TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Xavier LABERGERE, Me Alexandra BOISSET

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/07224 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAR4R

N° MINUTE :
2

JUGEMENT
rendu le jeudi 15 octobre 2026

DEMANDEURS
Madame [D] [J] [P] épouse [G], demeurant [Adresse 1]
Madame [F] [G] épouse [B], demeurant [Adresse 2]
Madame [N] [G], demeurant [Adresse 3]
Madame [E] [G], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [X] [G], demeurant [Adresse 1]
tous représentés par Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0546

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [H] [M] [A], demeurant [Adresse 4]
Madame [K] [W] épouse [A], demeurant [Adresse 4]
tous représentés par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 juin 2026
Délibéré prorogé au 15 octobre 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/07224 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAR4R

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, Mme [D] [J] [P] épouse [G], Mme [F] [G] épouse [B], Mme [N] [G], Mme [E] [G] et M. [X] [G] ont fait assigner M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment de voir à titre principal, valider le congé pour reprise délivré aux locataires le 10 juin 2024 pour le 31 janvier 2025, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion sans délai des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux loués sous astreinte, et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation. A titre plus subsidiaire, ils sollicitent de voir ordonner aux locataires sous astreinte de laisser accès au logement aux entreprises du choix des bailleurs afin de réaliser les travaux leur incombant et les condamner solidairement en tout état de cause au paiement de dommages et intérêts.

Après trois renvois à la demande des parties lors des audiences du 2 octobre 2025, du 2 décembre 2025 et du 9 mars 2026, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 juin 2026.

A cette audience, Mme [D] [Q] [Z] [P] épouse [G], Mme [F] [G] épouse [B], Mme [N] [G], Mme [E] [G] et M. [X] [G], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions n°2 visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre liminaire,
– Débouter les défendeurs de leur demande d’irrecevabilité ;

A titre principal,
– Valider le congé reprise pour habiter délivré le 10 juin 2024 pour le 31 janvier 2025 ;
– Les déclarer occupants sans droit ni titre des locaux qu’ils occupent [Adresse 5] à [Localité 2] ;
– Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef des lieux litigieux avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
– Autoriser les demandeurs à faire séquestrer les biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tels gardes meubles de leur choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;
– Condamner solidairement les défendeurs à leur payer une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 150 euros, charges en sus, à compter du 1er février 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux, étant précisé que tout mois commencé est dû en intégralité ;
– Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

A titre subsidiaire,
– Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef des lieux litigieux avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
– Autoriser les demandeurs à faire séquestrer les biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tels gardes meubles de leur choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;
– Condamner solidairement les défendeurs à leur payer une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 150 euros, charges en sus, à compter du 1er février 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux, étant précisé que tout mois commencé est dû en intégralité ;
– Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les demandes reconventionnelles,
– Débouter M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles tendant à voir déclarer le logement indécent, à ordonner des travaux sous astreinte et à suspendre ou réduire le loyer ;
– Dire irrecevables comme prescrites les demandes relatives aux charges antérieures au délai triennal ;
– Débouter les défendeurs de leur demande au titre des charges locatives ;

Subsidiairement,
– Ordonner une expertise judiciaire,

Plus subsidiairement,
– Dire que d’éventuels travaux ne pourront porter que sur les seules reprises nécessaires au regard des critères légaux de décence, sans remise à neuf ni amélioration ;
– Subordonner toute exécution à l’organisation préalable d’un accès effectif aux lieux ;
– Rejeter toute astreinte ou, subsidiairement, la limiter à un montant modéré et plafonné ;
– Rejeter toute suspension du loyer ; subsidiairement, limiter toute réduction à une diminution strictement proportionnée et limitée dans le temps ;
– Dire qu’aucun cumul de travaux, astreinte, réduction de loyer et dommages et intérêts ne pourra être admis pour un même grief ;
– Débouter les défendeurs de leurs demandes indemnitaires ;

En tout état de cause,
– Condamner solidairement M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi ;
– Débouter M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] de leurs plus amples demandes ;
– Les condamner solidairement à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, du congé et de l’expulsion à intervenir.

M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions en défense et reconventionnelles n°2 visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– Dire et juger Mme [F] [G] épouse [B], Mme [N] [G], Mme [E] [G] et M. [X] [G] irrecevables en leur action pour défaut de qualité et d’intérêt à agir et les débouter ;
– Dire et juger nul et de nul effet le congé délivré par les demandeurs ;
– Débouter les demandeurs de leur demande principale de validation de congé ;
– Débouter les demandeurs de leur demande subsidiaire de prononcé de résiliation judiciaire du bail ;
– Les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,
– Débouter les demandeurs de leur demande de suppression du délai de deux mois ;
– Débouter les demandeurs de leur demande de fixation d’une indemnité d’occupation majorée et de leur demande d’astreinte ;
– Débouter les demandeurs de leur demande de dommages et intérêts ;
– Accorder aux défendeur un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

A titre reconventionnel,
– Condamner Mme [D] [G] au paiement de la somme de 1 035 euros au titre des régularisations de charges 2022 à 2024 ;
– Condamner Mme [D] [G] au paiement de la somme de 26 832 euros au titre des provisions sur charges versées de février 2010 à janvier 2022, non régularisées et non justifiées ;
– Condamner Mme [D] [G] à leur payer la somme de 12 628 euros à titre de dommages et intérêts pour indemnisation des préjudices de jouissance subis ;
– Condamner Mme [D] [G] à faire exécuter les travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et se réserver la liquidation de l’astreinte :
o Création d’une ventilation adaptée avec extraction d’air permanente et entrées d’air dans les WC et pièces principales du logement,
o Refaire l’installation électrique qui n’est pas aux normes,
o Réparation de l’évier de la cuisine,
o Réparation/changement de la fenêtre des WC qui n’assure plus le clos et le couvert,
– Suspendre l’obligation de paiement des loyers jusqu’à la réalisation parfaite des travaux ordonnés ;
– Subsidiairement, sur les loyers, fixer le montant du loyer dû jusqu’à la réalisation des travaux de remise aux normes à 462 euros par mois hors charges ;
– Débouter les demandeurs de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire ou à défaut, si le Tribunal la jugeait nécessaire, mettre à leur charge les frais d’expertise ;
– Débouter les demandeurs de toute autre demande et notamment de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
– Condamner les demandeurs à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux écritures des parties visées et déposées à l’audience du 15 juin 2026 auxquelles elles ont déclaré se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 3 septembre 2026 puis, le jour même, de la prorogation du délibéré au 24 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, l’affaire a été prorogée au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu de l’article 595 alinéa 1er du code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Il a été jugé au visa de ce texte que seul l’usufruitier, ayant qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut délivrer un congé et agir en validité du congé pour reprise. De la même manière, seul l’usufruitier a qualité pour agir en résiliation judiciaire du bail, en expulsion des locataires et en paiement d’indemnités d’occupation.

En l’espèce, M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] font valoir que seule Mme [D] [J] [P] épouse [G] a la qualité d’usufruitière du bien donné à bail, à la suite du décès de son époux, M. [R] [G]. Elle soutient par conséquent que ses enfants, Mme [F] [G] épouse [B], Mme [N] [G], Mme [E] [G] et M. [X] [G], en qualité de nu-propriétaires dudit bien, sont irrecevables à agir dans le cadre de la présente instance.

Les demandeurs s’en rapportent à l’appréciation du tribunal sur la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, précisant que l’ensemble des demandes formées par Mme [D] [J] [P] épouse [G] restent en tout état de cause recevables.

Il est constant que seule Mme [D] [J] [P] épouse [G] a la qualité d’usufruitière du bien donné à bail à M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] et qu’elle dès lors seule qualité à agir en validation de congé, en résiliation du bail et toutes demandes en découlant.

Les demandes formées par Mme [F] [G] épouse [B], Mme [N] [G], Mme [E] [G] et M. [X] [G] seront donc déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir.

Sur la demande principale de validation du congé pour reprise

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

(…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Les défendeurs font valoir qu’à la suite du décès de M. [R] [G], son épouse, Mme [D] [J] [P] épouse [G] a régularisé un nouveau bail en date du 1er février 2023. Ils précisent que si le bail prévoit une durée d’un an, celle-ci doit en réalité s’entendre d’une durée de trois ans en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Ils estiment dès lors qu’aucun congé ne pouvait être délivré avant la date d’échéance du bail, soit avant le 31 janvier 2026. Ils concluent donc à la nullité du congé pour reprise délivré le 18 juin 2024 pour le 31 janvier 2025.

Les demandeurs font quant à eux valoir que le congé est régulier soutenant que la relation locative a pris effet le 1er février 2010 et qu’elle s’est poursuivie sans interruption depuis cette date. Ils considèrent que les contrats de location signés chaque année, pour une durée d’un an, depuis 2010 et jusqu’en 2023, n’ont pas eu pour objet de créer des baux autonomes, mais d’adapter les conditions financières de la location et qu’ils s’inscrivent dans l’exécution continue du même rapport locatif.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le bail initial a été conclu entre M. [R] [G] en qualité de bailleur et M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A], le 1er février 2010 ; que depuis lors, et chaque année à la date anniversaire du bail, un nouveau contrat de location expressément soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a été conclu entre les mêmes parties jusqu’au 1er février 2015 ; que le bailleur est décédé le 27 mars 2015 et qu’à compter du 1er février 2016, les baux ont été conclus entre Mme [D] [J] [P] épouse [G], en qualité de bailleresse et les mêmes locataires.

Il sera observé que, contrairement à ce que prétend la demanderesse, l’ensemble de ces contrats sont bien qualifiés par les parties elles-mêmes de contrats de location, tous soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, laquelle est d’ordre public dans toutes ses dispositions.

Or il résulte de l’article 10 de cette loi que  » Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.  »

La durée du bail liant les parties ne pouvait dès lors et ce, dès l’origine, être inférieure à 3 ans au sens des dispositions précitées. Il ne peut cependant être considéré que les contrats conclus successivement chaque année ne sont pas des contrats autonomes. Il sera relevé à cet égard qu’à partir de l’année 2015, que les baux n’impliquaient plus les mêmes parties et procédaient à des réévaluations du loyer. Il ne peut dès lors être considéré que ces contrats n’étaient que des reconductions successives du bail initial portant uniquement sur des éléments financiers.

Il ne saurait davantage être admis que ces contrats constituaient des  » écrits intermédiaires  » intervenus en cours d’exécution, ce alors qu’ils ont eu pour effet de contourner les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la durée légale du bail, aux conditions de sa reconduction et aux règles de réévaluation du loyer.

Dès lors, il convient de retenir le dernier contrat conclu entre les parties en date du 1er février 2023 pour apprécier la validité du congé délivré par la bailleresse.

En l’espèce, la bailleresse a fait signifier par commissaire de justice un congé pour reprise le 10 juin 2024 à effet au 31 janvier 2025.

Or il résulte des développements qui précèdent que le bail liant les parties conclu le 1er février 2023, nécessairement conclu pour une durée de trois ans conformément aux dispositions d’ordre public précitées, vient à échéance le 31 janvier 2026.

Dès lors, le congé ne pouvait être donné avant cette date. Il en résulte que les délais légaux n’ont pas été respectés.

Mme [D] [J] [P] épouse [G] sera donc déboutée de sa demande de validation du congé pour reprise délivré le 10 juin 2024 à effet au 31 janvier 2025.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

 » […] d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; […] « .

En vertu de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient dès lors au locataire qui entend renverser la présomption simple de responsabilité instituée par l’article 1732 précité, de démontrer que les désordres constatés dans le logement procèdent d’une cause étrangère à sa faute.

La demanderesse fait valoir, d’une part, que les locataires refusent de laisser accès aux locaux depuis le mois de février 2023 afin de faire réaliser les travaux qu’ils ont pourtant eux-mêmes sollicités. Ils soutiennent avoir à maintes reprises proposés des dates de rendez-vous pour permettre l’intervention des entreprises et que les locataires n’ont jamais donné suite, l’ayant conduite à saisir la commission départementale de conciliation. Elle considère que l’obstruction persistante des locataires à la réalisation des travaux nécessaires incombant au bailleur constitue un manquement grave et répété des locataires à leurs obligations contractuelles. Elle soutient, d’autre part, que les désordres constatés dans le logement relèvent de l’usage et de l’entretien du logement et par conséquent, de la responsabilité des locataires. Elle prétend à cet égard que les locataires ont fait un usage inadapté des équipements du logement et qu’ils ont procédé sans son autorisation, à des modifications, notamment de l’installation électrique, qui leur sont exclusivement imputables.

