Droit de préemption urbain : motivation insuffisante et absence de projet réel d’aménagement sur les parcelles préemptées

L’exercice du droit de préemption urbain doit respecter les exigences combinées des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme. La décision doit mentionner l’objet poursuivi et permettre d’identifier la nature de l’action ou de l’opération d’aménagement envisagée. Un renvoi général à une politique de rénovation urbaine ou à des programmes territoriaux ne suffit pas lorsqu’il ne permet pas de rattacher précisément la préemption à une opération déterminée ou à une délibération délimitant un périmètre d’intervention.

La collectivité doit également justifier, à la date de la préemption, de la réalité d’un projet répondant aux objets de l’article L. 300-1, même si ses caractéristiques précises ne sont pas encore arrêtées. Des documents anciens, des études générales ou l’appartenance à un secteur à enjeux ne suffisent pas lorsqu’ils ne définissent aucune action ou opération concernant les parcelles visées.

En application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, le juge d’appel examine les moyens d’annulation retenus par les premiers juges et peut confirmer l’annulation dès lors qu’un seul de ces moyens est fondé. L’article L. 761-1 du code de justice administrative permet enfin d’allouer aux intimés une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

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La cour a confirmé l’annulation de deux arrêtés municipaux exerçant le droit de préemption urbain. Les documents produits par la commune, relatifs à sa politique de rénovation urbaine et à plusieurs programmes territoriaux, ne permettaient pas d’établir un projet suffisamment précis pour les parcelles concernées, exclues des principaux secteurs opérationnels. Des indemnités au titre des frais exposés ont été accordées aux acquéreurs.

Deux arrêtés municipaux ont exercé le droit de préemption urbain sur deux parcelles, dont les acquéreurs pressentis étaient un particulier et une SCI. Les acquéreurs ont demandé l’annulation de ces décisions.

Le tribunal administratif a annulé les arrêtés, estimant qu’ils ne précisaient pas suffisamment la nature de l’action ou de l’opération d’aménagement poursuivie et qu’aucun projet réel n’était établi pour les parcelles concernées.

La commune a relevé appel. Elle invoquait sa politique de rénovation urbaine, plusieurs programmes territoriaux et l’intégration passée des terrains dans certains périmètres. La cour a relevé que les parcelles étaient exclues des principaux secteurs opérationnels et que les documents produits ne définissaient pas de projet suffisamment précis. Elle a rejeté les appels et confirmé l’annulation, en accordant à chacun des intimés une indemnité au titre des frais exposés.

• Identifier l’objet de la préemption dans la décision.
• Permettre de déterminer la nature de l’action ou opération d’aménagement.
• Renvoyer précisément à une délibération délimitant un périmètre pertinent.
• Établir la réalité d’un projet à la date de préemption.
• Rattacher le projet aux objectifs de l’article L. 300-1.
• Produire des documents concernant effectivement les parcelles préemptées.

• Arrêtés de préemption mentionnant seulement une politique générale de rénovation urbaine.
• Documents relatifs aux programmes « Cœur de ville » et NPNRU.
• Cartes et périmètres excluant les parcelles des zones opérationnelles.
• Avenant foncier 2000-2006, sans projet identifié ni vigueur établie.
• Étude urbaine de 2018, limitée à des principes généraux.

La commune ne peut obtenir l’annulation des jugements : les arrêtés de préemption restent annulés et les appels sont rejetés. Le particulier et la SCI obtiennent chacun 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

• Maintien de l’annulation des deux arrêtés de préemption.
• Impossibilité de justifier la préemption par des programmes généraux.
• Nécessité de documenter un projet propre aux parcelles.
• Versement de 1 500 euros à chaque intimé.
• Rejet des demandes indemnitaires de la commune.

À faire

• Identifier précisément l’opération d’aménagement poursuivie.
• Viser les délibérations et périmètres applicables aux parcelles.
• Établir la réalité du projet à la date de préemption.
• Vérifier l’inclusion effective des terrains dans les secteurs opérationnels.
• Conserver les pièces établissant le lien entre projet et parcelles.

À éviter

• Se fonder sur une politique urbaine formulée en termes généraux.
• Renoncer à préciser l’objet concret de la préemption.
• Produire uniquement des études anciennes ou générales.
• Invoquer un périmètre excluant les parcelles concernées.
• Présenter un programme sans démontrer son actualité.

La motivation des décisions de préemption urbaine

La décision doit mentionner l’objet du droit de préemption et permettre d’identifier la nature de l’action ou de l’opération d’aménagement poursuivie, conformément à l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme. Un renvoi général à des programmes de rénovation urbaine ne suffit pas s’il ne rattache pas les parcelles à une opération identifiable ou à une délibération délimitant un périmètre pertinent.

La réalité du projet d’aménagement à la date de préemption

Selon les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, la collectivité doit justifier d’un projet réel répondant aux objectifs légaux, même si ses caractéristiques précises ne sont pas encore définies. Des documents anciens, des études générales ou une inclusion dans un secteur à enjeux ne suffisent pas lorsqu’aucune action concernant les parcelles n’est identifiée.

L’office du juge d’appel en matière d’urbanisme

L’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme impose au juge d’appel d’examiner les moyens retenus par les premiers juges et d’apprécier si l’un d’eux justifie l’annulation. Si tel est le cas, il n’a pas à examiner les autres moyens de première instance.

Article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, Article L. 210-1 du code de l’urbanisme, Article L. 300-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative