RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANçais

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE
SAINT-BRIEUC

LE 21 SEPTEMBRE 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 21 Septembre 2026

N° RG 22/01105 – N° Portalis DBXM-W-B7G-E5KU
FLR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente
Madame VUILLAUME, Vice-Présidente
Madame VOLTE, Magistrat honoraire

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Juin 2026.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le vingt et un Septembre deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l’issue des débats .

ENTRE :

Monsieur [N] [K], né le 07 Décembre 1954 à NEUILLY SUR SEINE (92), demeurant Route de Kertanouarn- Manoir de KERTANOUARN – 22620 PLOUBAZLANEC
Représentant : Maître Caroline GLON de la SELARL C. GLON, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de , avocat plaidant

ET :

LA SCI [C], dont le siège social est sis route de Kertanouarn – 22620 PLOUBALZANEC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentant : Me Laura SAIR, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant- Représentant : Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [L] [U], né le 01 Novembre 1944 à NANTES (44000), demeurant 2 route de Kergall – Ferme de Kergall – 22620 PLOUBALZANEC
Représentant : Me Laura SAIR, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant- Représentant : Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [P] [U], né le 04 Juin 1948 à NANTES (44000), demeurant 147 bis rue de Silly – 92100 BOULOGNE BILLANCOURT
Représentant : Me Laura SAIR, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant-Représentant : Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [R] [U], née le 01 Novembre 1944 à NANTES (44000), demeurant 376 rue de Vaugirard – 75015 PARIS-
Représentant : Me Laura SAIR, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant- Représentant : Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant une promesse de vente datée du 25 juillet 2019, réitérée par acte authentique en date du 14 novembre 2019, la société civile immobilière (SCI) Kertanouarn a vendu à M [N] [K] un ensemble immobilier situé route de Kertanouarn 22620 Ploubazlanec, composé d’un manoir, d’une maison de gardien, d’anciennes écuries comportant un grenier, d’une chaufferie, d’une grange, d’un garage, d’un bûcher, d’un ancien terrain de tennis et de plusieurs parcelles de terrain AH 118, 119, 121, 210, 211 et 212.

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 27 janvier 2022, M [N] [W] a adressé à la SCI [C] et ses gérants-associés, Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U], vainement une mise en demeure de lui payer la somme de 785.525,33 euros sous huit jours, correspondant notamment au remboursement des frais engagés pour réaliser des travaux de réhabilitation comprenant l’éradication du mérule découvert dans le manoir.

Suivant actes de commissaires de justice en date du 19 avril 2022, M [N] [W] a fait assigner la SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner in solidum la SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] à lui payer la somme de 507.549,09 euros, au titre du remboursement des frais engagés pour entreprendre des travaux de réhabilitation, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 janvier 2022 ;

Condamner in solidum la SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts, à titre de réparation d’un préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 janvier 2022 ;

Condamner in solidum la SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] à lui payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts, à titre de réparation d’un préjudice moral, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 janvier 2022 ;

Condamner in solidum la SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.

La SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] ont constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG n°22/001105.

Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a, suivant une ordonnance en date du 19 décembre 2023, déclaré irrecevable les demandes formées par M [N] [W] dans le cadre de son assignation datée du 19 avril 2022, les jugeant prescrites.

Par arrêt du 22 octobre 2024 la cour d’appel de Rennes a infirmé l’ordonnance et déclaré M [N] [W] recevable en son action en justice du 19 avril 2022 ;

Par dernières conclusions n°3 notifiées électroniquement le 29 janvier 2026, M [N] [W] demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 1170, 1217, 1240, 1641, 1643, 1644, 1648, 1857 du code civil, de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner in solidum la SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] à lui payer la somme de 507.549,09 euros au titre du remboursement des frais engagés pour entreprendre des travaux de réhabilitation, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 janvier 2022 ;

Condamner in solidum la SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts, à titre de réparation d’un préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 janvier 2022 ;

Condamner in solidum la SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] à lui payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts, à titre de réparation de son préjudice moral, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 janvier 2022 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Débouter la SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, ordonner que le présent jugement à intervenir soit commun et opposable à Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] ;

Condamner in solidum la SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] à lui payer la somme de 14.520 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense, par dernières conclusions n°3 notifiées électroniquement le 29 mai 2026, la SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] sollicitent du tribunal judiciaire, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et 9 et 16 du code de procédure civile, de voir :

Mettre hors de cause Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] ;

Débouter M [N] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M [N] [K] à leur payer la somme de 4.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Ecarter l’exécution provisoire en cas de succès des prétentions de M [N] [K];

Suivant ordonnance en date du 1er juin 2026, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et fixé l’affaire à plaider à l’audience en formation collégiale du 15 juin 2026 ; les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 21 septembre 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

SUR CE :

L’article 467 du code de procédure civile dispose que « le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée « .

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d’effet ou de donner acte, l’article 12 du code de procédure civile dispose que  » le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables « . Les demandes dépourvues d’effet en ce qu’elles renferment un simple moyen au soutien d’une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l’article 12 du code de procédure civile. En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

*

Sur la demande de mise hors de cause de Mme [R] [U] Messieurs [L] et [P] [U]

Le défaut de qualité de vendeur des consorts [U] a été développé dans les termes de la loi devant le juge de la mise en état sans que ce dernier n’ai eu à se prononcer sur ce point dès lors qu’il a fait droit à la fin de non- recevoir tirée de la prescription.

La cour d’appel qui a infirmé l’ordonnance du juge de la mise en état sur ce point n’a pas, comme elle le souligne dans son arrêt, eu à se prononcer sur cette mise hors de cause, de sorte qu’il pèse sur le tribunal l’obligation de statuer sur cette prétention opposée en défense tirée de la recevabilité de la demande de M. [K] comme dirigée contre les consorts [G].

Il ressort des pièces que si la SCI [C] et les consorts [G] ont vendu un ensemble constitué d’un manoir et de différentes parcelles, seule la vente du manoir est litigieuse et cette dernière a été passée entre la SCI et M. [K].
En conséquence, à défaut pour les consorts [G] d’être parties à la vente du manoir, ces deniers ne peuvent tenu au titre de la garantie des vices cachés d’un bien qu’ils n’ont pas vendu et doivent donc être mis hors de cause.

En conséquence les demandes de M. [K] dirigées contre eux sont irrecevables.

La demande de paiement

L’article 1641 du code civil dispose que  » le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus « .

L’article 1642 du code civil énonce que  » le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même « .

Il résulte d’une jurisprudence constante que le vice doit être antérieur ou concomitant à la vente et qu’il appartient à l’acquéreur d’en rapporter la preuve.

Enfin, aux termes de l’article 1644 du code civil,  » dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix « .

*
Au soutien de sa demande tendant à voir condamner la SCI Kertanouarn, à lui payer la somme de 507.549,09 euros, correspondant au remboursement des frais engagés pour entreprendre des travaux de réhabilitation, M [N] [K] indique être fondé à mettre en œuvre la garantie des vices cachés s’agissant de la vente notariée du 14 novembre 2019. Il affirme que le manoir acquis est affecté de mérule, ce qui constitue un désordre grave, non apparent au moment de la vente et antérieur à cette dernière. Il indique avoir découvert la présence de mérule à réception du rapport établi par la société INS Bretagne le 29 avril 2020. Il précise avoir entrepris des travaux de réhabilitation conséquents pour mettre un terme à ce désordre, en remplaçant notamment les plafonds. Il indique par ailleurs qu’en qualité d’acquéreur profane, il n’a pas été en mesure de constater la présence de mérule avant la vente, d’autant que l’acte notarié du 14 novembre 2019 est silencieux sur ce point et que les vendeurs ont affirmé au jour de la vente ne pas avoir eu connaissance de la présence de mérule au sein du manoir. Il indique également que  » l’infestation de champignon de pourriture fibreuse  » mentionnée au sein de l’acte notarié du 14 novembre 2019 n’est pas assimilable à la mérule, champignon de pourriture cubique. Il fait par ailleurs valoir que préalablement à la vente, la SCI [C] a refusé toute opération de sondage destructif et démontage auprès de la société de diagnostic Agendarmor.

Il soutient en outre que la SCI [C], société professionnelle ayant pour objet « l’acquisition, la construction, la propriété, la location de tous les biens immobiliers […]  » et ayant agi dans ce cadre pour céder ses biens immobiliers à M [N] [K], ne peut invoquer la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte notarié du 14 novembre 2019, sur laquelle pèse une présomption irréfragable. Il affirme également que cette clause, portant atteinte à la substance de l’obligation de délivrance du vendeur, lui est inopposable.

En réponse aux moyens soulevés par les défendeurs, M [N] [K] fait valoir que Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] doivent être condamnés solidairement avec la SCI [C], et a minima, appelés à la garantir, dès lors qu’ils sont notamment associés et gérants de la personne morale.

Pour contester en défense la demande de paiement formée par M [N] [K] au titre du remboursement des travaux de réhabilitation engagés par ce dernier, la SCI [C], affirme en premier lieu que la présence de mérule dans le manoir constitue un vice apparent. A cet égard, elle soutient qu’avant la vente, M [N] [K] avait connaissance de la présence d’insectes xylophages et de la suspicion de mérule tel qu’il résulte du constat établi le 21 mai 2019 par la société Agendarmor qui note l’existence  » d’indices d’infestation d’agents de dégradation biologique du bois  » et la possibilité de développement de mérule. En second lieu, les vendeurs font valoir que M [N] [K] ne démontre pas que le manoir qu’ils ont vendu soit affecté par la mérule, n’ayant communiqué en ce sens qu’un rapport de la société INS Bretagne, non corroboré par des photographies. Ils indiquent également qu’aucune expertise contradictoire, amiable ou judiciaire, ne permet de rapporter la preuve de l’existence de mérule dans le manoir, antérieurement à la vente. Ils soutiennent en outre qu’il n’est pas démontré que les travaux entrepris par M [N] [K] soient justifiés.

La SCI conteste enfin l’inapplicabilité de la clause excluant la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente notarié du 14 novembre 2019, soutenant que la SCI [C] n’est pas professionnelle, dès lors que la vente de l’ensemble immobilier à M [N] [K] ne s’est pas effectuée dans le cadre de son objet social. De plus, ils affirment que la SCI [C] est de nature familiale et a été créée en vue d’organiser le patrimoine de la fratrie [U].
*
Il résulte d’un rapport établi par la société INS Bretagne daté du 29 avril 2020 que le manoir situé route de Kertanouarn 22620 Ploubazlanec est affecté de mérule, localisée selon les plans de repérage, au rez-de-chaussée, au premier et second étage, ce qui constitue un vice inhérent au bien litigieux.

Le cabinet d’expertise Agendarmor dans un rapport du 21 mai 2019 antérieur à l’acte réitératif, a constaté, que le manoir de Kertanouarn ne comportait pas de traces de mérule. S’il y est noté que « des mesures hygrométriques prises ce-jour ont révélé un taux supérieur à 22%, seuil à partir duquel le développement d’un champignon lignivore reste possible sous le plancher sur terre-plein ou derrière les doubles des murs », le développement effectif d’un tel champignon n’est ni démontré ni même décrit en état de germe. Seul un risque de mérule, sous le plancher ou derrière les murs, est mis en exergue.

A supposer que la présence de mérule au jour de la vente soit établie, cette dernière, tenant compte du contenu des deux rapports, doit donc être considérée comme un vice non apparent au jour de la transaction et dans ce cas il pèse sur l’acheteur l’obligation de démontrer la présence de ce champignon antérieurement ou concomitamment à la vente.

A cet égard, il doit être noté que la mise en évidence de mérule est rendue vraisemblable seulement à compter du rapport établi par la société INS Bretagne en date du 29 avril 2020 soit près de 6 mois après la réalisation de la vente du 14 novembre 2019. En outre, l’absence de sondage destructif réalisé par la société Agendarmor (qui n’en avait pas l’obligation) n’est pas un élément suffisant pour démontrer que le désordre était antérieur ou concomitant à la vente.

Cet élément est pourtant indispensable afin de mettre en œuvre la garantie des vices cachés, les vendeurs ne devant être tenus responsables de choses dont ils n’ont plus la maitrise.

Il s’infère de ces éléments et de leur analyse chronologique que M [N] [K] ne démontre pas que la présence de mérule soit antérieure ou concomitante à la vente du 14 novembre 2019.

Sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens surabondants, portant notamment sur l’applicabilité de la clause d’exclusion de garantie ou sur la mise hors de cause de la fratrie de [G], M [N] [K], défaillant dans l’administration de la preuve, M. [N] [K] ne peut donc mettre en œuvre la garantie des vices cachés et n’est partant pas bien fondé à demander le remboursement des frais de travaux de réhabilitation entrepris au visa de l’article 1641 du code civil.

En conséquence, M [N] [K] est débouté de sa demande tendant à voir condamner la SCI [C], à l’indemniser à hauteur de 507.549,09 euros au titre du remboursement des frais de travaux de réhabilitation entrepris.

Les demandes de dommages et intérêts formée par M [N] [W]

L’article 1645 du code civil dispose que  » si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur « .

*
Au soutien de ses demandes de dommages et intérêts, M [N] [K] soutient que la présence de mérule lui a occasionné un préjudice de jouissance, en ce qu’il a été contraint de vivre dans le cottage, et n’a pas pu accueillir sa famille. Il indique que la découverte de mérule lui a également causé une profonde dépression, caractérisant un préjudice moral.

Pour contester les demandes indemnitaires de M [N] [K], la SCI [C], affirme que les préjudices allégués par l’acquéreur ne sont pas vraisemblables ou démontrés.
*
M [N] [K], défaillant dans l’administration de la preuve, comme dit plus haut ne peut mettre en œuvre la garantie des vices cachés et n’est donc pas fondé à demander des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil.
En conséquence, M [N] [K] est débouté de ses demandes tendant à voir condamner la SCI [C], à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts, à titre de réparation d’un préjudice de jouissance et de 20.000 euros de dommages et intérêts, à titre de réparation d’un préjudice moral.

La demande de capitalisation des intérêts formée par M [N] [W]

M [N] [K] étant débouté de ses demandes tendant à voir condamner la SCI [C], au remboursement des travaux engagés et de ses demandes de dommages et intérêts, sa demande de capitalisation des intérêts qui devient sans objet est rejetée.
Les frais du procès

– Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, en son alinéa premier,  » les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision « .

M [N] [K], partie perdante, supporte les entiers dépens.

– Sur les demandes au titre des frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M [N] [K], condamné à supporter les entiers dépens, est condamné à payer à la société SCI [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M [N] [K] est donc débouté de sa propre demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

– Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile. Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile. Aucun élément du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable les demandes dirigées contre Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] ;

Déboute M [N] [K] de sa demande tendant à voir condamner la société civile immobilière [C], à lui payer la somme de 507.549,09 euros au titre du remboursement des frais de travaux de réhabilitation entrepris ;

Déboute M [N] [K] de sa demande tendant à voir condamner la société civile immobilière [C], à l’indemniser à hauteur de 50.000 euros de dommages et intérêts, à titre de réparation d’un préjudice de jouissance ;

Déboute M [N] [K] de sa demande tendant à voir condamner la société civile immobilière [C], à l’indemniser à hauteur de 20.000 euros de dommages et intérêts, à titre de réparation d’un préjudice moral ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts formée par M [N] [K] ;

Condamne M [N] [K] au paiement des entiers dépens ;

Condamne M [N] [K] à payer à la société civile immobilière [C], Mme [R] [U], M [E] [U] et M [P] [U] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M [N] [K] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la présidente et le greffier,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

En conséquence,
La République française mande et ordonne :
à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute de la présente revêtue de la formule exécutoire est signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.