Cour d’appel, Chambre civile 1-1, 22 septembre 2026, RG n° 24/07432

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74A

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° RG 24/07432

N° Portalis DBV3-V-B7I-W4SG

AFFAIRE :

[C], [M], [S] [J]

…

C/

[P], [I], [Z] [K]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 17/07095

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

– Me YESIL

– Me [A]

– Me CORDIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [C], [M], [S] [J]

né le 01 septembre 1957 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [B] [N] épouse [J]

née le 19 octobre 1961 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Me Thomas YESIL de la SELEURL THOMAS YESIL AVOCAT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 131 – N° du dossier DNLL0001

APPELANTS

****************

Monsieur [P], [I], [Z] [K]

né le 18 mai 1978 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [X], [V], [F] [U]

née le 23 juin 1974 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 2025002

Me Miguel PRIETO de la SCP CABINET LEXLIGER, avocat au barreau de TOURS, vestiaire : 62

S.A. MMA IARD, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 440 048 882

[Adresse 3]

[Localité 8]

SOCIÉTÉ MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 775 652 126

[Adresse 3]

[Localité 8]

S.E.L.A.S. SIGMA GEOMETRES EXPERTS ASSOCIES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 483 224 507

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentées par Me Marion CORDIER de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 – N° du dossier S240324

Me Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0087, substitué par Me Séverine MADEIRA, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE,

Propriétaires d’un terrain bâti situé [Adresse 5] (95), M. [C] [J] et Mme [B] [N] épouse [J] ont souhaité procéder à sa division.

Le plan de division a été réalisé le 17 juin 2015 par la société Sigma, cabinet de géomètre-expert.

Une déclaration préalable n° DP 09560715001 12 en date du 17 juillet 2015 a été déposée au service de l’urbanisme de la commune de [Localité 9] consistant en la création de deux lots :

– lot n° 1 bâti de 743 m² situé [Adresse 6] cadastré BC n° [Cadastre 1],

– lot n° 2 à bâtir d’une surface de 213 m² donnant [Adresse 7], abritant deux garages à démolir cadastrés BC n° [Cadastre 2].

Une décision de non-opposition a été prise le 17 juillet 2015 par le maire de [Localité 9].

Suivant acte notarié du 27 novembre 2015, Mme [X] [U] et M. [P] [K] sont devenus propriétaires du lot n° 1.

A la suite de travaux de rénovation, Mme [U] et M. [K] indiquent avoir découvert l’existence de plusieurs servitudes non déclarées dans l’acte notarié, à savoir une servitude électrique, une servitude de canalisation et une servitude de jour.

Plus tard, Mme [U] et M. [K] ont découvert l’existence d’une cuve à fuel non neutralisée enterrée dans le jardin. Cette cuve a été enlevée par M. et Mme [J] à leurs frais courant 2017.

Par courrier du 31 janvier 2017, Mme [U] et M. [K] ont mis en demeure M. et Mme [J] d’avoir à signer le projet d’acte rectificatif formalisant l’existence des servitudes dans l’acte d’origine.

Le 30 juin 2017, le maire de [Localité 9] a pris un arrêté retirant l’arrêté favorable en date du 17 juillet 2015 accordant la déclaration préalable.

Par exploit d’huissier de justice du 22 novembre 2017, Mme [U] et M. [K] ont fait assigner M. et Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Postérieurement à l’assignation, Mme [U] et M. [K] ont appris que M. et Mme [J] avaient l’intention de vendre leur lot.

Le 28 juillet 2017, la société Sigma a déposé une nouvelle déclaration préalable en vue de régulariser la division parcellaire, qui a fait l’objet d’une décision de non-opposition tacite le 29 août 2017.

Par arrêté en date du 1er février 2019, le maire de [Localité 9] a prononcé le retrait de cette déclaration.

Par jugement rendu le 2 décembre 2022, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la requête de M. et Mme [J] tendant à annuler l’arrêté du 1er février 2019 par lequel le maire de Taverny a retiré la décision de non-opposition de la déclaration préalable tacite n° DP09560717 0 0136 du 29 août 2017 déposée en vue de la régularisation de la division foncière de la parcelle BC [Cadastre 3] située au [Adresse 7] et au [Adresse 6] à Taverny en deux parcelles BC [Cadastre 1] et BC [Cadastre 2].

Par exploit d’huissier de justice du 31 octobre 2018, M. et Mme [J] ont appelé en garantie la société Sigma et son assureur.

Les deux instances ont été jointes le 18 avril 2019.

Par jugement contradictoire rendu le 11 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

– Débouté M. [K] et Mme [U] de leur demande relative au constat de l’existence d’une servitude de jour dans la buanderie, en rez-de-jardin surélevé et donnant sur le garage de M. et Mme [J] ;

– Condamné M. et Mme [J] à régulariser l’acte rectificatif de vente dressé par M. [G] [R], notaire à [Localité 10] faisant apparaître l’existence d’une servitude d’électricité et de canalisation sur le lot 1 traversant le lot 2 sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification du présent jugement ; sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement, et « de dire » (sic) que le coût de la rédaction de cet acte rectificatif sera à la charge exclusive des époux [J], dont la liquidation, si nécessaire, relèvera de la compétence du juge de l’exécution ;

– Dit que le coût de la rédaction de cet acte rectificatif sera à la charge exclusive de M. et Mme [J] ;

– Condamné M. et Mme [J] à verser à M. [K] et Mme [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– Débouté M. et Mme [J] de leur appel en garantie à l’encontre de la société Sigma et de son assureur ;

– Débouté M. et Mme [J] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Débouté M. et Mme [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. et Mme [J] à verser à M. [K] et Mme [U] le somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. et Mme [J] à verser à la société Sigma, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances mutuelles la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. et Mme [J] aux dépens ;

– Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le 28 novembre 2024, M. et Mme [J] ont interjeté appel de ce jugement à l’encontre de M. [K] et de Mme [U], des SA MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles et de la SELAS Sigma.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 15 mai 2026, M. et Mme [J] demandent à la cour de :

– Infirmer le jugement rendu par la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 11 octobre 2024 en ce qu’il a :

– Condamné M. et Mme [J] à régulariser l’acte rectificatif de vente dressé par M. [G] [R], notaire à [Localité 10] faisant apparaître l’existence d’une servitude d’électricité et de canalisation sur le lot 1 traversant le lot 2 sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification du présent jugement ; sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification dujugement, et de dire que le coût de la rédaction de cet acte rectificatif sera à la charge exclusive des époux [J], dont la liquidation, si nécessaire, relèvera de la compétence du juge de l’exécution ;

– Dit que le coût de la rédaction de cet acte rectificatif sera à la charge exclusive de M. et Mme [J] ;

– Condamné M. et Mme [J] à verser à M. [K] et Mme [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– Débouté M. et Mme [J] de leur appel en garantie à l’encontre de la société Sigma et de son assureur ;

– Débouté M. et Mme [J] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Débouté M. et Mme [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. et Mme [J] à verser à M. [K] et Mme [U] le somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. et Mme [J] à verser à la société Sigma, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances mutuelles la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. et Mme [J] aux dépens ;

– Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

– Confirmer le jugement rendu par la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 11 octobre 2024 pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

– Débouter M. [K] et Mme [U], la SELAS Sigma géomètres experts, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de M. et Mme [J] ;

Subsidiairement,

– Débouter M. [K] et Mme [U] de leurs demandes formulées au titre de la servitude de canalisation à l’encontre de M. et Mme [J] ;

– Donner acte à M. et Mme [J] de leur offre de faire procéder, à leurs frais, dans le délai de deux mois à compter de l’arrêt à intervenir, à la suppression du réseau électrique aérien litigieux et au changement de branchement de canalisation d’égout ;

