Tribunal judiciaire, 1ère Chambre, 18 septembre 2026, RG n° 23/01067

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 18/09/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement :
N° RG 23/01067

N° Portalis DB2O-W-B7H-CUV5
DEMANDEURS :

Madame [N] [O] épouse [T]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Monsieur [K] [X] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Tous représentés par Me Richard DAMIAN, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. LEGGETT IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Charlotte PIERROZ, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Daphné O’NEIL, avocat plaidant au barreau de LYON

S.A.S.U. CIS IMMOBILIER ès qualité de syndic de la copropriété OISANS
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Anne-lise BARBIER, de la SELARL Anne-Lise BARBIER, avocat au barreau de CHAMBERY substitué par Me GOURMAND, avocat au barreau de CHAMBERY

Monsieur [Y] [G]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Francois-xavier CHAPUIS, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY substitué par Me PELICANO, avocate au barreau de CHAMBERY

Madame [E] [G]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentée par Me Francois-xavier CHAPUIS, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY substitué par Me PELICANO, avocate au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : […]
assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :
Audience publique du : 19 Juin 2026
Délibéré annoncé au : 18 Septembre 2026

Exécutoire délivré le : 21 septembre 2026

Expédition délivrée le :
à : Me PIERROZ, Me DAMIAN, Me BARBIER, Me CHAPUIS
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Les consorts [E] et [Y] [G] étaient propriétaires depuis 2016, chacun pour moitié, dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé  » OISANS « , situé [Adresse 8], [Localité 1], du lot n° 3, constitué d’un appartement de trois pièces situé au niveau de la route, et du lot n° 43, constitué d’une cave.

La copropriété est administrée par la société SAS CIS IMMOBILIER en qualité de syndic.

Les consorts [G] ont fait réaliser dans l’appartement des travaux de rénovation intérieure, comprenant notamment la création de faux plafonds.

Par mandat de vente sans exclusivité du 28 mars 2022, ils ont confié la commercialisation de leurs lots à la société LEGGETT IMMOBILIER.

Dans le cadre de la préparation de la vente, la société LEGGETT IMMOBILIER a sollicité auprès des vendeurs et du syndic divers documents relatifs à la copropriété, dont les procès-verbaux d’assemblées générales.

Le 24 mai 2022, la société CIS IMMOBILIER a transmis notamment les procès-verbaux d’assemblée générale des 17 août 2020, 19 avril 2021 et 18 avril 2022, ainsi que le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, la fiche synthétique et le diagnostic technique.

Au mois de juillet 2022, un compromis de vente sous seing privé a été conclu entre les consorts [G] d’une part, et Monsieur [K] [X] [T] et Madame [N] [O] épouse [T] d’autre part, au prix total de 420 000 euros ventilés à hauteur de 400 000 euros pour les biens immobiliers et 20 000 euros pour les meubles et objets mobiliers.

La vente a été réitérée par acte authentique du 12 octobre 2022.

En janvier 2023, les époux [T] ont contesté les conditions dans lesquelles ils avaient été informés de la présence des réseaux collectifs dissimulés derrière les faux plafonds, des travaux de rénovation envisagés sur ces réseaux et de leurs conséquences sur le lot acquis.

Une réunion s’est tenue le 28 janvier 2023 en présence notamment des époux [T], des consorts [G], de représentants de la société LEGGETT IMMOBILIER et de la copropriété, n’aboutissant à aucun accord amiable.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 17 et 18 juillet 2023, les époux [T] ont fait assigner les consorts [G] et la société CIS IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir, au visa des articles 1137, 1134, 1604, 1641 et suivants, 1637 et suivants, 1184 et suivants du Code civil :

 » RECEVOIR les époux [T] en leurs demandes,

A titre principal,

 » PRONONCER, la nullité pour vice du consentement l’acte de vente en date du 12 octobre 2022 relatif à la vente de :

– Un appartement de 3 pièces (lot 3),
– Une cave (lot 43),
–
cadastrés section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] situés [Adresse 8], [Localité 1],

A titre subsidiaire,

 » PRONONCER la résolution pour vices cachés de l’acte de vente en date du 12 octobre 2022 relatif à la vente de :

– Un appartement de 3 pièces (lot 3),
– Une cave (lot 43),

cadastrés section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] situés [Adresse 8], [Localité 1],

A titre infiniment subsidiaire,

 » PRONONCER la résolution sur le fondement de la garantie d’éviction de l’acte de vente en date du 12 octobre 2022 relatif à la vente de :

 » Un appartement de 3 pièces (lot 3),
 » Une cave (lot 43),

cadastrés section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] situés [Adresse 8], [Localité 1],

En tout état de cause,

 » CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [G] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 420.000 euros avec intérêt à taux légal à compter de la présente assignation en remboursement du prix de vente,

 » CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [G] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 32.158,74 euros en remboursement des droits de mutation, avec intérêt à taux légal à compter de la présente assignation,

 » ORDONNER la capitalisation des intérêts,

 » ORDONNER les mesures de publicité foncières en application des dispositions du décret du 4 janvier 1955,

 » CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [G] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 30000 euros à titre de dommages et intérêts,

 » CONDAMNER la société CIS IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 30000 euros à titre de dommages et intérêts,

 » CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [G], Madame [E] [G] et la société CIS IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

 » CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [G], Madame [E] [G] et la société CIS IMMOBILIER aux entiers dépens d’instance et d’exécution avec distraction, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, au profit de Maître Richard DAMIAN,

 » EXONERER, en leur qualité de copropriétaires les époux [T], de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965,

 » ORDONNER l’exécution provisoire de droit nonobstant appel et sans caution.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, les époux [T] ont fait délivrer à l’encontre de la SARL LEGGETT IMMOBILIER une assignation en intervention forcée aux fins de voir:

 » JUGER recevable et bien fondée la demande de Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [G],
 » JUGER que la société LEGGETT IMMOBILIER doit intervenir à l’instance engagée devant le Tribunal Judiciaire d’ALBERTVILLE sous le RG n° 23/01067,
 » ORDONNER la jonction de la présente procédure à celle enrôlée devant le Tribunal Judiciaire d’ALBERTVILLE sous le RG n° 23/01067,
 » CONDAMNER la société LEGGETT IMMOBILIER à relever et garantir Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [G] de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre;
 » JUGER que les dépens suivront ceux de l’instance principale

Le 21 novembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procedures.

Une ordonnance de cloture a été rendue le 26 mars 2026, avec fixation de l’affaire a l’audience de plaidoirie du 19 juin 2026.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 11 décembre 2025, les époux [T] demandent au tribunal de :

 » les RECEVOIR en leurs demandes,

A titre principal,,

 » PRONONCER, la nullité pour vice du consentement l’acte de vente en date du 12 octobre 2022 relatif à la vente d’un appartement et d’une cave : Dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé  » OISANS  » situé sur le territoire de la commune [Localité 1], [Adresse 8] ; figurant ainsi au cadastre : Section AE N°[Cadastre 1], Lieudit [Adresse 1], Surface 00 ha 13 a 25 ca ; Section AE N°[Cadastre 2] (tréfonds), Lieudit [Adresse 7], Surface 00 ha 03 a 06 ca ; Total surface : 00 ha 16 a 31 ca ; les lots de copropriété suivants : Lot numéro quarante-trois (43) : au niveau de la route une cave numéro 39 et les deux / dix mille soixante dixièmes (2/10070èmes) des parties communes générales ; Lot numéro trois (3) : au niveau de la route un appartement Nord-Ouest comprenant trois pièces : séjour, deux chambres, et les cent cinquante-six / dix mille soixante dixièmes (156/10070èmes) des parties communes générales,

A titre subsidiaire,

 » PRONONCER la résolution pour vices cachés de l’acte de vente en date du 12 octobre 2022 relatif à la vente d’un appartement et d’une cave portant sur les mêmes biens et lots de copropriété,

A titre infiniment subsidiaire,

 » PRONONCER la résolution sur le fondement de la garantie d’éviction de l’acte de vente en date du 12 octobre 2022 relatif à la vente d’un appartement et d’une cave portant sur les mêmes biens et lots de copropriété,

En tout état de cause,

 » REJETER l’ensemble des demandes formulées par les consorts [G] que par le Syndic CIS IMMOBILIER et l’agent immobilier LEGGETT IMMOBILIER,
 » CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [G] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 420000 euros avec intérêt à taux légal à compter de la présente assignation en remboursement du prix de vente,
 » CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [G] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 32.158,74 euros en remboursement de droits de mutation, avec intérêt à taux légal à compter de la présente assignation,
 » ORDONNER la capitalisation des intérêts,
 » ORDONNER les mesures de publicité foncières en application des dispositions du décret du 4 janvier 1955,
 » CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [G] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 30000 euros à titre de dommages et intérêts,
 » CONDAMNER la société CIS IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts,
 » CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [G], Madame [E] [G] et la société CIS IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procedure civile,
 » CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [G], Madame [E] [G] et la société CIS IMMOBILIER aux entiers dépens d’instance et d’exécution avec distraction, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile, au profit de Maître Richard DAMIAN,
 » EXONERER, en leur qualité de copropriétaires les époux [T], de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
 » ORDONNER l’exécution provisoire de droit nonobstant appel et sans caution.

A l’appui de leur demande principale, les époux [T] soutiennent que leur consentement a été vicié par le dol et l’erreur sur les qualités essentielles de la chose. Ils exposent avoir recherché un appartement entièrement rénové, destiné à leur retraite et ne nécessitant pas de travaux importants, et indiquent que ceci avait été porté à la connaissance de l’agence immobilière. Ils ajoutent que les vendeurs connaissaient l’existence de réseaux collectifs passant au-dessus du lot derrière des faux plafonds non démontables, ainsi que le projet de rénovation de ces réseaux. Ils font valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 20 août 2021, qui contenait selon eux l’information la plus précise sur cette situation, ne leur a pas été remis avant leur engagement. Ils font valoir que s’ils avaient connu la situation exacte du lot et les conséquences des travaux programmés, ils n’auraient pas acquis le bien. À titre subsidiaire, ils soutiennent que la présence des réseaux dissimulés et les travaux nécessaires constituent des vices cachés rendant le bien impropre à l’usage qu’ils lui destinaient ou en diminuant très fortement l’usage. À titre infiniment subsidiaire, ils invoquent l’article 1638 du code civil et que le passage des réseaux collectifs constitue une servitude non apparente qui ne leur a pas été déclarée. Enfin, ils reprochent au syndic CIS IMMOBILIER de ne pas avoir communiqué l’ensemble des procès-verbaux des trois dernières années et sollicitent réparation du préjudice qu’ils estiment en être résulté.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 20 janvier 2026, les consorts [G] demandent au tribunal de :

 » DECLARER Madame [N] [T] et Monsieur [K] [T] mal fondés en toutes leurs demandes,
 » DEBOUTER Madame [N] [T] et Monsieur [K] [T] de l’ensemble de leurs demandes,
 » CONDAMNER Madame [N] [T] et Monsieur [K] [T] à payer à Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [G] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

A titre subsidiaire,

 » CONDAMNER la société CIS IMMOBILIER à relever et garantir les Consorts [G] de toute condamnation,
 » DEBOUTER la société CIS IMMOBILIER de toute demande dirigée à l’encontre des Consorts [G],
 » CONDAMNER la société LEGGETT IMMOBILIER à relever et garantir Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [G] de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre,
 » DEBOUTER la société LEGGETT IMMOBILIER de toute demande qui serait dirigée à l’encontre des Consorts [G] ;
En tout état de cause :

 » ECARTER l’exécution provisoire,
 » CONDAMNER Madame [N] [T] et Monsieur [K] [T], ou qui mieux le devra, à payer à Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [G] la somme 7 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
 » CONDAMNER Madame [N] [T] et Monsieur [K] [T], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens.

