La servitude de vue peut être acquise par prescription trentenaire, nécessitant une possession continue et paisible. La cour a confirmé l’existence de cette servitude depuis 1972, rejetant les arguments des appelantes concernant son extinction par non-usage et l’aggravation de la situation.
Les plaignantes ont interjeté appel, demandant l’infirmation du jugement et soutenant que leur parcelle n’était pas soumise à une servitude de vue. Elles ont également avancé que cette servitude s’était éteinte par non-usage pendant trente ans et ont demandé des modifications sur la fenêtre du premier étage. En réponse, les propriétaires de la maison voisine ont demandé la confirmation du jugement, arguant que les plaignantes avaient entravé la servitude en installant des grillages et en maintenant des plantations trop proches de la limite de propriété.
Le tribunal a examiné la question de la prescription acquisitive, notant que la servitude de vue pouvait être acquise par possession continue pendant trente ans. Les preuves ont montré que les fenêtres existaient depuis au moins 1972, ce qui a conduit à la conclusion que la servitude avait été acquise. Les plaignantes n’ont pas réussi à prouver l’extinction de la servitude par non-usage, et les modifications apportées par les intimés n’ont pas été jugées comme une aggravation de la servitude.
Finalement, le tribunal a confirmé le jugement initial, rejeté les demandes des plaignantes et les a condamnées à verser des frais aux intimés, tout en rejetant les demandes d’arrachage des plantations.
La décision de la cour a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le demandeur a vu sa servitude de vue confirmée, tandis que les défendeurs ont été condamnés à verser des dommages et intérêts, ce qui impacte leur situation financière et leurs droits sur la propriété.
La servitude de vue est régie par l’article 678 du code civil, qui dispose que « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »
L’article 690 précise que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de trente ans.
Pour acquérir une servitude de vue par prescription, il faut une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, conformément aux dispositions de l’ancien article 2229 du code civil, devenu l’article 2261. Il incombe à celui qui invoque le bénéfice d’une telle prescription de rapporter la preuve d’actes matériels de possession exercés pendant trente ans.
La procédure applicable est celle du recours en appel, où l’appelant doit interjeter appel dans le délai imparti, en l’espèce le 13 juin 2023. Les parties doivent présenter leurs conclusions au greffe, et la cour examine les demandes et les moyens soulevés par les parties.
L’article 706 du code civil dispose que « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. » Il appartient au créancier de la servitude d’apporter la preuve de cet usage pendant cette durée. En l’espèce, les appelantes n’ont pas prouvé l’extinction de la servitude pour la fenêtre du premier étage, car les fenêtres ont existé depuis au moins 1972 et l’usage a perduré.
La cour a constaté que les deux ouvertures du rez-de-chaussée ont été remplacées par des pavés de verre, ce qui a amélioré la situation plutôt que de l’aggraver. Concernant la fenêtre du premier étage, la transformation d’une simple ouverture en une fenêtre habitable n’a pas constitué une aggravation de la servitude, car la superficie de la nouvelle fenêtre est plus réduite et correspond à l’aménagement d’une pièce à vivre.
L’article 671 du code civil dispose que « Il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres. »
L’article 701 impose de respecter l’usage et la commodité de la servitude, ce qui inclut le respect des distances pour les plantations.
Les demandes nouvelles à hauteur d’appel sont recevables si elles se rapportent à des éléments de fait ou de droit qui n’ont pas été examinés en première instance. En l’espèce, la demande des intimés concernant l’arrachage des grillages et des plantations a été jugée recevable, car elle vise à respecter l’usage de la servitude.
[D] [O]
C/
[R] [B]
[F] [M]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D’APPEL DE DIJON
1re chambre civile
ARRÊT DU 10 MARS 2026
N° RG 23/00741 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GGOO
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : jugement du 13 mars 2023,
rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 11-22-675
APPELANTES :
Madame [I] [O] épouse [Q]
née le 24 Février 1953 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [D] [O]
née le 24 Avril 1956 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentées par Me Alexandre CIAUDO, membre de la SCP THEMIS AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 110
INTIMÉS :
Madame [R] [B]
née le 27 décembre 1989 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Monsieur [F] [M]
né le 27 février 1984 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Assistés de Me Florence VERMANT, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentés par Me Dominique CLEMANG, membre de la SCP CLEMANG & ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 32
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 03 février 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Olivier MANSION, Président de chambre,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2026,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**
Exposé du litige :
Mmes [Q] et [O] sont propriétaires d’une maison d’habitation sise au [Adresse 1], commune de [Localité 6], cadastrée section n°[Cadastre 1].
Mme [B] et M. [M] ont acquis la propriété voisine sise au [Adresse 3], même commune, cadastrée section n°[Cadastre 2].
