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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 26/01399
N° Portalis DB2Z-W-B7K-ILJY
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 10/07/2026
ESSONNE HABITAT S.C.I. collectif d’HLM
C/
Monsieur [T] [U]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– ESSONNE HABITAT
– Monsieur [T] [U]
Expédition délivrée le (voir mention) :
à : Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 10 JUILLET 2026
Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier lors des débats et Nicole BIELER , Greffier lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDERESSE :
ESSONNE HABITAT S.C.I. collectif d’HLM
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Mme [O] [H] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial
ET :
DÉFENDEUR :
Monsieur [T] [U]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant en personne
Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2002, la société Efidis a loué à M. [T] [U] et Mme [M] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 313,06 euros hors charges outre 94,99 euros de provision pour charges.
Par avenant à ce contrat signé le 30 décembre 2005, la société Efidis a également loué à M. [T] [U] et Mme [M] [U] un emplacement de stationnement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 45,00 euros hors charges.
Le 3 avril 2018, un acte notarial était rédigé. Il attestait de la vente de plusieurs immeubles de la société Efidis à la société Essonne habitat, notamment celui situé [Adresse 6]. L’acquéreur, à savoir la société Essonne habitat, est propriétaire des biens et réputé en avoir la jouissance rétroactivement depuis le 1er avril 2018.
Par courrier daté du 6 octobre 2021, M. [T] [U] informait la bailleresse du décès de Mme [M] [U] et demandait à ce que le contrat de bail soit désormais à son seul nom. Ayant pris connaissance de l’acte de décès joint, la bailleresse donnait un avis favorable à cette demande par courrier du 8 décembre 2021.
Des impayés de loyer sont apparus et ont été signalés le 1er octobre 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, la société Essonne habitat, venant aux droits de la société Efidis, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 259,79 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’octobre 2025 inclus.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2026, la société Essonne habitat, venant aux droits de la société Efidis, a fait assigner M. [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1224, 1225, 1227, 1728 et 1741 du code civil pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la requérante à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, sur place ou de les déménager dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire,condamner le locataire à payer la somme de 3 602,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires qu’il aurait payés si le contrat s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de participation aux frais et honoraires, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 3 février 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 mai 2026.
A cette audience, la société Essonne habitat, venant aux droits de la société Efidis, valablement représentée par sa mandataire à qui elle a donné pouvoir de la représenter, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 772,23 euros, au titre des loyers et charges échus au 4 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise que le dernier règlement, datant du 28 avril 2026 pour un montant de 179,00 euros, ne couvre pas le loyer, les versements du 9 avril 2026 correspondant à un rappel des aides personnelles au logement et de la réduction de loyer de solidarité. Ainsi, elle déclare s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Cité par acte délivré à sa personne, M. [T] [U] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, et reconnaît tant la dette que son montant.
Il explique avoir été atteint par des problèmes de santé mais avoir réglé les derniers loyers depuis le mois de janvier 2026. Il ajoute qu’il vit dans cet appartement depuis vingt-quatre ans.
Par ailleurs, il est fait état au dossier d’un accord de la bailleresse et de sa participation, en mars 2026, à l’instruction d’un dossier pour le dispositif d’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement Maintien, M. [T] [U] ayant réglé en totalité le loyer de février 2026.
L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.
– Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 1er octobre 2025.
Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2026.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
– Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la société Essonne habitat, venant aux droits de la société Efidis, verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il ressort des pièces fournies qu’au 4 mai 2026, la dette locative de M. [T] [U] s’élève à la somme de 2 769,12 euros (soit la somme de 2 772,23 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 3,11 euros correspondant à des frais injustifiés tels qu’une pénalité pour défaut d’assurance) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
– Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail du 31 décembre 2002 complété par son avenant du 30 décembre 2005 unissant les parties stipule en son article II.4.6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 janvier 2026.
– Sur l’expulsion
L’expulsion de M. [T] [U] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
M. [T] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
– Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [T] [U] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société Essonne habitat, venant aux droits de la société Efidis, les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONDAMNE M. [T] [U] à verser à la société Essonne habitat, venant aux droits de la société Efidis, la somme de 2 769,12 euros (décompte arrêté au 4 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2002 et complété par avenant le 30 décembre 2005 entre la société Essonne habitat, venant aux droits de la société Efidis, d’une part, et M. [T] [U], d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 6] sont réunies à la date du 13 janvier 2026 ;
ORDONNE en conséquence à M. [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Essonne habitat, venant aux droits de la société Efidis, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE M. [T] [U] à verser à la société Essonne habitat, venant aux droits de la société Efidis, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
DÉBOUTE la société Essonne habitat, venant aux droits de la société Efidis, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [T] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.