Permis de construire en commune littorale : qualification d’un secteur déjà urbanisé et comblement d’une dent creuse

L’article L. 121-8 du code de l’urbanisme autorise, dans les secteurs déjà urbanisés identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, certaines constructions destinées à améliorer l’offre de logement, à condition qu’elles n’étendent pas le périmètre bâti et ne modifient pas significativement ses caractéristiques. L’article L. 121-3 précise que le schéma de cohérence territoriale détermine les critères et la localisation de ces secteurs.

La qualification de secteur déjà urbanisé s’apprécie notamment au regard de la densité et de la continuité des constructions, de la desserte par les voies et réseaux publics et de la présence d’équipements collectifs. La cour retient ces éléments, ainsi que l’identification du secteur par les documents d’urbanisme, pour qualifier le terrain de secteur déjà urbanisé. Le projet, situé hors bande littorale et hors espaces proches du rivage, comble une dent creuse, améliore l’offre de logement et ne modifie pas significativement le bâti existant.

Le refus de permis est donc entaché d’une erreur d’appréciation. L’annulation du refus impose la délivrance du permis sur le fondement de l’article L. 911-1 du code de justice administrative, aucune autre interdiction ni changement de circonstances ne faisant obstacle à cette délivrance. La commune est également condamnée au titre de l’article L. 761-1 du même code.

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Un terrain peut être qualifié de secteur déjà urbanisé au regard de la densité et de la continuité des constructions, de la desserte par les réseaux et de la présence d’équipements collectifs. Le projet, situé hors des espaces littoraux concernés, comble une dent creuse, améliore l’offre de logement et ne modifie pas significativement le bâti. Le refus de permis est ainsi entaché d’une erreur d’appréciation.

Deux demandeurs ont sollicité un permis de construire pour édifier trois maisons individuelles avec garages et piscines sur une parcelle de 3 000 m² située à Urrugne. Le maire a refusé le permis, estimant que le projet méconnaissait les règles applicables aux communes littorales et étendait le périmètre bâti.

Le tribunal administratif a rejeté le recours formé contre ce refus. Les demandeurs ont fait appel en soutenant que le terrain se trouvait dans un secteur déjà urbanisé, identifié par le schéma de cohérence territoriale et délimité par le plan local d’urbanisme, et que le projet constituait le comblement d’une dent creuse.

La cour relève la présence de plusieurs dizaines de maisons, de réseaux publics, de transports et d’équipements collectifs. Elle constate que le projet n’étend pas le périmètre bâti et ne modifie pas significativement les caractéristiques du bâti existant.

• Terrain situé dans un secteur identifié par le SCoT.
• Secteur délimité par le PLU comme déjà urbanisé.
• Densité significative de constructions et continuité du bâti.
• Desserte par les voies, réseaux publics et équipements collectifs.
• Projet destiné à améliorer l’offre de logement.
• Absence d’extension du périmètre bâti existant.
• Absence de modification significative des caractéristiques du bâti.

• Classement du terrain en secteur UDa par le PLU.
• Identification du secteur par le SCoT du Pays Basque.
• Projet d’aménagement et de développement durable autorisant le comblement des dents creuses.
• Présence de plusieurs dizaines de maisons individuelles autour du terrain.
• Desserte par l’eau potable, l’électricité, les transports publics et les équipements collectifs.
• Dossier de permis établissant l’absence de modification significative du bâti.

Le permis refusé doit être délivré aux demandeurs, le projet satisfaisant aux conditions de densification d’un secteur déjà urbanisé. La commune, partie perdante, supporte une condamnation au titre des frais irrépétibles et doit respecter l’injonction dans le délai fixé.

• Annulation du refus de permis de construire.
• Délivrance du permis dans un délai de trois mois.
• Reconnaissance du secteur comme déjà urbanisé.
• Validation du comblement d’une dent creuse.
• Versement de 400 euros à chacun des demandeurs.

À faire

• Vérifier l’identification du secteur par le SCoT.
• Contrôler sa délimitation précise par le PLU.
• Documenter la densité et la continuité du bâti.
• Produire les justificatifs de desserte par les réseaux.
• Établir l’absence d’extension du périmètre bâti.

À éviter

• Implanter le projet dans un espace d’urbanisation diffuse.
• Négliger la bande littorale et les espaces proches du rivage.
• Présenter un projet modifiant significativement le bâti existant.
• Omettre les équipements collectifs et les réseaux disponibles.
• Demander une autorisation sans vérifier les documents d’urbanisme applicables.

La qualification des secteurs déjà urbanisés

La construction hors agglomération ou village est possible si le terrain appartient à un secteur déjà urbanisé identifié par le schéma de cohérence territoriale et délimité par le plan local d’urbanisme. La densité et la continuité des constructions, la desserte par les voies et réseaux publics ainsi que la présence d’équipements collectifs sont notamment prises en compte. La cour retient ces critères et les classements opérés par les documents d’urbanisme.

Les conditions de densification du bâti existant

L’article L. 121-8 du code de l’urbanisme permet, dans un secteur déjà urbanisé, des constructions destinées à améliorer l’offre de logement, à condition qu’elles n’étendent pas le périmètre bâti et ne modifient pas significativement les caractéristiques du bâti. Le projet comble une dent creuse, se situe hors des espaces littoraux protégés mentionnés par le texte et ne modifie pas significativement le bâti existant.

L’injonction de délivrance du permis

Après l’annulation d’un refus, l’article L. 911-1 du code de justice administrative impose la délivrance de l’autorisation lorsque tous les motifs de refus ont été censurés, sauf interdiction résultant des règles applicables à la date de la décision ou changement de circonstances faisant obstacle au projet. Aucune circonstance de cette nature n’étant établie, la délivrance est ordonnée.

Article L. 121-8 du code de l’urbanisme, Article L. 121-3 du code de l’urbanisme, Article L. 121-13 du code de l’urbanisme, Article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, Article L. 424-3 du code de l’urbanisme, Article L. 600-2 du code de l’urbanisme, Article L. 911-1 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article 42 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018

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