– Condamner solidairement la SELAS Sigma géomètres experts associés, qui a manqué à ses obligations contractuelles en commettant une faute professionnelle, et la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles au titre du contrat d’assurance groupe souscrit par celle-ci, à garantir toute somme qui pourrait être mise à la charge de M. et Mme [J] au profit de M. [K] et Mme [U], en principal, intérêts, indemnités diverses, frais et honoraires ou autres, sur le fondement des articles 1193 et suivants du code civil ;

En tout état de cause,

– Condamner solidairement M. [K] et Mme [U] à verser à M. et Mme [J] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 et suivants du code civil ;

– Condamner solidairement M. [K] et Mme [U], la SELAS Sigma géomètres experts, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à verser à M. et Mme [J] la somme de 12.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner solidairement la SELAS Sigma géomètres experts associés, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles, M. [K] et Mme [U] en tous les dépens d’instance.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 6 mai 2026, M. [K] et Mme [U] demandent à la cour de :

Vu les articles 688, 689, 693, 1104, 1130 et 1131 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence

Vu les pièces,

– Déclarer M.et Mme [J] mal fondés en leur appel principal et les en débouter intégralement ;

– Déclarer M. [K] et Mme [U] bien fondés et recevables en leurs demandes et appel incident, et y faire droit ;

– Confirmer le jugement rendu le 11 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a :

– Condamné M. et Mme [J] à régulariser l’acte rectificatif de vente dressé par M. [G] [R], notaire à [Localité 10] faisant apparaître l’existence d’une servitude d’électricité et de canalisation sur le lot 1 traversant le lot 2 sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification du présent jugement ; sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, et de dire que le coût de la rédaction de cet acte rectificatif sera à la charge exclusive des époux [J], dont la liquidation, si nécessaire, relèvera de la compétence du juge de l’exécution ;

– Dit que le coût de la rédaction de cet acte rectificatif sera à la charge exclusive de M. et Mme [J] ;

– Condamné M. et Mme [J] à verser à M. [K] et Mme [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– Condamné M. et Mme [J] à verser à M. [K] et Mme [U] le somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. et Mme [J] aux dépens ;

– Débouté M. et Mme [J] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Débouté M. et Mme [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Infirmer le jugement rendu le 11 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a :

– Débouté M. [K] et Mme [U] de leur demande relative au constat de l’existence d’une servitude de jour dans la buanderie, en rez-de-jardin surélevé et donnant sur le garage de M. et Mme [J] ;

Et statuant à nouveau,

– Constater l’existence d’une servitude de jour dans la buanderie, en rez-de jardin surélevé et donnant sur le garage des consorts [J] ;

– Condamner les consorts [J] à régulariser l’acte rectificatif de vente dressé par M. [G] [R], notaire à [Localité 10], faisant apparaître la servitude de jour dans la buanderie en rez-de-jardin et donnant sur le garage des consorts [J], omises au moment de la vente, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

– Se réserver le droit de liquider l’astreinte ;

– Juger que le coût de la rédaction de l’acte rectificatif par-devant notaire sera à la charge exclusive des consorts [J] ;

– Condamner les consorts [J] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts compte tenu de leur particulièrement mauvaise foi ;

– Juger et prendre acte que le coût des éventuels travaux permettant le dévoiement de la ligne électrique et de la canalisation du Lot 1 traversant le Lot 2 donnant sur la [Adresse 8] sera à la charge exclusive des consorts [J] ;

– Condamner les consorts [J] au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, et les éventuels frais d’exécution forcée ;

– Accorder à M. [L] [A], avocat, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile ;

– Débouter M. et Mme [J] de toutes leurs demandes, fins, et conclusions plus amples ou contraires aux présentes.

