TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre civile

N° RG 25/01321 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6TEN

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Janvier 2025

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDEURS

Madame [X] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2] SUISSE

Monsieur [Y] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Hélène CAYLA-DESTREM, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R101 et par Maître Cassandra QUEMENER, avocat au barreau de Bergerac, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [T] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0630

***

Décision du 24 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 25/01321 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6TEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 22 Juin 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire, en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 juin 2024, M. [Y] [V] et Mme [X] [V] (les consorts [V]) ont consenti à M. [S] [T] [F] une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour un prix de 285 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 15 septembre 2024 à 16 heures.

La promesse de vente a été consentie avec la condition suspensive d’obtention de trois prêts immobiliers dans les deux mois à compter de la signature du compromis de vente correspondant aux caractéristiques suivantes :
– un prêt d’un montant de 299 000 euros d’une durée maximale de 24 mois ans, au taux d’intérêts maximal de 5,93%,
– un prêt d’un montant de 17 394 euros d’une durée maximale de 120 mois ans, au taux d’intérêts maximal de 4,22%,
– un prêt d’un montant de 7 008 euros d’une durée maximale de 180 mois ans, au taux d’intérêts maximal de 2,49%,

Le délai pour l’obtention des prêts a été prorogé au 30 septembre 2024 d’un commun accord par les parties.

Par lettre recommandée du 24 septembre 2024, M. [F] a informé les consorts [V] du refus d’un prêt d’un montant de 299 000 euros par le Crédit Agricole Val de France.

Par lettre recommandée en date du 16 octobre 2024, les consorts [V] ont, par l’intermédiaire de leur avocat, adressé à M. [F] une mise en demeure de leur verser la somme de 28 500 euros au titre de la clause pénale.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, les consorts [V] ont fait assigner M. [F] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, les consorts [V] demandent au tribunal de :
– Juger qu’il y a lieu de constater la caducité de la vente ;

A titre principal,
– Condamner M.[F] à verser la somme de :
– 14 250 euros à Mme [X] [V] augmentée d’intérêts au taux légal à partir du 19 octobre 2024,
– 14 250 euros à M. [Y] [V] augmentée d’intérêts au taux légal à partir du 19 octobre 2024

A titre subsidiaire,
– Le condamner à payer :
– les sommes de 25 048,74 euros au titre du préjudice à Mme [X] [V] à titre de dommages et intérêts financier et de 3 000 euros au titre de son préjudice moral, augmentées des intérêts au taux légal à partir du 19 octobre 2024 ;
– à M.[Y] [V] à titre de dommages et intérêts les sommes de 25 048,74 euros au titre du préjudice financier et de 3 000 euros au titre de son préjudice moral, augmentées des intérêts au taux légal à partir du 19 octobre 2024 ;

En tout état de cause,
– Le condamner à payer aux consorts [V] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Maitre Cassandra QUEMENER,
– Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;
– Débouter M. [F] de toutes demandes.

A titre principal, ils soutiennent qu’en l’absence de régularisation d’ l’acte authentique de vente, la clause pénale prévue en pages 8 et 9 du contrat doit s’appliquer, conformément à l’article 1231-5 du code civil.
Ils expliquent que compte tenu de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un financement, le compromis de vente est caduc en application de l’article 1186 du code civil, ce qui n’affecte toutefois pas la clause pénale. Ils soulignent qu’il appartenait à M. [F] de solliciter les prêts décrits dans le compromis de vente, et qu’il n’a pas justifié du dépôt de trois demandes de prêts aux conditions fixées dans l’acte et dans le délai de deux mois prévus pour y procéder. Ils estiment qu’il a fait preuve de mauvaise foi et a manqué de diligence dans l’accomplissement de ses obligations, n’ayant effectué qu’une seule demande de prêt et plus aucune démarche après le refus opposé le 18 septembre 2024.
Ils précisent que le montant de la clause pénale, de 28 500 euros, équivalant à 10% du prix de vente, n’est pas excessif et que le prix auquel leur bien a finalement été vendu plusieurs mois après est inférieur. Ils ajoutent que la somme due au titre de la clause pénale doit être augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 19 octobre 2024.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que M. [F] engage sa responsabilité en application des article 1231-1 et suivants du code civil en raison des manquements rappelés qui ont causé un préjudice financier important, au regard de la réduction du prix de vente du bien à la somme de 255 000 euros, des frais d’agence supportés à hauteur de 11 000 euros et des frais engagés depuis l’échec de la vente évalués à 9 097,48 euros soit un préjudice financier de 50 097,48 euros, et un préjudice moral lié aux diligences et à la procédure qu’ils ont dû engager malgré leur tentative de résolution amiable du litige évalué à la somme de 3 000 euros chacun.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, M. [F] demande au tribunal de :
– Débouter les consorts [V] de leurs demandes au titre de la clause pénale,

A titre subsidiaire,
– Débouter les consorts [V] de leurs demandes au titre de la clause pénale, ou la modérer et de leurs demandes de dommages et intérêts,
– Les condamner in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Il soutient avoir respecté ses obligations contractuelles. Il fait valoir que le compromis de vente ne prévoyait qu’un seul refus de crédit pour permettre à l’acquéreur de se délier de son engagement, et qu’il a obtenu un refus conforme au compromis le 18 septembre 2024, adressé au vendeur dans les délais prévus par le contrat. Il souligne qu’il n’avait aucune obligation légale ni contractuelle de solliciter plusieurs organismes bancaires, et que le compromis de vente prévoyait l’obtention cumulative de trois crédits, dont un crédit principal, si bien qu’en se voyant refuser l’obtention du crédit principal, il n’a pas, de son fait, empêché l’accomplissement de la condition suspensive, l’obtention des trois crédits n’ayant en tout état de cause pas été réalisée. Il estime que n’ayant pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive, la demande au titre de la clause pénale doit être rejetée.

A titre subsidiaire, il fait valoir, en application l’article 9 du code de procédure civile, qu’aucun élément ne permet de comparer le prix du marché immobilier au jour de la signature du compromis de vente et au jour de la signature du nouveau mandat de vente ni d’établir leur préjudice financier et qu’aucun élément probant ne démontre une quelconque souffrance morale ou psychologique, si bien qu’aucun préjudice n’est établi et que la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 décembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 22 juin 2026.

À l’audience du 22 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales 

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte des articles 1186 et 1187 du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter le montant de la pénalité prévue au contrat si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le compromis de vente conclu entre les consorts [V] et M. [F] du 21 juin 2024 contient une clause « réitération authentique » selon laquelle « en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 15 septembre 2024 ». La clause prévoit en outre que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation de la vente, lequel pourra être prorogé, et qu’à compter de la date fixée dans l’acte, une partie pourra obliger l’autre à s’exécuter. Enfin, si le défaut de réitération à la date prévue provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente, les parties étant libérées de leur engagement, « sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat n’a pas pu être exécuté avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en œuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages et intérêts, si le vendeur subit un préjudice directe distinct de celui couvert par la clause ».

Il est constant que la vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

En premier lieu, il convient de vérifier si les conditions de mise en œuvre de la clause pénale prévoyant l’indemnité forfaitaire sont réunies.

Le contrat prévoit une clause « stipulation de pénalité » aux termes de laquelle « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de […] (28 500 EUR), à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil […]. »

S’agissant des conditions suspensives, le contrat mentionne que « toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt ».

Il est stipulé aux conditions suspensives particulières, une condition suspensive d’obtention de prêts, prévoyant que « le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et de son intérêt exclusif à la condition suspensive de l’obtention de 3 crédits aux conditions sus-énoncées. » et que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ».

Il ressort des pièces communiquées que M. [F] n’a pas obtenu le financement dans le délai prévu dans la promesse de vente. La condition d’obtention de prêt ne s’est donc pas réalisée.

