Résiliation judiciaire du bail pour troubles de voisinage répétés : expulsion du locataire et indemnité d’occupation

La résiliation judiciaire du bail peut être prononcée lorsque les manquements du locataire présentent une gravité suffisante. Les articles 1104, 1224, 1228 et 1229 du Code civil encadrent la bonne foi contractuelle, la résolution pour inexécution grave, les pouvoirs du juge et la date d’effet de la résolution.

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du Code civil imposent au locataire une jouissance paisible des lieux. La répétition de troubles de voisinage, leur persistance après mise en demeure et leur impact sur la tranquillité des occupants caractérisent ici un manquement particulièrement grave. La mesure de tutelle n’exclut pas l’appréciation de la persistance du comportement.

La résiliation est prononcée à la date de l’assignation, avec expulsion après commandement de libérer les lieux et fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur libération. La demande relative aux réparations locatives est rejetée, sauf absence du locataire lors de l’état des lieux de sortie, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Les dépens sont mis à la charge du locataire en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile. La demande fondée sur l’article 700 est rejetée au regard de l’équité et des situations respectives des parties. L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du même code.

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En raison de troubles persistants et particulièrement graves, comprenant des exhibitions, dégradations, nuisances sonores et comportements intimidants, le juge retient un manquement constant à l’obligation de jouissance paisible. Il prononce la résiliation judiciaire du bail, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et condamne le locataire aux dépens.

Un bailleur social a donné à bail un logement et une place de stationnement à un locataire représenté par un tuteur. Après plusieurs signalements concernant des exhibitions dans les parties communes, des dégradations, des jets de détritus, des nuisances sonores et des comportements intimidants, le bailleur a délivré un commandement de cesser les troubles et de justifier d’une assurance.

Les troubles ont persisté malgré cette démarche. Des locataires, la mairie et une plaignante ont adressé plusieurs courriers ou dépôts auprès des autorités. Le locataire a également été condamné pénalement pour des faits d’exhibition sexuelle et diverses dégradations ou menaces.

Le juge retient un manquement constant et particulièrement grave à l’obligation de jouissance paisible. Il prononce la résiliation judiciaire du bail, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et condamne le locataire aux dépens.

• Existence d’une obligation contractuelle et légale de jouissance paisible
• Troubles de voisinage répétés dans les parties communes
• Manquements établis par des pièces concordantes
• Persistance du comportement après le commandement de cesser
• Atteinte répétée à la tranquillité et à la sécurité des occupants
• Gravité appréciée à la date où le juge statue

• Courriers et pétitions signés par plusieurs locataires
• Dépôts de plainte et main courante pour exhibitions et menaces
• Jugement correctionnel condamnant le locataire
• Courriers de la mairie signalant les troubles récurrents
• Commandement de cesser les troubles de voisinage

Le locataire perd son droit au maintien dans les lieux et doit libérer le logement, sous peine d’expulsion. Le bailleur obtient la résiliation et une indemnité d’occupation, mais sa demande au titre de l’article 700 est rejetée.

• Résiliation judiciaire du bail à la date de l’assignation
• Expulsion après commandement de libérer les lieux
• Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif
• Condamnation du locataire aux dépens
• État des lieux de sortie privilégié avant toute demande de réparations
• Rejet des frais irrépétibles demandés par le bailleur

À faire

• Conserver les courriers et pétitions des occupants
• Documenter chaque trouble par date et lieu
• Réunir les plaintes, mains courantes et décisions pénales
• Notifier précisément le commandement de cesser les troubles
• Organiser contradictoirement l’état des lieux de sortie

À éviter

• Fonder l’action sur des allégations non corroborées
• Omettre les troubles postérieurs au premier signalement
• Négliger la persistance du comportement après mise en demeure
• Confondre indemnité d’occupation et loyers contractuels
• Demander un constat unilatéral des réparations locatives

La jouissance paisible des locaux loués

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du Code civil imposent au locataire de ne pas troubler de manière répétée la tranquillité des voisins. La juridiction retient des comportements répétés dans les parties communes et leurs conséquences sur la sécurité et la tranquillité de la résidence.

La gravité des manquements locatifs

La résiliation exige une inexécution suffisamment grave au sens des articles 1224 et 1228 du Code civil. La persistance des troubles après le commandement, leur répétition sur plusieurs années et l’absence de rétablissement de la tranquillité caractérisent cette gravité, malgré l’existence d’une mesure de tutelle.

La date d’effet de la résiliation judiciaire

En application de l’article 1229 du Code civil, la résiliation prend effet au jour de l’assignation lorsque le juge ne fixe pas une autre date. Le locataire devient alors occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation jusqu’à la libération définitive des lieux.

Article 1104 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 425 du Code civil, Article 7 b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution