TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2026
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 29 Mai 2026

N° RG 25/03869 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ZI6
Grosse délivrée le
À
-Maître Laure CAPINERO
-Me Charlotte JOLY

PARTIES :

DEMANDEURS

S.D.C. [Adresse 9], domiciliée : chez Syndic Cabinet NERCAM, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [L]
né le 23 Mai 1975 à , demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Charlotte JOLY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [M], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [I] [S] épouse [U], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble [Adresse 9] est soumis au statut de la copropriété. Il était initialement composé d’une parcelle de terrain sur laquelle sont édifiés :
– Une construction avec terrasse élevée de deux étages sur rez-de-chaussée,
– Un petit pavillon élevé d’un rez-de-chaussée.

A une date non précisée, a également été édifié, sur la bande de terrain située entre l’avant du pavillon et la [Adresse 6], un petit bâtiment, qualifié par les parties de remise.

Un chemin commun d’une largeur de 1,1 m, situé sur la gauche du pavillon, permet l’accès de la maison à la [Adresse 6].

[F] [L] est propriétaire du lot initialement nommé lot n° 1, comprenant le pavillon et la jouissance exclusive de la bande du terrain comprise entre le pavillon et la [Adresse 6] et de la bande du terrain comprise entre l’arrière du pavillon et la maison située en fond de parcelle.

[P] [M] est propriétaire des lots n° 2 et 3, situés au rez-de-chaussée et au 1er étage de la maison et [O] [U] et [I] [S] du lot n° 4 situé au 2ème étage de la maison.

Par un courrier, doublé d’un e-mail, du 16.05.2022, le syndic de la copropriété a alerté [F] [L] sur le fait qu’il était entrain de procéder à des travaux sur la structure du pavillon sans autorisation.

Lors d’une assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 23.08.2022, les copropriétaires validaient le projet de travaux de [F] [L].

Lors d’une assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 25.04.2023, il était pris acte de ce que le projet de [F] [L] avait été modifié et de ce qu’il conviendrait d’établir un nouvel état descriptif.

Le 18.07.2023, [F] [L] déposait en mairie une déclaration préalable à des travaux sur une maison individuelle.
Le 05.08.2023 était pris un arrêté de non opposition à cette déclaration.

Lors d’une assemblée générale en date du 22.08.2023, les copropriétaires refusaient le projet visant à transformer la remise en habitation avec création d’une dépendance ; il était rappelé l’accord préalable comme suit : « seule la rénovation du bâtiment existant sera réalisée y compris au niveau de la véranda. »

Lors d’une assemblée générale ordinaire en date du 12.03.2024, il était voté la désignation d’un géomètre pour la création de nouveaux lots, l’inspection des réseaux enterrés, et [F] [L] s’engageait à faire déplacer les conduites d’eau de la dépendance.
Il n’a pas été procédé à ce déplacement.

Le 19.08.2024, il était déposé une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux.
Il est versé aux débats une attestation d’achèvement de ces travaux, qui n’est ni datée ni signée.

Lors d’une assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 10.01.2025, les travaux réalisés étaient estimés non conformes aux autorisations et le syndic était autorisé à engager des poursuites à l’encontre de [F] [L].

Par assignation du 11.09.2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet NERCAM, administration de biens, EURL, a fait attraire [F] [L], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’article 9 et suivants de ce texte, l’article 835 du code de procédure civile :
« CONDAMNER Monsieur [L] à démolir les constructions illicites de son lot de copropriété et procéder à la remise en état de son bien de façon conforme au règlement de copropriété et ce, sous astreinte de 500 EUROS par jour de retard.
CONDAMNER à ce titre Monsieur [L] à supprimer l’étage créée par voir de surélévation, à démolir la véranda fermée sur les parties communes constituées du jardin de la copropriété,
et à remettre la remise située à l’avant du bâtiment conformément à son état d’origine et ce sous les mêmes conditions d’astreinte de 500 EUROS par jour de retard.
Condamner Monsieur [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme provisionnelle de 50 000 EUROS à titre de dommages et intérêts
Subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira au juge des référés de designer avec mission de :
– Se rendre sur les lieux [Adresse 9]
– Prendre connaissance du règlement de copropriété, de l’autorisation obtenue par Monsieur [L], et des PV d’assemblée générale
– Décrire les travaux entrepris par Monsieur [L] sur son lot de copropriété
– Donner au tribunal les éléments permettant de savoir si la construction édifiée respecte le règlement de copropriété, les règles d’urbanisme, et les autorisations de l’assemblée générale des copropriétaires
– Dans la négative, décrire les travaux nécessaires pour une remise en conformité
– Du tout dresser rapport
En toute hypothèse
Condamner Monsieur [L] au paiement de la somme de 5000 EUROS au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. »
Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/3869.

Suivant actes de commissaires de justice en date du 25.11.2025, [F] [L] a assigné :
[P] [M]
[O] [U]
[I] [U] née [S],
en référé, au visa des articles 145, 331 et 834 du Code de Procédure civile, aux fins de voir :
« Juger recevable et bien fondée la demande en intervention forcée formulée à l’encontre de Madame [P] [M], Monsieur [O] [U] et Madame [I] [S]- [U] ;
Rendre opposable à Madame [P] [M], Monsieur [O] [U] et Madame [I] [S]-[U] l’ordonnance devant intervenir dans l’instance pendante devant le tribunal de céans, inscrite au rôle sous le numéro RG 25/03 869, entre Monsieur [F] [L]
et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 1] ;
Etendre la mission de 1’Expert à l’examen de la véranda et de la terrasse de Madame [M] et de la véranda et du climatiseur extérieur des époux [U].
Réserver les dépens ».
Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/5154.

A l’audience du 29.05.2026, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, [P] [M], [O] [U] et [I] [S] ont maintenu les mêmes demandes, et demandé de débouter [F] [L] de toutes ses demandes, notamment de sa demande d’extension d’expertise.

[F] [L], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, communiquées contradictoirement par RPVA le 28.09.2026, mais pas communiquées au tribunal en version papier, au visa des articles 678, 1582 et 1583 du code civil, les articles 9 et 835 du code de procédure civile et les articles R151-27 et R151-29 du code de l’urbanisme, demande de :
« Juger que le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi par le demandeur,
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 1], représenté par la société Cabinet Necam, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En présence de contestations sérieuses, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Marseille
Condamner Madame [P] [M] à démolir sa véranda sous astreinte journalière de 500 euros et de condamner Monsieur [O] [U] et Madame [I] [S] à enlever l’ouvrage édifié sur leur balcon et remettre les lieux dans leur état d’origine, sous journalière de 500 euros.
A titre subsidiaire,
Donner acte à Monsieur [F] [L] de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée ;
Etendre la mission de l’Expert à l’examen de la véranda et de la terrasse de Madame [M] et de la véranda et du climatiseur extérieur des époux [U].
Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 1], représenté par la société Cabinet Necam, Madame [P] [M], Monsieur [O] [U] et Madame [I] [S] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais visés à l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Subsidiairement, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, il est demandé au tribunal de réserver les dépens et de débouter le syndicat demandeur de sa demande de condamnation au titre de frais irrépétibles. »

L’affaire a été mise en délibéré au 25.09.2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il y a lieu d’ordonner la jonction des instances sous le numéro de RG le plus ancien.

Les demandes de « dire », « dire et juger » et « donner acte » ou visant à « constater », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur les demandes de démolition sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

La première demande de remise en état sous astreinte est pour le moins imprécise ; elle semble faire double emploi avec la seconde. Elles seront donc considérées comme une demande unique, la seconde précisant simplement la première.

Il convient de relever qu’il existe une divergence d’appréciation entre les parties sur la question du caractère parfait de la cession des parties communes constituées par les bandes de terrains par la copropriété à [F] [L], par le simple échange de consentements sur la chose et sur le prix, lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 23.08.2022.

Si, à l’évidence, l’argument tiré de l’absence d’acte notarié ne présente pas de caractère sérieux, il n’en demeure pas moins qu’au vu de la rédaction du procès-verbal, celui-ci nécessite une interprétation qui relève du pouvoir exclusif du juge du fond, et non de sa compétence.

Il ne s’agit toutefois pas du seul moyen au soutien des demandes, et les locaux concernés devront donc être envisagés un par un.

