REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM [I] PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES
1ère Chambre civile

JUGEMENT

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal
le 05 OCTOBRE 2026

Dans l’affaire :
N° RG 20/00072 – N° Portalis DB2B-W-B7E-DSXR
NAC : 30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

DEMANDEUR :

S.A.R.L. NOTRE DAME [D] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
19 Miomo
20200 SANTA-MARIA-DI-LOTA
représentée par Me Philippe DABADIE, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [M] [L] [E] veuve [S]
98 Avenue Alexandre Marqui Villa At Sou
65100 LOURDES
représentée par la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI , JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

Monsieur [B] [G] [C] [S]
15 Chemin du Moulin
65500 PUJO
représenté par la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI , JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A.R.L. ETUDE [F], ès qualité de mandataire liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D] (jugement tribunal de commerce de BASTIA du 7/7/20
(intervenant volontaire suivant conclusions du 12 février 2021)
1 rue Salvatore Viale
Immeuble U Palazzu
20200 BASTIA, représentée par Me Philippe DABADIE, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 02 Juillet 2026 présidée par ETIEN Elen, Vice-Présidente, statuant à Juge unique, assistée de VERENNES Morgane, Greffier.

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 05 OCTOBRE 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE [I] LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 4 septembre 2002, Monsieur [N] [S] et Monsieur [B] [S] ont donné à bail à la SARL HOTEL SAINT LAZARE, en renouvellement d’un bail originaire reçu par Maître [Z], notaire à Lourdes, le 12 novembre 1976, une parcelle de terrain sise à Lourdes (Hautes-Pyrénées), 7 rue Saint Félix.

Est édifiée sur cette parcelle une construction à usage d’hôtel, restaurant, objets de piété.

Par acte authentique reçu le 23 juillet 2003 par Maître [A] [H], notaire à Lourdes, la société HOTEL SAINT LAZARD a vendu à la SARL NOTRE DAME [D] d’une part la construction à usage d’hôtel édifiée sur le terrain sis à Lourdes, 7 rue Saint Félix, d’autre part le fonds de commerce d’hôtel, restaurant, objets de piété exploité dans cet immeuble sous l’enseigne « Hôtel Saint Lazard », en ce compris le droit au bail.

Enfin, aux termes d’un acte reçu le 8 août 2011 par Maître [U] [K], notaire à Lourdes, Monsieur [N] [S] et Monsieur [B] [S] ont consenti au renouvellement du bail commercial au bénéfice de la société NOTRE DAME [D], pour une durée de 9 ans à compter du 15 novembre 2011, et ce moyennant un loyer de 12.990 euros par an.

Des incidents sont survenus dans l’acquittement des loyers et charges.

Selon jugement du 9 février 2016, le tribunal de commerce de Bastia a ordonné l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société NOTRE DAME [D].

Puis, par décision du 3 octobre 2017, cette même juridiction a arrêté un plan de continuation.

Le 4 décembre 2019, les bailleurs ont signifié au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Selon actes d’huissier de justice du 14 janvier 2020, la société NOTRE DAME [D] a assigné Monsieur [B] [S] et Madame [M] [E] veuve [S] (ci-après les consorts [S]) devant le tribunal judiciaire de Tarbes, sollicitant de voir :
RECEVOIR la SARL NOTRE DAME [I] ROSAIRE en son opposition,
* à titre principal,
ANNULER le commandement de payer,* à titre subsidiaire,
SUSPENDRE les effets du commandement pendant 24 mois,OCTROYER les plus larges délais de paiement à la société NOTRE DAME [D],CONDAMNER les consorts [S] à payer à la SARL NOTRE DAME [D] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,CONDAMNER les consorts [S] aux entiers dépens.
Postérieurement, selon jugement prononcé le 7 juillet 2020, le tribunal de commerce de Bastia a prononcé la résolution du plan de redressement, ordonné la liquidation judiciaire de la société NOTRE DAME [D] et désigné la SELARL ETUDE [F] ès qualités de liquidateur.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2021, la SELARL ETUDE [F] a fait valoir son intervention volontaire à l’instance es qualités de liquidateur de la société demanderesse.

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2022, la société NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] demandent au tribunal :
RECEVOIR la SARL NOTRE DAME [D] en son opposition,
RECEVOIR la SELARL ETUDE [F], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D], en son intervention volontaire,
* à titre principal,
ANNULER le commandement de payer,* à titre subsidiaire,
SUSPENDRE les effets du commandement pendant 24 mois, OCTROYER les plus larges délais de paiement à la société NOTRE DAME [I] ROSAIRE,si la résiliation du bail devait être ordonnée, CONDAMNER les consorts [S] à payer à la SELARL ETUDE [F], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D], la somme de 1.000.000 € au titre de la construction édifiée,CONDAMNER les consorts [S] à payer à la SELARL ETUDE [F] es qualités de mandataire liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,CONDAMNER les consorts [S] aux entiers dépens.
La société NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] se prévalent de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire au motif que les bailleurs n’ont pas notifié ce commandement aux créanciers inscrits tel que l’exigent les dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce. Ils indiquent que le liquidateur judiciaire peut pour se prévaloir de cette nullité puisque, justement, lui seul a qualité pour agir dans l’intérêt collectif des créanciers. Ils ajoutent que les bailleurs ne justifient pas de leur déclaration de créance de sorte que le commandement serait « vidé de toute essence ».

Les demandeurs allèguent par ailleurs de la mauvaise foi des bailleurs, exposant que ces derniers ont réclamé par ce commandement un an de loyer 2019/2020 alors que le loyer était payé mensuellement. Ils ajoutent que cette demande en paiement est à l’origine de la résolution du plan et du placement du preneur en liquidation judiciaire alors même que la société NOTRE DAME [D] avait la perspective de vendre son fonds de commerce, perspective qui demeure d’actualité.

La société NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] estiment qu’en tout état de cause, des délais doivent leur être accordés, avec suspension des effets de la clause résolutoire, afin de permettre la cession du fonds de commerce.

Enfin, les demandeurs, en cas de résiliation du bail, revendiquent une indemnisation au titre de la perte de la propriété de la construction édifiée sur la parcelle appartenant aux bailleurs, exposant que la résiliation est intervenue avant la douzième année du bail, de sorte que les stipulations du cahier des charges relatives à « l’abandon absolu de la construction réalisée » sans indemnité ne peuvent s’appliquer.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, les consorts [S] demandent au tribunal de :
DÉBOUTER la SELARL ETUDE [F], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D] tel que désigné par jugement du Tribunal de Commerce de BASTIA en date du 7 juillet 2020 et la SARL NOTRE DAME [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,JUGER que les effets de la clause résolutoire sont acquis à la date du 4 janvier 2022,PRONONCER la résiliation du bail liant les consorts [S] à la SARL NOTRE DAME [D] en date du 4 janvier 2022,ORDONNER l’expulsion de la SARL NOTRE DAME [D], occupant sans droit ni titre, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir,JUGER que la propriété de la construction édifiée sur la parcelle donnée à bail, devient automatiquement la propriété pleine et entière des Consorts [S], sans aucune contrepartie quelle qu’elle soit pour la SARL NOTRE DAME [D] JUGER que la SARL NOTRE DAME [D], ou que la SELARL [F], ès-qualités de liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D], devra/devront faire leur affaire des meubles meublants la construction, et devront vider les lieux comme rappeler ci-dessus,FIXER à la somme totale de 50.333,60 € la créance des consorts [S] à la procédure de liquidation judiciaire de la SARL NOTRE DAME [D],CONDAMNER solidairement la SELARL ETUDE [F], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D] tel que désigné par jugement du Tribunal de Commerce de BASTIA en date du 7 juillet 2020, et la SARL NOTRE DAME [D] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 5 janvier 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux, indemnité fixée au même montant que le loyer annuel prévu au bail, au prorata ;CONDAMNER solidairement la SELARL ETUDE [F], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D] tel que désigné par jugement du Tribunal de Commerce de BASTIA en date du 7 juillet 2020, et la SARL NOTRE DAME [D] à verser aux consorts [S] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER solidairement la SELARL ETUDE [F], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D] tel que désigné par jugement du Tribunal de Commerce de BASTIA en date du 7 juillet 2020 et la SARL NOTRE DAME [D] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 4 décembre 2019.
S’agissant de la nullité du commandement de payer, les consorts [S] exposent que la notification aux créanciers inscrits doit intervenir au moment de l’engagement de la procédure judiciaire et que, en cas d’omission, la régularisation peut intervenir jusqu’à un mois avant le jugement statuant sur la demande de résiliation du bail. Ils ajoutent que seuls les créanciers inscrits ont qualité pour se prévaloir de la nullité de la demande de résiliation. Ils exposent également avoir déclaré leur créance, laquelle a été admise au passif de la procédure collective.

Les consorts [S] se prévalent ainsi de la résiliation du bail à la date du 4 janvier 2020, un mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux. Ils exposent que la construction édifiée sur leur parcelle devient leur propriété selon l’accession différée prévue dans le bail commercial, qui vise expressément le cahier des charges reçu le 10 décembre 1893 par Maître [Y], notaire à Lourdes. Ils affirment que les stipulations de ce cahier des charges privent le preneur de tout droit à indemnité.

Les défendeurs revendiquent ainsi la fixation de leur créance au titre des loyers impayés jusqu’au 4 janvier 2022 ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux. Ils font valoir leur bonne foi, soulignant avoir fait preuve de compréhension à l’égard du preneur et ainsi accepté des reports de paiement, des échelonnements, ainsi que la mensualisation du paiement du loyer. Ils soutiennent que la société NOTRE DAME [D] fait preuve de mauvaise foi en sollicitant des délais, soulignant que le preneur sait qu’il ne pourra conserver les locaux et ne produit aucune pièce pour démontrer qu’il pourrait vendre le fonds de commerce tel qu’il le soutient inlassablement.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Selon ordonnance du 3 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction à la date du 16 juin 2026 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 2 juillet 2026.

À l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 5 octobre 2026 .

MOTIFS

I/ Sur l’intervention volontaire de la SELARL ETUDE [F]

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable qui si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

De plus, aux termes de l’article 329, l’intervention principale n’est recevable qui si son auteur à la droit d’agir relativement à la prétention qu’il forme à son profit.

En l’espèce, la SELARL ETUDE [F] fait valoir son intervention volontaire à l’instance ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NOTRE DAME [D].

Selon l’article L.641-9 I du code de commerce, « le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.
Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime.
Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné. ».

En application de ces dispositions, la société faisant l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire ne peut plus agir seule en justice s’agissant de son patrimoine, que ce soit quant au bail commercial conclu en qualité de preneur ou quant aux actions tendant au recouvrement de ses créances.

Ainsi, l’intervention principale de la SELARL ETUDE [F], qui a qualité pour agir en justice s’agissant des droits de la société NOTRE DAME [D], concernant le patrimoine de celle-ci, est déclarée recevable.

II/ Sur la résiliation du bail commercial

1) Sur la demande d’annulation du commandement de payer

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, en vertu de l’article L.143-2 alinéa 1 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, en premier lieu, aucune disposition légale n’impose au bailleur de dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits (cf. civ. 3e,16 mars 2017, n°15-29.206).

Pour ce seul motif, la demande de nullité du commandement de payer formée par la société NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] ne peut prospérer.

À titre surabondant, il est ajouté d’une part que la sanction de l’inobservation de ces dispositions ne consiste pas en la nullité du commandement ; d’autre part que le preneur ne peut invoquer l’absence de dénonciation puisque celle-ci n’est pas opérée dans son intérêt : seuls les créanciers inscrits peuvent s’en prévaloir (cf. com., 16 oct. 2007, n°05-19.756).

À cet égard, s’agissant de l’action du liquidateur, le monopole qui lui est conféré pour agir au nom et dans l’intérêt collectif des créanciers par l’article L.622-20 du code de commerce, auquel renvoie l’article L.641-4 en cas de liquidation judiciaire, ne saurait lui donner qualité à agir pour se prévaloir de l’absence de notification de la demande de résiliation du bail en application des dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce.

En effet, la notion d’intérêt collectif qui détermine le domaine du monopole du mandataire judiciaire ou du liquidateur exclut la défense d’un intérêt particulier ainsi que la défense de l’intérêt d’un groupe de créanciers, tel qu’ici l’intérêt des créanciers antérieurement inscrits. En effet, l’article L.143-2 a pour objet de réserver aux créanciers bénéficiant d’une inscription de nantissement ou de privilèges un moyen de sauvegarder leur gage, dont le droit au bail est un des principaux éléments, en leur permettant d’accomplir, ou de faire accomplir le cas échéant par leur débiteur, les obligations nées du contrat locatif. Ainsi, l’action tendant à obtenir la nullité du commandement de payer à raison du défaut de notification de celui-ci aux créanciers inscrits ne peut s’analyser en une action tendant à la défense de l’intérêt collectif des créanciers.

En conséquence, la demande de nullité du commandement de payer formée par la SARL NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] ès qualités de liquidateur est rejetée.

2) Sur la date de résiliation du bail

L’article L.145-41 du code de commerce dispose, en sa version applicable au présent litige :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, la bail conclu le 8 août 2011 stipule :
« À défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions du cahier des charges du présent bail et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.
À l’expiration d’un délai d’un mois, l’expulsion du preneur pourra être prononcée par le Président du Tribunal de Grande Instance de TARBES statuant en référé, et sur le seul vu du commandement. ».

En premier lieu, il convient de constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société NOTRE DAME [D] le 4 décembre 2019, alors que celle-ci bénéficiait d’un plan de redressement arrêté le 3 octobre 2017 par le tribunal de commerce de Bastia.

Ce jugement qui a arrêté le plan de redressement de la société n’a aucune incidence sur le sort du bail commercial en cours à cette date, qui s’est poursuivi normalement à l’instar des autres contrats en cours, et le preneur se devait d’exécuter normalement les obligations nées du bail, et notamment de payer les loyers à leur échéance.

Les dispositions de l’article L.641-12 du code de commerce invoquées par les consorts [S] ne sont ainsi pas applicables au présente litige, en ce que la notification du commandement de payer est intervenue antérieurement au jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société NOTRE DAME [D].

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, il est constant que la société NOTRE DAME [D] ne s’est pas acquittée des loyers dus aux consorts [S] en exécution du bail commercial conclu le 8 août 2011 tel que visés dans le commandement de payer.

La société et son liquidateur invoquent la mauvaise foi des bailleurs quant à la mise en œuvre de la clause résolutoire, mais échouent à en rapporter la preuve. En effet, le commandement de payer ne s’avère pas imprécis, puisqu’il vise précisément les sommes non payées (loyer de juin à septembre 2019, loyer annuel 2019/2020, taxes foncières 2018 et 2019).

S’il a trait notamment au paiement du loyer pour une année entière (2019/2020), il correspond à cet égard aux stipulations du bail selon lesquelles le loyer est payé le 30 septembre de chaque année, et il ne saurait être reproché aux bailleurs d’avoir convenu avec le preneur d’une mensualisation du paiement.

En effet, il résulte des échanges de courriers électroniques produits par les consorts [S] que ceux-ci se sont montrés compréhensifs à l’égard de la société NOTRE DAME [D] qui ne s’acquittait plus régulièrement des sommes dues depuis plusieurs années, et qu’ils ont ainsi consenti à une mensualisation des paiements, ou encore à des délais, dans l’intérêt de la société NOTRE DAME [D], eu égard aux difficultés de paiement de celle-ci.

En conséquence, en application des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 4 janvier 2020 (et non du 4 janvier 2022 tel qu’indiqué, visiblement par erreur, par les consorts [S] en certains passages de la partie discussion de leurs conclusions, et dans le dispositif de celles-ci).

La demande de délai de paiement formée par la société NOTRE DAME [D] et son liquidateur ès qualités, avec suspension des effets de la clause résolutoire, est rejetée. En effet, les demandeurs, tout en affirmant que « la société NOTRE DAME [D] est toujours dans un processus de vente du fonds de commerce qui devrait aboutir », ne produisent aucune pièce quant à justifier de cette perspective de cession du fonds, et ne démontrent pas que la dette pourrait être acquittée dans le délai de 24 mois.

En conséquence, il convient de débouter la SELARL ETUDE [F] ès qualités et la société NOTRE DAME [D] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets du commandement pendant 24 mois, et de dire que le bail est résilié à la date du 4 janvier 2020.

III/ Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la construction édifiée

En vertu de l’article 1134 du code civil en sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La société NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] ès qualités sollicitent à titre subsidiaire, en cas de résiliation du bail, la condamnation des consorts [S] à payer au liquidateur la somme de 1.000.000 euros au titre de la construction édifiée sur la parcelle donnée à bail.

Aux termes du bail consenti par les consorts [S] à la société NOTRE DAME [D] le 8 août 2011, les premiers ont donné à bail à la seconde une parcelle de terrain sise à Lourdes (Hautes-Pyrénées), 7 rue Saint Félix, parcelle « sur laquelle est édifiée une construction à usage d’hôtel, restaurant, objets de piété, dénommée HOTEL SAINT LAZARD, propriété du PRENEUR » (page 3 du bail).

Le contrat stipule expressément, page 4, paragraphe « charges et conditions » : « Le présent bail est fait aux charges et conditions stipulées au cahier des charges générales du lotissement Peyremale établi par Me [Y], notaire à LOURDES, le 10 décembre 1893. » Il est également mentionné, à la fin de ce même paragraphe : « Le preneur déclare avoir une parfaite connaissance du cahier des charges sus énoncé et s’engage à en respecter toutes les charges et obligations sous peine de résiliation des présentes. Cette clause étant de rigueur est condition essentielle du présent bail. ».

Le cahier des charges reçu le 10 décembre 1893 par Maître [B] [Y], notaire à Lourdes (Hautes-Pyrénées), stipule, article 3, IV, : « Le locataire dont le bail sera résilié avant la fin de la douzième année pour une cause quelconque soit qu’il résilie le bail de son plein gré, soit qu’il ait donné motif légitime à Madame [S] de lui imposer la résiliation du bail, fait d’avance cession et abandon absolu de la construction à Madame [S] et cela sans indemnité d’aucune sorte envers lui ou envers ses créanciers quels qu’ils soient. ».

Les demandeurs ne peuvent prétendre que le délai de douze ans visé par ces stipulations aurait commencé à courir le 12 novembre 1976 : le bail conclu avec la société NOTRE DAME [D] a été signé le 8 août 2011 avec prise d’effet le 15 novembre 2011, de sorte qu’à la date de résiliation, le 4 janvier 2020, le délai de douze ans n’était pas écoulé et, surtout, ce bail de neuf ans n’était pas arrivé à son terme.

Il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article L.145-8 du code de commerce, le bail renouvelé est un nouveau contrat de bail, et ne constitue pas la poursuite du bail initial.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par la société NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] ès qualités est rejetée.

Corrélativement, la demande des consorts [S], tendant à voir juger que la construction édifiée sur la parcelle donnée à bail est leur propriété, est accueillie.

Enfin, considérant la résiliation du bail à la date du 4 janvier 2020, l’expulsion de la société NOTRE DAME [D] avec libération des lieux de tous meubles est ordonnée, sans qu’il ne soit nécessaire, en l’état des éléments soumis au tribunal, d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

IV/ Sur la demande reconventionnelle tendant à voir fixer à 50.333,60 euros la créance des bailleurs au passif de la procédure collective

Les consorts [S] demandent à voir fixer à la somme de 50.333,60 euros leur créance au titre des loyers et charges demeurés impayés par la société NOTRE DAME [D].