Les défendeurs soutiennent d’une part, qu’ils ont dénoncé à leur bailleresse plusieurs désordres affectant le logement dès l’année 2022 : absence de détecteur de fumée, ventilation défectueuse dans la cuisine et les toilettes (absence de VMC), forte présence d’humidité et de moisissures et installation électrique vétuste dans la cuisine. Ils prétendent avoir sollicité des travaux, sans réaction de la part de cette dernière. Ils prétendent que la bailleresse a refusé de procéder aux travaux nécessaires et qu’aucune demande d’accès au logement ne leur a jamais été adressée. Ils contestent tout refus d’accès au logement, soutenant que c’est la demanderesse qui leur a imposé des rendez-vous pour lesquels ils n’étaient pas disponibles et que leurs propositions de rendez-vous ont été ignorées par cette dernière.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 février 2023, le locataire a adressé à la bailleresse une mise en demeure de faire réaliser des travaux dans le logement, portant sur l’absence d’un détecteur de fumée, la ventilation défectueuse dans la cuisine et les toilettes qui ne disposent pas d’une VMC, la forte présente d’humidité et de moisissures et la vétusté de l’installation électrique dans la cuisine.

Parallèlement, les locataires ont sollicité l’association Droits & Habitats afin qu’elle procède à une visite du logement, laquelle a été réalisée le 11 mars 2023, aux termes de laquelle plusieurs désordres ont été constatés correspondant à la demande de travaux faite à la bailleresse.

Cette dernière a répondu à la mise en demeure des locataires par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 mars 2023 et sollicité un rendez-vous pour pouvoir constater les désordres allégués, relevant en outre dans son courrier des détériorations et dégradations constatées dans le logement lors de sa visite le 2 février 2023. Les locataires n’ont pas répondu à ce courrier.

Par courrier en date du 4 mars 2023, la bailleresse a relancé les locataires et proposé une date de rendez-vous avec un électricien pour installer un détecteur de fumée et vérifier l’installation électrique, resté à nouveau sans réponse des locataires. Or il ressort de l’attestation produite par l’entreprise TR BAT, mandatée à cette fin par la bailleresse, que le jour du rendez-vous fixé, le locataire, pourtant présent, a refusé de laisser accès au logement pour faire le devis de travaux de performance énergétique.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 novembre 2023, la bailleresse a sollicité un nouveau rendez-vous pour accéder à l’appartement et faire réaliser les travaux à sa charge, puis à nouveau par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 janvier 2024, proposant trois créneaux de rendez-vous et demandant aux locataires, de proposer trois autres créneaux en cas d’indisponibilité.

Ces courriers sont demeurés sans réponse.

Puis, par courrier, non daté, le locataire a indiqué à la bailleresse :  » vous avez dis que vous avez le droit d’accès à votre propriété tout a fait raison mais quand je serais plus locataire […] Je sais pas pourquoi vous demandée de venir, si vous voulez faire des travaux comme une propriétaire veuillez la bienvenue le mois de Mars, on peut discuter sur les dattes et l’heure, si vous voulez venir pour créé des problèmes je n’ai pas de problème d’aller à la justice également [sic] « .

Compte tenu de l’impossibilité d’accéder au logement pour faire réaliser les devis nécessaires à la réalisation des travaux, pourtant sollicités par les locataires, la bailleresse a saisi la commission de conciliation, puis un conciliateur de justice aux fins de tentative préalable de conciliation. Cette tentative n’a pas abouti et un constat de carence a été établi, faute pour le locataire de s’être présenté aux rendez-vous.

La commission de conciliation a cependant rendu un avis en date du 5 juillet 2024 aux termes duquel elle prend acte de l’accord de la bailleresse pour installer des détecteurs de fumée manquants et pour faire contrôler par l’intermédiaire d’un professionnel la mise aux normes de l’installation électrique, rappelant que  » le locataire devra laisser l’accès de l’appartement au bailleur et aux professionnels l’accompagnant tel que la loi l’y oblige « .

Tandis que les locataires ne répondaient à aucunes des sollicitations de la bailleresse aux fins d’accéder aux locaux pour faire réaliser les travaux et ce, depuis le mois de mars 2023, ils ont saisi le service technique de l’Habitat de la ville de [Localité 1], qui, le 8 avril 2025 a rendu son rapport. Il en ressort qu’à la suite de la visite effectuée le 13 mars 2025 dans le logement, plusieurs désordres ont été constatés, à savoir alimentation électrique non sécure, importante humidité de condensation dans le logement en raison d’une ventilation mécanique inexistante dans la salle de bains, dans la cuisine extraction obstruée, risque d’intoxication au monoxyde de carbone en raison de la présence d’une cuisinière à gaz, fenêtre des toilettes vétuste et cassée qui n’assure plus une protection efficace contre les intempéries, infiltrations d’eau dans la cuisine et les toilettes en raison de l’état fuyard du siphon situé sous l’évier qui présente des traces de rouille et de l’état fuyard du réservoir du WC, meuble sous évier s’affaisse, tableau électrique situé à une hauteur non règlementaire, logement non muni d’un détecteur de fumée

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 avril 2025, l’indivision propriétaire du bien a écrit à la direction du logement et de l’habitat afin de l’informer que, depuis deux ans, ils essayent en vain d’accéder au logement pour faire exécuter les travaux demandés par les locataires, sans succès, malgré de nombreuses propositions de rendez-vous, toutes restées sans réponse. Ils ont, à cette occasion, rappelé qu’ils ne s’opposent pas à la réalisation des travaux recommandés, mais qu’ils ne peuvent pas accéder aux locaux sans l’accord du locataire ou à défaut, une décision de justice.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juillet 2025, la bailleresse a proposé deux nouveaux créneaux de visite, puis à nouveau par lettre recommandée du 4 septembre 2025, pour faire constater l’état du logement par des professionnels et établir les devis nécessaires si d’éventuels travaux relevant de sa responsabilité sont à entreprendre.

Ce n’est que le 29 septembre 2025, soit plus de deux ans après la première demande de la bailleresse d’accès aux locaux, que les locataires ont indiqué ne pas être disponibles aux dates proposées et proposé eux-mêmes trois autres créneaux, précisant être en attente de dates d’hébergement par la Préfecture pour se reloger pendant la durée des travaux nécessaires.

Compte tenu de l’indisponibilité de la société FM BAT mandatée par la bailleresse, aux dates proposées par les locataires, ainsi qu’il ressort de son attestation datée du 7 octobre 2025, la bailleresse a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 octobre 2025, proposé un rendez-vous le 24 octobre 2025 en présence d’un plombier et d’un électricien. Ce courrier est de nouveau resté sans réponse.

Ce n’est, finalement, que le 4 février 2026, en cours de procédure, qu’un rendez-vous parviendra à être fixé afin qu’une entreprise pénètre dans le logement ainsi qu’il résulte des échanges de courriers officiels entre les conseils des parties.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la bailleresse a adressé de nombreux courriers et proposés de multiples dates de rendez-vous aux locataires afin de pouvoir pénétrer dans le logement avec des entreprises aux fins de réaliser les devis nécessaires à l’engagement des travaux mis à sa charge. Il est établi que les défendeurs n’ont répondu à ces sollicitations qu’à une seule reprise, le 29 septembre 2025.

Les défendeurs prétendent avoir répondu par mail à la proposition de visite du 24 octobre 2025 qu’ils n’étaient pas disponibles à cette date et indiquent dans leurs écritures qu’ils n’étaient pas à [Localité 1] à cette date, période de vacances scolaires. Force est de constater que ce mail n’est pourtant pas produit.

Ils prétendent encore avoir relancé la bailleresse le 3 novembre 2025. Cependant, force est encore de constater, que le mail allégué n’a pas été adressé à la bailleresse mais par le locataire au locataire lui-même.

Ces éléments établissent que les locataires ont, pendant près de trois ans, empêché la bailleresse d’accéder au logement afin qu’elle puisse prendre ses dispositions pour faire réaliser les travaux pourtant sollicités par eux et, au demeurant, non contestés pour une partie d’entre eux.

En outre, il ressort du compte rendu de visite – état du logement établi le 4 février 2026 que des dégradations ont été constatées dans le logement, imputables aux locataires.

Ainsi notamment :
– la salle de bain nécessite une rénovation complète,  » notamment en raison des dégradations qui semblent résulter d’un usage inadapté ou d’un défaut manifeste d’entretien régulier « ,
– dans le salon, les murs présentent des salissures importantes,  » ces dernières apparaissant liées à un défaut d’hygiène manifeste et récurrent « ,
– dans la cuisine, les murs sont très sales (graisse et poussière), que l’encrassement de la VMC, partiellement obstruée, traduit  » un défaut de nettoyage régulier et d’hygiène  » et que les désordres constatés concernant le meuble sous évier  » semblent consécutifs à une utilisation inadaptée des équipements et à une insuffisance de maintenance régulière « ,
– dans le couloir, des prises électriques sont sorties de leurs emplacements, plusieurs d’entre elles  » semblant avoir été arrachées ou désolidarisées « .

Ce rapport conclut que  » une partie significative de ces désordres paraît liée à un défaut d’entretien courant, à l’absence de remplacement des éléments d’étanchéité et à des dégradations visibles des équipements « .

Il en résulte que, nonobstant les travaux devant être réalisés par la bailleresse, les locataires ont également manqué à leur obligation d’assurer l’entretien du logement et de ses équipements.

Compte tenu de la nature et de l’importance des travaux à réaliser par la bailleresse, de l’absence de réponse et de réaction à maintes reprises pendant près de trois ans aux demandes d’accès au logement de celle-ci, et des manquements constatés par les locataires à leur obligation d’entretenir le logement et ses équipements, en violation des articles 7, d) et e) de la loi du 6 juillet 1989 précités, les manquements des défendeurs à leurs obligations contractuelles apparaissent suffisamment grave et répétés pour justifier la résiliation du bail à leurs torts exclusifs.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail conclu le 1er février 2023 entre Mme [D] [J] [P] épouse [G], d’une part, et M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A], d’autre part, portant sur l’appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 2], à la date de l’assignation, soit au 30 juin 2025, ainsi que leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution. Il n’y a dès lors pas lieu d’autoriser la séquestration des meubles et objets immobiliers éventuellement laissés dans les lieux au jour de l’expulsion.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte. Par ailleurs, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [D] [J] [P] épouse [G] sera donc déboutée de cette demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux; ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

En l’espèce, il sera observé qu’en l’absence de résiliation du bail, la bailleresse aurait loué ce logement au montant du loyer et des charges afférents au bail résilié et, contrairement à ce qu’elle allègue, elle ne justifie pas d’un préjudice particulier justifiant de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 150 euros par jour charges comprises. La demanderesse sera donc déboutée de sa demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation.

Il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de condamner in solidum M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] à payer à Mme [D] [Q] [Z] [P] épouse [G] une somme d’un montant égal au loyer contractuel dû si le contrat de location n’avait pas été résilié, outre les provisions pour charges, et ce à compter du 30 juin 2025, date de la résiliation, et jusqu’à libération effective et complète des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur les délais d’expulsion

Mme [D] [J] [P] épouse [G] demande la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, faisant valoir la mauvaise foi des défendeurs.

M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] sollicitent un délai supplémentaire pour quitter les lieux faisant valoir leur situation et les démarches accomplies en vue de leur relogement.

Il résulte l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par ailleurs, l’article L. 412-3 du même code prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent qu’il est établi que les défendeurs ont fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de leurs obligations contractuelles. Cependant, il ressort des pièces produites qu’ils ont trois enfants mineurs à charge vivant dans les lieux, ce qui exclut de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu cependant, compte tenu de ce qui précède, de leur accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux, étant précisé qu’ils bénéficieront en tout état de cause du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code, de sorte qu’ils bénéficient de fait d’un délai jusqu’au 1er avril 2027 pour se reloger.