Les consorts [G] soutiennent que les acquéreurs avaient reçu avant la vente des documents révélant la présence des réseaux et les projets de rénovation. Ils insistent notamment sur le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2021, annexé au compromis, qui mentionne les faux plafonds non démontables, la conservation des réseaux en plafond et la rénovation des réseaux humides. Ils contestent toute réticence dolosive et font valoir que les travaux de rénovation de la galerie de la Croisette sont distincts des travaux sur les réseaux humides affectant l’appartement. Ils soutiennent également que les travaux sur les réseaux n’étaient, lors de la vente, ni arrêtés dans leur consistance définitive, ni financés, ni programmés, et qu’ils demeurent encore en cours d’étude. Ils contestent tout vice caché, soulignant que l’appartement reste habitable et exploité en location saisonnière. À titre subsidiaire, ils concluent à la garantie du syndic et de l’agent immobilier, reprochant à l’agence LEGGETT IMMOBILIER de n’avoir pas obtenu et annexé le procès-verbal du 20 août 2021 alors qu’elle avait mission de réunir les pièces utiles à la vente.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 28 juillet 2025, la société CIS IMMOBILIER demande au tribunal de :

 » CONSTATER que les époux [T] ont eu connaissance du PV d’AG du 20 août 2021 par l’agence immobilière LEGGETT IMMOBILIER,
 » DIRE ET JUGER en tout état de cause qu’il n’entre pas dans les obligations du syndic de communiquer les PV d’AG à l’agence immobilière,
 » DIRE ET JUGER que la société CIS IMMOBILIER n’engage aucunement sa responsabilité dans le présent litige,
 » CONSTATER que Monsieur [K] [T] et Madame [N] [T] ne justifient aucunement des prétendus préjudices qu’ils souhaitent voir indemniser à hauteur de 30000 Euros,
 » CONSTATER que Monsieur [K] [T] et Madame [N] [T] forfaitisent leur préjudice et qu’ils en demandent une double réparation,
 » DEBOUTER Monsieur [K] [T] et Madame [N] [T] de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont formulées à l’encontre de la société CIS IMMOBILIER,
 » DEBOUTER Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [G] de l’ensemble de leur demande de relevé de garantie en ce qu’elle est formulée à l’encontre de la société CIS IMMOBILIER,
 » DEBOUTER la société LEGGETT IMMOBILIER de ses demandes formulées à l’encontre de la société CIS IMMOBILIER,

A titre subsidiaire,

 » RAMENER les demandes formulées par les époux [T] en réparation de leurs différents préjudices à de plus justes proportions,
 » FIXER la part de responsabilité imputable à la société CIS IMMOBILIER dans les préjudices invoqués par les époux [T] à 5 %,
 » FIXER la part de responsabilité imputable aux époux [G] dans les préjudices invoqués par les époux [T] à 95 %,
 » DIRE que la société CIS IMMOBILIER sera tenue de réparer l’éventuel préjudice des époux [G] à hauteur de 5 % maximum,

En tout état de cause,

 » CONDAMNER Monsieur [K] [T] et Madame [N] [T] à payer à la société CIS IMMOBILIER une somme de 4600 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
 » CONDAMNER Monsieur [K] [T] et Madame [N] [T] aux entiers dépens.

La société CIS IMMOBILIER soutient que l’obligation de remise à l’acquéreur des procès-verbaux des trois dernières années, prévue par l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, pèse sur le vendeur et non sur le syndic. Elle fait valoir avoir transmis les pièces qu’elle détenait lorsque l’agence l’a sollicitée et affirme que LEGGETT IMMOBILIER connaissait en toute hypothèse le procès-verbal du 20 août 2021. Elle soutient que les acquéreurs avaient déjà connaissance, par les procès-verbaux, de l’existence des réseaux en plafond et des projets de travaux, excluant tout lien causal entre l’omission alléguée et les préjudices invoqués.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 6 mai 2025, la société LEGGETT IMMOBILIER demande au tribunal de :

 » REJETER l’intégralité des demandes formées par les époux [T],
 » REJETER l’intégralité des demandes formées par les consorts [G],

En tout état de cause,

 » CONDAMNER la société CIS IMMOBILIER à la garantir et la relever indemne des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre,
 » CONDAMNER Madame [Q] à payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
 » CONDAMNER Madame [Q] aux entiers dépens,
 » ORDONNER l’exécution provisoire.

La société LEGGETT IMMOBILIER soutient avoir satisfait à son obligation de diligence en sollicitant les procès-verbaux d’assemblées générales et les autres documents de copropriété auprès des vendeurs et du syndic avant la signature du compromis. Elle affirme que les informations relatives aux réseaux et aux travaux ressortaient des documents transmis aux acquéreurs, en particulier du procès-verbal du 19 avril 2021. Elle conteste avoir commis une faute causalement liée au dommage allégué et, subsidiairement, sollicite la garantie de la société CIS IMMOBILIER si une condamnation devait être prononcée à son encontre.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour qu’un jugement soit rendu le 18 septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’annulation de la vente pour dol :

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer lorsque cette dernière l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. La réticence ne constitue toutefois un dol que si le caractère intentionnel de la dissimulation est établi.

Il est constant qu’une réticence dolosive peut être caractérisée lorsqu’un vendeur, parfaitement informé de travaux importants affectant la copropriété et de leur incidence financière, tait volontairement ces informations déterminantes à l’acquéreur.

En l’espèce, il est établi que les consorts [G] connaissaient la configuration de leur appartement.

Ils avaient acquis le lot en 2016 et y avaient fait réaliser une rénovation comprenant la création de faux plafonds.

Les procès-verbaux de copropriété mentionnent expressément leur lot et le choix de conserver des réseaux collectifs dans le plafond.

Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 20 août 2021 comporte, dans les observations faisant suite à la résolution n° 7 relative au projet de rénovation des galeries de la Croisette, une mention concernant spécifiquement le lot n° 3.

En effet, il est indiqué que les réseaux situés en plafond de ce lot, que les propriétaires avaient choisi d’isoler par des plafonds non démontables, seraient également rénovés et les faux plafonds à refaire le seraient aux frais exclusifs du copropriétaire.

Cette mention ne correspond toutefois pas à une résolution ayant spécialement approuvé la réalisation de ces travaux dans le lot n° 3.

La preuve de la remise intégrale de ce procès-verbal aux époux [T] avant leur engagement n’est pas rapportée de manière suffisamment certaine.

Les pièces montrent au contraire qu’il ne figurait pas parmi les trois procès-verbaux transmis par le syndic à l’agence le 24 mai 2022.

Toutefois, cette seule omission ne suffit pas à caractériser l’intention frauduleuse exigée par l’article 1137.

Si cette pièce confirme que les consorts [G] connaissaient la configuration du lot et les conséquences susceptibles de résulter d’une intervention sur les réseaux, cette connaissance ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une réticence dolosive

Or, aucun élément ne démontre qu’ils auraient organisé la non-transmission du procès-verbal du 20 août 2021 ou donné instruction au syndic ou à l’agent immobilier de ne pas le communiquer.

En effet, le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2021, effectivement communiqué dans le dossier de vente, révélait déjà de façon individualisée que l’appartement n° 3 avait été entièrement rénové, que ses faux plafonds étaient non démontables, que des réseaux collectifs existaient en plafond et qu’ils avaient été conservés afin d’éviter de tout casser.

La résolution n° 14, adoptée par l’assemblée, était consacrée à la rénovation des réseaux humides et le procès-verbal individualisait expressément l’appartement n° 3 en précisant la présence de faux plafonds en placoplâtre non démontables, avec quelques trappes, ainsi que la conservation des réseaux EU/EV existants en plafond de ce logement afin d’éviter de tout casser.

Ainsi, l’existence des réseaux, leur installation derrière des faux plafonds non démontables et le principe d’une rénovation des réseaux n’ont pas été dissimulés aux acquéreurs.

Aucun élément ne démontre que les vendeurs auraient volontairement affirmé aux acquéreurs que les travaux sur les réseaux seraient sans incidence sur leur lot ou cherché à dissimuler volontairement les informations relatives aux réseaux existant sous ces faux plafonds.

Il n’est donc pas suffisamment établi que les consorts [G] aient intentionnellement dissimulé une information déterminante dans le dessein d’obtenir le consentement des époux [T].

La demande d’annulation ne peut, en conséquence, être accueillie sur le fondement du dol.

Sur la demande d’annulation de la vente pour erreur portant sur les qualités essentielles :

Aux termes de l’article 1132 du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

Il appartient aux époux [T] d’établir qu’au moment de la vente ils se sont représenté de manière erronée une qualité essentielle du bien et que, sans cette erreur, ils n’auraient pas contracté ou auraient contracté à des conditions substantiellement différentes.

Les époux [T] soutiennent avoir recherché un appartement rénové, sans travaux importants à prévoir, destiné à être occupé pendant leur retraite.

En l’espèce, il résulte des éléments aux débats qu’avant leur engagement, les acquéreurs disposaient du procès-verbal du 19 avril 2021, qui mentionnait précisément, au sujet de leur futur lot, l’existence de faux plafonds non démontables, la conservation de réseaux collectifs dans ces plafonds et une résolution relative à la rénovation des réseaux humides.

Les acquéreurs ne pouvaient donc ignorer que leur futur lot était traversé par des réseaux conservés derrière des faux plafonds non démontables et que ces réseaux entraient dans le champ d’un projet de rénovation.

L’erreur alléguée porte moins sur une qualité existante du bien que sur l’ampleur et les modalités futures de travaux de copropriété dont le principe et la présence des réseaux concernés avaient été portés à la connaissance des acquéreurs.

Il n’est donc pas établi que les époux [T] aient contracté sous l’empire d’une erreur sur une qualité essentielle de la chose au sens des articles 1132 et 1133 du code civil.

La demande de nullité de la vente sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire en résolution pour vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

La connaissance du vice doit toutefois être appréciée dans son ampleur et ses consequences.

En l’espèce, si la présence physique des réseaux derrière les faux plafonds n’était pas directement visible lors d’une visite ordinaire, elle était expressément révélée par le procès-verbal du 19 avril 2021, qui indiquait en outre que les faux plafonds étaient non démontables et que les réseaux existants avaient été conservés en plafond afin d’éviter de tout casser.

Les acquéreurs étaient ainsi informés, avant la vente, non seulement de l’existence de réseaux collectifs dans les plafonds de leur futur lot, mais encore de ce que ces réseaux avaient été conservés derrière des faux plafonds en placoplâtre non démontables afin d’éviter de détruire les aménagements réalisés lors de la rénovation.

La configuration matérielle aujourd’hui invoquée comme vice ne leur était donc pas cachée.

Le même procès-verbal mentionnait un projet de rénovation des réseaux humides.

Les époux [T] ne pouvaient dès lors ignorer qu’une intervention future sur ces équipements communs était envisageable. Le procès-verbal du 20 août 2021, à supposer qu’il ne leur ait pas été remis, ajoutait principalement l’indication que la reprise des faux plafonds serait supportée par le copropriétaire. L’absence d’information sur cette conséquence financière ne suffit cependant pas à rendre cachée la configuration matérielle du lot ni à établir, au jour de la vente, un défaut intrinsèque d’une gravité telle qu’il rende le bien impropre à son usage ou en diminue substantiellement l’usage.

La circonstance que l’appartement ait continué à être occupé et loué ne suffit certes pas, à elle seule, à exclure l’existence d’un vice caché ; elle constitue toutefois un élément corroborant l’absence d’impropriété actuelle du logement à sa destination d’habitation.

Les pièces produites aux débats montrent que l’appartement a continué à être utilisé et loué après la vente, plusieurs occupants en 2024 le décrivant comme spacieux, bien situé et conforme à sa destination.

Les nuisances relevées dans ces avis concernent essentiellement un établissement voisin et non les réseaux litigieux.

Il n’est pas davantage établi que les travaux futurs sur les réseaux humides rendent le logement impropre à son usage.

Les conditions de la garantie des vices cachés ne sont donc pas réunies.

La demande de résolution de la vente fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil sera rejetée.

Sur la demande infiniment subsidiaire fondée sur la garantie d’éviction :

Aux termes de l’article 1638 du code civil, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes d’une importance telle qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résolution du contrat ou une indemnité.

La garantie suppose l’existence d’une véritable servitude grevant le fonds vendu, non apparente et non déclarée.

La présence de réseaux collectifs de copropriété dans ou au-dessus d’un faux plafond d’un lot privatif ne suffit pas, en elle-même, à caractériser une servitude réelle non déclarée au sens de l’article 1638.

Elle relève d’abord du régime des parties communes, des équipements communs et des droits d’accès nécessaires à leur entretien tels qu’organisés par le statut et le règlement de copropriété.

En outre, l’existence des réseaux en plafond avait été expressément portée à la connaissance des acquéreurs par le procès-verbal du 19 avril 2021 et le règlement de copropriété comportait des stipulations relatives aux réseaux communs.

Les époux [T] ne démontrent donc ni l’existence d’une servitude non apparente non déclarée répondant aux conditions de l’article 1638, ni son caractère déterminant au sens de ce texte.

La demande de résolution fondée sur la garantie d’éviction sera rejetée.

Sur les demandes dirigées contre la société CIS IMMOBILIER :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité du syndic à l’égard d’un tiers suppose ainsi la preuve d’une faute, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité direct entre cette faute et le dommage.

Dans sa version applicable à la vente litigieuse, l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation imposait la remise à l’acquéreur, au plus tard lors de la signature de la promesse, des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf impossibilité pour le copropriétaire vendeur de les obtenir auprès du syndic.

Cette obligation légale de remise à l’acquéreur pèse sur le vendeur.

Toutefois, un syndic peut engager sa responsabilité s’il répond de manière fautive ou incomplète à une demande précise de documents et si cette faute cause directement un dommage.

En l’espèce, la société LEGGETT IMMOBILIER a demandé au syndic plusieurs documents et le 24 mai 2022 la société CIS IMMOBILIER lui a transmis trois procès-verbaux d’assemblée générale, sans lui adresser celui de l’assemblée générale extraordinaire du 20 août 2021.

Les époux [T] n’établissent pas que cette omission est la cause directe et certaine de leur engagement.

En effet, le procès-verbal du 19 avril 2021, qui leur a été communiqué, révélait déjà l’existence des réseaux en plafond, leur maintien derrière des faux plafonds non démontables et le projet de rénovation des réseaux humides.

Le procès-verbal du 20 août 2021 aurait certes apporté une information complémentaire sur la charge de reprise des faux plafonds.

Toutefois, eu égard aux informations déjà individualisées figurant dans le procès-verbal du 19 avril 2021, il n’est pas établi que sa communication aurait, à elle seule, conduit les époux [T] à renoncer à l’acquisition ou à contracter à des conditions substantiellement différentes.

Par ailleurs, les demandeurs n’établissent pas un préjudice autonome de 30000 euros directement imputable au syndic.

La demande de dommages-intérêts formée contre la société CIS IMMOBILIER sera donc rejetée.

Sur l’appel en garantie des consorts [G] à l’encontre de la société LEGGETT IMMOBILIER

L’agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est tenu d’un devoir d’information et de conseil et doit accomplir les vérifications et diligences nécessaires à l’opération qu’il est chargé de préparer.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société LEGGETT IMMOBILIER a sollicité les documents de copropriété auprès des vendeurs et du syndic à plusieurs reprises avant la signature du compromis.

Le jugement ne prononçant aucune condamnation à l’encontre des consorts [G] au titre de la vente, leurs demandes subsidiaires tendant à être relevés et garantis par LEGGETT IMMOBILIER et par CIS IMMOBILIER deviennent sans objet.

