Trouble anormal du voisinage après travaux de rénovation : responsabilité du propriétaire, de l’entrepreneur et du maître d’œuvre pour fissures et nuisances olfactives

Le tribunal retient la responsabilité de plein droit du propriétaire de l’immeuble à l’origine des troubles anormaux du voisinage, sur le fondement de l’article 544 du Code civil, sans exiger la démonstration d’une faute. Les fissures et la propagation d’odeurs sont établies par l’expertise judiciaire et constituent des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité des occupants n’est pas engagée lorsque leur comportement personnel n’est pas à l’origine des troubles. L’entrepreneur engage sa responsabilité contractuelle envers le maître d’ouvrage et extracontractuelle envers les tiers sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du Code civil lorsqu’il exécute des travaux structurels sans précautions suffisantes. Le maître d’œuvre répond des fissures lorsqu’il ne vérifie pas la mise en œuvre d’un étaiement adapté, mais sa responsabilité n’est pas retenue pour les odeurs faute de lien établi avec la conception ou le suivi des travaux.

Le caractère décennal des désordres n’est pas retenu au regard des articles 1792 du Code civil, faute d’atteinte à la solidité ou d’impropriété à destination. L’action directe contre les assureurs repose sur l’article L. 124-3 du Code des assurances. La garantie peut être limitée par une franchise ou une clause de part de responsabilité opposable, tandis qu’une clause d’exclusion interprétable ne satisfait pas à l’exigence de l’article L. 113-1 du même code.

La réduction proportionnelle prévue par l’article L. 113-9 suppose une preuve fiable de la déclaration inexacte du risque. Des documents non sourcés ou provenant d’un intermédiaire ne suffisent pas à établir le chiffre d’affaires réel de l’assuré.

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Des travaux réalisés dans un appartement ont provoqué des fissures dans le logement inférieur et favorisé la propagation d’odeurs entre les logements. L’expertise judiciaire a imputé les fissures à un report de charges résultant d’une suppression de maçonnerie sans étaiement suffisant. Le tribunal retient un trouble anormal du voisinage, écarte la garantie décennale et examine les responsabilités des intervenants.

La SCI ARSI [I], propriétaire d’un appartement situé au premier étage, a fait réaliser en 2016 des travaux de rénovation par la société SMART MANAGEMENT ET SERVICES, sous la maîtrise d’œuvre d’un professionnel. Une société d’études était également intervenue sur le mur de refend.

Le propriétaire de l’appartement du deuxième étage a constaté des fissures sur ses cloisons et plafonds après les travaux. Des expertises amiables ont abouti à des conclusions divergentes, puis une expertise judiciaire a établi que les fissures résultaient d’un report de charges lié à la suppression d’un remplissage maçonné sans étaiement suffisant. Elle a également constaté une propagation d’odeurs entre les logements due à un défaut d’étanchéité à l’air.

Le tribunal retient un trouble anormal du voisinage, écarte le caractère décennal des désordres et examine les responsabilités du propriétaire, de l’entrepreneur, du maître d’œuvre et des assureurs. Il exclut la responsabilité personnelle des occupants et ne caractérise pas celle de la société d’études.

• Désordres matériellement établis par l’expertise judiciaire.
• Lien causal entre les travaux et les fissures démontré.
• Nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage.
• Absence d’atteinte à la solidité ou d’impropriété à destination.
• Défaut d’étaiement imputable à l’entrepreneur et au maître d’œuvre.
• Preuve fiable exigée pour établir une déclaration inexacte du risque.
• Clause d’assurance claire et opposable pour limiter la garantie.

• Rapport d’expertise judiciaire du 27 février 2023.
• Constat de fissures traversantes de 2 à 5 millimètres.
• Constat d’un report de charges après suppression du remplissage maçonné.
• Constat d’un passage d’air et d’odeurs entre les appartements.
• Facture d’acompte de l’entreprise pour les travaux exécutés.
• Devis et facture des travaux de reprise des fissures.

Le propriétaire de l’immeuble et les constructeurs dont les fautes sont établies supportent l’indemnisation des troubles, tandis que les occupants et la société d’études sont mis hors de cause sur les éléments disponibles. Les assureurs ne garantissent que dans les limites démontrées de leurs polices, franchises et clauses opposables.

• Indemnisation du préjudice matériel de 9 576,20 euros.
• Indemnisation du trouble de jouissance lié aux fissures.
• Franchise de 3 000 euros opposable par l’assureur de l’entreprise.
• Franchise de 150 euros opposable au titre de la police habitation.
• Garantie décennale écartée pour absence d’impropriété à destination.
• Garantie de l’assureur professionnel écartée faute de déclaration du chantier.

À faire

• Faire constater précisément les désordres par un expert.
• Établir le lien causal entre travaux et nuisances.
• Conserver devis, factures et justificatifs de reprise.
• Vérifier les missions et responsabilités contractuelles des intervenants.
• Produire les conditions particulières et générales des polices.

À éviter

• Invoquer la garantie décennale sans impropriété démontrée.
• Attribuer les nuisances aux occupants sans preuve comportementale.
• Former un appel en garantie sans signification régulière.
• Fonder une réduction proportionnelle sur des documents non sourcés.
• Négliger les franchises et clauses de limitation opposables.

Le trouble anormal du voisinage imputable au propriétaire

La responsabilité du propriétaire de l’immeuble à l’origine des nuisances est engagée de plein droit sur le fondement de l’article 544 du Code civil, indépendamment de toute faute. Les fissures et la propagation d’odeurs excèdent les inconvénients normaux du voisinage. La responsabilité personnelle des occupants n’est pas retenue faute de preuve d’un comportement à l’origine des nuisances.

La responsabilité des constructeurs pour défaut de précautions

L’entrepreneur engage sa responsabilité pour avoir exécuté des travaux sur un mur participant à la structure sans précautions particulières, notamment sans étaiement suffisant. Le maître d’œuvre engage sa responsabilité pour ne pas avoir vérifié ces précautions concernant les fissures. Les articles 1231-1 et 1240 du Code civil fondent respectivement les responsabilités contractuelle et extracontractuelle. La responsabilité de la société d’études n’est pas caractérisée, faute de preuve d’une faute causale.

La mobilisation et les limites des garanties d’assurance

L’article L. 124-3 du Code des assurances permet l’action directe du tiers lésé. Le caractère non décennal des désordres n’exclut pas la garantie de responsabilité civile après livraison de l’assureur de l’entrepreneur. Une clause d’exclusion interprétable des préjudices immatériels est écartée au regard de l’article L. 113-1. La réduction proportionnelle fondée sur l’article L. 113-9 est refusée faute de preuve fiable du chiffre d’affaires déclaré.

Article 544 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1315 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1231 du Code civil, Article L. 124-3 du Code des assurances, Article L. 112-6 du Code des assurances, Article L. 113-1 du Code des assurances, Article L. 113-4 du Code des assurances, Article L. 113-5 du Code des assurances, Article L. 113-9 du Code des assurances, Article 4 du Code de procédure civile, Article 6 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 30 du Code de procédure civile, Article 53 du Code de procédure civile, Article 54 du Code de procédure civile, Article 68 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 704 du Code de procédure civile, Article 750 du Code de procédure civile, Article 754 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile