Servitude de passage : contestation et recours en construction immobilière.

JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026 N°: 26/00011

N° RG 23/01138 – N° Portalis DB2S-W-B7H-EYEJ
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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 03 Novembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. NJM
dont le siège social est sis [Adresse 19]

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE
dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Olivier GUITTON de la SELARL G & D, avocat au barreau de LYON, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 12/01/26
à
– Me MEROTTO

Expédition(s) délivrée(s) le 12/01/26
à
– Me BALLALOUD
– S.C.I. NJM (par LRAR)
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte notarié du 2 décembre 2013, la SCI NJM a acquis la parcelle cadastrée sous le numéro [Cadastre 12], qui longe la voie publique jusqu’à la parcelle [Cadastre 4], enclavant les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10], toutes trois appartenant à la SCI [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE.

Le 4 janvier 2021, le maire de [Localité 16] a délivré à [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE un permis de construire deux bâtiments d’habitation collectifs sur les parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 10] et une partie de la parcelle [Cadastre 4], avec accès à la voirie via la parcelle [Cadastre 12].

Par jugement du 19 mai 2022, le tribunal administratif de Grenoble a jugé ledit permis illégal et a sursis à statuer pour permettre à [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE d’obtenir un permis modificatif régularisant les vices.

DOUVAINE 74 ORATOIRE a obtenu deux permis modificatifs validant un accès au tènement traversant la parcelle [Cadastre 12] sans autorisation de NJM.

Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2023, NJM a fait assigner [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins d’interdire la mise en oeuvre du projet de construction autorisé par le permis de construire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, NJM sollicite du tribunal, au visa des articles 544, 545, 682, 684, 685 et 2227 du code civil, qu’il :
– juge que le fond constitué des parcelles n°[Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 4] pour lesquelles [Adresse 17] [Localité 15] [Adresse 20] a obtenu permis de construire ne dispose d’aucune servitude de passage sur son fonds n°[Cadastre 12] et que le tracé du passage envisagé dans le permis validé ne correspond pas aux passages empruntés jusqu’à présent,
– faire interdiction à [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE de mettre en œuvre un projet de construction sur le fonds constitué des parcelles cadastrées n°[Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 4], avec passage sur sa parcelle [Cadastre 12],
– déboute [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE de ses demandes,
– condamne [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamne [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 décembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE demande au tribunal de :
– débouter NJM de ses demandes,
– condamner NJM à lui verser la somme de 20 000 euros en indemnisation des préjudices subis du fait de sa procédure abusive,
– condamner NJM à lui verser la somme de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner NJM aux dépens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 15 avril 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 12 janvier 2026.
MOTIFS

I/ Sur les demandes de NJM

En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes des articles 637 à 639 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Elle n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre. Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

Conformément aux dispositions des articles 682 et 683 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

En l’espèce, NJM sollicite qu’il soit constaté que le fonds constitué des parcelles n°[Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 4] appartenant à [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE ne dispose d’aucune servitude de passage sur son fonds n°[Cadastre 12], et demande ainsi l’interdiction de la mise en œuvre du projet de construction entrepris par la défenderesse. Elle soutient que les parcelles n°[Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 4] appartenant à [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE sont enclavées.

La défenderesse fait valoir que la partie de parcelle dont se prévaut NJM n’a jamais été rattachée aux parcelles lui appartenant, et qu’elle n’entend pas solliciter de droit de passage puisque ses fonds ne sont pas enclavés.

NJM produit aux débats deux actes de vente à son profit :
– celui du 12 février 1998 concernant les parcelles n°[Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 11] et [Cadastre 13], mentionnant l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 6] (pièce n°4),
– celui du 2 décembre 2013 concernant la parcelle n°[Cadastre 12] précisant qu’il n’existe aucune servitude de passage (pièce n°5).

DOUVAINE 74 ORATOIRE verse un procès-verbal de délimitation du domaine public établi par un géomètre-expert, relevant que la parcelle n°[Cadastre 12] est en partie située sur la voie communale, et que les points 102 à 107 matérialisés sur le plan constituent la limite de fait avec l’assiette de l’ouvrage public existant (pièce n°2).

Les autres relevés cadastraux produits démontrent également que, depuis 1965, la parcelle n°[Cadastre 12] appartenant aujourd’hui à NJM s’arrête à l’angle de la [Adresse 21], avant le domaine public, et que ce dernier donne sur la parcelle n°[Cadastre 10] appartenant à [Adresse 18] (pièce n°9 de la demanderesse et pièces n°3 à 5 de la défenderesse), délimitation également visible sur la vue aérienne (pièce n°2 de la demanderesse).

Par conséquent, le fonds de [Localité 16] 74 ORATOIRE n’est pas enclavé et, s’il l’était, elle pourrait demander un accès au domaine public sur le fondement des articles susvisés.

Or, la défenderesse ne revendique l’existence d’aucune servitude de passage dans ses écritures, et démontre que le nouvel accès du projet immobilier donnera directement sur la voie publique (pièce n°1).

En conséquence, la demande de NJM n’est pas fondée et elle en sera déboutée.

S’agissant de la demande aux fins de faire interdire à [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE d’entreprendre son projet immobilier, elle n’est pas motivée par NJM dans ses écritures en dehors du constat de l’inexistence d’une servitude, et aucune atteinte à la propriété ni aucun trouble grave ne sont démontrés.

En effet, il ressort du jugement du tribunal administratif de Grenoble du 25 mars 2024 que la demande d’annulation, formée par NJM, du permis de construire accordé par la mairie de Douvaine à [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE a été rejetée (pièce n°6 de la défenderesse).

Par conséquent, la demanderesse succombe à prouver l’irrégularité du projet de construction entrepris.

En conséquence, cette demande n’étant pas davantage justifiée, NJM en sera déboutée.

II/ Sur les demandes reconventionnelles pour procédure abusive et d’amende civile

Conformément aux dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile susvisé, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est toutefois de jurisprudence constante que le libre exercice du droit d’agir en justice est garanti et qu’il ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières et caractérisées le rendant fautif.

En l’espèce, [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE sollicite la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice résultant de la résistance abusive de NJM, et soutient que l’action de la demanderesse avait pour objectif d’empêcher la réalisation de son projet immobilier.

Il résulte des développements précédents que NJM n’était pas fondée à agir à l’encontre de [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE, le domaine public et la limite de sa parcelle étant établis au cadastre depuis 1965 a minima, et le projet immobilier de la défenderesse ne portant pas atteinte à sa propriété.

La mauvaise foi de NJM est ainsi caractérisée, et a conduit à un préjudice certain pour [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE.

Si la défenderesse ne démontre pas l’ampleur de son préjudice à hauteur de la somme sollicitée, elle prouve cependant ne pas avoir pu mettre en œuvre son projet immobilier notamment en raison de la multiplicité des procédures intentées par la demanderesse (pièces n°6 des parties).

En conséquence, au regard de ces éléments, NJM sera condamnée à payer à [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE une somme qu’il convient de limiter à 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et à payer au trésor public la somme de 1000 euros à titre d’amende civile.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, NJM succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, NJM est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, NJM sera déboutée de sa demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE la S.C.I. NJM de ses demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. NJM à payer à la S.C.I. [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour procédure abusive ;

CONDAMNE la S.C.I. NJM au paiement d’une amende civile d’un montant de 1000 euros ;

CONDAMNE la S.C.I. NJM aux dépens ;

DÉBOUTE la S.C.I. NJM de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. NJM à payer à la S.C.I. [Localité 16] [Localité 15] ORATOIRE la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,