Mme [D] [J] [P] épouse [G] sera en conséquence déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] seront en outre déboutés de leur demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [D] [J] [P] épouse [G] prétend avoir subi un préjudice distinct de la perte de jouissance du bien en raison des manquements des locataires à leurs obligations contractuelles et de l’entrave à la réalisation des travaux nécessaires dans le logement. Ils estiment avoir subi un préjudice résultant des frais engagés, du temps consacré à la gestion d’un contentieux artificiellement prolongé et à l’atteinte portée à la libre disposition de leur bien. Ils sollicitent la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Il sera relevé que la demanderesse, qui ne fonde pas sa demande indemnitaire, ne qualifie pas davantage les préjudices qu’elle allègue et ne produit aucun élément de nature à justifier le quantum qu’elle réclame à ce titre. Il sera en outre observé que les locataires règlent régulièrement les loyers et charges, de sorte qu’elle ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui déjà réparé par la condamnation de ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation, aucun élément n’étant produit pour le surplus des préjudices allégués.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de remboursement des régularisations de charges et des provisions sur charges

Sur la demande de remboursement des régularisations de charges

M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] sollicitent le remboursement des régularisations de charges opérées pour les années 2022 à 2024 pour un montant de 1035 euros, faisant valoir une erreur de calcul de la bailleresse.

Mme [D] [J] [P] épouse [G] s’oppose à cette demande, expliquant avoir procédé régulièrement aux régularisations des charges pour les exercices 2022 à 2024. Il expose que la somme de 1035 euros contestée par les preneurs correspond à une mensualité de loyers et charges impayée pour le mois de juillet 2024 appelée le 1er juillet 2024, reportée jusqu’à la régularisation des charges, puis déduite du solde créditeur des preneurs au titre des régularisations. Il ajoute qu’à la suite de la régularisation, la provision sur charges a été réduite de 100 euros et que la bailleresse a restitué le trop-perçu.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort de la régularisation des charges des exercices 2022, 2023 et 2024 adressée aux locataires par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 juin 2025 qu’à la suite des régularisations opérées, justifiées par la production des détails de charges versés aux débats pour cette période, que les locataires étaient créditeurs d’une somme de 2 495,88 euros.

Il ressort par ailleurs du décompte locatif produit par le bailleur qu’à la date de la régularisation des charges, les preneurs étaient redevables d’une dette locative d’un montant de 1035 euros correspondant à la mensualité du mois de juillet 2024, restée impayée ainsi qu’il ressort expressément dudit décompte.

Aux termes du courrier de régularisation, la bailleresse a dès lors déduit de la somme de 2 495,88 euros qu’elle devait aux locataires, celle de 1 035 euros dont ils étaient toujours redevables à son égard, de sorte qu’après compensation, ces derniers restaient toujours créditeurs d’une somme de 1 460,88 euros.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la somme de 1 035 euros était donc due et a été correctement déduite par la bailleresse du montant des régularisations de charges intervenues en leur faveur, de sorte qu’il n’en résulte aucun indu.

M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] seront par conséquent déboutés de leur demande de remboursement à ce titre.

Sur la demande de remboursement des provisions sur charges

M. [S] [H] [M] [A] et Mme [K] [W] épouse [A] sollicitent la restitution de la somme de 26 832 euros au titre du remboursement de l’intégralité des provisions sur charges versées depuis l’origine de la relation locative, soit depuis le mois de février 2010 et jusqu’au mois de janvier 2022.

Mme [D] [J] [P] épouse [G] soulève d’une part, la prescription de cette demande et d’autre part, soutient qu’à la supposer non prescrite, la restitution ne peut être indifférenciée et que l’existence d’un indu précisément identifié doit être démontrée.

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte. Le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu’il lui a adressé, et ce même quand l’immeuble est soumis au régime de la copropriété.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge mais l’action en paiement de charges du bailleur est soumise au délai de prescription de trois ans, prévu à l’article 7-1 de la loi de 1989.

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. A cet égard, il est constant que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

Il appartient ainsi au bailleur qui s’oppose à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles jusqu’à l’audience, dans la limite de la prescription. Contrairement à ce que la bailleresse soutient, il n’appartient pas, sauf à inverser la charge de la preuve, aux locataires de prouver l’existence d’un indu mais bien à cette dernière de rapporter la preuve, même au jour de l’audience, des charges réelles et partant, des régularisations de celles-ci. A défaut, les locataires sont bien fondés à réclamer la restitution des provisions sur charges versées.

En l’espèce, s’agissant des provisions sur charges appelées depuis l’origine du bail, soit depuis le mois de février 2010 et jusqu’au mois de janvier 2022, la bailleresse ne justifie d’aucune régularisation pendant cette période ni lors de l’audience.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la bai

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