Nullité de la vente immobilière pour objet indéterminé : absence d’accord certain sur les bâtiments et le terrain

La cour infirme le jugement en retenant que l’engagement écrit de l’acquéreur, contresigné par les vendeurs, n’a produit aucun effet juridique. Au regard des articles 1128 et 1129 du Code civil, le contrat suppose un contenu certain, notamment un objet suffisamment déterminé. L’annonce décrivait des bâtiments d’une superficie de 500 m², sans désigner clairement la parcelle ni l’étendue du terrain vendu. Les échanges et pièces produits ne permettaient pas de départager une vente des seuls bâtiments, des bâtiments avec une partie du terrain ou de l’intégralité de la parcelle. L’accord sur le prix ne suffisait donc pas à caractériser une rencontre des volontés sur la chose.

Les demandes indemnitaires dirigées contre l’agent immobilier et son assureur sont rejetées. Les vendeurs avaient validé l’annonce et l’acceptation, tandis que l’acquéreur avait accepté le prix sans connaître précisément la contenance. La rectification de la référence cadastrale devient sans objet du fait de l’infirmation du jugement. Aucun frais irrépétible n’est accordé sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et l’acquéreur supporte les dépens de première instance et d’appel.

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Une offre d’achat portant sur un ensemble immobilier avait été contresignée par les vendeurs. La cour relève toutefois que l’annonce, les échanges cadastraux et les autres pièces ne permettent pas de déterminer l’étendue exacte du bien concerné : bâtiments seuls, partie du terrain ou parcelle entière. Elle infirme le jugement ayant déclaré la vente parfaite, rejette les demandes indemnitaires et met les dépens à la charge de l’acquéreur.

Des propriétaires souhaitant vendre un ensemble immobilier à usage notamment de restaurant ont sollicité un agent immobilier, qui a publié une annonce décrivant des bâtiments d’environ 500 m² au prix de 143 380 euros.

Un acquéreur a adressé une offre d’achat au prix demandé. Les vendeurs l’ont contresignée avec la mention « bon pour accord ». La vente a ensuite été contestée, les vendeurs soutenant qu’ils n’avaient pas entendu céder la totalité du terrain entourant les bâtiments. L’acquéreur estimait au contraire que l’accord portait sur l’ensemble immobilier et la parcelle entière.

Le tribunal judiciaire avait jugé la vente parfaite. En appel, la cour relève que l’annonce, les échanges cadastraux et les autres pièces ne permettent pas de déterminer si la convention concernait les seuls bâtiments, une partie du terrain ou la totalité de la parcelle. Elle infirme le jugement, juge l’engagement dépourvu d’effet juridique, rejette les demandes indemnitaires et met les dépens à la charge de l’acquéreur.

• Identifier précisément la chose objet de l’accord
• Vérifier la concordance entre l’annonce et l’acceptation écrite
• Déterminer si les bâtiments seuls ou le terrain sont compris
• Évaluer la portée probante des échanges et documents cadastraux
• Écarter toute interprétation reposant sur une volonté incertaine
• Constater l’absence de contenu certain au sens de l’article 1128

• Annonce immobilière décrivant des bâtiments d’une superficie de 500 m²
• Lettre recommandée d’offre d’achat du 1er décembre 2021
• Mention manuscrite « bon pour accord » apposée par les vendeurs
• Courriels échangés avec l’agence immobilière
• Relevé cadastral de la parcelle
• Mandat de vente notarié portant sur une superficie différente

L’engagement de l’acquéreur et l’acceptation des vendeurs ne produisent aucun effet juridique, de sorte qu’aucune régularisation forcée de la vente n’est due. Les demandes indemnitaires contre l’agent immobilier et son assureur sont rejetées, tandis que l’acquéreur supporte les dépens.

• Écarter toute demande de signature de l’acte authentique
• Vérifier la désignation cadastrale et la contenance avant acceptation
• Conserver les annonces, offres et échanges précontractuels
• Documenter précisément toute division ou exclusion de terrain
• Intégrer les dépens dans l’évaluation du risque contentieux

À faire

• Décrire précisément les bâtiments et parcelles vendus
• Indiquer la contenance et les références cadastrales exactes
• Formaliser toute exclusion ou division parcellaire
• Faire vérifier la cohérence de l’annonce et de l’offre
• Conserver les échanges avec l’agent et le notaire

À éviter

• Accepter une offre mentionnant seulement un prix
• Employer une superficie différente de la référence cadastrale
• Laisser ambiguë l’étendue du terrain vendu
• Compter sur une interprétation ultérieure des parties
• Contresigner une annonce imprécise sans réserve

La détermination de l’objet du contrat de vente

L’article 1128 du Code civil exige un contenu certain. La cour estime que l’annonce et l’acceptation ne permettaient pas de déterminer si la vente portait sur les seuls bâtiments, une partie du terrain ou la totalité de la parcelle. L’accord sur le prix ne compensait pas cette incertitude. L’article 1129 est également invoqué dans les conclusions des vendeurs, mais le raisonnement décisif repose sur l’absence d’objet suffisamment déterminé.

La portée de l’offre et de son acceptation

La lettre d’achat contresignée ne suffit pas à établir une vente lorsque la chose vendue n’est pas précisément identifiée. Les courriels et la transmission d’un relevé cadastral ne démontraient pas que la totalité de la parcelle était comprise dans l’offre. La cour refuse de compléter ou d’interpréter de manière hasardeuse la volonté des parties.

La responsabilité de l’agent immobilier

Les demandes indemnitaires contre l’agent immobilier sont rejetées. Les vendeurs avaient validé les termes de l’annonce et de l’acceptation, tandis que l’acquéreur avait accepté le prix sans connaître précisément la contenance. La cour ne retient donc aucune faute indemnisable de l’agent immobilier et rejette également les demandes de l’acquéreur contre celui-ci.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Articles 1582 et 1583 du Code civil, Article 1589 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Articles 1128 et 1129 du Code civil, Article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, Article 1231-1 du Code civil, Article 1992 du Code civil, Articles 1113, 1118 et 1121 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Articles 1231-1 et suivants du Code civil, Articles 699 et 700 du Code de procédure civile