Résiliation judiciaire d’un bail verbal pour impayés et suspension des effets par délais de paiement

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit régler le loyer et les charges aux échéances convenues. Le décompte non contesté établit une dette de 1 920,76 euros et des impayés répétés, caractérisant un manquement suffisamment grave au sens des articles 1741, 1224 et 1227 du code civil. En l’absence de clause résolutoire, la résiliation ne peut être constatée par acquisition d’une telle clause, mais peut être prononcée judiciairement.

Sur le fondement des articles 1228 et 1343-5 du code civil, le juge peut accorder un échelonnement dans la limite de deux ans. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet en outre de suspendre les effets de la résiliation lorsque le locataire reprend le paiement du loyer courant et présente une capacité de règlement. La reprise des paiements, le règlement des deux dernières échéances et l’accord du bailleur ont justifié un échéancier de 24 mensualités, avec maintien du loyer courant.

Le non-paiement d’une échéance entraîne l’exigibilité immédiate du solde, la reprise des effets de la résiliation et l’expulsion. Une indemnité d’occupation est alors due sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le locataire supporte les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Aucune indemnité n’est accordée au bailleur au titre de l’article 700, tandis que l’exécution provisoire résulte de l’article 514 du même code.

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Saisi d’une demande en paiement de loyers et charges, le juge a constaté des impayés répétés, mais aussi la reprise des paiements et le règlement des deux derniers loyers. Il a accordé au locataire un échéancier, suspendu les effets de la résiliation du bail et prévu l’expulsion en cas de défaut de paiement.

Un bailleur social a donné verbalement à bail un logement à un locataire. Des loyers et charges étant restés impayés, le bailleur a délivré un commandement de payer puis a assigné le locataire afin d’obtenir le paiement de la dette, la résiliation du bail et l’expulsion.

À l’audience, la dette, arrêtée à 1 920,76 euros, n’a pas été contestée. Le locataire a demandé des délais, indiquant être sans emploi, percevoir l’ASS, bénéficier d’une garde alternée et avoir sollicité une aide du FSL ainsi qu’une régularisation d’APL. Le bailleur a accepté le principe de délais.

Le juge a retenu des impayés répétés, mais aussi la reprise des paiements et le règlement des deux derniers loyers avant l’audience. Il a accordé un échéancier, suspendu les effets de la résiliation et prévu l’expulsion en cas de défaut de paiement.

• Existence d’une dette locative établie par un décompte.
• Impayés répétés constituant une inexécution suffisamment grave.
• Absence de clause résolutoire, imposant une résiliation judiciaire.
• Reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.
• Capacité du locataire à apurer la dette selon un échéancier.
• Accord du bailleur sur l’octroi de délais de paiement.

• Décompte locatif arrêté au 11 mai 2026.
• Constat des impayés récurrents depuis avril 2023.
• Historique établissant la reprise des paiements depuis août 2025.
• Règlement des deux derniers loyers avant l’audience.
• Reconnaissance non contestée de la dette locative.

Le locataire bénéficie d’un échéancier tout en restant tenu du loyer courant. Le bailleur conserve la possibilité de poursuivre l’expulsion et le recouvrement si une échéance n’est pas réglée.

• Échelonnement de la dette sur 24 mensualités.
• Paiement simultané des loyers et charges courants.
• Exigibilité immédiate du solde en cas de défaut.
• Reprise de la résiliation et possibilité d’expulsion.
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux.

À faire

• Vérifier le décompte et le montant actualisé de la dette.
• Régler chaque mensualité avant le 15 du mois.
• Payer séparément le loyer et les charges courants.
• Conserver les justificatifs de chaque paiement.
• Actualiser les aides FSL et APL sollicitées.

À éviter

• Ne pas laisser impayée une mensualité de l’échéancier.
• Ne pas interrompre le paiement du loyer courant.
• Ne pas attendre une mise en demeure pour réagir.
• Ne pas contester sans preuve le décompte locatif.
• Ne pas ignorer les actes relatifs à l’expulsion.

Les conditions de la résiliation judiciaire du bail

La résiliation peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave, conformément aux articles 1224, 1227 et 1741 du code civil. L’absence de clause résolutoire exclut la constatation d’une résiliation par acquisition automatique. Des impayés répétés pendant plusieurs mois constituent le manquement contractuel retenu.

Les critères de suspension des effets de la résiliation

Sur le fondement des articles 1228 et 1343-5 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais lorsque le locataire est en mesure de régler la dette et a repris le paiement du loyer courant. La reprise des paiements, le règlement des deux dernières échéances et l’accord du bailleur ont été déterminants.

Les effets du non-respect de l’échéancier

Le défaut de paiement d’une mensualité ou du loyer courant rend immédiatement exigible le solde, réactive les effets de la résiliation et permet l’expulsion après mise en demeure restée infructueuse. Une indemnité d’occupation, égale au loyer et aux charges, est alors due sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1224 du Code civil, Article 1227 du Code civil, Article 1741 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile