Responsabilité du syndic : perte de chance assurantielle, honoraires post-révocation et convocation tardive

Sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, la responsabilité du syndic, mandataire professionnel, suppose la preuve d’une faute de gestion, d’un préjudice et d’un lien causal. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confirme qu’il est seul responsable de sa gestion et encadre notamment ses obligations d’entretien, d’information et de convocation d’assemblée générale.

Le quitus sans réserve ratifie la gestion, sauf dissimulation ou information insuffisante de l’assemblée générale. En l’espèce, aucun quitus ne couvrait la période postérieure au 1er octobre 2020. La juridiction retient plusieurs manquements précisément établis : absence de déclaration d’un sinistre, absence de déclaration à l’assurance de protection juridique, défaut de convocation d’une assemblée générale après mise en demeure, paiement d’une prestation non réalisée et facturation de prestations ou honoraires indus.

La réparation est toutefois limitée aux préjudices démontrés. Les défauts de déclaration ont seulement causé une perte de chance, évaluée respectivement à 1 500 euros et 300 euros. Les autres condamnations correspondent à des restitutions ou au coût d’une prestation non exécutée. L’article 1302 du code civil fonde la restitution des paiements indus.

Le mandat s’est poursuivi jusqu’à sa révocation effective, mais aucune rémunération ne pouvait être conservée pour la période postérieure à celle-ci. La société est condamnée à 3 644,02 euros, aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire de droit conformément aux articles 514 et suivants du même code.

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Après plusieurs manquements reprochés à l’ancien syndic dans l’entretien, la gestion administrative, le suivi des sinistres, la comptabilité et la facturation, le syndicat des copropriétaires a recherché sa responsabilité. Seuls certains griefs ont été retenus, faute de preuve, de préjudice ou de lien causal pour les autres. L’ancien syndic a été condamné à indemniser des pertes de chance et à rembourser des sommes indues.

Un immeuble soumis au statut de la copropriété était administré depuis 2009 par un syndic professionnel. Après plusieurs mises en demeure restées sans convocation d’assemblée générale, le président du conseil syndical a convoqué lui-même une assemblée en juin 2022. Celle-ci a adopté la forme coopérative, révoqué le syndic et désigné un nouveau représentant exerçant les fonctions de syndic.

Le syndicat des copropriétaires a ensuite recherché la responsabilité de l’ancien syndic pour divers manquements d’entretien, de gestion administrative, de suivi des sinistres, de gestion comptable et de facturation. Il sollicitait notamment l’indemnisation de préjudices allégués et la restitution de plusieurs sommes.

La juridiction n’a retenu que certains griefs, faute de preuve suffisante, de préjudice établi ou de lien causal pour les autres. Elle a condamné l’ancien syndic à indemniser des pertes de chance, à rembourser des honoraires et prestations indus, ainsi qu’à supporter les dépens et frais irrépétibles.

• Établir une faute de gestion imputable au syndic
• Démontrer un préjudice certain ou une perte de chance
• Caractériser le lien causal entre faute et préjudice
• Vérifier la période couverte par un éventuel quitus
• Produire des pièces précises et directement pertinentes
• Établir le caractère indu d’une facturation ou d’un paiement
• Tenir compte de la date effective de révocation du mandat

• Procès-verbaux d’assemblées générales relatifs au quitus et à la révocation
• Courriels établissant l’absence de déclaration du sinistre de décembre 2021
• Contrat et grands livres prouvant l’existence de l’assurance protection juridique
• Mises en demeure des 25 avril et 2 mai 2022
• Courrier reconnaissant la prestation de cordiste non réalisée
• Factures et extraits du registre des copropriétés justifiant les restitutions

Le syndicat des copropriétaires obtient une indemnisation limitée aux postes suffisamment démontrés et la restitution des sommes indûment facturées. L’ancien syndic supporte les condamnations financières, les dépens et les frais irrépétibles, avec exécution provisoire de droit.

• Indemnisation de deux pertes de chance assurantielles
• Réparation du défaut de convocation de l’assemblée générale
• Remboursement des honoraires postérieurs à la révocation
• Restitution de la mise à jour du registre facturée séparément
• Remboursement de la prestation de cordiste non réalisée
• Prise en charge des dépens et de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver les procès-verbaux relatifs aux quitus et révocations
• Documenter chaque sinistre et sa déclaration à l’assureur
• Formaliser les mises en demeure de convoquer l’assemblée
• Vérifier les factures au regard des prestations réellement exécutées
• Contrôler la date effective de fin du mandat

À éviter

• Alléguer un manquement sans pièce directement probante
• Réclamer un préjudice sans établir le lien causal
• Facturer séparément une prestation incluse dans le forfait
• Conserver des honoraires postérieurs à la révocation
• Se prévaloir d’un quitus couvrant une période non concernée

La responsabilité du syndic mandataire

La responsabilité du syndic relève des articles 1991 et 1992 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat doit établir une faute, un préjudice et un lien causal, le syndic étant tenu de diligences normales d’un professionnel averti. Les griefs insuffisamment prouvés ou dépourvus de préjudice sont rejetés.

La portée du quitus de copropriété

Le quitus sans réserve ratifie la gestion et fait obstacle aux critiques ultérieures, sauf dissimulation ou information insuffisante de l’assemblée générale. Les procès-verbaux produits ne couvraient que la gestion jusqu’au 1er octobre 2020 ; aucun effet exonératoire n’a donc été retenu pour les manquements postérieurs.

La réparation des manquements de gestion

La non-déclaration de sinistres a causé une perte de chance, indemnisée à 1 500 euros et 300 euros. Le défaut de convocation après mise en demeure a justifié 500 euros. Les paiements indus ou prestations non réalisées ont été restitués sur le fondement de l’article 1302 du code civil.

Article 18 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1991 du Code civil, Article 1992 du Code civil, Article 1302 du Code civil, Article 9 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 805 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile