Permis de construire et fraude par division d’un projet : contrôle global de la compatibilité avec une OAP

La cour annule le jugement pour omission de réponse à un moyen opérant, puis statue par évocation sur la demande d’annulation. Elle écarte toutefois le grief de fraude : la fraude suppose des manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration pour éviter une règle d’urbanisme, ce qui n’est pas établi lorsque les sous-secteurs sont urbanisables indépendamment et que le projet global respecte les objectifs de l’OAP.

Au titre de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme, la compatibilité avec une OAP s’apprécie globalement, à l’échelle de la zone concernée. Le projet, examiné dans son ensemble, respecte les objectifs de logements et leur répartition. L’article R. 111-2 impose de tenir compte de la probabilité des risques et de la gravité de leurs conséquences ; des mesures de protection contre l’inondation ont ici été intégrées au projet.

Les certificats prévus aux articles R. 442-11 et R. 442-18 ne sont exigibles que dans les hypothèses correspondant à leur objet. Leur absence n’entache donc pas le dossier lorsque le lot n’a pas été cédé et que les conditions de vente ou d’achèvement visées par ces textes ne sont pas réunies. La cour écarte également les moyens relatifs aux règles de toiture et au traitement paysager, puis met à la charge du requérant 1 000 euros au bénéfice de chacune des parties défenderesses sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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La cour a annulé le jugement, qui n’avait pas répondu au moyen tiré de la fraude, puis a statué par évocation. Elle a écarté les griefs concernant la compétence du signataire, les certificats du lotissement, les risques d’inondation, l’OAP et les règles du PLUiH. Le permis et le rejet du recours gracieux ont été maintenus, avec une condamnation aux frais irrépétibles.

Un requérant a demandé l’annulation d’un permis de construire délivré à la SCCV Les Châtelains pour un immeuble collectif de trente-trois logements, ainsi que du rejet de son recours gracieux. Il soutenait notamment que le projet avait été artificiellement divisé en sept demandes afin de contourner les objectifs de l’OAP « Les Châtelains », que le dossier était incomplet et que le projet exposait le secteur à des risques d’inondation.

Le tribunal administratif a rejeté sa demande sans répondre au moyen tiré de la fraude. La cour annule ce jugement pour irrégularité, puis statue par évocation. Elle écarte les moyens relatifs à la compétence du signataire, aux certificats du lotissement, aux risques, à la compatibilité avec l’OAP et aux règles du PLUiH. Le permis et le rejet du recours gracieux sont maintenus. Le requérant doit verser 1 000 euros à la commune et 1 000 euros à la SCCV au titre des frais irrépétibles.

• Existence de manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration
• Objectif d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme
• Appréciation globale du projet à l’échelle de la zone de l’OAP
• Respect global des objectifs de logements et de leur répartition
• Prise en compte de la probabilité et de la gravité des risques
• Application des conditions réglementaires d’exigibilité des certificats

• Arrêté de délégation transmis en préfecture et attestation d’affichage en mairie
• Pièces établissant l’absence de cession du lot à la date du permis
• Permis d’aménager autorisant vingt lots et cent soixante logements
• Carte des aléas du porter à connaissance relatif au risque d’inondation
• Notice PC 4 décrivant les toitures du bâtiment
• Projet paysager prévu par le permis d’aménager

Le requérant obtient l’annulation du jugement pour irrégularité, mais échoue au fond et conserve le permis de construire. La commune et la SCCV bénéficient chacune d’une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.n

• Maintien du permis de construire et du rejet du recours gracieux
• Rejet du grief de fraude par division du projet
• Validation de l’analyse globale de la compatibilité avec l’OAP
• Absence d’exigence des certificats lorsque leurs conditions réglementaires ne sont pas réunies
• Paiement de 1 000 euros à la commune et 1 000 euros à la SCCV

À faire

• Identifier les moyens opérants soulevés devant le premier juge
• Vérifier la délégation et son caractère exécutoire
• Contrôler les conditions d’exigibilité des certificats du lotissement
• Analyser globalement la compatibilité du projet avec l’OAP
• Documenter les mesures de prévention des risques identifiés

À éviter

• Diviser artificiellement un projet pour contourner une règle d’urbanisme
• Alléguer une fraude sans établir l’intention de tromper
• Apprécier l’OAP uniquement à l’échelle d’un lot
• Exiger systématiquement les certificats sans vérifier leur régime
• Omettre de répondre à un moyen opérant

La compatibilité globale avec les orientations d’aménagement et de programmation

nLa compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec une OAP s’apprécie globalement, à l’échelle de la zone concernée, au regard des objectifs poursuivis. La cour retient que le projet d’ensemble respecte l’objectif de logements et les proportions de logements locatifs sociaux, intermédiaires et en accession à prix maîtrisé.n

La caractérisation de la fraude dans une autorisation d’urbanisme

nLa fraude suppose des manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration afin d’échapper à une règle d’urbanisme. Le dépôt rapproché de sept demandes n’est pas artificiel lorsque les sous-secteurs sont urbanisables indépendamment et que le projet global demeure compatible avec l’OAP.n

Les certificats exigibles dans un lotissement autorisé

nLes articles R. 431-22, R. 431-22-1, R. 442-11 et R. 442-18 du code de l’urbanisme conditionnent la production des certificats à certaines situations. Leur absence n’affecte pas le dossier lorsque le lot n’a pas été cédé et que les conditions de vente anticipée ou d’achèvement des équipements ne sont pas réunies.

Article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales, Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, Article R. 611-7 du code de justice administrative, Article R. 431-22 du code de l’urbanisme, Article R. 442-11 du code de l’urbanisme, Article R. 431-22-1 du code de l’urbanisme, Article R. 442-18 du code de l’urbanisme, Article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article L. 152-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative