22 Septembre 2026

AFFAIRE :
[U] [C]
[V] [B]

C/
[O] [K]
S.A.R.L. [L] INVESTISSEMENT IMMOBILIER
[F] [L] Es qualité de liquidateur amiable de la société [L] INVESTISSEMENT IMMOBILIER
S.E.L.A.R.L. SYSTEMDIAG

N° RG 24/01315 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HR6Y

Assignation :04 Juin 2024

Ordonnance de Clôture : 27 Janvier 2026

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

C.EXE :
Me Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS
Me Viviane PETIT
Me Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS

C.C
1 Copie Serv. Expertises
1 Copie Régie
Copie Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS
1ère Chambre
JUGEMENT
JUGEMENT DU VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [C]
né le 26 Juillet 1993 à [Localité 1] (MAINE-ET-[Localité 2])
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Viviane PETIT, avocat au barreau d’ANGERS

Madame [V] [B]
née le 16 Février 1996 à [Localité 4] (DEUX [Localité 5])
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Viviane PETIT, avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDEURS :

Madame [O] [K]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentant : Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS substitué par Maître Ouseynou MBENGUE, avocats au barreau d’ANGERS, avocat postulant, et Maître Benjamin PORCHER, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

S.A.R.L. [L] INVESTISSEMENT IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

Monsieur [F] [L] es qualité de liquidateur amiable de la société [L] INVESTISSEMENT IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

S.E.L.A.R.L. SYSTEMDIAG
[Adresse 4]
[Localité 8]
n’ayant pas constitué avocat

EVOCATION :
L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 Février 2026,

Composition du Tribunal :
Président : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, statuant comme juge unique
Greffier, lors des débats et du prononcé : Dany BAREL.
A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 12 mai 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 22 septembre 2026.

JUGEMENT du 22 Septembre 2026
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente,
réputé contradictoire signé par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, et par Dany BAREL, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique signé par devant notaire le 21 juillet 2020, M. [U] [C] et Mme [V] [B] ont acheté à la société à responsabilité limitée (SARL) [L] Investissement Immobilier [ci-après la société V2I] une maison située [Adresse 5] à [Localité 9] (Maine-et-[Localité 2]) au prix de 158 000 euros hors frais de notaire.
Ils ont, par la suite, dénoncé l’absence totale d’isolation des combles, des désordres importants au niveau du dispositif de soutènement de la charpente, des infiltrations apparues au rez-de-chaussée et sur une poutre du plafond, ainsi que la présence d’humidité dans les murs et sur la dalle en béton du sol de plusieurs pièces de l’habitation.
Suivant acte signifié le 3 février 2021, tous deux ont saisi le président du tribunal judiciaire d’Angers d’une demande formée contre la société V2I sur le fondement des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir, pour l’essentiel, ordonner une expertise judiciaire et la voir condamner à leur verser la somme provisionnelle de 7 500 euros pour faire réaliser des travaux conservatoires de sécurisation de l’immeuble et se reloger, et aux dépens.
Par ordonnance du 4 mars 2021, le président du présent tribunal a ordonné une expertise confiée à M. [Y] [T], rejeté la demande indemnitaire provisionnelle formée par M. [C] et Mme [B], et condamné ces dernières aux dépens.
Par une seconde ordonnance du 21 octobre 2021, ledit président a fait droit à la demande des intéressés de voir les opérations d’expertise étendues, d’une part, à Mme [O] [K], agent commercial de la société Capifrance à laquelle la société V2I avait confié la recherche d’un acquéreur et les démarches en vue d’aboutir à la vente du bien litigieux, et, d’autre part, à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Systemdiag, en la personne de son représentant légal, s’étant vu confier la réalisation des diagnostics techniques obligatoires.
L’expert judiciaire a rendu son rapport définitif le 2 décembre 2023.
***

Par actes signifiés par commissaire de justice le 4 juin 2024, M. [C] et Mme [B] ont attrait, au fond, la société V2I en liquidation amiable, M. [F] [L], en qualité de gérant et liquidateur amiable de ladite société et en son nom personnel, Mme [K], et la société Systemdiag aux fins, principalement, d’obtenir, sur le fondement, notamment, des articles 1792, 1240, 1991 et 1992 du code civil, réparation des désordres de nature décennale, de leurs préjudices financiers, troubles de jouissance, préjudice moral et d’anxiété, perte de chance de ne pas contracter avec un vendeur constructeur dépourvu de garantie décennale et en remboursement des travaux d’isolation et de soutènement des combles engagés, indépendamment de sommes réclamées « accessoirement » au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Aux termes de conclusions récapitulatives signifiées par le biais du réseau informatique sécurisé destiné à la communication électronique des avocats le 26 janvier 2026, M. [C] et Mme [B] demandent au tribunal, à titre principal, de :
– condamner in solidum la société V2I en liquidation amiable et M. [L] à leur payer les sommes de :
37 574,86 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de leur assignation, au titre de la réparation des désordres de nature décennale qu’ils ont subis ;9 748,00 euros en réparation de leurs préjudices financiers, troubles de jouissance, préjudice moral et d’anxiété ;- condamner Mme [K] à leur payer les sommes de :
15 690,71 euros, in solidum avec la société V2I et M. [L], au titre des travaux relatifs au mur de soutènement des combles ;2 390,63 euros au titre des travaux d’isolation et 10 000 euros pour la perte de chance de ne pas contracter avec un vendeur constructeur dépourvu de garantie ;- condamner la société Systemdiag à leur payer les sommes de :
2 390,63 euros in solidum avec Mme [K] au titre des travaux pour l’isolation des combles ;15 690,71 euros in solidum avec la société V2I, M. [L] et Mme [K], au titre des travaux relatifs au mur de soutènement des combles ;- assortir toutes les condamnations pécuniaires prononcées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– condamner in solidum la société V2I, M. [L], la société Systemdiag et Mme [K] à leur payer la somme de 9 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les honoraires de l’expert ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À titre subsidiaire, les demandeurs sollicitent, sur le principal fondement des articles 1131, 1137, 1240, 1991 et 1992 du code civil, de voir le tribunal :
– condamner in solidum la société V2I en liquidation amiable et M. [L] à leur payer les sommes de :
39 965,49 euros au titre des travaux sur le fondement du dol, 9 748 euros au titre des préjudices annexes en vertu de l’article 1240 du code civil ;- condamner Mme [K] à leur payer la somme de 18 081,34 euros in solidum avec la société V2I et M. [L], au titre des travaux relatifs au mur de soutènement des combles et des travaux d’isolation ;
– condamner la société Systemdiag à leur payer la somme de 18 081,34 euros in solidum avec Mme [K], la société V2I et M. [L] au titre des travaux relatifs au mur de soutènement des combles et des travaux d’isolation ;
– assortir toutes les condamnations pécuniaires prononcées des intérêts au taux légal à compter de leur assignation ;
– condamner in solidum la société V2I, M. [L], la Société Systemdiag et Mme [K] à leur payer la somme de 10 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les honoraires de l’expert ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
À titre sous-subsidiaire, les demandeurs forment exactement les mêmes demandes que celles invoquées à titre subsidiaire mais, cette fois, sur le principal fondement des articles 1641, 1991 et 1992 du code civil.
En tout état de cause, ils demandent à voir débouter les défendeurs de toutes leurs prétentions à leur encontre.
Au soutien de ce qui précède, les demandeurs invoquent, en substance, à l’encontre de la société V2I, le fait qu’elle soit responsable des dommages survenus sur l’ouvrage dont sont bel et bien constitutifs les travaux de rénovation d’ampleur qu’elle a engagés pour la somme de 61 000 euros, lui donnant, ainsi, qualité de constructeur, et ce d’autant plus que ladite société a, à la fois, assuré la maîtrise d’œuvre et la réalisation desdits travaux. Ils en concluent être en droit de solliciter la garantie prévue à l’article 1792-4-1 du code civil, revendiquant la nature décennale des désordres déplorés au vu du rapport d’expertise et sollicitant sa condamnation à leur payer le coût des travaux de reprise qu’ils ont dû, dans l’urgence, faire réaliser.
La société V2I étant dissoute et en liquidation amiable, ils engagent également la responsabilité de M. [L] en qualité de gérant et liquidateur amiable sur le fondement de l’article 1242 du code civil, soutenant qu’il a commis une faute personnelle en ne souscrivant pas d’assurance garantissant les désordres de nature décennale pour le compte de la société V2I.
À titre subsidiaire, les demandeurs revendiquent la dissimulation des désordres déjà existants et dont la société V2I avait connaissance (humidité du logement, absence d’isolation, existence d’un mur de refend prêt à s’effondrer) par des travaux de camouflage réalisés au cours d’une réhabilitation sommaire de l’immeuble, la non-communication à l’agent immobilier mandataire et au diagnostiqueur des informations quant à l’état réel de celui-ci, et le non-accès laissé aux combles aux professionnels et visiteurs. Ils soutiennent que cette manœuvre dolosive a eu pour objet la revente d’un bien immobilier prétendument refait neuf en en tirant le profit maximum, dont tant la société venderesse, que M. [L] dont ils invoquent la faute séparable de ses fonctions, leur doit réparation.
À titre sous-subsidiaire, les requérants invoquent, en raison des mêmes moyens de fait, la garantie des vices cachés à l’encontre de ces deux défendeurs-là, tirant de plus argument de la qualité de la société V2I, marchande de biens et donc en soi professionnel de l’immobilier, et exécutante des travaux, et celle de M. [L], à la fois dirigent social et technicien ayant œuvré à la réalisation de la majorité des travaux de rénovation. Ils contestent, ce faisant, avoir pu, comme ces derniers l’allèguent, se convaincre eux-mêmes de l’état de l’immeuble qu’ils ont visité, rétorquant n’avoir, par définition, pu anticiper des désordres précisément cachés.
Les requérants revendiquent, à l’encontre de Mme [K], le fait qu’elle ait failli à ses obligations de vérification (de l’état des combles), de conseil et d’information. Ils invoquent, à cet égard, le fait que sa qualité d’agent immobilier en fait une professionnelle apte à déceler des désordres apparents et devant, en tout état de cause, chercher à déceler les vices cachés, vérifier les déclarations du vendeur, communiquer des informations loyales, exactes et complètes pour permettre un choix éclairé aux acquéreurs, et s’assurer des garanties s’attachant au bien vendu. Ils mettent en cause sa responsabilité pour avoir commis une faute dans la présentation ou la vente du bien dont elle avait la charge, en se contentant de transmettre telles quelles les déclarations du vendeur sans prendre en compte les intérêts des acquéreurs, les privant, de fait, d’un consentement libre et éclairé à l’achat du bien immobilier litigieux.
En réponse à la défense de Mme [K], les demandeurs prennent appui sur l’obligation qu’ont les agents commerciaux de prendre une assurance en responsabilité civile professionnelle en raison, précisément, de l’activation possible de leur propre responsabilité civile délictuelle ou quasi délictuelle chaque fois qu’ils commettent une faute à l’égard des tiers dans l’exercice de leurs activités, indépendamment de celle de leur mandant, au nom et pour le compte duquel ils agissent.
La « seule » obligation de moyens pesant sur sa profession ne la rend pas moins responsable, selon eux, de l’obligation qu’elle avait de visiter le bien dans son intégralité, de se renseigner sur l’état de celui-ci avant les travaux, de l’ampleur de ces derniers et des assurances y étant attachées, et de les alerter de la présence d’un mur en ruine dans les combles, qui était apparent même pour un non professionnel du bâtiment ou de la construction.
Les demandeurs reprochent, par ailleurs, à la société Systemdiag d’avoir mentionné dans le diagnostic thermique la présence d’une isolation du bien par les combles alors que celle-ci était inexistante, ce qui les a privés d’une évaluation juste de la consommation énergétique, et de n’avoir pas dénoncé la présence d’un mur de soutènement de charpente en ruine les ayant pourtant mis en danger.
S’agissant de leurs préjudices matériels, ils indiquent avoir fourni une facture des travaux déjà réalisés quant au soutènement des combles et un devis pour les travaux d’isolation, ce que la Cour de cassation autorise, selon eux, sans qu’ils n’aient à justifier avoir d’ores et déjà engagé la dépense correspondante. Ils estiment leur demande formée pour contrecarrer leur perte de chance justifiée en son montant par « l’argent déboursé dans l’achat de la maison et surtout les pertes d’argent subies par la suite […] en raison de la nécessité d’effectuer des travaux ».
S’agissant de leurs préjudices immatériels, les demandeurs font valoir un préjudice de jouissance des pièces de l’étage jusqu’à la réalisation des travaux de reprise mais aussi du rez-de-chaussée au niveau duquel ils ont dû installer l’espace chambres, les ayant de fait privés de la jouissance normale d’un rez-de-chaussée. Ils mettent également en avant leur angoisse à devoir vivre dans leur maison alors qu’un danger physique et sanitaire était encouru (risque d’effondrement et présence de moisissures) pour leur nouvelle-née et eux-mêmes et s’être sentis acculés au fur et à mesure de la découverte de nouveaux désordres et de la nécessité d’en assumer financièrement les réparations.
***
Par conclusions en défense signifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, la société V2I et M. [L] ès qualités de liquidateur amiable de cette dernière, demandent au tribunal, à titre principal de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions, subsidiairement de dire que  Mme [K] devra les garantir de toute condamnation qui serait susceptible d’être prononcée à leur encontre à hauteur d’au moins de 90 % de leur montant et de condamner la société Systemdiag à les garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre à hauteur d’au moins de 70 %, de dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des demandeurs, et de condamner tout succombant aux dépens.
À l’appui de telles prétentions, la société V2I et M. [L] es qualités contestent avoir réalisé un ouvrage en ce que les travaux engagés sur le bien vendu consistaient en de simples travaux d’aménagement et de rénovation, ne concernant pas le gros œuvre et non soumis à permis de construire ou à déclaration préalable de travaux si bien qu’il n’y a pas eu lieu, selon eux, à souscription d’une assurance dommage ouvrage ou de garantie décennale. Ils indiquent que l’expert lui-même n’évoque pas avec certitude de travaux de gros œuvre dans la mesure où aucune preuve n’en est rapportée.
Ils dénient le fait d’avoir été tenus d’une quelconque obligation d’information et considèrent qu’il suffisait aux acquéreurs de se rendre dans les combles pour observer l’absence d’isolation visible par tout profane, soutenant que les combles étaient à disposition au moment de leurs trois visites sans qu’ils n’aient souhaité s’y rendre. Il en va de même s’agissant du mur de refend en état de ruine avancé.
À cet égard, les défendeurs considèrent ne pouvoir voir leur responsabilité engagée pour aucun des désordres qui préexistaient à l’acquisition du bien par M. [L] : état de ruine du mur de refend, humidité, dégradation de la poutre traversante du salon.
S’agissant, d’ailleurs, de l’humidité, ils se retranchent derrière le rapport d’expertise la considérant importante mais non anormale. Ils soutiennent, de plus, quant à la dégradation de la façade Ouest côté cour, que celle-ci est liée à l’ancienneté du bâtiment, parfaitement visible des acquéreurs, sans que les travaux somme toute limités qu’ils ont engagés sur ledit mur n’aient pu être de nature à engager leur responsabilité, et contestent avoir dissimulé la dégradation de la poutre.
Au final, leur responsabilité décennale ne saurait, selon eux, donner matière à engagement alors qu’aucun des travaux qu’ils ont fait réaliser n’en avaient la nature.
Selon eux, les demandeurs échouent, de plus, à démontrer qu’ils se soient rendus coupables de dol ou de tromperie, ainsi qu’une prétendue faute détachable de ses fonctions commise par M. [L]. En outre, aucun vice n’a été caché puisque les demandeurs ont pu connaître l’état de l’immeuble lors des visites.
La société V2I et M. [L] renvoient en tout état de cause leur responsabilité si elle était engagée par le tribunal à se trouver garantie par celle de Mme [K] (renvoyant aux fautes commises par celle-ci selon le rapport d’expertise, y compris par ailleurs, quoi qu’il ne l’ait pas relevé à ce titre, s’agissant de la dégradation de la façade car elle aurait dû analyser les travaux de rénovation réalisés et conseillé les acquéreurs) mais également par la société Systemdiag en vertu des fautes relevées par l’expert.

Enfin, ils estiment que les préjudices immatériels invoqués par les demandeurs ne résistent pas à l’examen et que la réclamation faite en vertu de l’article article 700 du code de procédure civile est excessive.
***

Par conclusions en défense signifiées le 25 novembre 2025, Mme [K] demande au tribunal :
– sur le fond, de débouter les consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre ;
– à titre subsidiaire, réduire les préjudices qu’ils revendiquent à de plus justes proportions et condamner les sociétés V2I et Systemdiag à la relever et garantir de toutes les condamnations potentiellement mises à sa charge ;
– en tout état de cause, condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de qui justifie en avoir fait l’avance conformément aux prescriptions de l’article 699 du code de procédure civile, et dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes des consorts [X].
Au soutien de ses prétentions, Mme [K] soutient, en substance, l’absence de faute de sa part, de préjudice indemnisable, et de lien de cause à effet entre les deux. Elle avance, ainsi, que d’après la jurisprudence, l’agent immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyen et que le mandat lui étant donné lui confère seulement une mission d’entremise n’ayant pas pour effet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l’opération envisagée. De plus, elle souligne que les obligations pesant sur l’agent immobilier s’apprécient in concreto en fonction des circonstances et du degré d’expertise de l’agent immobilier, et que ce dernier n’étant pas tenu à des obligations de conseil juridique et financier, il n’a pas à vérifier l’importance des travaux à entreprendre par les acquéreurs dès lors qu’il n’a qu’une mission d’entremise. Du reste, Mme [K] met en avant le fait que la société V2I ait mandaté la société Capifrance dont elle n’est qu’un agent commercial.
Elle conteste, en outre, le postulat selon lequel sa qualité ferait d’elle un spécialiste de la construction et du bâtiment et revendique qu’aucun reproche ne peut être dirigé contre le mandataire de l’intermédiaire lorsqu’il est patent que celui-ci n’avait aucune investigation supplémentaire à mener au titre d’un vice caché qu’il ne pouvait détecter en l’état de ses connaissances.
À cet égard, elle met en avant le fait que le bien dont elle a eu à gérer la vente ne présentait aucun vice apparent, ayant été rénové avec des matériaux paraissant qualitatifs. En l’absence de travaux de gros œuvre et de déclaration en ce sens par le vendeur, ou de difficulté apparente, elle soutient qu’il ne lui appartenait pas de solliciter des factures des travaux réalisés.
S’agissant des préjudices allégués, elle rappelle que leur réparation ne saurait équivaloir à la totalité de l’avantage escompté sauf à ne pas tenir compte de l’aléa inhérent à la notion de perte de chance. Concernant plus spécifiquement les préjudices allégués quant aux travaux de soutènement des combles et d’isolation, elle fait valoir qu’en présence de seuls devis (et non de factures justifiant un décaissement effectif), un enrichissement sans cause des demandeurs serait à craindre. Du reste, elle estime que les conditions nécessaires pour retenir la perte de chance invoquée ne sont pas réunies. Concernant la garantie décennale que souhaitent voir activée les demandeurs, elle renvoie aux termes-même de l’acte notarié par lequel les demandeurs ont indiqué y renoncer.
En tout état de cause, si sa responsabilité devait être retenue, elle demande à être garantie de toute condamnation financière par la société Systemdiag qui a effectué un diagnostic technique erroné ayant faussé sa propre lecture de la situation, et la société V2I qui a trompé sa vigilance en ne l’informant pas de l’ampleur réelle des travaux réalisés par ses soins, soulignant le fait que l’expert judiciaire lui-même ait relevé un manque d’information de la part de M. [L].
***

Il conviendra de se référer aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens, en application dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
***
La société Systemdiag n’a, quant à elle, pas constitué avocat.
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La clôture de l’instruction est intervenue le 27 janvier 2026.

MOTIVATION

À titre liminaire, il est en premier lieu à rappeler qu’aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.
En l’espèce, la société Systemdiag n’a pas constitué avocat, bien que régulièrement assignée à personne morale le 4 juin 2024. Partant, le présent jugement sera réputé contradictoire à l’egard de l’ensemble des parties à la cause.
Par ailleurs, le tribunal n’a pas lieu de statuer sur les demandes de “dire/juger” ou “constater” qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions.

Sur le désordre dénoncé par les demandeurs au niveau du mur de soutènement des combles 1-1) Sur l’existence et la nature du désordre
Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, une telle responsabilité n’ayant point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il est toutefois constant que des travaux de rénovation n’emportent pas nécessairement la qualification d’ouvrage, pouvant, selon les cas, consister en des travaux de rénovation légers soumis à la responsabilité contractuelle, délictuelle ou quasi-délictuelle de droit commun.

En l’espèce, l’acte authentique de vente litigieux a, pour mémoire, été signé le 21 juillet 2020. Dès le 7 septembre 2020, Me [W] [Z], huissier de justice mandaté par les demandeurs, constatait, dans le grenier de leur domicile, le fait que la paroi murale, sur laquelle sont appuyées et insérées les poutres de la charpente, était en son côté droit « complètement cintrée et fendue ». Selon lui, « a priori, la charpente se serait un peu affaissée et l’accroche de cette paroi murale aurait entraîné l’ensemble avec ce phénomène de cintre qui correspond exactement à l’endroit où la poutre et insérée ». Il précisait qu’un étai mis en place pour essayer de maintenir cette paroi murale était également visible. Il en concluait, compte tenu de l’inclinaison de la paroi et de l’appui très important de la charpente qui se fait à cet endroit, le fait que la construction était affaiblie et dangereuse, et, en cas de neige ou de charge lourde sur la toiture, ne pourrait résister (pièce des demandeurs n° 2). Les photographies jointes par l’huissier de justice à son procès-verbal permettent de vérifier le caractère plus que flagrant du désordre en question. 

L’expert judiciaire a, quant à lui relevé en pages 28 et suivantes de son rapport, que le mur en briques pleines situé dans les combles de la maison, servant à diviser l’espace en trois parties mais également au soutènement de « différentes pièces passantes, pannes, faîtière de la charpente, […] s’est déformé en se pliant en deux à mi-hauteur ». Il notait, au jour de son expertise, l’équilibre instable du mur engagé dans un « processus de pliage [qui] entraînera [selon lui] inéluctablement son effondrement à court ou moyen terme ». Pour lui, ce désordre, important, préexistait selon toute vraisemblance, à l’acquisition du bien par M. [L] lui-même, étant lié à la vétusté du bâtiment, et affecte un élément constitutif de l’immeuble et est de nature à le rendre impropre à sa destination et son habitabilité s’il advenait que le mur s’effondre avant l’engagement des travaux.
Il est, par ailleurs, établi par la procédure que M. [L] n’a, au moment des travaux engagés, fait intervenir ni sa société V2I ni une autre société sur le mur de soutènement menaçant ruine.
Il s’en déduit que le désordre relevé au niveau du mur de soutènement des combles ne saurait être reconnu comme étant de nature décennale.

En revanche, il est notamment parfaitement acquis, notamment de par l’expertise judiciaire, que ce désordre était visible pour quiconque entrait dans le grenier et que chaque intervenant direct (M. [L] et Mme [K]) ou indirect (la société Systemdiag) dans le processus de vente aurait dû en informer les acquéreurs ou créer les conditions de leur information.
1-2) Sur les responsabilités
Sur la responsabilité de M. [L] et de la société V2IL’article 1112-2 du code civil consacre un devoir général d’information précontractuelle à la charge de « [c]elle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre », laquelle « doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Cet article précise qu’« [o]nt une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties », et met à la charge de celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle la lui a fournie, ajoutant que « [l]es parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir [et qu’o]utre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »
D’autre part, il résulte des deux premiers alinéas de l’article 1137 du code civil que constituent un dol le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, mais également la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Si, conformément aux dispositions de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, la responsabilité personnelle d’un dirigeant à l’égard des tiers ne peut être retenue que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions. Il en est ainsi lorsque le dirigeant commet intentionnellement une faute d’une particulière gravité, incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.
Enfin, l’acte authentique de vente litigieux stipule, en un paragraphe consacré à l’état du bien, que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »
En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [L] et la société V2I n’ont effectué aucun travaux au niveau du mur de refend dont l’état ne saurait donc engager leur quelconque garantie décennale.

En revanche, il est établi selon le rapport d’expertise non contredit en ce point (page 29) que M. [L] est intervenu dans les combles pour le passage des fils électriques et gaines de ventilation mécanique contrôlée (VMC). Il n’a pu, de ce fait, que constater ce désordre, visible, selon l’expert, par un profane.
En ne prenant pas à sa charge l’engagement de travaux de consolidation sans avoir par ailleurs averti ni Mme [K] ni, à défaut, les requérants directement lors de la signature de l’acte authentique de vente, il a dissimulé une caractéristique essentielle de l’état réel du bien qu’il vendait afin de pouvoir conclure la vente dans des conditions financières avantageuses, ce qui a eu pour effet de vicier le consentement donné par les demandeurs à son achat. Il se déduit de la gravité du désordre litigieux que ces derniers n’auraient pas acquis la maison à ce prix s’ils avaient eu connaissance de l’état de sa structure.
En agissant ainsi, M. [L] a commis une faute d’une particulière gravité dans l’exercice de ses fonctions de dirigeant de la société V2I, le conduisant à devoir répondre personnellement de ses agissements au même titre que la société qu’il représentait ès qualités de gérant de celle-ci, signataire de l’acte authentique de vente.
Lesdits défendeurs ne pouvant, en tout état de cause, dans ces conditions, se retrancher derrière l’exonération de garantie prévue à l’acte de vente du bien immobilier, qui ne saurait s’appliquer à eux de par leur qualité, répondront d’une telle réticence d’information dolosive.
Ainsi, la société V2I et M. [L] ès qualités de gérant de cette dernière et en son nom personnel seront, de ce fait, déclarées in solidum responsables du préjudice découlant de cette réticence dolosive d’information, et ce à hauteur de 85 % du dommage occasionné aux demandeurs (acquéreurs), ayant eu une part prépondérante dans le vice de leur consentement.

