COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE N° 26/583

JUGEMENT : [S] [P], [B] [W], S.C.I. KARA HOLDINGS LIMITED c/ S.A.S. EDYL, [R] [C], [O] [Q]

Du 08 Octobre 2026
2ème Chambre civile
N° RG 24/02966 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3OB

Grosse délivrée à
la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER – 013
Me Laurent BELFIORE – 413
Me Hélène BERLINER – 103
Me Adrien VERRIER – 078

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du huit Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’est tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats, conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue le 01 Juin 2026 en audience publique, devant :
Président Madame MORA
Assesseur : (si à double rapporteur)
Greffier : Madame CONTRERES, faisant fonction de , Greffier, présent uniquement aux débats.

Le Juge rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :
Président : Madame Mélanie MORA
Assesseur : Madame Karine LACOMBE
Assesseur : Madame Françoise BENZAQUEN

DÉBATS

A l’audience du 01 Juin 2026, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 08 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Octobre 2026 , signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame GIVET,, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS

Monsieur [S] [P]
[Adresse 1]
[Localité 2] (EMIRATS ARABES UNIS)
représenté par Me Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [B] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2] (EMIRATS ARABES UNIS)
représentée par Me Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. KARA HOLDINGS LIMITED
Prise en la personne de ses représentants légaux agissant en leur qualité de co-gérants, Monsieur [S] [P] et Madame [B] [W],
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

S.A.S. EDYL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Adrien VERRIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Maître [R] [C] Notaire Associé, membre de laSCP Philippe CLEMENT, Rémy DJIAN, [R] [C], Philippe FALGON, Matthieu BODINO, Notaires associés,
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Maître [O] [Q], Notaire Associé membre de l’Étude Caen Lazare Notaires

[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

En date du 19 octobre 2023, la société EDYL a consenti au profit de Monsieur [S] [P] et Madame [B] [W] une promesse de vente portant sur l’acquisition d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 3] pour un montant de 8 000 000 euros .

Aux termes de cette promesse, les parties sont notamment convenues de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation versée par les bénéficiaires de la promesse au promettant à la somme de 800 000 euros (soit 10 % du prix de vente) et de stipuler une condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt par les bénéficiaires au plus tard le 19 décembre 2023 à 18h00.

Le 19 décembre 2023, les parties sont convenues, par avenant n°1, de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt jusqu’au mardi 9 janvier 2024 à 18h00 puis le 10 janvier 2024, les parties ont de nouveau reporté le délai au 19 février 2024 à 18h00.

La promesse de vente stipulait en outre une faculté de substitution des bénéficiaires de la promesse de vente au profit de toute autre personne physique ou morale de leur choix.

M.[P] et Mme [W] ont signé le 12 janvier 2024 une convention de substitution au profit de la SCI KARA HOLDINGS LIMITED dont ils sont les co-gérants.

Ils ont, après accord de la société EDYL, domicilié la société civile immobilière KARA HOLDINGS LIMITED à l’adresse du bien objet de la promesse, à savoir au [Adresse 2] à [Localité 3].

Le 20 février 2024, la société EDYL a été informée de la non obtention par Monsieur [S] [P] et Madame [B] [W] du prêt visé dans la promesse de vente du 19 octobre 2024.

M.[P] et Mme [W] ont sollicité le remboursement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 800 000 euros versée par les bénéficiaires.
La société EDYL s’est opposée à cette demande.

Le 23 février 2024, à la demande des bénéficiaires, la banque FAB a fait état du refus de prêt sollicité au nom de la société KARA HOLDINGS LIMITED.

Le 22 mai 2024,le conseil de M.[P] et Mme [W] et de la SCI KARA HOLDINGS LIMITED a écrit au notaire du promettant aux fins de solliciter le remboursement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 800 000 euros sans délai,

Par courrier officiel en réponse du 3 juin 2024, le conseil de la société EDYL a contesté la demande de remboursement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 800 000 euros, au motif qu’en méconnaissance des stipulations de la promesse, la demande de prêt avait été formulée par la SCI KARA HOLDINGS LIMITED et non par Monsieur [S] [W] et Madame [B] [W], alors même qu’aucune substitution valable n’était intervenue au profit de cette société.

Par courrier du 3 juin 2024,M.[P], Mme [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED ont été mis en demeure d’avoir à communiquer à la société EDYL le dossier de demande de prêt complet qui a été déposé auprès de la First Abu Dhabi Bank, justifier que les démarches relatives au transfert du siège social de la SCI KARA HOLDINGS LIMITED vers une autre adresse étaient en cours.
Il n’a pas été déféré à cette mise en demeure.

Suivant exploit des 5 et août 2024, M.[S] [P], Mme [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de céans
la SAS EDYL, Me [R] [C], notaire de M.[S] [P],et Mme [B] [W] et Me [O] [Q], notaire de la SAS EDYLaux fins de voir , au visa des articles 1130 et suivants, 1231-5, 1240 et 1241 du code civil , à titre principal, condamner la société EDYL à leur restituer la somme de 800 000 euros à titre de remboursement de l’indemnité d’immobilisation versée en exécution de la Promesse, à titre subsidiaire, réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation compte-tenu de son caractère manifestement excessif,en tout état de cause condamner la société EDYL à leur payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu de la rétention abusive de l’indemnité d’immobilisation depuis le 22 février 2024.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 05 novembre 2025,M.[S] [P], Mme [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED demandent au tribunal de voir :
Vu les articles 1130 et suivants, 1231-5, 1240 et 1241 et 1383 et suivants du Code civil, Vu la jurisprudence,

A TITRE LIMINAIRE
Déclarer recevables les pièces produites et notamment la pièce n°06.

A TITRE PRINCIPAL Dire et juger que la condition d’obtention de prêt bancaire a défailli sans que ne puisse être retenue la faute des demandeurs à l’origine.
En conséquence,
Condamner la SAS EDYL à restituer à M. [S] [P] et Mme [B] [W], la somme de 800.000,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

A TITRE SUBSIDIAIRE
Dire et juger que la clause pénale est excessive. En conséquence, utiliser le pouvoir modérateur de la juridiction pour réduire à néant la somme prévue par la clause.
Dire et juger que Maître [O] [Q] et Maître [R] [C] ont commis un manquement à leur devoir en n’informant pas la SAS EDYL de la convention de substitution.
Dire et juger que l’absence de connaissance de cette convention est à l’origine du refus de restitution de l’indemnité d’immobilisation.
En conséquence,
Condamner in solidum Maître [O] [Q] et Maître [R] [C] à relever et garantir M. [S] [P] et Mme [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à leur encontre.

Ordonner au détenteur de l’indemnité d’immobilisation, Maître [R] [C], de restituer la somme de 800.000,00 € au profit de M. [S] [P] et Mme [B] [W]
.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Dire et juger que la SAS EDYL, par le biais de son notaire, commet une résistance abusive en refusant de restituer la somme immobilisée de 800.000,00 € à M. [S] [P], Mme [B] [W].
Dire et juger que l’immobilisation de cette somme cause à ces derniers un préjudice de trésorerie important.

En conséquence,
Condamner la SAS EDYL au paiement de la somme de 150.000,00 € au titre des dommages et intérêts de M. [S] [P], Mme [B] [W].
Dire et juger que celle-ci était dûment informée de son devoir de restituer cette somme à compter de la réception de la mise en demeure du 22.02.2024.
En conséquence, la condamner au paiement des intérêts de retard, tant légaux que contractuels, à compter du 22.05.2024.
Condamner tout succombant au paiement de la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Débouter les autres parties de toutes demandes contraires dirigées contre les demandeurs.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2025, la SAS EDYL sollicite de voir :
Vu les dispositions des articles 1231-1, 1231-2, 1231-5, 1304, 1304-3 et 1304-5 du code civil, Vu la promesse de vente du 19 octobre 2023, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées aux débats,

ÉCARTER des débats les pièces n°6, 10, 12 et 13 des demandeurs, couvertes par le secret professionnel des notaires,
DIRE ET JUGER que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire est réputée accomplie du seul fait de Monsieur [S] [P] et Madame [B] [W],
DIRE ET JUGER que du seul fait de la non-réalisation de la vente, l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 800 000 euros restera acquise à la SAS EDYL,
DEBOUTER en conséquence Monsieur [S] [P], Madame [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

À titre reconventionnel :

– ORDONNER à Monsieur [R] [C], Notaire associé membre de la SCP Philippe Clément, Rémy Djian, [R] [C], Philippe Falgon, Mathieu Bodino Notaires associés, d’avoir à restituer à la SAS EDYL l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 800 000 euros compte-tenu de la non réalisation de la vente du seul fait de Monsieur [S] [P] et Madame [B] [W],
ORDONNER à la SCI KARA HOLDINGS LIMITED de communiquer à la société EDYL le justificatif de transfert de son siège social vers une autre adresse, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,
CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [B] [W] à payer à la société EDYL la somme de 35 242 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis du fait de la non-réalisation de la vente de leur fait.

