TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Hervé BOUKOBZA

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/00076 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBWKO

N° MINUTE :
6

JUGEMENT
rendu le jeudi 24 septembre 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS
Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Hervé BOUKOBZA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0685

Madame [Z] [I], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Hervé BOUKOBZA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0685

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 juin 2026
Délibéré initialement prévu le 03 septembre 2026, prorogé au 24 septembre 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 24 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/00076 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBWKO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 1996 à effet au 1er août 1996, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à M. [W] [I] et Mme [Z] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3], escalier 2, 5ème étage, porte A0032, à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel en principal de 362,06 euros, hors provisions sur les charges locatives récupérables.

A la suite d’une décision de renumérotage des immeubles situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2] de la direction de l’aménagement urbain et de la construction de la mairie de [Localité 1], l’adresse du logement donné à bail porte désormais le numéro [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires une sommation de payer les loyers la somme principale de 5 283,91 euros au titre de l’arriéré locatif, hors coût de l’acte.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [I] et Mme [Z] [I], le 21 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, L’E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH a fait assigner M. [W] [I] et Mme [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. [W] [I] et Mme [Z] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
– 6 259,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme du mois de septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 20 mars 2025,
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,
– 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer, de l’assignation et des frais d’exécution.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 juin 2026 lors de laquelle l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 4 440 euros au 11 juin 2026, terme de mai 2026 inclus. Il ne s’oppose pas aux délais sollicités par les défendeurs compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de leur situation justifiée à l’audience.

M. [W] [I] et Mme [Z] [I], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions en défense visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent de débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, de leur accorder des délais de paiement sur 36 mois pour régler la dette locative, suspensifs des effets de la résiliation, et de condamner le bailleur aux dépens.

Ils exposent avoir rencontré des difficultés financières ponctuelles à la suite de l’arrêt maladie de Mme [Z] [I] et que c’est la première fois depuis l’origine du bail qu’ils ont des impayés de loyer. Ils déclarent que M. [W] [I] est retraité, qu’il perçoit l’allocation de solidarité aux personnes âgées d’un montant mensuel de 1 055,03 euros. Ils font valoir une reprise intégrale des loyers courants depuis le mois de janvier 2026, outre le versement d’une somme complémentaire en apurement de leur dette locative.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux écritures des parties ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience du 15 juin 2026 pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du même code, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 3 septembre 2026 puis, le jour même, de la prorogation du délibéré au 24 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des dispositions de l’article 1229 la résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme  » un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer « . Enfin, l’article 1728 du même code dispose que  » le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte du 11 juin 2026 justifiant de l’existence, non contestée, d’un arriéré locatif établissant que les locataires restent devoir à cette date la somme de 4 440 euros au titre des loyers et des charges échus impayés, terme de mai 2026 inclus.

L’absence de paiement régulier des loyers et des charges, en contrariété avec les stipulations contractuelles, constitue un manquement grave et répété aux obligations du bail, justifiant d’en prononcer la résiliation judiciaire, à compter de la présente décision.

Cependant, selon l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les parties conviennent d’un accord sur la suspension des effets de la résiliation et de modalités de remboursement de l’arriéré locatif par le versement de 35 mensualités de 170 euros et le paiement du solde à la 36ème mensualité.

Il ressort en outre du diagnostic social et financier que depuis la reprise du paiement du loyer par les locataires, un dossier de FSL va être transmis avec l’accord du bailleur.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En cas de respect de ces modalités de paiement, la résiliation sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la résiliation sera acquise, et le bail résilié, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans ce cas, les défendeurs seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la dette locative

L’article 7, a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte du 11 juin 2026 démontrant que M. [W] [I] et Mme [Z] [I] restent devoir à cette date la somme de 4 440 euros au titre des loyers et des charges échus impayés, terme de mai 2026 inclus.

Les défendeurs, représentés à l’audience, ne contestent pas le montant de cette dette et ne justifient d’aucun paiement libératoire.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 20 mars 2025.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la résiliation, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [I] et Mme [Z] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [W] [I] et Mme [Z] [I], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer du 20 mars 2025 et sans qu’il ne soit nécessaire d’énumérer les frais inclus aux dépens.

En revanche, compte tenu des situations économiques respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH sera donc débouté de cette demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation à la date du présent jugement du bail d’habitation conclu le 22 juillet 1996 à effet au 1er août 1996 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, d’une part, et M. [W] [I] et Mme [Z] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7], à [Localité 2] ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [I] et Mme [Z] [I] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 4 440 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2026, terme de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 ;

AUTORISE M. [W] [I] et Mme [Z] [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le quinze du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la résiliation pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [I] et Mme [Z] [I] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

– le bail sera considéré comme résilié depuis la présente décision,

– le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

– le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [I] et Mme [Z] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– M. [W] [I] et Mme [Z] [I] seront condamnés in solidum à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [I] et Mme [Z] [I] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 20 mars 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge