MINUTE N° 26/478

Copie exécutoire à :

– Me Valérie SPIESER

Copie conforme à:

– Me Pégah HOSSEINI SARADJEH

– greffe JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 02 Novembre 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/03656

N° Portalis DBVW-V-B7J-IT6Q

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 août 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg.

APPELANTE :

Madame [D] [Y] [C]

[Adresse 1] – [Localité 2] [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/4156 du 14/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

E.P.I.C. OPHEA – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROP OLE DE [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée par Me Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 septembre 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme DEROUARD, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 31 janvier 2024 à effet au 1er février 2024, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1] (Ophea), a donné à bail à Mme [D] [Y] [C] un garage/emplacement de stationnement/box n°630 situé VEFA [Localité 4] [Adresse 4] à [Localité 5], n’ayant pas le caractère d’accessoire à son logement, moyennant versement d’un loyer mensuel de 39,01 €, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, par lettre recommandée avec avis de réception du 2 mai 2024, l’Ophea a mis en demeure Mme [D] [Y] [C] de payer, sous huit jours, la somme de 117,03 €.

L’Ophea a signifié, par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mai 2024, congé à Mme [D] [Y] [C] pour le 30 juin 2024 pour non-paiement des loyers et accessoires.

Mme [D] [Y] [C] n’ayant pas libéré la place de stationnement, l’Ophea l’a, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater que le congé délivré est régulier, de prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-10 de la loi du septembre 1948, de la condamner ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux loués, de voir prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil, de la condamner à payer la somme de 273,07 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience, de la voir condamner en tout état de cause à lui payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers, une indemnité d’occupation de 39,01 € augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, ainsi qu’à la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

A l’audience, l’Ophea, représenté par son conseil, a précisé que la partie défenderesse a soldé sa dette le 24 avril 2025. Il a réduit sa demande aux frais et dépens de la procédure et à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a conclu au débouté des demandes reconventionnelles de la défenderesse.

Mme [D] [Y] [C] a conclu à titre principal au rejet des demandes et à titre reconventionnel, a sollicité que soit prononcée la résolution judiciaire du bail en raison des manquements du bailleur à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux, de le voir condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance, la somme de 468,12 € au titre des loyers versés sans contrepartie depuis le 1er février 2024 jusqu’au 15 janvier 2025 outre les règlements à venir jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, ainsi qu’à la somme de 800 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, en sus des frais et dépens.

Par jugement contradictoire du 20 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

– donné acte à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], Cus Habitat, devenu Ophea, de ce qu’il ne soutient plus sa demande en validation du congé, la demande de résiliation subsidiaire, les demandes qui en sont la conséquence ainsi que sa demande en paiement,

– débouté Mme [D] [Y] [C] de ses demandes reconventionnelles,

– condamné Mme [D] [Y] [C] aux dépens,

– condamné Mme [D] [Y] [C] à payer la somme de 491 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], Ophea,

– autorisé Mme [D] [Y] [C], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de la somme due au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile en mensualités de 40 € chacune,

– précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

– dit qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de cette condamnation devienne immédiatement exigible,

– rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Mme [D] [Y] [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 17 septembre 2025.

Par écritures notifiées le 8 décembre 2025, elle demande à la cour de :

– déclarer son appel recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

– déboute Mme [D] [Y] [C] de ses demandes reconventionnelles,

– condamne Mme [D] [Y] [C] aux dépens,

– condamne Mme [D] [Y] [C] à payer la somme de 491 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], Ophea,

– autorise Mme [D] [Y] [C], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de la somme due au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile en mensualités de 40 € chacune,

– précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

– dit qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de cette condamnation devienne immédiatement exigible,

Et statuant à nouveau,

– prononcer la résolution judiciaire du bail compte tenu des manquements d’Ophea à son obligation de jouissance paisible des lieux par son locataire,

– condamner Ophea à verser à Mme [Y] [C] la somme de 500 € au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance,

– condamner Ophea à verser à Mme [Y] [C] la somme de 468,12 € au titre des loyers versés sans contrepartie depuis le 1er février 2024 jusqu’au 15 janvier 2025 et ce, y compris pour les règlements à venir jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

– débouter Ophea de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

En tout état de cause

– condamner Ophea aux entiers frais et dépens.

Au soutien de son appel, elle fait valoir qu’elle n’a jamais été en mesure de jouir paisiblement de son garage, celui-ci étant constamment occupé par le véhicule d’un tiers depuis la conclusion du contrat ; qu’elle a alerté à plusieurs reprises l’intimé de cette difficulté, notamment en dernier lieu le 20 juin 2024, antérieurement à l’introduction de l’instance ; que ce n’est que le 25 septembre 2024, à la suite du remplacement de la serrure du bloc parking et de la remise de nouvelles clés, qu’elle a effectivement pu accéder à son garage ; qu’en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, au sens des articles 1719 et 1741 du code civil, la résolution du contrat de bail doit être prononcée ; qu’elle n’a jamais occupé son emplacement de stationnement et n’entend pas le faire ; qu’elle est fondée à solliciter la restitution des loyers acquittés au titre d’un garage dont elle a n’a pas eu la jouissance à compter du 1er février 2024, soit la somme de 468,12 €, correspondant aux loyers acquittés sans contrepartie pour la période du 1er février 2024 au 15 janvier 2025, et, en tout état de cause, jusqu’à la décision à intervenir ; que le trouble de jouissance doit être indemnisé à hauteur de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Par écritures notifiées le 6 mars 2026, l’Ophea demande à la cour de :

– déclarer Mme [Y] [C] mal fondée en son appel,

– le rejeter,

– confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

– débouter Mme [Y] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner Mme [Y] [C] aux entiers dépens des deux instances et à payer à l’office concluant la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la première réclamation produite par l’appelante, sous la référence « Réclamation n° 24063865 G01 », n’a été enregistrée que le 20 juin 2024, soit postérieurement à la mise en demeure du 2 mai 2024 et concomitamment à la procédure de congé engagée par lui ; que la réalité de l’occupation illicite du garage n’est pas démontrée, la seule déclaration téléphonique de l’appelante ne suffisant pas à en rapporter la preuve ; qu’il a néanmoins procédé au remplacement de la serrure du bloc parking et qu’aucune nouvelle réclamation n’a été formulée, permettant ainsi à l’appelante de jouir normalement de son emplacement ; que l’appelante a en tout état de cause régularisé sa dette locative en septembre 2024 et poursuit le paiement régulier des loyers, démontrant ainsi sa volonté de maintenir la relation contractuelle ; que la demande de résolution judiciaire du bail est dépourvue de fondement, l’appelante bénéficiant désormais de la jouissance du bien loué et acquittant la contrepartie contractuellement prévue. Il conteste en tout état de cause le préjudice allégué et considère que le montant réclamé en indemnisation est disproportionné au regard du montant des loyers concernés.

MOTIFS

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres au soutien de leurs prétentions et de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, Mme [Y] [C] soutient avoir été privée de la jouissance de l’emplacement de stationnement n°630 depuis la conclusion du contrat de bail, au motif que celui-ci aurait été occupé par le véhicule d’un tiers. Elle ne verse cependant aux débats aucun élément de nature à démontrer que le bailleur ne lui a pas délivré le parking en début de bail et qu’elle n’a pu en jouir depuis le début de la relation contractuelle. Elle ne peut se prévaloir que d’une fiche de réclamation téléphonique enregistrée le 20 juin 2024, rédigée ainsi qu’il suit : « la locataire signale qu’une personne se gare tous les jours sur sa place de parking. [Adresse 5]. Demande d’affichage. La serrure du bloc parking a été remplacé, les clés ont été remises à la locataire ».

Cette seule pièce ne permet d’établir ni les circonstances de l’occupation alléguée, ni sa durée.

L’appelante n’allègue pas avoir été privée des clés d’accès au parking, étant relevé que l’engagement de location en date du 31 janvier 2024 indique qu’il lui a été délivré une commande à distance d’accès au parking.

Le bailleur a en tout état de cause fait procéder, dès la réclamation, au remplacement du bloc parking et aucune nouvelle doléance n’a été portée à sa connaissance par la locataire.

Force est par ailleurs de constater que la réclamation téléphonique effectuée le 20 juin 2024 est postérieure à la lettre de relance adressée le 2 mai 2024 par le bailleur à la locataire, pour obtenir paiement d’un solde débiteur de 117,03 € qu’elle n’a nullement contesté, puisqu’elle l’a acquitté postérieurement.

À défaut de tout autre élément objectif démontrant que Mme [Y] [C] aurait effectivement été privée de l’usage de son emplacement de stationnement et que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il l’a débouté de ses demandes reconventionnelles.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Mme [D] [Y] [C] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à payer à l’intimé la somme de 500 € en compensation des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour défendre ses droits en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré,

CONDAMNE Mme [D] [Y] [C] à payer à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de l’Eurométropole de [Localité 1] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [Y] [C] aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente