie des vices cachés, outre les demandes accessoires.

Par exploits des 15 et 17 octobre 2024, Monsieur [L] [S] a mis en cause respectivement Maître [I] [F]-[N], la SARL AGENCE DE LA FONTAINE, la société DIAG HC et Maître [B] [Y]-[C].

L’instance a été jointe à l’instance principale selon ordonnance de jonction du 13 novembre 2024.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 27 mai 2025, Monsieur [U] [M] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1648, 2241 et 2242 du code civil, de :
– recevoir Monsieur [U] [M] en son action en garantie des vices cachés à l’encontre de Monsieur [L] [S],
– débouter Monsieur [L] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
En conséquence,
– condamner Monsieur [L] [S] à verser à Monsieur [U] [M] la somme de 206.654,65 euros TTC, avec intérêts de retard au taux légal à compter des présentes conclusions,
– dire que cette somme sera indexée sur l’indice ICC à la date du jugement à intervenir,
– dire qu’elle produira intérêts au taux légal à compter des conclusions de remise au rôle,
– condamner Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [U] [M] une somme de 25.000 euros au titre des frais irrépétibles,
– le condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 17.985,98 euros.

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire formulée par Monsieur [L] [S], Monsieur [U] [M] souligne que l’expert a accompli sa mission consciencieusement et dans le respect du principe du contradictoire. Il estime que cette demande est purement dilatoire.

Monsieur [U] [M] fonde ses demandes à l’encontre de Monsieur [L] [S] sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, en soutenant que le bien immobilier acquis est affecté de vices cachés antérieurs à la vente, le rendant impropre à son usage.

Il fait valoir que la clause de non garantie des vices cachés prévue au contrat de vente ne peut pas lui être opposée s’agissant de la présence d’insectes xylophage dans les combles en raison d’une mention prévue à l’acte de vente qui stipule précisément que le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie pour cette partie d’immeuble qui n’a pas pu être expertisée par la société DIAG HC, diagnostiqueur intervenu pour la vente.

Plus généralement, Monsieur [U] [M] estime que la clause de non garantie des vices cachés lui est inopposable invoquant la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction de Monsieur [L] [S] qui exerce le métier d’architecte et qui est inscrit sur la liste des experts judiciaires de la cour d’appel de PARIS dans les spécialités du bâtiment, et invoquant la parfaite connaissance de Monsieur [L] [S] des désordres affectant le bien pour avoir entrepris la rénovation complète des sols et de la toiture de l’immeuble en 2002 puis, pour y avoir vécu.

A l’appui du rapport d’expertise judiciaire, Monsieur [U] [M] relève un dysfonctionnement du moteur du rideau de la piscine lequel avait fait l’objet d’un devis de réparation en avril 2018 à la demande de Monsieur [L] [S], précédemment à la vente, démontrant l’antériorité du vice. Il indique que le rideau semblait en état de fonctionnement caractérisant un vice caché.

Monsieur [U] [M] ajoute que le dysfonctionnement du four du piano de cuisson est apparu quelques jours après la vente et qu’il a dû le remplacer établissant l’existence d’un vice caché.

Il indique la présence de décollements localisés du carrelage du cellier et du salon accompagnés de fissurations entraînant des soulèvements localisés causés par une malfaçon lors des travaux de réhabilitation conduits par Monsieur [L] [S] en 2002. Il reconnaît que certaines fissures étaient apparentes lors des visites, mais affirme que les fissures les plus importantes étaient cachés par le mobilier. Il reproche à Monsieur [L] [S] de lui avoir fait croire que les décollements étaient superficiels alors que le désordre affectait l’ensemble de la surface et rend le revêtement de sol impropre à sa destination.

Monsieur [U] [M] fait état d’une fuite en toiture causée par une malfaçon liée à la conception même de la toiture lors des travaux de réhabilitation en 2002 ayant entraîné des dégâts des eaux sur le plafond et le parquet d’une chambre dont l’existence antérieure à la vente n’est pas contestée par Monsieur [L] [S]. Il souligne que ce dernier s’était engagé à prendre en charge le coût des réparations non pris en charge par l’assurance mais qu’il s’est rétracté.

Monsieur [U] [M] fait également état de la présence d’insectes xylophages dans les combles situés dans l’aile du séjour et dans le corps principal du bâtiment. Il affirme que ce désordre est antérieur à la vente en raison des indices d’infestation diagnostiqués en 2013 sur une partie des combles accessibles et dont il n’a pas eu connaissance avant la vente. Il précise que la présence d’insectes xylophages n’a pas été constatée par la société DIAG HC qui n’a pas pu accéder à l’ensemble des combles pour la vente, ce qui constitue un vice caché.

Il fait enfin état de désordres apparus postérieurement à la désignation de l’expert judiciaire. Il expose qu’il a découvert que le faux-plafond du studio cachait un vieux plafond bombé menaçant de s’effondrer et qu’il a dû entreprendre les travaux de réparation, ou encore que le crépi sur les murs de la cuisine n’avait pas été réalisé derrière les meubles.

Se fondant sur l’article 1644 du code civil, Monsieur [U] [M] sollicite à l’encontre de Monsieur [L] [S] la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur de 206 654,65 € correspondant au montant des réparations évaluées à dire d’expert.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 11 novembre 2025, Monsieur [L] [S] demande au tribunal, au visa des articles 237, 238 et 247 du code de procédure civile, 1641 et suivants, 1231-1, 1240, et 1992 du code civil, de :
In limine litis,
– juger que le rapport d’expertise du 29 mai 2022 rendu par Monsieur [T] [P] est entaché de nullité pour les motifs sus indiqués,
– annuler en conséquence ledit rapport.
Au principal,
– juger que l’ensemble des vices allégués ont été portés à la connaissance de Monsieur [U] [M] avant la vente,
– débouter Monsieur [U] [M] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [L] [S] sur le fondement des vices cachés ou à tout le moins en limiter le quantum au regard des arguments développés.
Subsidiairement,
et en cas de condamnation de Monsieur [L] [S],
– condamner la SARL AGENCE DE LA FONTAINE à relever et garantir Monsieur [L] [S] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
– condamner solidairement la société DIAG HC, Maître [Y] [C] et Maître [F] [N] à relever et garantir Monsieur [L] [S] des éventuelles condamnations qui seraient consécutives à la reconnaissance d’un vice caché concernant la présence d’insectes xylophages dans le bien vendu,
– condamner solidairement Monsieur [U] [M], la SARL AGENCE DE LA FONTAINE, la société DIAG HC, Maître [Y] [C] et Maître [F] [N] à verser la somme de 10.000 € à Monsieur [L] [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– les condamner solidairement aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,
– juger n’y avoir lieu à exécution provisoire compte tenu du contexte et de la réalisation des travaux par le requérant.

A titre liminaire, Monsieur [L] [S] soutient que le rapport d’expertise judiciaire du 29 mai 2022 rendu par Monsieur [T] [P] est entaché de nullité faisant valoir que l’expert judiciaire n’a pas respecté les dispositions des articles 237, 238 et 247 du code de procédure civile en tenant des propos qu’il qualifie de diffamatoires, en formulant des affirmations techniques erronées sans aucune démonstration, en faisant preuve de partialité ou encore, en outrepassant la mission confiée.

Il reproche notamment à l’expert judiciaire :
– d’affirmer que Monsieur [L] [S] a refusé de répondre aux questions de l’expert judiciaire,
– d’affirmer que Monsieur [L] [S] ne l’aurait pas informé de sa qualité d’expert judiciaire près la cour d’appel de PARIS,
– d’affirmer que Monsieur [L] [S] a réalisé la dalle sur laquelle ont été posés les carreaux de terre cuite alors qu’il a produit des photos antérieures aux travaux prouvant que la dalle était existante,
– d’affirmer que les pannes de la charpente auraient été remplacées lors des travaux qu’il a entrepris en 2002,
– d’avoir réalisé une estimation immobilière du bien sans aucun élément et qui plus est, en dehors du cadre de la mission confiée,
– d’avoir porté atteinte à sa vie privée en lui demandant de justifier l’adresse de sa résidence principale de 2012 jusqu’à la vente du bien,
– de s’être interrogé sur la compatibilité de son statut d’expert judiciaire dans le ressort de la cour d’appel de PARIS alors que sa résidence principale serait sur la commune de [Localité 4],
– d’avoir omis de décrire la méthodologie utilisée pour mesurer la pente des toitures, d’avoir violé le principe du contradictoire en procédant aux mesures lors d’une réunion non contradictoire et alors même que cette mesure n’était pas à l’ordre du jour,
– d’affirmer que la pente des toitures est insuffisante et ne respecte pas le document technique unifié (DTU) applicable au moment de la réfection de la couverture en 2002 et que cette malfaçon a causé probablement les infiltrations de pluies alors que la pente des toitures est conforme aux normes de l’époque et que la fuite a été causée par un défaut de recouvrement au faîtage en amont de la fuite,
– d’affirmer que la toiture est fuyarde alors qu’elle ne l’a été qu’à deux reprises lors d’intempéries exceptionnelles en 2015 et 2018,
– de préconiser la réfection complète de la couverture pour répondre aux normes actuelles,
– d’avoir manqué au respect des dispositions de l’article III-22) des règles de déontologie de l’expert judiciaire de la Fédération Nationale des Compagnies d’experts inscrits près les cours d’appel en convoquant Monsieur [L] [S] à des réunions d’expertise les jours où il n’était pas disponible alors qu’il l’avait signalé en amont.

Au principal, Monsieur [L] [S] soutient que Monsieur [U] [M] n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil faisant valoir que ce dernier avait connaissance avant à la vente de l’ensemble des vices allégués et qu’ils étaient apparents.

Monsieur [L] [S] estime avoir fait preuve de bonne foi en soulignant qu’il n’a jamais dissimulé les désordres allégués par Monsieur [U] [M], qu’il n’est pas un professionnel de la vente immobilière et qu’il a cédé son bien immobilier à un prix inférieur au prix du marché. Il ajoute qu’il a remplacé l’un des ballons d’eau chaude, la pompe de la piscine et le tableau électrique du rideau de la piscine pour la vente.

Il affirme que les vices allégués étaient apparents faisant valoir que Monsieur [U] [M] était informé du dysfonctionnement du moteur du rideau de la piscine qui, de toute façon, ne gênait pas son fonctionnement, que la déformation du sol et des carrelages du cellier et du salon était visible lors des visites, notamment celle du 29 juin 2018 où la maison était vide de meubles, que l’emplacement des infiltrations suite à la fuite de la toiture était matérialisé par la présence d’un papier fixé par des bandes adhésives pour masquer un trou au plafond, et qu’il était informé de la présence d’insectes xylophages par la remise à la SARL AGENCE DE LA FONTAINE de deux diagnostics avant la vente qui en faisaient mention.

Concernant le dysfonctionnement du four du piano de cuisson, il prétend que cet équipement a été laissé gracieusement à Monsieur [U] [M] sans garantie de bon fonctionnement.

Si le caractère apparent n’était pas retenu pour la fuite de la toiture, Monsieur [L] [S] sollicite que la demande indemnitaire de Monsieur [U] [M] sur ce point, soit cantonnée à la réparation de la fuite estimant que la réfection complète de la couverture n’est pas justifiée.

Quant à la présence d’insectes xylophages, il précise qu’il a traité à titre préventif les solives du plafond du cellier qui sont tout à fait accessibles et affirme que la charpente n’est pas affectée.

A titre subsidiaire, Monsieur [L] [S] argue de la démesure du chiffrage établi par l’expert judiciaire et attire l’attention de la présente juridiction sur les postes de travaux de reprise retenus et non justifiés telle que la réfection complète de la toiture.

A titre infiniment subsidiaire, Monsieur [L] [S] demande à être relevé et garanti par les autres parties prenantes de toute condamnation prononcée contre lui.

Il prétend que la SARL AGENCE DE LA FONTAINE a manqué à son devoir de conseil engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1992 du code civil. Il soutient que la SARL AGENCE DE LA FONTAINE aurait dû attirer son attention sur les différentes problématiques soulevées et notamment sur la présence d’insectes xylophages, et l’inviter à prendre des précautions complémentaires.

Il estime que la société DIAG HC mandatée par la SARL AGENCE DE LA FONTAINE a commis des manquements dans l’accomplissement de sa mission et se prévaut de ces fautes en sa qualité de tiers au mandat sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il soutient que la société DIAG HC a eu connaissance d’un premier diagnostic faisant état de la présence d’insectes xylophages mais n’a pas inspecté les pièces concernées prétextant d’une sécurité insuffisante.

Il fait valoir enfin que les notaires intervenus à la vente, Maître [B] [Y]-[C] et Maître [I] [F]-[N], ont manqué à leur obligation d’information et de conseil. Il prétend qu’elles auraient dues l’alerter sur la teneur des diagnostics et précisément sur la présence d’insectes xylophages.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 19 janvier 2026, la SARL AGENCE DE LA FONTAINE demande au tribunal de :
– rejeter toutes les demandes formulées à l’encontre de la SARL AGENCE DE LA FONTAINE,
– condamner Monsieur [L] [S] à payer la somme de 5.000 € à la SARL AGENCE DE LA FONTAINE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SARL AGENCE DE LA FONTAINE conteste tout manquement dans l’accomplissement de sa mission faisant valoir qu’elle a transmis à Maître [I] [F]-[N] le diagnostic établi en 2013 faisant état de la présence d’insectes xylophages et qu’elle a demandé un nouveau diagnostic, le précédent n’étant plus valable. Elle affirme également qu’elle n’a pas failli à son devoir de conseil en soutenant qu’elle n’avait pas décelé les vices allégués et notamment qu’en l’état du diagnostic établi en 2018 lequel était vierge, elle ne pouvait pas savoir que Monsieur [L] [S] s’était abstenu de tout traitement contre la propagation des insectes xylophages, d’autant que les combles étaient inaccessibles.

Elle considère que seule la négligence dont a fait preuve Monsieur [L] [S] est à l’origine des préjudices allégués par Monsieur [U] [M] et sollicite sa mise hors de cause.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 25 mars 2025, la société DIAG HC demande au tribunal, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1231-1 et suivants du code civil, 334 et suivants du code de procédure civile, L. 271-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation et de l’arrêté du 29 mars 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termite, de :
– débouter Monsieur [L] [S] de l’intégralité de ses demandes formées contre la société DIAG HC,
– condamner Monsieur [L] [S] à verser à la société DIAG HC une somme de 6.000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à devoir supporter la charge des entiers dépens d’instance.

A l’instar de la SARL AGENCE DE LA FONTAINE, la société DIAG HC conteste tout manquement dans l’accomplissement de sa mission et sollicite sa mise hors de cause.

Elle soutient qu’elle a respecté la méthodologie définie par la norme AFNOR NF P03-21 pour réaliser l’état relatif à la présence de termites du 06 avril 2018. Elle indique que des combles étaient dépourvus de trappes d’accès et que d’autres présentaient un risque d’effondrement l’ayant empêché d’examiner ces zones, information qui a été mentionnée dans son rapport tout comme la présence d’indices d’infestation d’autres agents de dégradation biologique du bois dans les zones visibles et accessibles à savoir l’entrée, le cellier et les parties extérieures.

Elle souligne par ailleurs que le diagnostic établi en 2013 mentionnant l’infestation de termites n’a pas été porté à sa connaissance.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 19 mars 2025, Maître [B] [Y]-[C] demande au tribunal de :
– juger l’action de Monsieur [L] [S] infondée.
Subsidiairement, en cas de modification du fondement juridique de l’action,
– débouter Monsieur [L] [S] de ses demandes en l’absence de tout manquement à l’obligation d’information du notaire, et de tout préjudice en relation de causalité.
En tout état de cause,
– écarter l’exécution provisoire,
– débouter Monsieur [L] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
– condamner Monsieur [L] [S] à payer à Maître [Y]-[C] la somme de 4 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle conteste tout manquement de sa part susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle faisant valoir qu’elle n’a pas été destinataire du diagnostic établi en 2013 lequel faisait état de la présence d’insectes xylophages dans certains combles mais seulement du diagnostic établi le 06 avril 2018 lequel faisant état de l’absence de termites avec présence d’indices d’infestations d’autres agents de dégradation biologique du bois pour certaines zones.

Elle précise qu’il a été signalé expressément dans l’acte de vente que le vendeur ne pourrait s’exonérer de la garantie des vices cachés pour les combles qui n’ont pas pu être visités par le diagnostiqueur.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 19 décembre 2024, Maître [I] [F]-[N] demande au tribunal de :
– débouter Monsieur [L] [S] de l’ensemble de ses prétentions dirigées à l’encontre de Maître [I] [F]-[N],
– la mettre purement et simplement hors de cause,
– le condamner à payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 5.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,
– dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle conteste toute mise en cause soutenant qu’elle n’a jamais eu communication du diagnostic réalisé en 2013 et qu’elle ne pouvait donc pas alerter Monsieur [L] [S] sur son contenu et notamment sur la présence d’insectes xylophages dans les combles. Elle relève que seul Monsieur [L] [S] avait connaissance de cette situation depuis 2013.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire est intervenue au 13 mai 2026 selon ordonnance du même jour.

L’affaire, initialement appelée à l’audience collégiale du 22 mai 2026, a été renvoyée à l’audience du 19 juin 2026 et mise en délibéré au 13 octobre2026. Le délibéré a été prorogé au 27 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la validité du rapport d’expertise :

Monsieur [L] [S] soutient la nullité du rapport d’expertise pour manquement aux règles des articles 237, 238,247 du code de procédure civile et manquement à la déontologie.

L’article 237 du code de procédure civile impose au technicien d’accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

Le fait que l’expert ait indiqué que Monsieur [L] [S]  » a refusé de répondre à la  » raison du diagnostic de 2013 ou a refusé de faire venir à nouveau un diagnostiqueur  » , ou encore le fait que soit mentionné au rapport l’indication donnée par Monsieur [L] [S] de sa qualité d’architecte ne constituent pas un manque d’objectivité ou d’impartialité, Monsieur [L] [S] ayant pu s’expliquer sur les diagnostics par les dires qu’il adressait à l’expert, sa qualité d’architecte et d’expert près la cour d’appel étant un élément important pour apprécier la connaissance qu’il pouvait avoir des désordres allégués en sa qualité de professionnel..
Par ailleurs les griefs tenant aux remarques de l’expert sur l’étendue et la nature des désordres affectant le carrelage, la charpente sont inopérants à démontrer un manque d’objectivité ou d’impartialité, Monsieur [P] ayant motivé ses constatations techniques et répondu de façon circonstanciée aux différents dires du conseil de Monsieur [L] [S].

L’article 238 du code de procédure civile dispose :
 » Le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis.
Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.
Il ne doit jamais porter d’appréciation d’ordre juridique.  »

Il est de jurisprudence constante que l’inobservation de l’article 238 du code de procédure civile n’entraîne pas la nullité du rapport.

La juridiction pourrait être amenée à écarter certains développements qui excéderaient la mission de l’expert.

Monsieur [L] [S] reproche à l’expert d’avoir donné une appréciation juridique sur l’appel en cause de l’agent immobilier et des notaires; or la position exprimée par Monsieur [P] ( page 62 du rapport ) fait écho à la demande d’accord formulée par le conseil de Monsieur [L] [S] suivant dire en date du 11 janvier 2021, en ces termes :  » (…) Mon client, au regard de la dernière réunion, envisage fortement la mise en cause de l’agent immobilier et du notaire au regard de la connaissance de la problématique liée aux termites ainsi que le deuxième diagnostiqueur qui n’a pas estimé nécessaire d’accéder aux combles alors qu’elles étaient accessibles.
Je vous remercie de me confirmer votre accord sur ces mises en cause (…) « . .
En indiquant que les mises en causes de l’agent immobilier et du notaire  » ne semblent pas apporter de réponses nouvelles à la validité du diagnostic et sur l’existence d’un diagnostic antérieur (…)  » l’expert ne fait qu’apporter réponse à la sollicitation de Monsieur [L] [S], étant souligné que le conseil de celui-ci n’avait pas à demander un quelconque accord à Monsieur [P] pour diligenter les actes de procédure qu’il considérait adaptés à la défense de son client.

Concernant les estimations immobilières aucune de celles alléguées par Monsieur [L] [S] n’apparaissent aux termes du rapport définitif et n’ont nullement influencé les constatations techniques et les postes d’indemnisation préconisés pour la remise en état.

L’article 247 du code de procédure civile dispose :  » l’avis du technicien dont la divulgation porterait atteinte à l’intimité de la vie privée ou à tout autre intérêt légitime ne peut être utilisé en dehors de l’instance si ce n’est sur autorisation du juge ou avec le consentement de la partie intéressée.  »
Monsieur [L] [S] est mal fondé à reprocher à l’expert d’avoir porté atteinte à sa vie privée alors que celui-ci revendiquait avec véhémence ses compétences en écrivant à Maître [A]  » (…) Le seul expert dans ce dossier c’est moi, en effet au-delà de ma qualité d’architecte DPLG exerçant exclusivement depuis près de 30 ans dans le bâti ancien, je suis expert judiciaire près la cour d’appel de Paris. Je suis donc doublement assermenté  » (lettre de Monsieur [L] [S] du 13 septembre 2018).
Force est de constater que Monsieur [P] a recueilli, sans fraude et de façon contradictoire, les informations concernant la résidence et la profession de Monsieur [L] [S], éléments d’information en lien avec les besoins de la mission puisque le vendeur indiquait avoir vécu plusieurs années dans l’immeuble litigieux sans avoir rencontré de dommages, sa qualité d’architecte et d’expert étant en outre influente pour déterminer sa connaissance des désordres.

Les griefs d’ordre technique imputés à l’expert ne peuvent constituer une cause de nullité du rapport ; les désordres ont fait l’objet de débats contradictoires à l’occasion de nombreux dires auxquels l’expert a apporté réponse.

Enfin aucun manquement à la déontologie ne peut être retenu à l’égard de Monsieur [P] qui a parfaitement informé les parties de chaque déplacement sur les lieux, précisant que l’aspect purement technique de certaines visites ne rendait pas obligatoire la présence des parties.

Au regard de l’ensemble de ces éléments Monsieur [L] [S] est débouté de sa demande de nullité du rapport d’expertise.

Sur la nature des désordres :

L’article 1641 du code civil dispose : » Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.  »

En vertu des dispositions de l’article 1642 et 1643 du code civil le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le dysfonctionnement moteur du rideau de la piscine :

Il ressort du devis établi le 17 avril 2018 par la société DUBUARD destiné à Monsieur [L] [S] que ce dernier avait connaissance avant la vente de la nécessité de faire réparer le mécanisme du moteur de rideau de la piscine. Le fait que le fonctionnement du rideau de piscine soit possible par le biais d’une manipulation initiée par Monsieur [L] [S] n’enlève pas la dissimulation du défaut lequel affecte l’usage sécure de l’installation, la rendant ainsi impropre à sa destination.

L’acquéreur n’a pas été informé de cette défectuosité et du montant des réparations.
Ce dysfonctionnement constitue un vice caché .

Le dysfonctionnement du four :

Dans l’acte de vente la valeur de cet élément mobilier a été déduite de la valeur du bien immobilier pour favoriser une fiscalité moins importante.
Monsieur [U] [M] ne saurait prétendre à être indemnisé pour la réfection d’un élément dont il a tiré avantage au moment de la vente.

Il sera débouté de ce chef de prétention.

Déformation du sol et des carrelages du cellier et du salon :

L’expert relève des décollements localisés accompagnés de fissurations importantes qui entraînent des soulèvements localisés ; il souligne :
– (…) la gravité de ces désordres qui apparaissent au niveau du seuil de la porte, le long de la baie du salon sur environ 7m² et au milieu du cellier sur 1m²
– un bossellement du sol avec des pentes significatives allant de 1 à 4%
– un carrelage qui sonne creux à de nombreux endroits.
Ces désordres sont apparus antérieurement à la vente et trouvent leur origine dans la malfaçon des travaux de réhabilitation effectués par Monsieur [L] [S] ; cependant l’importance et l’étendue des défauts ne pouvaient échapper à l’acquéreur, lequel ne démontre par aucune force probante que ces désordres étaient dissimulés par des mobiliers au moment de la vente.
L’expert relève d’ailleurs que les fissures sont principalement localisées au niveau du seuil de la porte fenêtre du salon, ce qui d’évidence les rendait apparents.
Monsieur [U] [M] est en conséquence débouté de sa demande, les défauts constatés ne constituant pas un vice caché.

La fuite de la toiture avec dégâts des eaux sur plafond et parquet d’une chambre:

Une fuite a été révélée à l’occasion de fortes pluies survenues après la vente, en août 2018, provoquant le décollement d’une feuille de papier canson collée au plafond par Monsieur [L] [S]. Un trou apparaît au plafond de l’ordre de 30X40 cm (page 131 du rapport d’expertise).
Monsieur [L] [S] explique avoir effectué des réparations de la toiture après une tempête survenue en 2015, sans avoir subi de difficultés depuis cette époque ; il prétend avoir apposé un papier canson au plafond  » dans un but purement esthétique « .

L’expert relève que  » la dégradation du plafond est liée à des infiltrations d’eau de pluie, conséquence d’une malfaçon dans la conception de la toiture remontant à la rénovation de 2002 (pente insuffisante pour le modèle de tuile) ; Monsieur [L] [S] a choisi de procéder à la réfection de sa toiture avec des tuiles de terre cuite industrielles qui sont connues pour servir à la couverture des pavillons sur charpentes en fermettes. Ces tuiles sont utilisées de manière plus occasionnelle sur les constructions anciennes en raison du fait qu’il nécessite des adaptations aux normes de la charpente (…)  » (Page 135 du rapport).

L’expert caractérise la non-conformité des travaux sur toiture au DTU 40.21 dans sa rédaction de 1997 en vigueur au moment du chantier de rénovation entre 2002 et 2008 (page 136 du rapport) ; il explique :  » (…) il convient de préciser qu’au sens du DTU 40.21 dans sa version de 1997 la pente de la toiture n’est pas mesurée à partir de la couverture en tuile mais de la charpente et du litonnage (liteaux de bois sur lesquels sont fixées les tuiles). Cette précision impose au constructeur dans le domaine de la rénovation, deux alternatives : soit d’adapter le mode de couverture à la pente existante (en plaque sous tuile comme la plupart des rénovations) soit de rectifier la charpente pour être en conformité avec le mode de couverture (…)  »

Les objections techniques émises sur ce point par Monsieur [L] [S] ne peuvent valablement contredire les conclusions de l’expert puisque celui-ci les avait analysées et prises en considération en répondant au dire de Maître [D] du 1er juin 2022 (page 96 à 108 du rapport).

Le couvert du bâtiment a fait l’objet d’une rénovation inadaptée au regard des règles de l’art. Ce manquement est la cause du dégât des eaux survenu en 2018 mais rend également impropre à sa destination l’ensemble de la toiture. Monsieur [L] [S], en sa qualité de professionnel dans la conception des bâtiments, d’expert près la cour d’appel de Paris, ne pouvait ignorer les normes qui s’imposaient pour effectuer une rénovation conforme aux règles de l’art, ni minimiser les conséquences prévisibles de cette non-conformité.
Ce défaut de conformité ne pouvait être décelé par Monsieur [U] [M] lors de l’acquisition de l’immeuble ; d’une part le trou dans le plafond masqué par une feuille de papier révèle la volonté de dissimuler les infiltrations, d’autre part seul un examen technique approfondi de la couverture pouvait mettre en évidence les défectuosités.

La présence d’insectes xylophages :

Deux diagnostics ont été réalisés pour détecter la présence d’insectes : l’un réalisé par la société DIAGO 84 le 26 juin 2013, le second par la société DIAG HC le 6 avril 2018, soit quelques mois avant la vente.
Le premier diagnostic démontre la présence d’insectes à larves xylophages dans l’entrée, le cellier et les combles 1 ; les combles 2et 3 ne peuvent être examinés en l’absence de trappe d’accès.
Le second diagnostic indique que les combles 1,2,3 ne sont pas visités à défaut de sécurité suffisante et de trappe. Au regard de ce dernier élément est insérée à l’acte de vente du 29 juin 2018 une clause ainsi rédigée :  » (…) le vendeur ne pourra s’exonérer de sa garantie des vices cachés concernant les parties non visitées.  » (Page 18 de l’acte authentique).

La visite de l’expert permet d’inspecter deux combles accessibles ; celui-ci relève  » (…) dans les deux combles accessibles par des trappes au plafond aménagé par Monsieur [U] [M] il a été possible de vérifier que les solives en bois des plafonds suspendus ont été infestées par des larves de capricornes dans une proportion différente d’un comble à l’autre ; le comble situé dans l’aile de séjour a été contaminé à 100% tandis que celui qui se trouve dans le corps principal de bâtiment est touché à 30%(…)  »

Monsieur [L] [S] n’a pas fait installer de trappes permettant d’effectuer des diagnostics complets de la charpente et s’est dispensé de faire réaliser un traitement anti parasitaire avant la vente. Aucun élément ne démontre que Monsieur [U] [M] ait eu connaissance du diagnostic de 2013 avant la vente, seul celui de 2018 ayant conduit à l’insertion d’une clause de garantie à l’acte authentique.
L’infestation d’insectes rend impropre l’immeuble à sa destination.
Monsieur [L] [S] doit garantie à Monsieur [U] [M] du vice caché relevant de la présence d’insectes xylophages.

Sur la garantie des vices cachés :

Monsieur [L] [S] ne pouvait ignorer eu égard à sa compétence professionnelle la nature des vices dont il n’a pas révélé l’existence à l’acquéreur ; celui-ci est en conséquence tenu de garantir Monsieur [U] [M] des vices cachés.

Sur les appels en garantie :

Sur la responsabilité de la SARL Agence de la Fontaine :

L’article 1992 alinéa 1er du code civil dispose :  » le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion « .

Monsieur [L] [S] prétend que la SARL Agence de la Fontaine devait transmettre aux notaires les diagnostics ; or par mail du 27 mars 2018 Monsieur [L] [S] adresse à Madame [W] de la SARL Agence de la Fontaine un mail ayant pour  » sujet : diagnostic assainissement et facture de curage suite diagnostic  » et indique  » ci-joint les documents réclamés par le notaire à lui transmettre.
La SARL Agence de la Fontaine s’adresse aux notaires par mail de même date et envoie  » les différents diagnostics obligatoires ;  » précise  » j’ai demandé à Monsieur [L] [S] d’actualiser l’électricité et les termites  » (pièces 8 et 9 de Monsieur [L] [S]).
La SARL Agence de la Fontaine a transmis les documents reçus du vendeur sans que puisse être établie une faute dans la démarche de transmission aux notaires ; en tout état de cause l’envoi du diagnostic établi antérieurement à la vente concernant les termites est sans incidence pour dégager Monsieur [L] [S] de sa garantie vis-à-vis de l’acquéreur, les notaires ayant par la suite inséré une clause spécifique pour obliger le vendeur à garantir les vices cachés concernant les parties non visitées.

L’agent immobilier est tenu d’informer l’acquéreur des désordres apparents.
La SARL Agence de la Fontaine ne pouvait investiguer sur la présence d’insectes xylophages alors que les combles étaient inaccessibles. Cette agence ne pouvait non plus deviner la défectuosité du volet de la piscine alors que Monsieur [L] [S] dissimulait la manipulation qu’il avait mise au point pour éviter la réparation du moteur.

L’agent immobilier n’a pas manqué à son devoir de conseil et d’information en ce qui concerne le dégât des eaux lequel est survenu après la vente. Concernant la déformation apparente du carrelage l’agence ne disposait pas d’information sur le défaut de conformité aux règles de l’art révélé postérieurement à la vente par une expertise.

Au regard de ces éléments la responsabilité de la SARL Agence de la Fontaine n’est pas engagée.

Sur la responsabilité des notaires :

Monsieur [L] [S] était assisté lors de la vente par Maître [I] [F]-[N] qui a confirmé n’avoir pas reçu le diagnostic relatif aux termites datant de 2013.
Maître [B] [Y]-[C], assistant Monsieur [U] [M], indique également ne pas avoir reçu ledit diagnostic.

L’absence de précision sur les documents joints aux mails échangés le 27 mars 2018 ne permet pas de retenir un envoi du diagnostic de 2013 à Maître [B] [Y]-[C] ou Maître [I] [F]-[N].

Par ailleurs aucun manquement au devoir de conseil ne peut être reproché à Maître [B] [Y]-[C] ou Maître [I] [F]-[N] puisqu’à l’acte de vente une clause ainsi rédigée est insérée :  » (…) le vendeur ne pourra s’exonérer de sa garantie des vices cachés concernant les parties non visitées. « , cette clause faisant suite au dernier diagnostic réalisé en 2018, expressément demandé par les notaires.

La responsabilité de Maître [B] [Y]-[C] et Maître [I] [F]-[N] est écartée.

Sur la responsabilité de la société DIAC HC :

La norme AFNOR NF PO3-21 fixe les modalités générales des prestataires de service pour l’établissement d’un état du bâtiment relatif à la présence de termites.

Le diagnostiqueur n’a pu accéder aux combles en raison de l’absence de trappe et du danger d’effondrement. Cette absence de visite a été expressément signalée aux termes du rapport ce qui a justifié l’insertion d’une clause dans l’acte de vente.

Monsieur [L] [S] n’établit aucune faute imputable à la société DIAC HC et sera débouté de ses demandes.

Sur l’indemnisation

Il convient d’ordonner à charge de Monsieur [L] [S] l’indemnisation au profit de Monsieur [U] [M] des postes suivants, suivant chiffrage de l’expert et des pièces communiquées :

-Dysfonctionnement du rideau de piscine : 2.922euros

-Mise aux normes de la couverture : 149.024,06 euros

-Remise en état suite à la fuite d’eau sur plafond et parquet : 990 euros

-Travaux pour traitement des insectes xylophages (rapport d’expertise page 147) : 1296 euros + 2240 euros +1800euros + renforcement solivage 3910 euros et trappe de visite 192,50 euros soit au total 9246 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [L] [S] partie perdante, aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [L] [S] à payer la somme de 6.000 euros à Monsieur [U] [M], celle de 2000 euros à chacun des autres défendeurs, la SARL Agence de la Fontaine , la société DIAC HC , Maître [B] [Y]-[C] et Maître [I] [F]-[N] .

Sur l’exécution provisoire :

En vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La nature du litige justifie d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement CONTRADICTOIRE rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [L] [S] de sa demande de nullité du rapport d’expertise déposé par Monsieur [P] le 29 mai 2022,

DEBOUTE Monsieur [U] [M] de ses demandes relatives au dysfonctionnement du four et aux malfaçons affectant le sol du cellier et du salon,

DIT que le dysfonctionnement du rideau de piscine, la non-conformité de la toiture, et l’absence de traitement des insectes xylophages constituent des vices cachés rendant l’immeuble impropre à son usage,

DIT que Monsieur [L] [S] est tenu de garantir Monsieur [U] [M] des vices cachés relatifs au dysfonctionnement du rideau de piscine, de la non-conformité de la toiture, et des travaux nécessaires au traitement des insectes xylophages,

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à régler à Monsieur [U] [M] la somme de 162.182,06 euros.

DEBOUTE Monsieur [L] [S] de ses demandes en garantie à l’égard de la SARL Agence de la Fontaine, la société DIAC HC, Maître [B] [Y]-[C] et Maître [I] [F]-[N],

CONDAMNE Monsieur [L] [S] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à régler à Monsieur [U] [M] la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à régler à la SARL Agence de la Fontaine la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à régler à la société DIAC HC la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à régler à Maître [B] [Y]-[C] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à régler à Maître [I] [F]-[N] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Tarascon.