Sur les demandes de suppression de l’étage créée par voie de surélévation et de démolition de la véranda fermée sur le jardin

Un rapport d’expertise unilatéral signé par [A] [Y], architecte, le 25.03.2025, est versé aux débats.
Il n’est contesté par aucune des parties en son contenu.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que l’étage aurait été créé en violation de la déclaration de travaux.

[F] [L] se prévaut de ce que cet étage aurait été accepté par les copropriétaires réunis en assemblée générale.

Il convient de relever qu’un premier plan a été soumis aux copropriétaires lors de l’assemblée générale de 2022. Si ces plans ont alors été validés, [F] [L] a indiqué à l’assemblée générale des copropriétaires du 25.04.2023 qu’il avait changé de projet, de sorte qu’il a été proposé un nouveau projet « de rénovation du bâtiment existant » aux copropriétaires, prétendument sur la base du projet soumis aux services de l’urbanisme de la mairie (en réalité il n’est pas démontré que la mairie ait été saisie d’une demande à cette date). Ce projet a été validé.
Lors de l’assemblée générale du 22.08.2023, les copropriétaires ont rejeté le projet « déposé auprès des services de l’Urbanisme », « en particulier sur la transformation de la remise existante en habitation avec création de dépendance ». L’assemblée générale a rappelé son accord sur la rénovation du bâtiment existant.

Il résulte du rapport d’expertise de [A] [Y] que : « La toiture a été surélevée d’au moins 83cm à l’égout.
Un niveau supplémentaire a été créé en mezzanine au-dessus d’une partie du rez-de-chaussée augmentant ainsi la surface habitable de la maison.
Une extension sous forme de véranda a été créée en façade nord ce qui modifie la volumétrie du bâtiment et augmente son emprise au sol. »

Il n’est pas contesté que cette véranda n’existait pas dans sa forme actuelle avant les travaux.

Dès lors, à l’évidence, les travaux réalisés ne sont ni conformes à la déclaration de travaux, ni aux résolutions des deux assemblées générales des copropriétaires de 2023.

Il conviendra de condamner [F] [L] à la remise en état de cette maison.

Au regard du comportement de [F] [L] depuis 2022, changeant dans ses engagements et multipliant les promesses non honorées, l’astreinte est indispensable à la prompte exécution de la présente décision.

Sur la demande de remise dans son état d’origine de la remise située à l’avant du bâtiment

Indépendamment de la qualification de cette remise de « maison individuelle » dans la déclaration de travaux, totalement inopérante en la présente espèce, il résulte de l’expertise de [A] [Y] que : « La toiture a été surélevée de 28cm à l’égout.
Le niveau du faîtage dépasse celui du couronnement du mur de clôture donnant sur la [Adresse 6].
L’étanchéité du faîtage et de son raccordement sur le mur de clôture réalisée en chape de bitume aluminé de type « calandrite » n’a pas sa place dans le périmétre d’un site patrimonial remarquable.
La menuiserie extérieure est en aluminium, contrairement aux dispositions de la OP qui prévoyaient qu’elle soit en bois.
La gouttière est en PVC, contrairement aux dispositions de la OP qui prévoyaient qu’elle soit en zinc.
La remise a été transformée en pièce d’eau, ce changement d’affectation n’est pas prévu dans la OP. »

L’assemblée générale des copropriétaires du 22.08.2023 a rejeté le projet « déposé auprès des services de l’Urbanisme », « en particulier sur la transformation de la remise existante en habitation avec création de dépendance ». L’assemblée générale a rappelé son accord sur la rénovation du bâtiment existant.

Dans de telles conditions, les modifications des dimensions de l’ouvrage et ses matériaux utilisés, relevées par l’expert, sont dépourvues de lien avec la nécessité de démolir et reconstruire l’ouvrage pour en assurer la solidité.

A nouveau, il conviendra d’ordonner la remise de cette remise dans un état conforme à la déclaration de travaux proposée à l’assemblée générale et agréée, sous astreinte. Cela implique que l’usage d’origine (de remise et pas de pièces d’eau) soit restitué à ce bâtiment, que le niveau du faîtage et les matériaux utilisés pour assurer l’étanchéité, la menuiserie extérieure et la gouttière, soit repris pour être conformes au dossier accompagnant la déclaration préalable à travaux du 18.07.2023.

