Résolution de vente immobilière : sécuriser la restitution et éviter les litiges futurs

Copie exécutoire

aux avocats

Le 10/04/2026

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 25/00683 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IPAY

Décision déférée à la cour : 14 Janvier 2025 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

Madame [C] [K]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/000461 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par Me Guillaume HARTER, avocat à la cour.

INTIMÉ :

Monsieur [E] [U]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 3]

assigné le 22 avril 2025 selon les modalités de l’article 659 du CPC, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Février 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Monsieur Christophe LAETHIER, Vice-Président placé

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Mme Emeline THIEBAUX

ARRÊT rendu par défaut

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

– signé par Monsieur LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente sous seing privé en date du 24 juillet 2019, Mme [C] [K] a vendu à M. [E] [U] un appartement (lot n° 4) et une cave (lot n° 10) situés [Adresse 3] à [Localité 4].

Le prix de vente a été fixé à la somme de 137 000 euros, payable selon les modalités suivantes :

– 500 euros par mois pendant vingt ans, le 10 de chaque mois à compter du 10 septembre 2019,

– 7 000 euros le 10 décembre 2019,

– 5 000 euros le 10 juin 2020,

– 5 000 euros le 10 décembre 2020.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique du fait de la carence de M. [U].

Mme [K] a saisi le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir, notamment, la réitération forcée de l’acte de vente et la condamnation de M. [U] au paiement de la clause pénale.

Par jugement du 9 juin 2020, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

– rejeté la demande de condamnation de M. [U] à signer, sous astreinte, l’acte authentique de vente,

– rejeté la demande de paiement des frais, droits et émoluments relatifs à l’acte authentique de vente réitératif,

– dit que le jugement emporte acte translatif de la propriété immobilière de Mme [K] au profit de M. [U] cadastrée commune de [Localité 4] Section KK n°[Cadastre 1] lots 4 et 10 de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 4],

– autorisé Mme [K] à faire inscrire, pour cet immeuble, le privilège du vendeur et de l’action résolutoire de la vente en cas de non-paiement du prix de vente au livre foncier de [Localité 4],

– ordonné l’inscription de la mutation au livre foncier,

– condamné M. [U] à verser à Mme [K] la somme de 13 700 euros au titre de la clause pénale stipulée à l’acte du 24 juillet 2019, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2020,

– rejeté la demande de paiement intégral du prix de vente,

– condamné M. [U] à payer à Mme [K] la somme de 11 000 euros au titre des échéances échues à la date du jugement, en exécution de l’acte du 24 juillet 2019, augmentée des intérêts au taux conventionnel de 6% l’an à compter du lendemain de la date à laquelle chaque échéance est devenue exigible,

– rejeté la demande d’indemnisation en réparation d’un préjudice moral et résistance abusive,

– condamné M. [U] à payer à Mme [K] la somme de 420,53 euros en réparation de son préjudice financier majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2020,

– rejeté la demande d’indemnisation au titre des frais de syndic,

– condamné M. [U] à payer à Mme [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, Mme [K] a fait assigner M. [U] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir prononcer la résolution de la vente, déclarer M. [U] occupant sans droit ni titre depuis le 9 juin 2020, ordonner la restitution de l’ensemble immobilier sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et jusqu’à complète libération des clefs et remise des clefs, ordonner l’expulsion de M. [U], le condamner au paiement de toutes les dépenses de remise en état ou à défaut réserver le droit de la demanderesse de chiffrer son entier préjudice à compter de la reprise du bien, le condamner au paiement de la somme de 650 euros par mois à compter du 9 juin 2020 en réparation du trouble de jouissance subi jusqu’à la restitution du bien, de toutes les charges de copropriété et impositions exigibles y compris la taxe foncière depuis le 9 juin 2020 jusqu’à la restitution du bien et la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive.

Mme [K] a fait valoir qu’elle n’était jamais parvenue à mettre à exécution le jugement du 9 juin 2020, que M. [U] ne s’était pas acquitté du prix de vente et qu’elle avait déposé plainte à son encontre pour escroquerie.

Assigné en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [U] n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 14 janvier 2025, le tribunal a :

– prononcé la résolution de la vente conclue entre Mme [C] [K] et M. [E] [U] portant sur l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section KK n°[Cadastre 1] constitué des lots de copropriété n°4 et 10,

– ordonné la radiation de l’inscription au Livre Foncier de M. [E] [U] en qualité de propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section KK n°[Cadastre 1] constitué des lots de copropriété n°4 et 10,

– autorisé Mme [C] [K] à solliciter son inscription au livre foncier de [Localité 4] en qualité de propriétaire de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section KK n°[Cadastre 1] constitué des lots de copropriété n°4 et 10,

– ordonné la restitution immédiate de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section KK n°[Cadastre 1] constitué des lots de copropriété n°4 et 10 et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

– dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour Mme [C] [K], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

– constaté que M. [E] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 9 juin 2020,

– ordonné, en tant que besoin, l’expulsion de M. [E] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section KK n°[Cadastre 1] constitué des lots de copropriété n°4 et 10, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

– ordonné l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant les locaux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [E] [U],

– rejeté la demande en paiement de toutes les charges de copropriétés et impositions exigibles y compris la taxe foncière depuis le 09 juin 2020 et jusqu’à la parfaite restitution ou reprise du bien formée par Mme [C] [K],

– rejeté la demande de dommages et intérêts au titre des dégradations et détériorations formée par Mme [C] [K],

– condamné M. [E] [U] à verser à Mme [C] [K] la somme de 3 600 euros au titre de la restitution de valeur de la jouissance du bien,

– rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [C] [K] aux titres du préjudice moral et de la résistance abusive,

– condamné M. [E] [U] aux dépens,

– rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Pour prononcer la résolution de la vente, le juge a retenu que M. [U] ne justifiait d’aucun paiement depuis le 10 septembre 2019 et que Mme [K] justifiait avoir tenté, en vain, de faire exécuter le jugement du 9 juin 2020 emportant acte translatif de propriété de l’immeuble.

Le premier juge a retenu que la résolution de la vente entraînait l’anéantissement du contrat, de sorte qu’il ne pouvait être fait droit à la demande au paiement des charges de copropriété et impositions exigibles depuis le 9 juin 2020 dans la mesure où M. [U] était censé n’avoir jamais été propriétaire du bien.

Le tribunal a considéré qu’aucun élément ne permettait d’attribuer la diminution de la valeur du bien immobilier à d’éventuelles dégradations commises par M. [U].

Il a jugé que la mauvaise foi de l’acquéreur n’était pas démontrée et que la restitution de la valeur de la jouissance du bien ne pouvait être ordonnée qu’à compter de la demande, soit le 7 août 2024, en application des dispositions de l’article 1352-7 du code civil.

Mme [K] a interjeté appel à l’encontre de cette ordonnance par déclaration adressée au greffe par voie électronique le 31 janvier 2025.

*

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 9 avril 2025, Mme [K] demande à la cour de :

– juger l’appel formé par Mme [K] recevable et bien fondé,

y faire droit,

en conséquence,

– infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 14 janvier 2025 en ce qu’il :

– ordonne la restitution immédiate de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section KK n°[Cadastre 1] constitué des lots de copropriété n°4 et 10 et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jours de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

– dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de 3 (trois) mois, à charge pour Mme [C] [K], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

– rejeté la demande en paiement de toutes les charges de copropriétés et impositions exigibles y compris la taxe foncière depuis le 09 juin 2020 et jusqu’à la parfaite restitution ou reprise du bien formée par Mme [C] [K],

– rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts au titre des dégradations et détériorations formée par Mme [C] [K],

– condamné M. [E] [U] à verser à Mme [C] [K] la somme de 3600 euros au titre de la restitution de valeur de la jouissance du bien,

– rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [C] [K] aux titres du préjudice moral et de la résistance abusive,

statuant à nouveau,

– ordonner la restitution immédiate de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section KK n°[Cadastre 1] constitué des lots de copropriété n°4 et 10 sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clés,

– condamner M. [U] au paiement de toutes les dépenses de remise en état de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section KK n°[Cadastre 1] constitué des lots de copropriété n°4 et 10, à défaut réserver le droit à l’appelante de chiffrer son entier préjudice à compter de la reprise du bien,

– condamner M. [U] à payer la somme de 650 euros par mois à compter du 09 juin 2020 en réparation du trouble de jouissance subi par Mme [K] jusqu’à la parfaite restitution du bien,

– condamner M. [U] au paiement de toutes les charges de copropriétés et impositions exigibles y compris la taxe foncière depuis le 9 juin 2020 et ce jusqu’à la parfaite restitution ou reprise du bien,

– juger que Mme [K] sera redevable de toutes les charges de copropriété et impositions exigibles y compris la taxe foncière qu’à partir de la date d’inscription au livre foncier,

– condamner M. [U] à verser à Mme [K] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour préjudice moral et résistance abusive,

en tout état de cause,

– débouter M. [U] de toute demande formée au titre d’un appel incident,

– débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes et conclusions,

– condamner M. [U] aux entiers frais et dépens des deux instances, ainsi qu’au paiement de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

M. [U], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Il sera statué par arrêt par défaut.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens de l’appelante, la cour se réfère aux dernières conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 2 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas ou qui est irrecevable en ses écritures est réputée s’être appropriée les motifs du premier juge.

De surcroît, en application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fera droit à la demande de la partie appelante que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’astreinte

Le premier juge a ordonné la restitution du bien immobilier sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, en précisant que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour Mme [K], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive.

L’appelante demande à la cour de fixer le montant de l’astreinte à 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clés.

Selon l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article L.131-2 du même code prévoit que l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts et qu’elle est provisoire ou définitive. Elle est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

En l’espèce, c’est de manière pertinente que le premier juge a décidé d’assortir la condamnation de l’intimé à restituer l’ensemble immobilier d’une astreinte afin de garantir une exécution rapide du jugement.

Il n’apparaît pas nécessaire de majorer le montant de l’astreinte prononcée et de faire courir un nouveau délai d’exécution, l’appelant ne justifiant d’aucune tentative d’exécution alors que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Il appartiendra au besoin à Mme [K] de saisir le juge compétent aux fins de liquidation de l’astreinte provisoire et de fixation d’une astreinte définitive.

Le jugement entrepris sera donc confirmé du chef de l’astreinte prononcée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des impositions exigibles

L’appelante demande à la cour de condamner M. [U] au paiement des charges de copropriété et des impositions exigibles, y compris la taxe foncière, depuis le 9 juin 2020.

Cependant, la résolution de la vente emporte l’anéantissement rétroactif du contrat, et de plein droit, la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion.

Il en résulte que M. [U] est censé n’avoir jamais été propriétaire du bien immobilier en raison de l’effet rétroactif attaché à la résolution de la vente, de sorte que la demande en paiement ne saurait être accueillie.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre des dépenses de remise en état du bien immobilier

L’appelante formule une demande non chiffrée de condamnation de M. [U] au paiement des dépenses de remise en état de l’immeuble, à défaut, de réserver le droit de l’appelante de chiffrer son entier préjudice à compter de la reprise du bien.

Dans le corps de ses écritures, Mme [K] fait état de négligences de M. [U] dans l’entretien de l’appartement et des parties communes de l’immeuble ayant conduit à une perte de valeur du bien immobilier.

Aux termes de l’article 1352-1 du code civil, celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute.

En l’espèce, il n’est aucunement justifié d’un défaut d’entretien de l’appartement et des parties communes, imputable à M. [U].

Le courriel adressé par Mme [K] au service d’hygiène et de sécurité de la ville de [Localité 4] le 16 décembre 2023, dans lequel elle évoque l’état d’insalubrité de l’immeuble, est insuffisant à établir la négligence reprochée à l’intimé.

Il en est de même de l’estimation réalisée le 16 août 2023 par la société Matt Immo, faisant état d’une valeur vénale du bien comprise entre 77 000 et 89 000 euros, au regard de parties communes non entretenues, d’un interphone cassé et de nuisance sonores, l’imputabilité à M. [U] de ces dégradations et du défaut d’entretien des parties communes n’étant pas démontrée.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de réserver le droit de l’appelante à chiffrer son préjudice à compter de la reprise du bien, ce préjudice n’étant pas certain et l’instance étant éteinte par le prononcé de l’arrêt.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [K] de ses demandes à ce titre.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

L’appelante invoque une valeur de jouissance du bien de 650 euros par mois à compter du 9 juin 2020 jusqu’à la parfaite restitution du bien.

Elle fait valoir que la mauvaise foi de M. [U] se déduit de son inertie et de sa résistance abusive dans l’inexécution de ses obligations, précisant qu’une procédure pénale est en cours suite au dépôt d’une plainte avec constitution de partie civile pour des faits d’escroquerie.

L’article 1352-3 du code civil dispose que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.

L’article 1352-7 du code civil dispose que celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

En l’espèce, l’estimation établie par l’agence Matt Immo le 16 août 2023 fait état d’une valeur locative du bien immobilier comprise entre 600 et 650 euros par mois.

La cour relève que cet avis ne fait pas mention de l’état dégradé des parties communes de l’immeuble, pourtant mentionné dans l’avis de valeur vénale établi le même jour, de sorte qu’il convient de retenir la fourchette basse de l’estimation de valeur locative, soit la somme de 600 euros par mois.

S’agissant du point de départ de la restitution de la valeur de la jouissance du bien, le défaut de paiement du prix de vente n’est pas suffisant pour établir la mauvaise de foi de l’acquéreur.

La cour relève que la plainte simple déposée par Mme [K] à l’encontre de M. [U] pour des faits d’escroquerie a fait l’objet d’un classement sans suite le 15 juillet 2021, décision confirmée le 10 janvier 2022.

Si l’appelante justifie par la suite d’un dépôt de plainte avec constitution de partie civile le 7 avril 2023 devant le doyen des juges d’instruction du tribunal judiciaire de Rodez, il n’est justifié d’aucune décision prise par le juge d’instruction en charge du dossier.

Par ailleurs, la production d’un compromis de vente signé par M. [U] le 5 avril 2022 en vue de l’acquisition d’un bateau de plaisance ne permet pas de conclure que l’intimé serait coutumier de pratiques douteuses ou abusives.

Il résulte de tout ce qui précède que Mme [K] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M. [U], alors que la bonne foi se présume en application de l’article 2268 du code civil.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la restitution de la valeur de la jouissance du bien ne pouvait être ordonnée qu’à compter de la demande, soit le 7 août 2024, date de dépôt au greffe de l’acte introductif d’instance.

Sur la demande au titre du préjudice moral et de la résistance abusive

L’appelante sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la réparation de son préjudice moral causé par le défaut de paiement du prix de vente, ainsi que celui résultant de la résistance abusive de l’intimé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’inexécution contractuelle imputable à M. [U] a déjà été réparée par la clause pénale de 13 700 euros au paiement de laquelle M. [U] a été condamné par jugement du 9 juin 2020.

Le préjudice moral, à le supposer établi, ne saurait être considéré comme distinct de celui forfaitairement réparé par la clause pénale.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [K] de sa demande à ce titre.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, l’appelante ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de l’intimé, ni de l’existence d’un préjudice qui ne serait pas déjà indemnisé par les intérêts moratoires et par la condamnation au paiement de la clause pénale.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [K] de sa demande à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens seront confirmées.

Succombant, Mme [K] sera condamnée aux dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt par défaut,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [C] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [K] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, Le président,