La qualification d’une convention d’occupation en bail d’habitation ou en commodat revêt une importance cruciale dans les litiges de résiliation de bail. La nécessité de prouver l’existence d’un bail et les conditions d’action des indivisaires soulignent les enjeux juridiques associés à cette distinction.
Les occupants ont quitté le logement en février 2024. Le tribunal a ensuite jugé que la convention d’occupation était un bail d’habitation, a déclaré le propriétaire recevable dans son action, mais a rejeté ses demandes de résiliation du bail et de paiement d’indemnités. Le tribunal a également condamné le propriétaire à verser une somme aux occupants pour les frais de justice.
Le propriétaire a interjeté appel, demandant l’infirmation du jugement sur plusieurs points, notamment la résiliation du bail et le paiement des arriérés de loyers. Les occupants, de leur côté, ont contesté la qualification du contrat, arguant qu’il s’agissait d’un commodat et non d’un bail. Ils ont également soulevé l’irrecevabilité de l’action du propriétaire, affirmant qu’il ne détenait pas les droits nécessaires pour agir seul en tant qu’indivisaire.
La cour a confirmé le jugement initial sur plusieurs points, notamment en ce qui concerne la qualification du contrat et la recevabilité des demandes du propriétaire. Elle a cependant infirmé le jugement concernant les demandes de paiement, déclarant celles-ci irrecevables en raison du manque de droits d’agir du propriétaire. Les demandes des occupants et du propriétaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ont également été rejetées.
Concernant la recevabilité des demandes, la cour a rappelé que tout indivisaire doit disposer d’au moins deux tiers des droits indivis pour agir en justice (article 815-3 du code civil). En l’espèce, l’absence de ce quorum a conduit à l’irrecevabilité des demandes en paiement d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation, car l’initiateur de l’action ne justifiait pas de son droit d’agir.
La résiliation d’un bail pour inexécution des obligations contractuelles nécessite de prouver un manquement suffisamment grave (articles 1224 et 1227 du code civil). La cour a confirmé que l’action en résiliation était recevable, mais a jugé que la demande était devenue sans objet suite au départ des occupants.
Enfin, la charge de la preuve incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation (article 1353 du code civil). En l’espèce, l’absence de preuve de la présence des éléments d’équipement réclamés a conduit à la confirmation du jugement de première instance sur ce point. Les dépens ont été mis à la charge de l’initiateur de l’action, conformément aux règles de procédure civile.
Dans cette affaire, la qualification de la convention d’occupation a eu des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le demandeur, qui a initié l’action en paiement, a vu ses demandes déclarées irrecevables en raison de l’absence de preuve de son droit d’agir, tandis que le défendeur a bénéficié d’une confirmation de la résiliation du bail sans obligation de paiement des arriérés.
La juridiction a constaté que la convention d’occupation entre le demandeur et les intimés est un bail d’habitation conclu le 18 octobre 2016. Elle a fondé cette qualification sur les articles 1714 et suivants du code civil, qui stipulent qu’un bail peut être conclu par écrit ou verbalement, et que l’existence d’un bail verbal ne peut pas résulter de la simple occupation des lieux. En l’espèce, il a été établi que les intimés ont versé un loyer mensuel de 500 euros, ce qui a conduit à la conclusion que leur occupation ne pouvait pas être considérée comme « essentiellement gratuite », mais relevait d’un bail d’habitation.
Les demandes en justice doivent être fondées sur l’intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, conformément aux articles 31 et 32 du code de procédure civile. En l’espèce, les intimés ont soulevé l’irrecevabilité des demandes du demandeur, arguant qu’il ne justifiait pas d’au moins deux tiers des droits indivis sur le bien litigieux, ce qui est requis par l’article 815-3 du code civil pour effectuer des actes d’administration relatifs aux biens indivis. La juridiction a confirmé que le demandeur n’avait pas la qualité à agir, car il n’était pas titulaire des deux tiers des droits indivis.
La résiliation d’un bail peut être demandée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation, selon les articles 1224 et 1227 du code civil. Le demandeur doit prouver le manquement et sa gravité pour justifier la résiliation. Dans cette affaire, la juridiction a noté que le demandeur n’a pas démontré de manquements graves de la part des intimés, et a confirmé que la demande de résiliation était devenue sans objet, puisque les intimés avaient quitté les lieux.
La charge de la preuve incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation, conformément à l’article 1353 du code civil. En l’espèce, le demandeur n’a pas prouvé qu’il détenait une créance certaine pour les arriérés de loyer, les indemnités d’occupation et les dégradations locatives. La juridiction a considéré que ces demandes étaient irrecevables, car le demandeur n’avait pas la qualité à agir, n’ayant pas justifié d’un mandat tacite pour initier l’action.
La juridiction a rappelé que, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, le demandeur n’a pas apporté la preuve de l’existence des radiateurs et du meuble évier lors de l’entrée des intimés dans les lieux. Par conséquent, la juridiction a confirmé le jugement qui a débouté le demandeur de sa demande de restitution sous astreinte.
L’article 700 du code de procédure civile permet à la juridiction de condamner une partie à payer à l’autre une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans cette affaire, la juridiction a condamné le demandeur à payer 1 500 euros à titre de frais, en considérant l’équité. Elle a également décidé qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer cet article à hauteur d’appel, en raison de l’issue du litige.
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D’APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /26 DU 09 AVRIL 2026
Numéro d’inscription au répertoire général :
N° RG 25/01271 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FSFK
Décision déférée à la cour :
Jugement du Tribunal de proximité de SAINT DIE DES VOSGES, R.G. n° 24/214, en date du 24 avril 2025,
APPELANT :
Monsieur [N] [G]
né le 18 Mars 1959 à [Localité 1] (57), domicilié [Adresse 1]
Représenté par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER, WISNIEWSKI, MOUTON, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉS :
Monsieur [B] [W]
né le 04 Mai 1951 à [Localité 2] (51), domicilié [Adresse 2]
Représenté par Me Rémi STEPHAN de la SELARL WELZER, avocat au barreau d’EPINAL
Madame [I] [G]
née le 08 Octobre 1940 à [Localité 3] (57), domicilié [Adresse 3]
Représentée par Me Rémi STEPHAN de la SELARL WELZER, avocat au barreau d’EPINAL
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 12 Mars 2026, en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;
A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 09 Avril 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
M. [N] [G] et Mme [J] [G] née [G] sont propriétaires des biens immobiliers situés au [Adresse 4]).
Mme [I] [G] née [R], mère de Mme [J] [G], et M. [B] [W], ont occupé ce logement du 19 mai 2016 jusqu’au 9 février 2024.
M. [N] [G] a fait délivrer à Mme [I] [G] et M. [B] [W] une mise en demeure de quitter les lieux, par commissaire de justice, le 22 août 2023 puis a, pacte du 28 novembre 2023, fait sommer Mme [I] [G] et M. [B] [W] de payer les loyers et de justifier d’une assurance.
M. [N] [G] a, par acte du 9 janvier 2024, assigné Mme [I] [G] et M. [B] [W], devant le tribunal de proximité de Saint-Dié-des-Vosges afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des occupants et leur condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et de dégradations locatives.
Mme [I] [G] et M. [B] [W] ont resitué le logement le 9 février 2024.
Par jugement du 24 avril 2025, le tribunal de proximité de Saint-Dié-des-Vosges a :
– constaté que la convention d’occupation du [Adresse 5] entre les propriétaires et Mme [I] [G] et M. [B] [W] est un bail d’habitation conclu le 18 octobre 2016,
– déclaré M. [N] [G] recevable en son action,
– dit n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail conclu le 18 octobre 2016,
– rejeté les demandes de paiement au titre des indemnités d’occupation, de l’arriéré de loyer et des dégradations locatives,
– rejeté la demande de restitution sous astreinte,
– condamné M. [N] [G] à payer à Mme [I] [G] et M. [B] [W] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. [N] [G] aux dépens,
– rappelé que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
Par déclaration enregistrée le 6 juin 2025, M. [N] [G] a interjeté appel du jugement précité, en ce qu’il a rejeté ses demandes de paiement au titre des indemnités d’occupation, de l’arriéré de loyer et des dégradations locatives, rejeté sa demande de restitution sous astreinte, en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [I] [G] et M. [B] [W] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il l’a condamné aux dépens.
Par conclusions déposées le 8 janvier 2026, M. [N] [G] demande à la cour de :
– déclarer recevable et bien-fondé M. [N] [G] en son appel,
Y faisant droit,
– infirmer le jugement en ce qu’il :
– dit n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail conclu le 18 octobre 2016,
– rejeté les demandes de paiement au titre des indemnités d’occupation, de l’arriéré de loyer et des dégradations locatives,
– rejeté la demande de restitution sous astreinte,
– condamné M. [N] [G] à payer à Mme [I] [G] et M. [B] [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. [N] [G] aux dépens,
Et statuant à nouveau, à titre principal,
– prononcer la résiliation du bail liant M. [N] [G] à Mme [I] [G] et M. [B] [W] au 28 décembre 2023,
– condamner solidairement Mme [I] [G] et M. [B] [W] au paiement des arriérés de loyers, soit la somme de 4 500,00 euros avec intérêts au taux
légal à compter de chaque échéance non respectée,
– fixer une indemnité d’occupation de 500,00 euros par mois à compter du 28 décembre 2023 jusqu’au 9 février 2024,
– condamner solidairement Mme [I] [G] et M. [B] [W] à payer cette indemnité d’occupation qui peut être liquidée à la somme de 683,33 euros avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance non respectée.