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [S] [P], Madame [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED à payer à la SAS EDYL la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [S] [P], Madame [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED à tous les frais et dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2025, Me [R] [C] demande au tribunal de voir :
Vu l’article 1956 et 1960 du Code Civil, Vu l’article 1240 du Code Civil,

Statuer ce que de droit sur les demandes d’écarter les pièces n°5, 7, 8, 9 et 13 produites par les requérants ainsi que sur celle relative à la communication du justificatif de transfert de siège social.

DONNER ACTE à Maître [R] [C] qu’il détient en sa qualité de séquestre la somme de 800.000 €. STATUER ce que de droit quant au sort des fonds. DONNER ACTE à Maître [R] [C] qu’il remettra les fonds à qui il appartiendra sur signification de la décision en cas d’exécution provisoire ou justification de son caractère définitif.
JUGER que la remise des fonds portera décharge de sa mission.

En toute hypothèse,
JUGER qu’aucun manquement ne peut être reproché à Maître [R] [C] au titre de son devoir d’information et de conseil, le Notaire ayant justifié avoir parfaitement informé la Société EDYL de l’existence de la SCI KARA HOLDINGS LIMITED.
JUGER par conséquent que les Consorts [P]/[W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED ne rapportent la preuve d’aucune faute de Maître [R] [C] en relation causale avec un quelconque préjudice, ni d’ailleurs un quelconque dommage.
DEBOUTER en conséquence les Consorts [P]/[W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Maître [R] [C], radicalement infondées et d’une parfaite mauvaise foi. CONDAMNER les Consorts [P]/[W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED ou tout succombant à payer à Maître [R] [C] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Hélène BERLINER, Avocat aux offres de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2025, Me [O] [Q] sollicite de voir :
Vu l’arrêté du 29 janvier 2024 portant approbation des règles professionnelles des notaires et du règlement professionnel du notariat, vu l’article 23 de la loi du 25 Ventôse an XI, Vu l’article 9 du code de procédure civile ,
ECARTER les pièces produites par Monsieur [P], Madame [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED numérotées comme suit :
Pièce 5 : mail de la collaboratrice de Maître [C] du 18 juin 2024
Pièce 7 mail de Maître [Q] du 20 février 2024
Pièce 8 mail de Maître [Q] du 29 février 2024
Pièce 9 mail de Maître [Q] du 20 mars 2024
Pièce 13 mail de Monsieur [K] du 23 février 2024

DÉBOUTER Monsieur [S] [P], Madame [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED de leur demande dirigée à l’encontre de Maître [O] [Q]. 9 3) CONDAMNER tout succombant à verser à Maître [O] [Q] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 4) CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de la présente procédure à la date du 4 mai 2026 et a renvoyé les parties à l’audience de plaidoirie du 1er juin 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la demande de rejet des pièces des demandeurs numéros 6,10,12 et 13 par EDYL et numéros 5,7,8,9 et 13 par Me [Q] :

L’article 3.4 du Règlement National Inter-Cours des Notaires énonce :
« Art. 3.4 : Secret professionnel Le secret professionnel du notaire est général et absolu. Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues par le Code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou réglementaires. Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions. Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui est aussi la leur et qu’ils la respectent. »
Cela induit que le Notaire ne peut divulguer les informations qui sont échangées sous le sceau de la confidentialité.

Pour autant le justiciable n’y est pas astreint, le secret professionnel n’est pas opposable aux parties à l’acte, à leurs héritiers, ayants droit ou mandataires, ni à toute personne autorisée par la loi ou par décision judiciaire, comme le rappelle l’article 25 de la loi du 23 Ventôse an XI, tout au moins pour les actes, et il ne fait pas obstacle non plus à l’obligation du notaire d’informer les parties à l’acte sur les éléments nécessaires à la validité et à l’efficacité de l’acte.
La protection du secret professionnel ne s’étend pas aux correspondances adressées directement à une partie par son notaire : le client du notaire peut produire en justice une correspondance dont il est le destinataire, cette pièce n’étant alors pas couverte par le secret professionnel à l’égard de ce client .

Les défendeurs font valoir que les pièces consistant en un échange entre notaires sont soumises au secret professionnel, que les parties elles-mêmes qui ne sont pas notaires et qui en ont été destinatrices ne peuvent les produire .