Il résulte de leurs écritures et des pièces produites (et notamment la notification qui leur a été adressée le 19 décembre 2016 par le greffe du tribunal de commerce de Bastia en application de l’article R.624-3 du code de commerce) que cette somme correspond :
pour 14.484 euros à la créance admise au passif de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’égard de la société NOTRE DAME [D] par jugement en date du 9 février 2016, selon décision du juge-commissaire du 19 décembre 2016,
pour 22.859,60 euros aux causes du commandement de payer, soit les échéances de loyer des mois de juin à septembre 2019, le loyer annuel 2019/2020, les taxes foncières 2018 et 2019, les frais d’actes d’huissier ;pour 12.990 euros au loyer dû pour la période du 30 septembre 2020 au 30 septembre 2021.
En premier lieu, s’agissant de la somme de 14.484 euros, il est constaté que cette créance a d’ores et déjà été admise au passif de la procédure de redressement judiciaire ouverte le 9 février 2016 à l’égard de la société NOTRE DAME [D].

En application des dispositions des articles L.624-2 et suivants du code de commerce, la créance ainsi admise, en l’absence de recours exercé contre la décision du juge-commissaire, est définitive, et elle ne peut plus être contestée ni dans sa principe, ni dans son quantum.

De plus, selon l’article L.626-27 III du code de commerce, applicable au plan adopté dans le cadre d’un redressement judiciaire par renvoi de l’article L.631-19, « Après résolution du plan et ouverture d’une nouvelle procédure par le même jugement ou par une décision ultérieure constatant que cette résolution a provoqué l’état de cessation des paiements, les créanciers soumis à ce plan ou admis au passif de la première procédure sont dispensés de déclarer leurs créances et sûretés. Les créances inscrites à ce plan sont admises de plein droit, déduction faite des sommes déjà perçues. Bénéficient également de la dispense de déclaration, les créances portées à la connaissance de l’une des personnes mentionnées au IV de l’article L.622-17 dans les conditions prévues par ce texte. »

Dès lors, la créance de 14.484 euros des consorts [S], admise au passif de la procédure de redressement selon décision du juge-commissaire du 19 décembre 2016, a été admise de plein droit au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte le 7 juillet 2020, et il n’y a pas lieu pour le tribunal à fixer de nouveau cette créance au passif de la procédure collective.

S’agissant des créances de 22.859,60 euros et 12.990 euros, celles-ci sont pour la première, antérieure à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, et pour la seconde une créance postérieure.

En vertu de la règle de l’interdiction des poursuites, édictée à l’article L.622-21, I, du code de commerce, applicable à la procédure de liquidation judiciaire par renvoi de l’article L.641-3 du même code :
« Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;
2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. ».

L’article L.622-22 ajoute :
« Sous réserve des dispositions de l’article L.625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L.626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci. ».

En l’espèce, l’instance a été introduite par la société NOTRE DAME [D], débiteur, antérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. À la suite de l’ouverture de cette procédure, par jugement du 7 juillet 2020, le liquidateur est intervenu volontairement à l’instance.

Aucune des parties ne fait état de la date à laquelle les consorts [S] ont formé, pour la première fois, une demande reconventionnelle à l’égard de la société NOTRE DAME [D], de sorte qu’il n’est pas permis de connaître si l’action en paiement des bailleurs a été initiée avant ou après l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

En tout état de cause, tel que le soulèvent la société NOTRE DAME [I] ROSAIRE et la SELARL ETUDE [F], les consorts [S] ne justifient pas de leur déclaration de créance s’agissant de la créance antérieure de 22.859,60 euros.

Or, il est constant que le tribunal ne peut fixer au passif de la procédure collective que la créance ayant été régulièrement déclarée dans le cadre de la procédure collective, et dans la limite stricte du montant de cette déclaration de créance.

S’agissant de la créance postérieure de 12.990 euros correspondant au loyer 2020/2021, soit au loyer du pour la période du 30 septembre 2020 au 30 septembre 2021, la résiliation du bail a été constatée à la date du 4 janvier 2020. Ainsi, pour ce seul motif, la demande des défendeurs ne peut aboutir.

En conséquence, la prétention des consorts [S] tendant à voir fixer leur créance au passif de la procédure collective à la somme de 50.333,60 euros est rejetée.

V/ Sur la demande reconventionnelle de condamnation à paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, le preneur dont l’expulsion est ordonnée est condamné à une indemnité d’occupation dont l’objet est la réparation du préjudice subi par le bailleur à raison du maintien du preneur dans les lieux à compter de la date de résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des locaux.

Ici, les consorts [S] sollicitent la condamnation de la société NOTRE DAME [D] et de la SELARL ETUDE [F] ès qualités de liquidateur à leur payer une indemnité d’occupation à compter du 5 janvier 2022 et jusqu’à libération des lieux, indemnité fixée selon le montant du loyer.

La créance des consorts [S] au titre de l’occupation des locaux postérieurement au 4 janvier 2020 est une créance antérieure à l’ouverture de la procédure collective.

Il appartenait ainsi aux consorts [S], en application des dispositions de l’article L.622-21 I du code de commerce, de procéder à une déclaration de leur créance indemnitaire.

Le tribunal ne peut fixer au passif de la procédure collective que la créance ayant été régulièrement déclarée dans le cadre de la procédure collective, et dans la limite stricte du montant de cette déclaration de créance.

En conséquence, les consorts [S] sont déboutés de leur demande tendant à voir condamner solidairement la société NOTRE DAME [I] ROSAIRE et la SELARL ETUDE [F] ès qualités à leur payer une indemnité d’occupation.

VI/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] ès qualité de liquidateur succombent en leurs prétentions.

L’article L.641-13, I, du code de commerce dispose :
« Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :
-si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;
-si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;
– si elles sont nées pour assurer la mise en sécurité des installations classées pour la protection de l’environnement en application des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 ou L. 512-12-1 du code de l’environnement ;
-ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.
En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17. ».

Il est relevé que la présente instance a été initiée par la société NOTRE DAME [D], débiteur, puis qu’elle a été poursuivie par le liquidateur judiciaire intervenu volontairement, et que l’action avait pour objet de voir prononcer l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial, et à défaut d’obtenir des dommages et intérêts.

Il convient dès lors de constater que les créances des consorts [S] au titre des frais irrépétibles et des dépens sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure collective.

En conséquence, en application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la SELARL ETUDE [F] ès qualités de liquidateur de la société NOTRE DAME [D] est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer aux consorts [S] une somme au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SELARL ETUDE [F] ès qualités de liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D] ;

Déboute la SARL NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL NOTRE DAME [D] de leur demande tendant à voir annuler la commandement de payer ;

Déboute la SARL NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL NOTRE DAME [D] de leur demande tendant à voir suspendre les effets du commandement pendant 24 mois et de leur demande de délais de paiement ;

Dit que la bail commercial conclu le 8 août 2011 entre Monsieur [N] [S] et Monsieur [B] [S] d’une part, et la SARL NOTRE DAME [D] d’autre part, est résilié à la date du 4 janvier 2020 ;

Dit que la construction édifiée sur la parcelle donnée à bail est la propriété de Monsieur [B] [S] et Madame [M] [E] ;

Déboute la SARL NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL NOTRE DAME [D] de leur demande tendant à voir condamner Monsieur [B] [S] et Madame [M] [E] à payer à la SELARL ETUDE [F] ès qualités la somme de 1.000.000 euros ;

Ordonne l’expulsion de la SARL NOTRE DAME [D] des locaux sis à Lourdes (Hautes-Pyrénées), 7 rue Saint Félix ;

Condamne la SARL NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] ès qualités de liquidateur de la SARL NOTRE [D] à libérer les lieux de tous biens meubles ;

Déboute Monsieur [B] [S] et Madame [M] [E] de leur demande tendant à voir fixer au passif de la procédure collective de la SARL NOTRE DAME [D] une créance de 50.333,60 euros ;

Déboute Monsieur [B] [S] et Madame [M] [E] de leur demande tendant à voir condamner solidairement la SARL NOTRE DAME [D] et la SELARL ETUDE [F] ès qualités à leur payer une indemnité d’occupation ;

Condamne la SELARL ETUDE [F] ès qualités de liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D] à payer à Monsieur [B] [S] et Madame [M] [E] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SELARL ETUDE [F] ès qualités de liquidateur de la SARL NOTRE DAME [D] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle l’exécution provisoire assortissant de droit le présent jugement.

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 05 OCTOBRE 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.