Sur la responsabilité de la société SystemdiagEn vertu des dispositions de l’article 1241 du code civil, chacun est tenu du dommage qu’il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
Il pèse sur un diagnostiqueur une obligation générale d’alerte et de conseil s’il constate un désordre mettant à risque les individus.
Aux termes de l’article 1231-1 dudit code, le débiteur d’une obligation est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de ladite obligation, soit à raison du retard dans son exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Sans lien contractuel direct avec les demandeurs, la société Systemdiag ne saurait répondre à leur égard que sur le terrain de son éventuelle responsabilité quasi délictuelle, en vertu des dispositions de l’article 1241 du code civil susmentionnées.

En l’espèce, s’il n’appartenait pas à la société Systemdiag, en tant que tel, de procéder à des diagnostics autres que ceux pour lesquels elle s’avérait compétente et avait reçu classiquement mission (DPE, amiante, plomb, état parasitaire), sans qu’il ne puisse être attendu d’elle une mission de vérification de la solidité de l’armature générale du bâtiment litigieux, et en l’occurrence du mur de soutènement de la charpente, elle ne pouvait qu’être tenue, face à un désordre apparent et même flagrant selon l’expert judiciaire, d’une obligation de conseil et d’alerte en présence d’un péril manifeste et imminent pour la sécurité des futurs acquéreurs, et ce dans l’une des pièces-même de son intervention (à tout le moins supposée) diagnostique.
Elle sera donc déclarée en partie responsable du préjudice en étant découlé par les demandeurs, et
ce à raison d’une part de responsabilité fixée à 5 %.
Sur la responsabilité de Mme [K] En vertu de l’alinéa premier de l’article L. 134-1 du code du commerce, l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux.
Ledit agent peut être une personne physique ou une personne morale et s’immatricule, sur sa déclaration, au registre spécial des agents commerciaux.
Selon le dernier alinéa de l’article L. 134-4 du même code, celui-ci doit exécuter son mandat en bon professionnel.
Il est, du reste, constant qu’un agent immobilier est tenu, notamment, d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des futurs acquéreurs d’un bien immobilier, et d’une obligation de vérification, dans les limites de sa compétence, des éléments essentiels relatifs au bien proposé à la vente, étant rappelé, par ailleurs, que, conformément aux prescriptions de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
En l’espèce, Mme [K] n’ayant pas été liée contractuellement aux acquéreurs – n’ayant agi qu’en qualité de mandataire de M. [L], vendeur du bien litigieux -, seule sa responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle est susceptible d’être engagée sur le fondement de l’article 1240 susmentionné ou 1241 précité.
Si le bon état apparent du bien lors de sa prise de mandat (dont témoignent les photographies jointes à la procédure par l’intéressée) ne pouvait laisser présager d’aucun désordre particulier affectant le bien, il ne lui appartenait pas moins de visiter personnellement l’ensemble du bien dont elle assurait la vente. En ne se rendant tout bonnement pas, de ses propres déclarations, dans les combles de la maison, elle n’a pas procédé aux vérifications élémentaires concernant l’état apparent du bien dont elle répondait, qui, les eût-elle faites, auraient permis qu’elle constatât un désordre majeur entraînant un risque de péril imminent pour la sécurité de ses clients.

Ayant qualité d’agent commercial, Mme [K] a vocation à répondre personnellement d’une telle faute d’imprudence et de négligence dans l’exercice de son mandat, sans pouvoir se retrancher, comme elle le fait, derrière son mandant, la société Capifrance.
Sa propre responsabilité se verra, ainsi, engagée partiellement pour le désordre concerné, le tribunal évaluant la part de responsabilité lui incombant à hauteur de 10 %.

1-3) Sur le préjudice
En réparation dudit désordre, l’expert judiciaire préconise la démolition du mur sinistré et la réfection par mise en place d’une ferme de charpente avec un coût évalué après travaux à 12 758,01 euros toutes charges comprises (T.T.C.) avec une taxe sur la valeur ajoutée (T.V.A.) de 10 % pour le lot maçonnerie, et de 2932,60 euros T.T.C. avec une T.V.A. de 10 % pour le lot charpente.
Quoi qu’il aurait appartenu aux demandeurs de présenter dans leurs écritures les pièces qu’ils ont versées au soutien de leurs demandes financières et d’en détailler la ventilation, les sommes retenues par l’expert se vérifient en pièce 22 et sur une partie de la pièce 19 des demandeurs et sont constitutives d’une somme totale de 15 690,61 euros – que les responsables seront in solidum condamnés à leur payer.

1-4) Sur les appels en garantie relatifs audit désordre
Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés, ou de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.
Un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le codébiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portion de chacun d’eux,
Eu égard aux fautes de chacun des intervenants considérés, et à leur sphère d’intervention respective, il sera fait droit aux demandes en garantie respectives suivantes :
Les sociétés V2I et Systemdiag seront condamnées à garantir Mme [K] à hauteur respectives de 85% et 5 % de sa condamnation à ce titre, laquelle sera elle-même condamnée à garantir M. [L] et la société V2I à hauteur de 10 %.

2-Sur le défaut d’isolation des combles dénoncé par les demandeurs
2-1) Sur l’existence et la nature du désordre
Dans les suites du constat dressé le 7 septembre 2020 par Me [W] [Z], huissier de justice mandaté par les demandeurs, l’expert judiciaire relève pages 25 et suivantes de son rapport l’absence de toute isolation sur le sol du comble en dépit du DPE mentionnant la présence d’une telle isolation, ajoutant que « quiconque passant ne serait-ce que la tête à travers la trappe de visite aurait immédiatement constaté l’absence de toute isolation. »
Selon ses précisions, ce désordre était ainsi préexistant à la vente litigieuse mais n’est apparu aux demandeurs qu’après la prise de possession du logement.
Ce désordre n’affecte selon lui pas l’immeuble dans l’un ou l’autre de ces éléments constitutifs, ne préjudiciant « qu’à la qualité de l’étanchéité thermique du logement et à la dépense énergétique en résultant. Il en affecte à ce titre un élément d’équipement de nature à renchérir substantiellement le coût du chauffage ».
Il s’en déduit que ledit désordre n’est pas de nature décennale, lequel tient, en réalité, d’un défaut pluriel d’information des acquéreurs sur l’état du bien immobilier qu’ils achetaient, ainsi qu’en a conclu l’expert.

2-2) Sur les responsabilités
Sur la responsabilité de M. [L] et de la société V2I En l’espèce, et sans qu’il n’y ait lieu de rappeler la teneur des articles 1112-2 et 1137 du code civil précités, les demandeurs se sont vu remettre, avant d’acquérir la maison litigieuse, une attestation émise par un diagnostiqueur, affirmant que l’isolation des combles était présente et conforme. S’il est constant qu’une trappe rendait les combles accessibles, il n’est pas contesté qu’aucune échelle n’était à disposition des demandeurs pour y monter lors des visites qu’ils ont effectuées. Cette situation les dispensait de mener des investigations plus avant et il ne saurait leur être reproché de ne pas s’être montrés plus pugnaces ou acrobatiques pour y accéder en l’état. Il est donc établi que le vice affectant les combles demeurait, pour M. [C] et Mme [B], caché malgré le fait qu’il eût pu être visible dans un autre contexte.
Or, M. [L] ne saurait contester avoir été pleinement au fait de l’absence d’isolation des combles du bien mis en vente, qu’il avait acquis en 2018 en vue de le revendre, y ayant, précisément, en qualité de gérant d’une société de marchand de biens immobiliers, fait réaliser des travaux de rénovation d’ampleur.
Il se devait, de ce fait, a minima, d’attirer l’attention de Mme [K], qu’il avait mandatée pour assurer la transaction de vente, quant à cette mention essentielle du DPE qu’il savait erronée – si ce n’est celle des acquéreurs directement, avec lesquels il a été mis en présence, au plus tard, lors de la signature de l’acte authentique de vente.
S’étant volontairement abstenu d’une telle information sur une autre caractéristique essentielle du bien, il a sans conteste tout autant vicié le consentement des demandeurs.

Ne pouvant, là, davantage, se retrancher derrière l’exonération de garantie prévue à l’acte de vente du bien immobilier, la société V2I et M. [L], ès qualités et en son nom personnel eu égard à la faute détachable de ses fonctions de gérant qu’il a commise, seront de ce fait déclarés responsable in solidum avec les co-condamnés du préjudice subi par les demandeurs quant au désordre relatif à l’absence d’isolation des combles, et ce à hauteur de 70 %.

Sur la responsabilité de la société SystemdiagSans lien contractuel direct avec les demandeurs, la société Systemdiag ne sauraient répondre à leur égard que sur le terrain de son éventuelle responsabilité quasi délictuelle, en vertu des dispositions de l’article 1241 du code civil susmentionnées.
En l’espèce, par un rapport de diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé le 13 mai 2020, la société Systemdiag attestait le fait que la toiture soit composée d’un « plafond sous solives bois donnant sur un comble faiblement ventilé avec isolation intérieure (réalisée à partir de 2006) sous combles perdus ». Le DPE était par ailleurs déclaré vierge en présence de consommations non exploitables. Le diagnostiqueur y précisait avoir établi son diagnostic à partir des informations fournies par le propriétaire s’agissant du mode de chauffage, de la production d’eau chaude, et n’avoir pas mis en évidence d’amélioration permettant d’augmenter la performance énergétique du bien avec une rentabilité intéressante (pièce des demandeurs n° 18).
Qu’elle ait commis, ce faisant, une négligence ou une erreur technique, la société Systemdiag a commis une faute manifeste en indiquant la présence d’une isolation dans les combles du bâtiment alors que celle-ci était inexistante.
La visibilité du défaut d’isolation pour qui visitait les combles ne saurait lui permettre de se dédouaner de sa responsabilité, son avis technique de professionnel ayant pu légitimement conduire les acquéreurs à considérer son diagnostic fiable.
Ayant, ainsi, participé à vicier le consentement de ces derniers, ladite défenderesse sera, par conséquent, déclarée responsable du préjudice en résultant, à raison de 20%.
Sur la responsabilité de Mme [K] Les dispositions de l’article 1241 du code civil précédemment citées étant à rappeler, il est en outre constant qu’un agent immobilier est tenu, notamment, d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des futurs acquéreurs d’un bien immobilier, et d’une obligation de vérification des éléments juridiques essentiels relatifs au bien proposé à la vente, et notamment de s’assurer que les diagnostics techniques et énergétiques dudit bien paraissent conformes aux caractéristiques de celui-ci.
En l’espèce, Mme [K] n’ayant pas été liée contractuellement aux acquéreurs – n’ayant agi qu’en qualité de mandataire de M. [L], vendeur du bien litigieux -, seule sa responsabilité quasi délictuelle est susceptible d’être engagée sur le fondement de l’article 1241 du code civil.