Les courriers de M [N] à Me [C] et aux époux [P] ne sont nullement concernés par le secret professionnel, celui-ci n’étant pas Notaire et étant le représentant des époux [P], qui sont donc parfaitement en droit de communiquer des courriers qui leur sont adressés en copie et qui les concernent.

En conséquence il convient de rejeter les demandes de la société EDYL et de Me [Q] d’écarter des débats les pièces des demandeurs numéros 5,6,7,8,9,10,12 et 13

Sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée à la promesse de vente du 19 octobre 2023:

L’article 1304 alinéa 2 du code civil dispose que a condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil stipule que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

L’article 1304-5 alinéa 1er dispose enfin que , avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits.

Les demandeurs qui sollicitent la restitution de la somme de de 800.000,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation font valoir que la condition d’obtention de prêt a défailli sans que ne puisse être retenue leur faute .
Ils indiquent que l’obtention de prêt doit être réalisée dans les deux mois de la signature de la promesse unilatérale, que ce délai a été prorogé deux fois pour être fixé au 19.02.2024, que lorsque ce délai est expiré et à compter du lendemain de cette date, le promettant aura la possibilité de mettre en demeure le bénéficiaire de justifier de la réalisation ou défaillance de la condition sous 8 jours.
Ils précisent qu’en l’espèce, non seulement aucune mise en demeure n’a été adressée et que le bénéficiaire a pu informer le promettant du refus de prêt intervenu le 19.02.2024, que le délai a donc été respecté et que la condition suspensive a bien défailli entraînant la disparition rétroactive du contrat.

Concernant l’opposabilité de la faculté de substitution, ils expliquent que la promesse unilatérale de vente prévoit expressément en page 46, la possibilité pour le bénéficiaire, d’être substitué par un autre bénéficiaire dès lors qu’il en informe le promettant, que s’il est prévu que la faculté de substitution doit être réalisée par lettre recommandée, l’objectif de cette mention est d’en informer régulièrement le notaire du vendeur.

Ils ajoutent qu’en l’espèce, le notaire du vendeur a été régulièrement informé , que M. [S] [P] et Mme [B] [W] ont fait réaliser une convention de substitution au profit de la SCI KARA HOLDINGS LIMITED dont ils sont cogérants.

La convention a été réalisée par le biais de leur notaire, qui en a informé le notaire du promettant ce qui ressort de l’échange de courriers entre notaires, aux termes duquel, le notaire du promettant réclame par deux fois les statuts de la société substituée, qui lui sont remis le 19.01.2024, et communique même une autorisation de domiciliation en date du 23 décembre 2023 de la SCI KARA HOLDINGS LIMITED à l’adresse du bien objet de l’acquisition, ce qui établit selon eux que le notaire du promettant, et par son intermédiaire le promettant, avait connaissance de la substitution de bénéficiaire.

La SAS EDYL soutient qu’aucune substitution de Monsieur [S] [P] et Madame [B] [W] n’a valablement être pu opérée au profit de la SCI KARA HOLDINGS LIMITED, qu’en tout état de cause, le refus qui a été opposé à cette demande ne peut qu’être strictement lié à la situation de la SCI KARA HOLDINGS LIMITED que Monsieur [S] [P] et Madame [B] [W] ne pouvaient ignorer pour en être co-gérants , qu’en souscrivant une demande de prêt au nom et pour le compte de la SCI KARA HOLDINGS LIMITED, qui disposait de fonds manifestement insuffisants pour solliciter l’octroi d’un prêt pour un montant de 8 400 000 euros, Monsieur [S] [P] et Madame [B] [W] ont, à dessein, empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire qui doit donc être réputée accomplie.

Elle ajoute qu’ils n’ont jamais transmis les justificatifs afférents au dossier de demande de prêt adressé à la FAB, pas plus que le courrier de refus devant être établi conformément aux termes de la promesse ainsi que des dispositions légales du code de la consommation applicables.

Selon Me [C], le promettant était parfaitement informé de l’existence de la société substituée, quand bien même les Consorts [P] n’ont pas notifié officiellement cette substitution avant de recevoir le refus de prêt.
Elle ajoute que les acquéreurs avaient envisagé de financer personnellement l’opération via leur SCI ou en leurs noms propres, ce qui explique la régularisation tardive de la convention de substitution, ainsi que les avenants de prorogation de la promesse, qu’elle l’a communiquée à son confrère dès que M [N] lui a transmis une copie signée, le 23 Février 2024 et que la régularisation tardive de la convention de substitution n’est pas au demeurant l’origine du dommage qu’ils pourraient subir en perdant l’indemnité d’immobilisation, lié à un refus de prêt non conforme.
Elle fait valoir que par courrier RAR adressé le 3 juin 2024 par le conseil de la société EDYL au conseil des consorts [P]-[W] , ces derniers ont été mis en demeure de justifier du dossier de demande de prêt qui a été adressé à la banque, que ce soit par les époux [P] ou au nom de la société, que les bénéficiaires n’ont pas été en mesure de produire ces justificatifs.
S’agissant du refus de prêt, Me [C] indique avoir rappelé aux acquéreurs que tout refus devait être formalisé sur papier à en-tête de la Banque, signé, daté et motivé, conformément à la promesse et à l’article L.313-40 du Code de la consommation, qu’ aucun justificatif conforme n’a été produit , que seul un courriel informel et non authentifiable de la FIRST ABU DHABI BANK a été transmis.

Me [Q] s’en rapporte sur le sort de l’indemnité d’immobilisation.

Il ressort des articles 1304, 1340-3 et 1304-5, qu’en cas de condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire, le refus du prêt par l’établissement bancaire sollicité rend la promesse caduque.Les parties sont alorsdéliées de leurs obligations et le vendeur est tenu de restituer à l’acquéreur toutes les sommes versées en exécution de ladite promesse, notamment l’ indemnité d’immobilisation.

Le bénéficiaire doit démontrer qu’il a bien déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse , à défaut la condition suspensive est réputée être réalisée si celui qui y avait intérêt en a sciemment empêché la réalisation.

La condition suspensive particulière d’obtention de prêt de la promesse de vente du 19 octobre 2022 stipule :
« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
• Organisme prêteur : Tout organisme bancaire et/ou financier.
• Montant maximal de la somme empruntée : HUIT MILLIONS QUATRE CENT MILLE EUROS (8 400 000,00 EUR).
• Durée maximale de remboursement : 25 ans.
• Taux nominal d’intérêt maximal : 6 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le BENEFICIAIRE à accepter toute offre d’un montant inférieur. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans les SOIXANTE (60) jours de la signature des présentes. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L 313-41 du Code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :
• Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.
• Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.
• Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304 -3 du Code civil qui dispose que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. À défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. »

Les éléments versés aux débats par les parties établissent que la société EDYL a bien été informée de l’existence de la société substituée, par l’intermédiaire de leur notaire, à défaut de notification de la substitution par lettre recommandée avec accusé de réception conformément à la promesse unilatérale de vente qui prévoit expressément en page 46, la possibilité pour le bénéficiaire, d’être substitué par un autre bénéficiaire dès lors qu’il en informe le promettant par lettre recommandée.

M.[S] [P] et Mme [B] [W] ne pouvaient ignorer pour en être co-gérants ,qu’en souscrivant une demande de prêt au nom et pour le compte de la SCI KARA HOLDINGS LIMITED, qui disposait de fonds manifestement insuffisants pour solliciter l’octroi d’un prêt pour un montant de 8 400 000 euros,cette demande de prêt serait rejetée .

En outre comme l’a rappelé Me [C], tout refus devait être formalisé sur papier à en-tête de la Banque, signé, daté et motivé, conformément à la promesse et à l’article L.313-40 du Code de la consommation, or aucun justificatif conforme n’a été produit ; seul un courriel informel et non authentifiable de la FIRST ABU DHABI BANK a été transmis.

Enfin par courrier du 3 juin 2024, les consorts [P]-[W] ont été mis en demeure de justifier du dossier de demande de prêt qui a été adressé à la banque et n’ont pas été en mesure de produire ces justificatifs.

En conséquence Monsieur [S] [P] et Madame [B] [W] ont, à dessein, empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire qui doit donc être réputée accomplie.
Ils seront déboutés de leur demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande subsidiaire des consorts [P]-[W] de modération de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil , lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La promesse de vente stipule en page 11:

«INDEMNITE D’IMMOBILISATION»

“Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à HUIT CENT MILLE EUROS (800 000,00 EUR) soit 10% du prix de vente ci-dessus stipulé. »,
La clause en cause constitue une indemnité d’immobilisation et non une clause pénale. S’agissant d’une promesse unilatérale de vente, l’indemnité d’immobilisation a pour objet de rétribuer le vendeur pour l’immobilisation de son bien pendant la durée de l’option consentie à l’acquéreur, et non de sanctionner ou dissuader l’acquéreur de ne pas lever l’option.
L’indemnité d’immobilisation, lorsqu’elle est proportionnée au prix du bien, constitue la contrepartie de l’immobilisation du bien et non une clause pénale :l’indemnité d’immobilisation fixée en l’espèce, à 10 % du prix est la contrepartie de l’engagement du promettant à ne pas vendre le bien à un tiers pendant la durée de la promesse, et non comme une clause pénale.
Sort de ce versement Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ».
Elle n’est donc pas susceptible de réduction judiciaire.

La demande des consorts [P]- [W] aux fins de modération de la clause pénale sera donc rejetée.

Ils seront en outre déboutés de leur demande de dommages et intérêts au regard des termes de la présente décision.

Sur la responsabilité des notaires:

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage , oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les consorts [P]-[W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED demandent à être relevés et garantis par Me [Q] et Me [C], au motif que le dysfonctionnement de communication entre les notaires a pû entraîner l’absence d’information de la SAS EDYL, qu’ils n’ont pas à supporter les préjudices résultant des fautes des notaires.

Me [Q] relève que la difficulté ne résulte pas de la substitution mais de l’absence d’obtention du prêt.
Me [C] fait valoir qu’il ne peut lui être reproché aucun manquement au titre de son devoir d’information et de conseil, ayant justifié avoir parfaitement informé la SCI EDYL de l’existence de la SCI KARA HOLDINGS LIMITED, que les Consorts [P]-[W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED ne rapportent la preuve d’aucune faute en relation causale avec un quelconque préjudice, ni un quelconque dommage .

Il ressort des éléments qui précèdent que la non obtention du prêt par la SCI KARA HOLDINGS LIMITED est le motif du rejet de la demande de restitution de l’indemnité ’d’immobilisation versée par les consorts [P]-[W] , de sorte que la responsabilité des notaires n’est pas engagée .

En conséquence les demandeurs seront déboutés de leur leurs demandes envers Me [Q] et Me [C].

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS EDYL:

Il convient d’ordonner à Me [R] [C], Notaire associé membre de la SCP Philippe Clément, Rémy Djian, [R] [C], Philippe Falgon, Mathieu Bodino Notaires associés, de verser à la SAS EDYL l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 800 000 euros compte-tenu de la non réalisation de la vente du fait de Monsieur [S] [P] et Madame [B] [W].

Le tribunal n’est pas compétent pour ordonner à la SCI KARA HOLDINGS LIMITED de communiquer à la société EDYL le justificatif de transfert de son siège social vers une autre adresse, sous astreinte .

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 35 242 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis du fait de la non-réalisation de la vente, la SAS EDYL en sera déboutée, ayant été indemnisée de l’ensemble de ses préjudices par l’attribution à son profit de l’indemnité d’immobilisation de 800 000 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS EDYL , Me [R] [C] et Me [R] [Q] e les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer.

M.[S] [P], Mme [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED seront donc condamnés in solidum à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile:
la somme de 8000 euros à la SAS EDYL
la somme de 2000 euros à Me [R] [C]
la somme de 2000 euros à Me [O] [Q]

Les demandeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

M.[S] [P], Mme [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de NICE, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats les pièces des demandeurs numéros 5,6, 7,8,9, 10,12 et 13,

Dit que la condition suspensive d’obtention du prêt stipulée à la promesse de vente du 19 octobre 2023 est réputée accomplie,

Déboute M.[S] [P], Mme [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED de l’ensemble de leurs demandes ,

Ordonne le versement par Me [R] [C] à la SAS EDYL de la somme de 800 000 euros (huit cent mille euros) versée au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 19 octobre 2023,

Déboute la SAS EDYL de sa demande de communication par la SCI KARA HOLDINGS LIMITED du justificatif du transfert de son siège social et de sa demande en paiement de la somme de 35 242 euros de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M.[S] [P], Mme [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED à payer à la SAS EDYL la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum M.[S] [P], Mme [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED à payer à Me [R] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum M.[S] [P], Mme [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED à payer à Me [O] [Q] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute M.[S] [P], Mme [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum M.[S] [P], Mme [B] [W] et la SCI KARA HOLDINGS LIMITED aux dépens .

Le GREFFIER LE PRESIDENT