De même, la demande de LEGGETT IMMOBILIER tendant à être garantie par CIS IMMOBILIER de condamnations éventuelles est devenue sans objet, aucune condamnation n’étant prononcée contre elle.
Il n’y a donc pas lieu de statuer plus avant sur les appels en garantie.

Sur les demandes de restitution, intérêts, publicité foncière et dommages-intérêts formées par les époux [T]

Les demandes de remboursement du prix de vente de 420 000 euros, de remboursement des droits de mutation de 32 158,74 euros, de capitalisation des intérêts et de publicité foncière sont l’accessoire nécessaire des demandes d’annulation ou de résolution de la vente.

Ces demandes principales étant rejetées, les demandes accessoires le seront également.

Les époux [T] sollicitent en outre la condamnation solidaire des consorts [G] à leur payer 30 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Aucune réticence dolosive, faute autonome des vendeurs ni vice ouvrant droit à réparation n’ayant été retenu, cette demande indemnitaire sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus que s’il est caractérisé une faute distincte de la simple erreur d’appréciation sur l’étendue de ses droits, telle qu’une intention de nuire, une mauvaise foi ou une légèreté blâmable.

En l’espèce, l’action des époux [T] ne présente pas un caractère abusive eu égard aux difficultés juridiques du litige.

Les consorts [G] seront déboutés de leur demande de 5000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande d’exonération de quote-part des frais de procédure du syndicat :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Les prétentions des époux [T] contre la société CIS IMMOBILIER, syndic, étant rejetées, les conditions de cette dispense ne sont pas réunies.

La demande d’exonération sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [T], qui succombent dans leurs demandes principales, supporteront les dépens de l’instance.

Il est équitable de les condamner à payer aux consorts [G] la somme de 2000 euros et à la société CIS IMMOBILIER la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LEGGETT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dirigées à l’encontre de  » Madame [Q] « , ce nom ne correspondant à aucune partie à l’instance.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, sauf disposition contraire.

L’article 514-1 permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, lorsqu’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire.

Les consorts [G] n’invoquent aucune circonstance tenant à la nature des condamnations prononcées qui justifierait de déroger au principe légal.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’annulation de la vente du 12 octobre 2022 formée par Monsieur [K] [X] [T] et Madame [N] [O] épouse [T] sur le fondement du dol ;

REJETTE la demande d’annulation de la vente du 12 octobre 2022 formée par Monsieur [K] [X] [T] et Madame [N] [O] épouse [T] sur le fondement de l’erreur ;

REJETTE la demande subsidiaire de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

REJETTE la demande infiniment subsidiaire de résolution de la vente sur le fondement de la garantie d’éviction ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [X] [T] et Madame [N] [O] épouse [T] de leurs demandes de remboursement du prix de vente de 420 000 euros et des droits de mutation de 32 158,74 euros ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [X] [T] et Madame [N] [O] épouse [T] de leurs demandes de capitalisation des intérêts et de mesures de publicité foncière ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [X] [T] et Madame [N] [O] épouse [T] de leur demande de dommages-intérêts formée contre Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [G] ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [X] [T] et Madame [N] [O] épouse [T] de leur demande de dommages-intérêts formée contre la société CIS IMMOBILIER;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les appels en garantie formés par Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [G] contre la société CIS IMMOBILIER et la société LEGGETT IMMOBILIER, devenus sans objet ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’appel en garantie formé par la société LEGGETT IMMOBILIER contre la société CIS IMMOBILIER, devenu sans objet ;

DÉBOUTE Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [G] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [X] [T] et Madame [N] [O] épouse [T] de leur demande d’exonération de leur quote-part des frais de procédure du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X] [T] et Madame [N] [O] épouse [T] à payer à Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [G], ensemble, la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X] [T] et Madame [N] [O] épouse [T] à payer à la société CIS IMMOBILIER la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société LEGGETT IMMOBILIER de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X] [T] et Madame [N] [O] épouse [T] aux dépens ;

REJETTE la demande des consorts [G] tendant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, le 18 septembre 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président