Cette maison comporte trois fenêtres en limite de propriété, donnant sur la propriété de Mmes [Q] et [O].
Les deux fenêtres du rez-de-chaussée ont été obstruées par des pavés de verre mais celle du premier étage a été modifiée, cet étage ayant été aménagé pour être habitable.
Après demande d’occultation de cette fenêtre et tentative de conciliation, Mme [Q] et [O] ont saisi le tribunal qui, par jugement du 13 mars 2023, a, notamment, dit que la parcelle située [Adresse 3] à Touillon (21500) cadastrée n°[Cadastre 1], est débitrice d’une servitude de vue au profit de la parcelle située [Adresse 3] à Touillon (21500), cadastrée n°[Cadastre 2] et a dit que la servitude de vue constituée par trois fenêtres (deux au rez-de- chaussée et une au premier étage) sera mentionnée en marge des actes de propriété aux frais de Mmes [O].
Mmes [Q] et [O] ont interjeté appel le 13 juin 2023.
Elles demandent l’infirmation du jugement et de :
– juger que leur parcelle n’est pas débitrice d’une servitude de vue,
à titre subsidiaire :
– juger que la servitude de vue s’est éteinte par un non-usage trentenaire,
à titre infiniment subsidiaire :
– juger qu’elles apportent la preuve d’une aggravation de la servitude de vue,
en tout état de cause :
– condamner solidairement les intimés à remplacer le châssis ouvrant du premier étage de leur immeuble donnant sur le fonds [O] par un châssis dormant et le verre translucide par un verre en fer maillé ne modifiant pas visuellement l’architecture du mur pignon, dans un délai de deux mois à compter de l’arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
– rejeter les demandes adverses,
– condamner solidairement les intimés à leur verser les sommes de 4 000 € et 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, pour les deux instances.
Mme [B] et M. [M] concluent à la confirmation du jugement, au rejet des demandes adverses, et demandent :
– de juger que les appelantes ont entravé la servitude de vue en apposant des grillages sur les fenêtres et en maintenant des plantations sur le mur pignon appartenant à la parcelle [Cadastre 2],
– d’ordonner l’arrachage des grillages et plantations effectués à moins de deux mètres de distance du mur pignon de la parcelle [Cadastre 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard et aux frais des appelantes tenues solidairement,
– la condamnation des appelantes, solidairement, au paiement des sommes de 1 500 euros au titre du préjudice moral, à chacun, et 5 000 €, à chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties remises au greffe, par RPVA, les 6 et 15 janvier 2026.
MOTIFS :
Sur la servitude de vue :
1°) Sur la prescription acquisitive
L’article 678 du code civil dispose que : ’On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.’
L’article 690 du même code précise que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.
Les servitudes de vue sont des servitudes continues et apparentes et peuvent donc s’acquérir par prescription acquisitive trentenaire.
En application des dispositions de l’ancien article 2229 du code civil, devenu l’article 2261, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Il incombe à celui qui invoque le bénéfice d’une telle prescription de rapporter la preuve d’actes matériels de possession exercés pendant trente ans et revêtant les caractères d’une possession tels que requis par l’article 2261 précité.
En l’espèce, les appelantes soutiennent que l’ouverture du premier étage existe depuis au moins 1968 et qu’elle était dépourvue de menuiserie comme donnant sur un grenier non aménagé, ancien fumoir à viandes, que les intimés ont fait réaliser des travaux pour rendre cet étage habitable ce qu’il n’était pas auparavant et que rien ne permet d’affirmer que la maison des intimés est plus ancienne que la leur, ces immeubles existant en 1818.
Mme [B] et M. [M] répondent que la servitude de vue existe depuis au moins 1968 (acte de vente [O]/[K] du 6 novembre 1968) et que leur immeuble est plus ancien que celui des appelantes, compte tenu de la destination de la bâtisse constituant l’ancienne boucherie du village.
Ils précisent qu’ils ont flouté les deux fenêtres du rez-de-chaussée et que la fenêtre de l’étage correspond à l’aménagement de leur chambre.
La cour constate que la propriété cadastrée section n°[Cadastre 2] comportent trois fenêtres donnant sur la propriété cadastrée n°[Cadastre 1], depuis 1972 selon les attestations de Mme et M. [L], auteurs de M. [M] et Mme [B].
Sur le fenêtre du premier étage, il convient de relever que l’acte notarié de propriété de 2010 décrit cet immeuble comme comportant un grand grenier avec au bout une pièce, soit un local pouvant être utilisé au gré du propriétaire.
Par ailleurs, la transformation du local à l’étage en chambre est sans incidence sur la prescription acquisitive.
Il en résulte que les trois ouvertures existent depuis au moins1972 et que la servitude de vue a été acquise depuis au moins trente ans par une possession continue, non-interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire jusqu’à l’assignation devant le tribunal, le 27 septembre 2022.