Subsidiairement, s’il était considéré qu’il s’agit d’un commodat,
– prononcer la résiliation du commodat au 22 septembre 2023,
– fixer une indemnité d’occupation de 500,00 euros par mois à compter du 22 septembre 2023 jusqu’au 9 février 2024,
– condamner solidairement Mme [I] [G] et M. [B] [W] à payer cette indemnité d’occupation qui peut être liquidée à la somme de 2 283,34 euros avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance non respectée.
En tout état de cause,
– condamner solidairement Mme [I] [G] et M. [B] [W] au paiement de la somme de 4 384,60 euros en réparation des dégradations du logement
qu’ils ont occupé,
– condamner solidairement Mme [I] [G] et M. [B] [W] à restituer les radiateurs figurant sur la facture Aterno de Juin 2017 et le meuble évier de la cuisine sous astreinte de 50,00 euros par jour à compter de la décision à intervenir,
– condamner solidairement Mme [I] [G] et M. [B] [W] au paiement de la somme de 7 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure
civile outre les entiers frais et dépens de l’instance.
Par conclusions déposées le 13 octobre 2025, Mme [I] [G] et M. [B] [W] demandent à la cour de :
A titre principal,
– infirmer le jugement en ce qu’il a :
– constaté que la convention d’occupation du [Adresse 6] [Localité 4] entre les propriétaires et Mme [I] [G] et M. [B] [W] est un bail d’habitation conclu le 18 octobre 2016,
– déclaré M. [N] [G] recevable en son action,
Par conséquent,
Statuant à nouveau,
– constater que M. [N] [G] ne justifie pas qu’il est titulaire d’au moins deux tiers des droits indivis,
– constater que M. [N] [G] ne justifie pas de sa qualité à agir,
– déclarer la demande de M. [N] [G] irrecevable,
– débouter M. [N] [G] de l’intégralité de ses demandes.
A titre subsidiaire,
– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
En tout état de cause,
– condamner M. [N] [G] à verser à Mme [I] [G] et à M. [B] [W], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et également 3 000 euros à hauteur de cour, ainsi qu’aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2026.
MOTIFS
Sur la qualification de l’acte de mise à disposition
Mme [I] [G] et M. [B] [W] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté que la convention d’occupation du [Adresse 5] conclue entre les propriétaires et Mme [I] [G] et M. [B] [W] est un bail d’habitation consenti le 18 octobre 2016.
Ils font valoir qu’il s’agit d’un commodat ainsi qu’il est mentionné dans la mise en demeure de l’huissier et de l’attestation déposée en mairie par M. [N] [G].
Il résulte des articles 1714 et suivants du code civil qu’on peut louer par écrit ou verbalement et que l’existence d’un bail verbal ne saurait résulter de la simple occupation des lieux dans la mesure où un bail, qui est un contrat à titre onéreux, suppose une contrepartie financière de la part de l’occupant.
Aux termes des articles 1875 et 1876 du code civil, le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi. Ce prêt est essentiellement gratuit.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, il est constant que :
– la mise en demeure de quitter les lieux adressée à Mme [I] [G] et M. [B] [W] le 22 août 2023 par l’huissier mandaté par M. [N] [G] mentionne l’existence d’un commodat ;
– l’attestation remise en mairie par M. [N] [G] le 18 octobre 2016 mentionne que Mme [I] [G] et M. [B] [W] sont des occupants ’à titre gratuit’ du bien litigieux.
Il ressort cependant de la propre réponse, faite par courriel le 28 août 2023, par Mme [I] [G] et M. [B] [W] à la mise en demeure de l’huissier du 22 août 2023 que malgré la mention de l’attestation déposée en mairie le 18 octobre 2016, ils ont en réalité versé ’500 euros tous les mois en liquide non déclarés aux impôts’ et qu’ils ont investi à hauteur de 7 500 euros pour des radiateurs électriques et de 3 000 euros pour un escalier permettant de monter dans la chambre.
Il ressort de ce courriel du 28 août 2023 que Mme [I] [G] et M. [B] [W] ont occupé les lieux en contrepartie d’un loyer mensuel de 500 euros, de telle sorte que c’est à bon droit que le tribunal en a déduit que leur occupation ne pouvait pas être considérée comme ’essentiellement gratuite’ mais qu’elle ressortait d’un bail d’habitation.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.
Sur la recevabilité des demandes de M. [N] [G] tendant à la résiliation du bail et à la condamnation au paiement de Mme [I] [G] et M. [B] [W]
Mme [I] [G] et M. [B] [W] soulèvent à titre principal l’irrecevabilité de ces demandes au motif qu’il s’agit d’ actes d’administration relatifs à un bien indivis au titre desquels M. [N] [G] aurait dû disposer d’au moins deux tiers des droits indivis sur le logement litigieux.
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
Aux termes de l’article 815-2 du code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.
Aux termes de l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis.
En l’espèce, il est constant que :
’ le bien litigieux est détenu en indivision à hauteur de 50 % respectivement par M. [N] [G] et son épouse Mme [J] [G] ;
’ M. [N] [G] a initié la présente procédure seul, c’est-à-dire sans disposer des deux tiers des droits indivis ;
’ Mme [J] [G] souffre d’une altération de ses facultés mentales de nature à l’empêcher d’exprimer sa volonté, étant atteinte de la maladie d’Alzheimer.
Sur la demande en résiliation du bail
Le premier juge a, conformément à la prétention de M. [N] [G], considéré que l’action en résiliation de bail et en expulsion qu’il a initiée constitue un acte conservatoire et qu’elle est donc recevable. Il a cependant dit n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail compte tenu du départ de Mme [I] [G] et M. [B] [W] dès le 9 février 2024.
Mme [I] [G] et M. [B] [W] sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir que le contrat liant les parties n’est pas un bail mais un commodat.
Il ressort des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution d’un contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du bail de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
L’action, tendant à la résiliation de bail et à l’expulsion des locataires occupant un bien indivis, constitue une mesure nécessaire à la conservation du bien indivis et relève par conséquent de la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul, de telle sorte que c’est à bon droit que le tribunal a déclaré recevable l’action en résiliation initiée par M. [N] [G].
Les occupants ayant par ailleurs quitté les lieux, la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail et ordonner leur expulsion est devenue sans objet, de telle sorte qu’il convient de confirmer le jugement également de ce chef.
Il sera surabondamment souligné que M. [N] [G] ne rapporte aucunement la preuve de manquements graves de Mme [I] [G] et M. [B] [W], étant rappelé qu’il ne conteste pas que les loyers lui ont été versés en liquide à sa demande, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.
Sur les demandes en paiement
M. [N] [G] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes en paiement d’arriérés de loyer, d’indemnités d’occupation et de dégradations locatives.
Le premier juge a considéré que M. [N] [G] ne démontrait pas qu’il détenait une créance certaine.
La demande d’un indivisaire en paiement de sommes dues au titre du contrat de bail, tels que les loyers, indemnités d’occupation et dégradations locatives, s’analyse comme un acte d’administration nécessitant d’être titulaire d’au moins deux tiers des droits indivis.
M. [N] [G] soutient que même s’il s’agit d’ actes d’administration, il n’aurait pas eu d’autre choix que d’entreprendre seul la gestion du bien indivis compte tenu de la maladie d’Alzheimer dont souffre son épouse.
M. [N] [G] ne rapporte cependant pas la preuve de l’existence d’un mandat tacite qui lui aurait été donné par son épouse pour initier une action tendant à la condamnation de sa propre mère octogénaire.
Il précise du reste avoir déposé une demande d’habilitation judiciaire pour représentation du conjoint, pour laquelle il n’a pas encore de réponse.
Il ressort de ces éléments que les demandes en paiement de loyers, indemnités d’occupation et dégradations locatives sont irrecevables pour défaut du droit d’agir de M. [N] [G].
Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ces chefs.
Sur l’action en restitution sous astreinte de radiateurs et d’un meuble évier
M. [N] [G] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte Mme [I] [G] et M. [B] [W] à lui restituer des radiateurs et un meuble d’évier se trouvant dans les lieux et qu’ils auraient emportés.
Mme [I] [G] et M. [B] [W] sollicitent la confirmation du jugement de ce chef en contestant les allégations de M. [N] [G].
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, M. [N] [G] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence de ces éléments d’équipement lors de l’entrée dans les lieux de Mme [I] [G] et M. [B] [W], de telle sorte que c’est à bon droit que le tribunal l’a débouté de cette demande.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Compte tenu de l’issue du litige, M. [N] [G] sera condamné aux entiers dépens.
Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une somme de 1 500 euros et de dire n’y avoir pas lieu à application de cet article à hauteur d’appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a déclaré recevable l’action en paiement de loyers, indemnités d’occupation et dégradations locatives ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et ajoutant ;
Déclare irrecevable l’action en paiement de loyers, indemnités d’occupation et dégradations locatives ;
Rejette les demandes formées tant par Mme [I] [G] et M. [W] que par M. [N] [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [N] [G] aux entiers dépens ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en sept pages.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Nancy, 9 avril 2026, N° de RG 25/01271 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Qualification d’un bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
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