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le montant de la provision devant être allouée ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut :
D’une appropriation des parties communes par [F] [L],
De ce que les travaux réalisés par [F] [L] auraient eu pour conséquences d’obstruer les canalisations communes de l’immeuble se trouvant sous la remise, et dont les compteurs se trouveraient à l’intérieur de celle-ci.
Il souligne que [F] [L] se serait engagé à faire déplacer lesdites canalisations et compteurs pour remédier à ces difficultés, mais qu’il ne se serait pas exécuté.
De ce que la construction non conforme à l’autorisation administrative serait « de nature à nuire aux intérêts du syndicat des copropriétaires », sans plus de précision.

[F] [L] conteste :
L’appropriation des parties communes, se prévalant du transfert de propriété résultant de l’accord sur la chose et sur le prix,
Que les travaux réalisés soient à l’origine de la dégradation des canalisations communes,
Que les compteurs d’eau ne soient plus accessibles aux copropriétaires, en ce qu’ils se trouveraient sur le mur de clôture à l’extérieur de la copropriété.
Il souligne en outre que le quantum demandé à titre provisionnel ne serait pas chiffré.

Les moyens soulevés sont contestés au point que seul le juge du fond pourra en connaître. La demande provisionnelle sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de condamnations

L’article 70 du code de procédure civile dispose que : « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout. »

[F] [L] demande reconventionnellement la condamnation d’[P] [M] à démolir sa véranda et d’[O] [U] et [I] [S] à enlever l’ouvrage édifié sur leur balcon et remettre les lieux dans leur état d’origine sous astreinte.

Ces demandes reconventionnelles présentent si peu de lien avec la procédure initiale qu’elles concernent en réalité d’autres parties que celles initialement en la cause. En effet, même si une copropriété compte 3 copropriétaires, elle présente une personnalité juridique différente de celle de ses copropriétaires, même réunis dans une même instance.

Par ailleurs, [F] [L] a acquis son lot dans la copropriété le 20.07.2021. Il n’est pas contesté qu’à cette date, les ouvrages dont il demande la démolition étaient déjà en place.
Dès lors, la demande de remise dans un état antérieur à une date qui n’est pas démontrée n’est survenue que par des appels en cause aux fins d’intervention forcée, manifestement motivés par la seule intention de faire pression sur les copropriétaires dans le cadre de l’action principale.

Il n’y a donc, à l’évidence, pas lieu d’y faire droit, à tout le moins dans le cadre de l’instance en référé.

Surabondamment, les défendeurs à l’intervention forcée se prévalent de la prescription de l’action, en raison de l’ancienneté des installations, principalement.
L’appréciation des ces demandes relève manifestement du pouvoir du juge du fond, à l’exclusion du juge des référés.

Sur l’expertise

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’expertise, formulée à titre subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

[F] [L], qui succombe à l’instance, sera condamné à payer la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Ordonnons la jonction des instances enregistrées sous les n° de RG 25/3869 et 25/5154 sous le premier de ces numéros ;

Ordonnons à [F] [L] de supprimer l’étage créée par voie de surélévation de la toiture d’au moins 83cm à l’égout, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons [F] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard, et ce pendant 12 mois ;

Ordonnons à [F] [L] de supprimer la véranda fermée sur le jardin, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons [F] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard, et ce pendant 12 mois ;

Ordonnons à [F] [L] de remettre dans l’état conforme au dossier accompagnant la déclaration préalable à travaux du 18.07.2023 la remise, c’est-à-dire :
en lui restituant son usage de remise, et non de pièces d’eau,
en respectant le niveau du faîtage prévu sur les plans,
en respectant les matériaux autorisés pour assurer l’étanchéité (sans « calandrite »), la menuiserie extérieure (en bois et non en aluminium) et la gouttière (en zinc et non en PVC),
et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons [F] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, une astreinte provisoire de 500 € par poste et par jour de retard, et ce pendant 12 mois ;

Rejetons la demande de provision ;

Rejetons les demandes de condamnation d’[P] [M] à démolir sa véranda et d’[O] [U] et [I] [S] à enlever l’ouvrage édifié sur leur balcon et remettre les lieux dans leur état d’origine sous astreinte ;

Condamnons [F] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, à [P] [M], [O] [U] et [I] [S] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Condamnons [F] [L] aux dépens du référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.