2°) Les appelantes soutiennent, également, que la prescription est éteinte par le non-usage au visa de l’article 706 du code civil.
Elles ajoutent que de 1968 à 2017, l’ouverture du premier étage ne comportait aucune menuiserie et donnait sur une pièce non habitable et non aménagée.
Les intimés contestent cette analyse et rappellent que les consorts [O] ont acquis par actes des 6 novembre 1968 et 6 août 1971 deux propriétés qu’ils ont réunies après d’importants travaux se traduisant par la création d’un étage complet et la modification du rez-de-chaussée avec agrandissement des fenêtres et création d’une porte d’entrée, ce qui a aggravé, par leur fait, la servitude existant au profit de leur fonds.
Ils ajoutent que la servitude de vue est indivisible.
L’article 706 précité dispose que : ’la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.’
Il appartient au créancier de la servitude d’apporter le preuve de cet usage pendant cette durée.
La cour relève que les appelantes ne font état de cette extinction que pour la fenêtre du premier étage et non les deux fenêtres du rez-de-chaussée.
Par ailleurs, les fenêtres ont existé depuis au moins 1972 et l’usage de celle-ci a perduré depuis cette date selon les attestations précitées des enfants des auteurs de Mme [B] et de M. [M], puisque ces témoins précisent que la servitude a duré à compter de 1972 et jusqu’aux décès de leurs parents en 2006 et 2008.
Aucune cause d’extinction ne peut donc être retenue.
3°) Les appelantes se prévalent de l’aggravation de cette servitude en transformant une simple ouverture sans menuiserie sur un ancien fumoir à viande en une fenêtre donnant sur une chambre après aménagements.
Les intimés contestent ce moyen en soutenant qu’ils ont flouté les ouvertures au rez-de-chaussée en limitant ainsi les nuisances de la servitude acquise.
L’article 701 du code civil dispose que : ’Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre moins incommode. /…’
L’article 702 du même code dispose : ’De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir ni dans le fonds qui doit le servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.’
Il est admis que des modifications apportées à l’exercice de la servitude demeurent licites dans la mesure où elles n’aggravent pas sa situation.
L’aggravation est appréciée souverainement par les juges du fond en tenant compte des circonstances de fait, de l’état des lieux, de l’interprétation des conventions, ou encore, des besoins du fonds dominant et du préjudice du fonds servant.
Ici, il est avéré que les deux ouvertures béantes du rez-de-chaussée ont été remplacées par des pavés de verre qui ne permettent pas voir ni d’être vu, de sorte qu’il en résulte une amélioration et non une aggravation de la servitude.
La fenêtre de premier étage mise en place dans l’ouverture est plus réduite en superficie que celle-ci et correspond à l’aménagement d’une pièce dans un grenier en pièce à vivre.
Sur ce point, il n’en résulte pas d’aggravation de servitude, de sorte que la demande formée à titre infiniment subsidiaire de remplacement de châssis doit être rejetée.
4°) Les intimés demandent l’arrachage d’un grillage et de plantations en soutenant que le grillage a été apposé après le jugement de 2023 et les plantations ne respectent pas les distances prévues à l’article 672 du code civil.
Cette demande nouvelle à hauteur d’appel est recevable.
L’article 701 précité impose de respecter l’usage et la commodité de la servitude.
Par ailleurs, l’article 671 du même code dispose que : ’Il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations.
Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l’on soit tenu d’observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.
Si le mur n’est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d’y appuyer les espaliers.’
A l’appui de leur demande, les intimés des photographies émanant de leur part et de des appelantes sans qu’il soit possible de s’assurer, avec certitude de la date et des lieux concernés.
Ces éléments sont insuffisants à prouver les entraves alléguées dans l’exercice de la servitude de vue.
Les demandes d’arrachage et de retrait, sous astreinte, seront rejetées.
Sur les autres demandes :
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des appelantes et les condamne à payer aux intimés la somme globale de 3 000 €.
Les appelantes supporteront les dépens d’appel lesquels ne comprennent pas le coût du procès-verbal dressé le 6 septembre 2017 à leur demande.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement, par décision contradictoire :
– Confirme le jugement du 13 mars 2023 ;
Y ajoutant :
– Rejette les autres demandes ;
– Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mmes [Q] et [O] et les condamne à payer à Mme [B] et M. [M] la somme globale de 3 000 euros ;
– Condamne Mmes [Q] et [O] aux dépens d’appel, lesquels ne comprennent pas le coût du procès-verbal dressé le 6 septembre 2017 à leur demande ;
Le greffier Le président
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Dijon, 10 mars 2026, N° de RG 23/00741 — Thématiques associées : Servitudes — Servitude de vue — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 23 mars 2026.