Il résulte des pièces de la procédure qu’en ne procédant pas, en premier lieu, aux vérifications élémentaires dont celles relative à l’état des combles alors même que leur aménagement s’avérait matériellement possible et qu’elle avait à faire à un jeune couple primo-accédant, avec un premier enfant né, susceptible précisément de l’envisager, à termes, et en ne mettant pas en place les conditions leur permettant de visiter les combles du bien litigieux, Mme [K] a commis une négligence fautive engageant sa responsabilité extracontractuelle à l’égard des demandeurs, sans qu’elle ne puisse opposer une quelconque méconnaissance technique en la matière dans la mesure où l’expert judiciaire relève que l’absence de toute isolation des combles s’avérait visible même pour tout profane, ni s’appuyer, comme elle le fait, sur la fiabilité du DPE puisque celui-ci n’a été établi que le 13 mai 2020, soit postérieurement à sa prise de mandat dans les suites du mandat de vente simple du bien litigieux conclu le 12 février 2020 entre la société 2VI et la société Capifrance, et l’offre faite par les demandeurs à la présente action en leur qualité d’acquéreurs dès le 15 mai 2020.
Sa responsabilité se verra, ainsi, engagée pour le désordre concerné, à hauteur de 10 %.

2-3) Sur le préjudice
L’expert préconise, pour la mise en œuvre d’une isolation des combles, soit un isolant thermique avec un devis retenu de 2 390,63 euros T.T.C. avec une T.V.A. à 10 %, soit de préférence pour une meilleure efficacité thermique la pose d’un isolant sur le faux plafond, sous le plancher.
En l’espèce, le tribunal retiendra ladite somme en guise de réparation dudit désordre et condamnera les responsables in solidum à la payer aux demandeurs ainsi que précisé au dispositif du présent jugement.

2-4) Sur les appels en garantie
Au regard de l’importance des fautes retenues à l’encontre de chacun des co-responsables du litige en présence, il sera fixé un partage de responsabilité comme suit, à raison de 70% à la charge de M. [L], 20% à la charge de la société Systemdiag, et 10% à celle de Mme [K].
Mme [K] verra, ainsi, sa condamnation in solidum au titre de l’isolation des combles garantie à hauteur de 20% par la société Systemdiag, et celle formée à l’encontre de la société V2I prospérer à hauteur de 70%.
Elle-même sera condamnée à garantir la société V2I et M. [L] de leurs condamnations à raison de 10% de celles-ci.

3-Sur les désordres résultant de l’humidité dans une partie du rez-de-chaussée notamment le salon
3-1) Sur l’existence et la nature des désordres
Des désordres relatifs à des dégradations au niveau des plinthes et un écaillement de la peinture de la poutre dans leur salon/ chambre au rez-de-chaussée ont été dénoncés par les demandeurs vers le mois d’octobre 2020, à la suite des premières pluies après leur emménagement.

Par un procès-verbal de constat dressé le 9 décembre 2020, Me [Z], huissier de justice mandaté par les demandeurs, a relevé des problèmes d’humidité au niveau des parois murales dans le salon et le bureau avec, notamment, des auréoles d’humidité présente au niveau des plinthes, à la liaison avec le plancher flottant. Il précisait qu’en retirant lesdites plinthes, le placo en partie arrière était également un peu taché. Il relevait, par ailleurs, le soulèvement en zone médiane de la pièce du plancher flottant qui présentait des ondulations. Il ajoutait que celui-ci se déformait lorsque l’on marche dessus. Il constatait, de par une lame de plancher soulevée par le demandeur, le fait que le fond composite en bois reconstitué était un peu humide. En soulevant l’isolant placé sur le sol, il a relevé que le béton situé sous ledit isolant l’était également – constat qu’il faisait pareillement sur le béton situé sous le plancher flottant des marches d’escalier de liaison menant au bureau. Il notait, également, des auréoles d’humidité le long de la paroi menant précisément au bureau, sur les placos du bureau lui-même, ainsi qu’à l’intérieur de la paroi, entre la laine de verre et le placo, où il constatait, de plus, un verdissement. De la rouille sur les rails à placo était, aussi, mise en évidence. L’huissier de justice relevait en outre qu’à la liaison entre ces deux pièces, se trouve une poutre structurelle du bâtiment, ouverte, présentant un peu d’aspect humide avec un phénomène de désagrègement (pièce des dema

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