Dol en promesse unilatérale de vente : absence de dissimulation d’informations sur sinistre et conséquences sur indemnité d’immobilisation

Le dol, défini aux articles 1112-1, 1130 et 1137 du code civil, consiste en la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour le consentement de l’autre partie. Le devoir d’information porte sur les faits ayant un lien direct avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. En matière de promesse unilatérale de vente, la connaissance des vices apparents ou cachés, notamment des fissures sur le bien, doit être portée à la connaissance de l’acquéreur. Toutefois, l’absence de publication d’un arrêté de catastrophe naturelle au moment de la signature exclut le caractère dolosif de la déclaration de sinistre. La clause contractuelle relative au sinistre pendant la durée de validité de la promesse doit être interprétée strictement, et son application nécessite la preuve que le bien est devenu inhabitable ou impropre à son exploitation. En l’absence de levée d’option dans le délai imparti, l’indemnité d’immobilisation est due au promettant, conformément aux stipulations contractuelles. Les demandes de dommages et intérêts doivent être motivées et justifiées. Les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire selon l’article 514 du code de procédure civile. Cette jurisprudence rappelle la rigueur dans l’appréciation du dol et l’application des clauses contractuelles en matière immobilière.

Le dol consiste en la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour le consentement de l’autre partie. Le devoir d’information porte sur les faits ayant un lien direct avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. En matière de promesse unilatérale de vente, la connaissance des vices apparents ou cachés doit être portée à la connaissance de l’acquéreur. L’absence de publication d’un arrêté de catastrophe naturelle au moment de la signature exclut le caractère dolosif de la déclaration de sinistre.

Des promettants ont signé une promesse unilatérale de vente avec des bénéficiaires pour une maison, incluant une indemnité d’immobilisation. Après la découverte de fissures liées à un sinistre sécheresse déclaré postérieurement à la promesse, les bénéficiaires ont renoncé à la vente et demandé la restitution de l’indemnité, invoquant un dol. Les vendeurs ont contesté. Le tribunal a examiné les éléments, notamment l’expertise amiable, et a conclu que les fissures étaient apparentes avant la promesse, que les vendeurs avaient informé les bénéficiaires dès la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle, et qu’il n’y avait pas de dol. La demande d’annulation pour dol a été rejetée. Les bénéficiaires ont été condamnés à payer l’indemnité d’immobilisation conformément aux clauses contractuelles, et les demandes de dommages-intérêts ont été rejetées. Les dépens ont été mis à leur charge.

• Promesse unilatérale de vente signée par les parties
• Expertise amiable réalisée par M. [T] [M]
• Courriers échangés entre les parties
• Mail de l’étude notariale informant des fissures
• Rapport d’expertise avec constatations des fissures et désordres
• Arrêté de catastrophe naturelle publié au Journal Officiel

La demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente pour dol est rejetée, les fissures étant apparentes et le sinistre déclaré avant la vente. Les acquéreurs sont condamnés à payer l’indemnité d’immobilisation, et les demandes de dommages et intérêts sont rejetées. Les dépens sont à la charge des acquéreurs.

• Rejet de l’annulation de la promesse pour dol
• Condamnation des acquéreurs au paiement de l’indemnité d’immobilisation
• Rejet des demandes de dommages et intérêts
• Condamnation des acquéreurs aux dépens
• Autorisation au notaire de libérer la somme séquestrée
• Exécution provisoire de la décision

Enseignements de cette décision

• Informer l’autre partie de toute information déterminante
• Produire preuves des déclarations de sinistre
• Faire réaliser une expertise amiable
• Respecter les conditions suspensives et délais
• Consulter les clauses contractuelles sur sinistre et indemnités

À éviter

• Ne pas dissimuler les sinistres connus
• Ne pas ignorer les fissures apparentes lors des visites
• Ne pas omettre de lever les options dans les délais
• Ne pas contester sans preuve la bonne foi
• Ne pas négliger les conclusions d’expertise

Quels sont les critères pour la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

En l’espèce, les acquéreurs, succombant, ont été condamnés à verser 2 000 euros aux vendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des frais d’avocat exposés par ces derniers.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, 28 avril 2026, 24/00901 – Thématiques associées : Contrats / CGV — Dol —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.