TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 26/07141 –
N° Portalis 352J-W-B7K-DC5S3

N° MINUTE : 3

Assignation du :
06 Mai 2026

Jugement en fixation
[1]

[1] Expédition exécutoire
délivrée le : 15/09/2026 à Me DARCHIS

JUGEMENT
rendu le 15 Septembre 2026

DEMANDEURS

Madame [B] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [L] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [P] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [Q] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [I] [R] épouse [Z]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Monsieur [X] [F]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Monsieur [P] [U]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Madame [A] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [S] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 7]

Tous représentés par Maître Caroline DARCHIS de la S.A.R.L. MANEO AVOCAT, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE, avocats plaidants, vestiaire #PC192

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SARL [G]
[Adresse 8]
[Localité 3]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats, et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 10 Juin 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée non daté, Madame [I] [R] épouse [Z], Monsieur [H] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Madame [M] [Y], Monsieur [S] [Y] et Madame [L] [Y] épouse [U], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. SARL [G] des locaux composés d’une salle et d’une cuisine en rez-de-chaussée, ainsi que de sanitaires, d’un bureau, d’un vestiaire, d’une réserve et d’une cave en sous-sol, constituant le lot n°301 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 9] à [Localité 8] cadastré section AR numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2015 afin qu’y soit exercée une activité de café, de brasserie, de restauration et de ventes à emporter, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 41.250,06 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Madame [M] [Y] est décédée le 16 mai 2021, laissant pour lui succéder son frère Monsieur [S] [Y], ainsi que ses trois neveux et nièce Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U].

Monsieur [H] [R] est décédé le 27 août 2021, laissant pour lui succéder sa conjointe survivante Madame [B] [R].

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] ont fait signifier à la S.A.R.L. SARL [G] un congé pour le 31 mars 2025 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2025, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 70.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] ont, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 26 septembre 2025 expédiée le 27 septembre 2025 et réceptionnée le 30 septembre 2025, notifié à la S.A.R.L. SARL [G] un mémoire préalable daté du 24 septembre 2025 comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 69.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2025, puis ont, par exploit de commissaire de justice en date du 6 mai 2026, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leur assignation, ainsi que de leur mémoire préalable daté du 24 septembre 2025 notifié par lettre recommandée en date du 26 septembre 2025 expédiée le 27 septembre 2025 et réceptionnée le 30 septembre 2025, et remis au greffe par lettre recommandée en date du 8 décembre 2025 réceptionnée le 9 décembre 2025, Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6 et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

constater que le contrat de bail commercial s’est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2025 ;à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2025 à la somme annuelle de 69.600 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve des évolutions de la réglementation applicable depuis le précédent renouvellement du bail en cause ;condamner la S.A.R.L. SARL [G] au paiement des intérêts au taux légal dus sur les loyers arriérés pour chacune des échéances dues à compter du 1er avril 2025, avec capitalisation des intérêts dus depuis une année entière ;porter le dépôt de garantie à la somme de 34.800 euros ;à titre subsidiaire, en cas de mise en œuvre d’une mesure d’expertise judiciaire, donner pour mission à l’expert, dans le respect du principe du contradictoire, de : convoquer les parties ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits allégués par les parties, notamment en ce qui concerne le déplafonnement du loyer ; rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2025 au regard : des caractéristiques des locaux ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des facteurs locaux de commercialité ; et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;dire que la provision à valoir sur les honoraires et frais d’intervention de l’expert judiciaire incombera à la S.A.R.L. SARL [G] ; dans un tel cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 69.600 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. SARL [G] à leur payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. SARL [G] aux dépens.
À l’appui de leurs prétentions, Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] font valoir qu’au cours du bail expiré, le revenu de la population locale a augmenté, les catégories socio-professionnelles les plus aisées se sont accrues, et le taux de pauvreté de l’arrondissement a diminué, caractérisant un important phénomène de gentrification, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Ils en déduisent que le montant du loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à celui de la valeur locative.

Ils exposent, à titre principal, que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant annuel de 620 euros par mètre carré pondéré, si bien qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 106,78 m2, et après application d’un coefficient de majoration de 5% prenant en considération le droit de terrasse dont bénéficie la locataire, le loyer de renouvellement peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 69.600 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, les bailleurs indivis soulignent que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

La S.A.R.L. SARL [G], régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat. Le jugement est donc réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 10 juin 2026, et la décision a été mise en délibéré au 31 août 2026, puis prorogée au 15 septembre 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2015 par acte sous signature privée non daté, s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 mars 2025, date d’effet du congé signifié par les bailleurs indivis à la S.A.R.L. SARL [G] par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er avril 2025, date expressément mentionnée dans ledit congé correspondant au lendemain de la date d’effet de celui-ci (pièces n°1 et n°2 en demande).

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2025.

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Selon les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l’espèce, il est constant que les bailleurs indivis se prévalent de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En conséquence, il convient de rechercher s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En outre, en application des dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du même code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon les dispositions de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d’autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; que s’agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (Civ. 3, 18 septembre 2025 : pourvoi n°24-13288), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d’office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173) ; et qu’enfin, lorsque le bailleur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans apporter aucune justification à l’appui de sa demande, alors la juridiction n’est pas tenue d’ordonner une expertise judiciaire pour suppléer la carence de celui-ci dans l’administration de la preuve (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvoi n°94-21352 ; Civ. 3, 23 janvier 2007 : pourvoi n°05-21603).

En l’espèce, les bailleurs indivis affirment qu’ : « Une évolution notable au cours du bail expiré peut être relevée concernant une augmentation significative des revenus fiscaux de référence des foyers imposables, cohérente avec l’arrivée d’une population ayant un pouvoir d’achat plus élevé […]. L’analyse des données de l’INSEE entre 2015 et 2020 permet d’observer une augmentation de la part des cadres et professions intellectuelles dans la population active exerçant une activité professionnelle, passée de 28,5% en 2015 à 31,6% en 2020. […] De plus, la part des employés a diminué, passant de 28,2% à 26,1%, tout comme celle des ouvriers, passée de 11,2% à 10,6%. Le revenu fiscal médian par ménage est passé de 19.137 € en 2015 à 22.870 € en 2021 (dernière année disponible), représentant une augmentation de + 19,51%. Le taux de pauvreté de l’arrondissement a diminué, passant de 25% en 2015 à 22% en 2021. L’évolution du profil des habitants en termes de catégories socio-professionnelles, la très forte augmentation du revenu fiscal médian par ménage (+ 19,51% entre 2015 et 2021) et la baisse du taux de pauvreté témoignent de l’important phénomène de gentrification du quartier, bénéfique pour le Preneur, au cours du bail échu. Ils sont de nature à démontrer une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Non seulement l’on peut relever une évolution notable des facteurs locaux de commercialité mais également que celle-ci est favorable au commerce considéré. Il en découle que durant le bail expiré, l’évolution de la commercialité s’est caractérisée par la génération d’un flux significatif de nouveaux chalands travaillant, se divertissant et/ou résidant dans le secteur géographique considéré, plus enclins à consommer les produits du locataire. Ce flux de chalands s’apprécie donc tant quantitativement que qualitativement » (pages 8 et 9 de leur mémoire préalable).

Cependant, force est de constater que ces allégations ne sont étayées par aucun élément, les demandeurs ne produisant aux débats ni rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale, ni les prétendues statistiques invoquées, ni même de quelconques articles de presse relatifs à la soi-disant gentrification du quartier dont ils se prévalent, les seules pièces communiquées à l’appui de leur assignation étant constituées du contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée non daté à effet au 1er janvier 2015 et du contrat de bail commercial originel conclu par acte sous signature privée en date du 15 janvier 2007 à effet rétroactif au 1er avril 2005, du congé signifié à la S.A.R.L. SARL [G] par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, de leur mémoire préalable daté du 24 septembre 2025 notifié à cette dernière par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 26 septembre 2025 expédiée le 27 septembre 2025 et réceptionnée le 30 septembre 2025, ainsi que des avis de dépôt et de réception de la lettre recommandée susvisée (pièces n°1 à n°4 en demande), étant observé qu’il n’y a pas lieu de suppléer leur carence dans l’administration de la preuve en ordonnant une expertise judiciaire.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les propriétaires indivis échouent à apporter la preuve de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.R.L. SARL [G] dans les locaux litigieux.

En conséquence, il convient de constater l’absence de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.R.L. SARL [G] dans les locaux donnés à bail, et de débouter Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l’absence de preuve de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.R.L. SARL [G], et dans la mesure où les bailleurs indivis ne contestent pas que la valeur locative des locaux excède le montant du plafond indiciaire, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce dernier.

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2015 par acte sous signature privée non daté, stipule : en sa clause intitulée « Article 4 – DURÉE », que « Le Bail est consenti et accepté pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2015, pour se terminer le 31 décembre 2023 » ; et en sa clause intitulée « Article 5 – LOYER », que « Le Bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal hors taxes, hors charges, de 41.250,06 € (QUARANTE ET UN MILLE ET DEUX CENT CINQUANTE EUROS ET SIX CENTIMES) payable trimestriellement à terme échu. Le loyer est révisable tous les trois (3) ans conformément aux termes et conditions prévus par la loi » (pièce n°1 en demande, page 3).

De plus, il est établi que ce bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 mars 2025, date d’effet du congé signifié par les bailleurs indivis à la S.A.R.L. SARL [G] par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er avril 2025, date expressément mentionnée dans ledit congé correspondant au lendemain de la date d’effet de celui-ci (pièce n°2 en demande), si bien que ce contrat de bail expiré a eu une durée effective de dix années et trois mois, soit dix années et un trimestre.

Enfin, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au quatrième trimestre de l’année 2024, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°73 du 26 mars 2025 à la date d’effet du renouvellement du 1er avril 2025, et au troisième trimestre de l’année 2014, correspondant à l’indice publié au journal officiel de la République française n°294 du 20 décembre 2014 soit dix ans et un trimestre auparavant, étaient respectivement de 135,30 et de 108,52, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2025 s’élève à la somme annuelle de : (41.250,06 x 135,30) ÷ 108,52 = 51.429,53 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de débouter Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] de leur demande principale de déplafonnement du loyer, et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 51.429,53 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2025.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En vertu des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Selon les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

D’après les dispositions de l’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires : 1°) les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; et qu’enfin, la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue un titre exécutoire permettant au bailleur d’agir, à ses risques et périls, en exécution forcée pour recouvrer les intérêts au taux légal dus sur les rappels de loyers (Civ. 3, 6 octobre 2016 : pourvoi n°15-12606).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 1er avril 2025 et pendant la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer du bail expiré, à compter du 6 mai 2026, date de signification de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L. SARL [G] sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er avril 2025 d’autre part, à compter du 6 mai 2026 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement, et de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant aux bailleurs indivis de recouvrer le montant de ces intérêts.

Sur l’anatocisme

Aux termes des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 6 mai 2026, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2026.

Sur le réajustement du dépôt de garantie

En application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281 ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545 ; Civ. 3, 15 janvier 2026 : pourvoi n°24-10778).

En l’espèce, force est de constater qu’il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de pouvoir statuer sur le réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.

Il en résulte que le juge des loyers commerciaux ne dispose pas du pouvoir juridictionnel de statuer sur une telle demande, laquelle est dès lors irrecevable.

En conséquence, il convient de déclarer Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] irrecevables en leur demande de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.

Sur les mesures accessoires

En vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U], parties perdantes dès lors qu’ils succombent en leur demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, seront condamnés in solidum aux dépens, et il ne sera pas fait droit à leur demande d’indemnité formée au titre des frais non compris dans les dépens conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] d’une part, à la S.A.R.L. SARL [G] d’autre part, et portant sur les locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol constituant le lot n°301 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 9] à [Localité 8] cadastré section AR numéro [Cadastre 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2025,

CONSTATE l’absence de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.R.L. SARL [G] dans les locaux donnés à bail,

DÉBOUTE Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] de leur demande principale de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er avril 2025 et de fixation dudit loyer au montant de la valeur locative,

DÉBOUTE Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

FIXE le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé liant Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] d’une part, à la S.A.R.L. SARL [G] d’autre part, et portant sur les locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol constituant le lot n°301 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 9] à [Localité 8] cadastré section AR numéro [Cadastre 1], à la somme annuelle de 51.429,53 euros (CINQUANTE ET UN MILLE QUATRE CENT VINGT-NEUF euros et CINQUANTE-TROIS centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2025,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L. SARL [G] sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er avril 2025 d’autre part, à compter du 6 mai 2026 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 6 mai 2026, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2026,

RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à Madame [I] [R] épouse [Z], à Madame [B] [R], à Monsieur [P] [F], à Monsieur [X] [F], à Monsieur [S] [Y], à Madame [L] [Y], à Monsieur [P] [U], à Monsieur [Q] [U] et à Madame [A] [U] de recouvrer le montant des intérêts de retard au taux légal dus par la S.A.R.L. SARL [G],

DÉCLARE Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] irrecevables en leur demande de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial,

DÉBOUTE Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [R] épouse [Z], Madame [B] [R], Monsieur [P] [F], Monsieur [X] [F], Monsieur [S] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [P] [U], Monsieur [Q] [U] et Madame [A] [U] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 15 Septembre 2026

La Greffière Le Président
M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM