Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2025, RG n° 23/02121

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2025

(n°2025/ , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02121 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHA4P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Janvier 2023 -Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 21/09408

APPELANTE

S.A. SMA SA, immatriculée au RCS de [Localité 8] : 332 789 296 prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMEES

S.C.I. MACHA, immatriculée au RCS de [Localité 12] : 520 413 956 prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Anne LASSALLE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 219

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI venant aux droits de la société CITYA [Localité 10] immatriculée au RCS de [Localité 8] : 411 301 039, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0436

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame FAIVRE, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, présidente de chambre

Madame FAIVRE, présidente de chambre

Monsieur SENEL, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame FAIVRE, présidente de chambre et par Madame BOGAERS, greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MACHA a confié à la SARL CITYA PLAINE SAINT DENIS, la gestion locative de son appartement, sis [Adresse 2] (93), suivant mandat du 1er juin 2017, avec souscription à une police d’assurance «Garanties locatives» auprès de la SA SMA SA.

A la signature du mandat de gestion avec la société CITYA [Localité 11], le bien était déjà donné à bail, par l’intermédiaire de l’ancien gestionnaire CIFIP, à deux locataires moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros et 100 euros de charges.

En raison de loyers impayés antérieurement à la souscription de la police d’assurance par la société CITYA [Localité 11] auprès de la société SMA, SMA a refusé d’agréer l’adhésion de la société MACHA.

Sur assignation en référé délivrée le 5 décembre 2018, le bail a été résilié par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny, le 11 avril 2019 et l’expulsion des locataires ordonnée ainsi que leur condamnation à une provision au titre des loyers impayés. L’huissier de justice a constaté par procès-verbal d’expulsion du 28 octobre 2019, leur départ des lieux.

PROCÉDURE

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier enrôlés le 29 septembre 2021, MACHA a fait assigner CITYA PLAINE SAINT DENIS devenue la société CITYA IMMOBILIER PECORARI et SMA SA devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Par jugement du 4 janvier 2023, le tribunal a :

– Condamné la SA SMA à payer à la SCI Macha la somme de 18.867,20 euros ;

– Débouté la SCI Macha du surplus de ses demandes indemnitaires;

– Débouté la SA SMA de sa demande de garantie contre la SARL Citya Immobilier Pecorari, venant aux droits de la SARL Citya [Localité 10] ;

– Condamné la SA SMA aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– Condamné la SA SMA à payer à la SCI Macha la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté les autres parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

– Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration électronique du 20 janvier 2023, enregistrée au greffe le 3 février 2023, la SMA SA a interjeté appel, intimant la SCI MACHA et la SARL CITYA IMMOBILIER PECORARI, en précisant qu’il s’agissait d’un appel total et en visant expressément tous les chefs du jugement à l’exception de celui relatif à l’exécution provisoire.

Par conclusions d’appelant récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 21 avril 2025, la SA SMA SA demande à la cour, au visa notamment des articles L 112-1 du code des assurances et 1231-1 et suivants du code civil, de’:

– RECEVOIR la SMA SA en son appel et ses demandes, les disant justes et bien fondées,

– REJETER toutes demandes contraires ou plus amples,

En conséquence,

– INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 4 janvier 2023, en ce qu’il a :

Condamné la SMA SA à payer à la SCI Macha la somme de 18.867,20 euros ;

Débouté la SCI Macha du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Débouté la SMA SA de sa demande de garantie contre la SARL Citya Immobilier Pecorari, venant aux droits de la SARL Citya [Localité 10] ;

Condamné la SMA SA aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile’;

Condamné la SMA SA à payer à la SCI Macha la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

Débouté les autres parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Réformant la décision querellée, et statuant à nouveau,

A titre principal,

– DEBOUTER la SCI MACHA de l’ensemble de ses demandes et contestations,

A titre subsidiaire,

– DECLARER nul le contrat Garanties locatives Locazen souscrit par la SCI MACHA le 25 septembre 2017,

A titre très subsidiaire,

– FIXER à de plus justes proportions le montant du préjudice subi par la SCI MACHA,

– CONDAMNER la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, venant aux droits de la société CITYA [Localité 10], à garantir et relever indemne la SMA SA de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

– CONDAMNER la partie succombant, ou in solidum les parties succombant, à payer la somme de 2.000,00 € à la SMA SA sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– CONDAMNER la partie succombant, ou in solidum les parties succombant, aux dépens de première instance,

Y ajoutant en cause d’appel,

– CONDAMNER la partie succombant, ou in solidum les parties succombant, au paiement d’une somme de 3.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

– CONDAMNER la partie succombant, ou in solidum les parties succombant, au paiement des entiers dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives et d’appel incident notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, la SCI MACHA demande à la cour, au visa notamment des articles 1112-1, 1231-1, 1119 et 1992 du Code civil, de l’article L112-2 du code des assurances, et de l’article R212-1 du code de la consommation, de :

– Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 4 janvier 2023 ayant :

Jugé que l’assurance garanties locatives était mobilisable,

Condamné la SA SMA à payer à la SCI Macha la somme de 18.867,20 €,

Condamné la SA SMA aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamné la SA SMA à payer à la SCI Macha la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 4 janvier 2023 ayant:

Débouté la SCI Macha du surplus de ses demandes indemnitaires,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– Condamner la société SMA SA à payer à la SCI MACHA une somme de 33.689,62 € au titre de l’assurance garanties locatives souscrites correspondant aux loyers impayés, frais de procédure et détériorations immobilières

– Dire et juger que la TVA à 20 % sur les postes d’indemnisation soumis à TVA devra être déduite

A titre subsidiaire,

– Si par impossible, l’assurance garanties locatives n’avait pas vocation à être mobilisée,

– Condamner la société CITYA en raison de ses manquements à son obligation de conseil et d’information, à régler cette même somme de 33.689,62 € au titre de l’assurance garanties locatives souscrites correspondant aux loyers impayés, frais de procédure et détériorations immobilières

– A titre subsidiaire sur ce point, fixer la perte de chance de la SCI MACHA à

90 % de l’entier préjudice, soit la somme de 30.320,66 € déduction faite de la TVA.

Y ajoutant

– Condamner la SMA ou qui mieux le devra à régler en cause d’appel à la SCI MACHA une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner la SMA ou qui mieux le devra aux entiers dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de Me Anne LASSALLE, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile,

– Débouter la société SMA de l’ensemble de ses demandes car non fondées,

– Débouter la société CITYA de l’ensemble de ses demandes car non fondées.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, la SARL CITYA IMMOBILIER PECORARI, venant aux droits de la SARL CITYA [Localité 9] SAINT-DENIS, demande à la cour de la recevoir en ses moyens, fins et conclusions et y faisant droit de :

Vu les articles 1353, 1991 et 1992 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 4, 542, 564, 910-4 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile,

INFIRMER LE JUGEMENT en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a écarté les postes d’honoraires de CITYA IMMOBILIER PECORARI et travaux de remise en état de préjudices indemnisables, et :

DÉBOUTER la SMA SA de sa demande de condamner CITYA IMMOBILIER PECORARI à la garantir et la relever indemne, et DÉBOUTER la SCI MACHA de ses demandes en condamnation contre CITYA IMMOBILIER PECORARI en ce que :

La SCI MACHA et la SMA SA n’apportent pas la preuve des faits qu’elles allèguent,

La SCI MACHA et la SMA SA n’apportent pas la preuve d’une faute commise par la société CITYA [Localité 9] SAINT-DENIS, dont la société CITYA IMMOBILIER PECORARI vient aux droits,

La SCI MACHA et la SMA SA ne justifient pas des préjudices qu’elle allègue avoir subi et ne présente aucun préjudice indemnisable par une perte de chance,

La SCI MACHA et la SMA SA ne justifient pas d’un lien de causalité entre une prétendue faute et des préjudices non-justifiés,

EN CONSEQUENCE, CONDAMNER tout succombant au paiement de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat au Barreau de Paris, au sens de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mai 2025.

Il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement en ce qu’il a’:

– Débouté la SA SMA de sa demande de garantie contre la SARL Citya Immobilier Pecorari, venant aux droits de la SARL Citya [Localité 10] ;

L’infirme en ce qu’il a condamné’la SA SMA à payer à la SCI Macha, la somme de 18.867,20 euros’ainsi que les dépens et les frais irrépétibles de première instance ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Dit que la société SMA est fondée à refuser de garantir les loyers impayés ainsi que le remboursement des dégradations locatives, demandés par la société MACHA’;

Rejette la demande d’indemnisation formée par la société MACHA à l’égard de la société SMA’;

Rejette la demande d’indemnisation formée par la société MACHA à l’égard de la société CITYA IMMOBILIER PECORARI;

Condamne la société MACHA aux dépens de première instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société MACHA aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute toutes les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente de chambre