En conséquence, le compromis de vente est caduc.

Cependant, la promesse de vente prévoit que toute demande de financement non conforme aux stipulations contractuelles entrainera la réalisation fictive de la condition, c’est-à-dire que la condition sera réputée accomplie.

M. [F] a fait parvenir un refus de prêt opposé par la Caisse régional de Crédit agricole mutuel Val de France, du 18 septembre 2024, concernant un prêt d’un montant de 299 000 euros.

S’il communique un document mentionnant une demande déposée le 10 juillet 2024 avec un taux de 5,93% et une durée de 24 mois, force est de constater qu’il ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, lesquelles portaient sur un financement composé de trois prêts.

Or, il ne justifie que d’une seule demande de prêt auprès l’établissement financier et ne justifie pas avoir sollicité les deux autres prêts mentionnés dans le compromis.

Dès lors, à défaut de démontrer qu’il a respecté les stipulations du compromis de vente, la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée réalisée.

Il s’ensuit que, toutes les conditions ayant été, même fictivement, réalisées, l’acte authentique de vente n’a pas été signé uniquement en raison de la défaillance de M. [F].

Les vendeurs avaient ainsi la possibilité de renoncer à poursuivre l’exécution de la vente et de rechercher la réparation du manquement contractuel.

La clause pénale prévue à la promesse de vente est applicable et les consorts [V] sont donc bien fondés à solliciter la mise en œuvre de la clause pénale, et le versement de l’indemnité par M. [F], partie défaillante.

En second lieu, conformément aux stipulations du compromis de vente, une mise en demeure de payer la clause pénale a été adressée par lettre recommandée du 16 octobre 2024 présentée le 19 octobre 2024.

L’immeuble a été immobilisé du fait de l’acquéreur défaillant entre le 21 juin 2024, date de signature de la promesse et le 30 septembre 2024, date à laquelle l’acte authentique devait être signé. Le bien immobilier, remis en vente, a été vendu par acte authentique du 23 octobre 2025 pour un prix de 255 000 euros frais d’agence inclus à la charge des vendeurs, inférieur à celui convenu dans le compromis litigieux.

Au regard de ces éléments, la clause pénale, qui représente 10% du prix de vente convenu, n’apparait pas manifestement excessive. Il n’y a pas lieu de la modérer.

Il convient donc de condamner M. [F] à payer aux consorts [V] la somme de 28 500 euros au titre de la clause pénale.

Il résulte de l’acte authentique de vente que les consorts [V] étaient propriétaires du bien en indivision, chacun à concurrence d’une moitié en pleine propriété.

Conformément à l’article 1309 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers se divise de plein droit entre eux et chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune.

Il convient dès lors, de condamner M. [F] au paiement de cette indemnité à hauteur de 14 250 euros à Mme [X] [V] et 14 250 euros à M. [D] [V], selon leurs droits indivis.

Il convient d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, en application de l’article 1231-6 du code civil, soit, conformément à la demande à compter du 19 octobre 2024.

La demande principale étant accueillie, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires, celles-ci étant devenues sans objet.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [F] aux dépens de l’instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Cassandra QUÉMÉNER, avocat des consorts [V], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des consorts [V] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [F] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la caducité du compromis de vente du 21 mai 2024,

CONDAMNE M. [S] [T] [F] à payer à M. [Y] [V] la somme de 14 250 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2024,

CONDAMNE M. [S] [T] [F] à payer à Mme [X] [V] la somme de 14 250 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2024,

REJETTE la demande de réduction du montant de la clause pénale,

CONDAMNE M. [S] [T] [F] à payer à M. [Y] [V] et Mme [X] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [T] [F] aux dépens de l’instance,

DIT que Maître Cassandra QUÉMENER pourra recouvrer directement contre M. [S] [T] [F] les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

REJETTE la demande de M. [S] [T] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026

La Greffière La Présidente