En tout état de cause sur la rectification d’erreur matérielle du jugement :

– Constater l’erreur matérielle commise par le tribunal judiciaire de Pontoise au sein du dispositif du jugement rendu 11 octobre 2024 en condamnant les époux [J] à régulariser l’acte rectificatif de vente « sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification du présent jugement, mais aussi « sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ». ;

– Rectifier l’erreur matérielle et plus particulièrement le dispositif du jugement en supprimant au sein dudit dispositif la phrase « sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification du présent jugement », et en conservant uniquement la phrase « sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement » ;

– Rectifier le dispositif du jugement en cohérence avec la page 7 dudit jugement qui condamne les époux [J] à régulariser l’acte rectificatif de vente « sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ».

Par d’uniques conclusions notifiées au greffe le 26 mai 2025, la société Sigma, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles demandent à la cour de :

Vu l’article 1134 ancien du code civil, 1104 nouveau du même code civil,

Vu l’article 1147 ancien du code civil,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

– Confirmer en tous points le jugement rendu le 11 octobre 2024 par la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise (RG 17/07095) ;

En conséquence,

– Débouter les époux [J] de leur appel en garantie et de toutes autres demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Sigma et son assureur, les MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ;

– Débouter toute autre partie de toutes demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Sigma et son assureur, les MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ;

Subsidiairement,

– Limiter le préjudice des consorts [O] au seul coût de rectification de l’acte notarié et frais annexes ;

En tout état de cause,

– Condamner les époux [J] aux dépens d’instance ;

– Condamner les époux [J] à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Sigma et de son assureur, les MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur l’objet de l’appel

Le litige à hauteur d’appel se présente dans les mêmes termes que devant la juridiction de première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que formulées devant le premier juge.

Sur les servitudes

Selon l’article 692 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Il résulte des articles 693 et 694 suivants qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude et que, s’il existe un signe apparent, la servitude continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur lui.

En application de ces textes, la servitude naît de la séparation des fonds en vertu de la destination du père de famille, mais seulement si l’acte de séparation ne contient ’aucune convention relative à la servitude’. Le seul fait que l’auteur n’ait pas nié l’existence de la servitude dans l’acte de division suffit à son existence. Celui qui invoque la servitude doit prouver cette circonstance et produire l’acte de séparation des fonds.

Sur la servitude du câble électrique

Position du tribunal

Pour condamner M. et Mme [J] à régulariser l’acte rectificatif de vente dressé par M. [G] [R], notaire à Sannois, faisant apparaître l’existence d’une servitude d’électricité sur le lot 1 traversant le lot 2 sous astreinte, le tribunal a relevé qu’il est établi qu’un câble électrique alimente l’immeuble de Mme [U] et M. [K], qu’il y a donc lieu de constater l’existence d’une servitude d’électricité, puis dit que le coût de travaux permettant le dévoiement de la ligne électrique sera à la charge exclusive de M. et Mme [J] conformément à leur accord.

Moyens et arguments des parties

Soulignant la contradiction du jugement, les appelants sollicitent son infirmation en ce qu’il a ordonné la rectification de l’acte de vente et demandent à ce que le dévoiement du câble électrique soit ordonné à leurs frais exclusifs, garantis par la société Sigma.

M. et Mme [J] font valoir qu’ils ont proposé à de multiples reprises à Mme [U] et M. [K] de faire effectuer les travaux nécessaires au raccordement électrique sur la [Adresse 9] à leurs frais, qu’ils ont obtenu des devis et versé à un acompte à Enedis pour ce faire.

Ils contestent en outre l’existence d’une des conditions nécessaires à la reconnaissance d’une servitude par destination du père de famille, à savoir le fait que cette servitude soit présente au jour de la division du terrain puisque, selon eux, le plan de division approuvé le 29 août 2017, fait disparaître la servitude d’électricité.

Ils ajoutent que le tribunal a mis en exergue le fait que le géomètre ait indiqué dans un courrier adressé au maire de Taverny le 12 avril 2017 que lors de son intervention, « ce câble était distendu, passait sur un toit puis dans les branches d’un arbre, ce qui le rendait peu visible », de sorte que cette juridiction aurait également y percevoir le caractère de dangerosité extrême de la situation et qu’il n’existait pas d’autre solution que de supprimer ce câble, dans l’intérêt de tous. Ils renvoient également au constat dressé par M. [Y], commissaire de justice, pour démontrer que ce câble est réellement dangereux et relativement visible.

Ils font ensuite des développements relatifs aux coupures d’électricité dont ont été victimes les intimés, contestant que le sectionnement du câble soit de leur fait et mettent en parallèle l’installation illicite par Mme [U] et M. [K] d’une vidéosurveillance braquée sur leur terrain.

Mme [U] et M. [K] rappellent que l’existence de la servitude d’électricité, qui correspond à un câble électrique qui alimente l’immeuble leur appartenant et qui traverse le terrain de M. et Mme [J], a été reconnue par les premiers juges.

En réponse à l’argumentaire adverse, ils avancent que :

– le nouveau plan de division annexé à la déclaration préalable du 28 août 2017, prévoyant la suppression du câble aérien, a fait l’objet d’un arrêté de retrait du maire de [Localité 9] le 1er février 2019 ;

– les appelants ne versent aucune pièce aux débats pour démontrer leurs allégations selon lesquelles ils leur auraient à de multiples reprises proposé de faire procéder à des raccordements aériens à leurs frais ;

– par leur proposition à hauteur d’appel, M. et Mme [J] reconnaissent l’existence de cette servitude.

Ils en concluent que les appelants ne peuvent échapper à la rectification de l’acte notarié du 27 novembre 2015 ; que le dévoiement éventuel du câble électrique ne saurait faire disparaître l’omission initiale de la servitude électrique dans l’acte de vente, pas plus qu’il ne les prive de leur souhait de voir juridiquement régulariser la situation.

Les intimés, en pages 24 à 26 de leurs conclusions, font ensuite état du sectionnement de ce câble électrique, action menée selon eux par M. [J] accompagné d’un autre homme au mois de décembre 2024.

Appréciation de la cour

Pour qu’une servitude par destination du père de famille soit reconnue, les conditions suivantes doivent être réunies :

– identité de propriétaire : il doit être prouvé que les deux fonds actuellement séparés ont appartenu initialement au même propriétaire sans qu’il soit exigé que ces deux fonds aient toujours été distincts ;

– auteur de l’aménagement : il doit être établi que c’est par ce propriétaire ou par son auteur que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ;

– maintien de l’aménagement lors de la division : il faut que l’aménagement constitutif de la servitude prétendue ait encore existé au moment de la division des fonds et ait été maintenu ;

– absence de volonté contraire : il faut, enfin, que ne se soit manifestée, expressément ou tacitement, aucune volonté contraire à la présomption légale de constitution de servitude attachée à l’état de fait observé. Il n’y a servitude que si, de l’état de fait créé par l’auteur commun, résulte l’intention de celui-ci d’assujettir définitivement une parcelle ou une partie d’un fonds à un service au profit d’une autre parcelle ou partie d’un même fonds ;

– existence de signes apparents de la servitude au jour de la division, de manière à exclure les servitudes non apparentes, à défaut, en pareil cas, d’intention tacite des parties de maintenir l’aménagement réalisé par l’auteur de la division.

La dangerosité éventuelle de l’aménagement n’est pas de nature à faire obstacle à la reconnaissance de l’existence d’une servitude.

Au cas présent, il est acquis et reconnu par les deux parties au litige que M. et Mme [J], anciens propriétaires des lots aujourd’hui numéros 1 et 2, sont à l’origine de la division du terrain, et qu’il ne résulte d’aucune mention de l’acte de vente du 27 novembre 2015 qu’ils auraient entendu modifier l’aménagement existant.

Il ressort en outre de la lettre du maire de [Localité 9] du 23 mars 2017 et de la réponse formulée par la société Sigma, que lors de la division, « ce câble était distendu, passait sur un toit puis dans les branches d’un arbre, ce qui le rendait peu visible », de sorte que bien que camouflé par l’environnement, le câble électrique doit être considéré comme étant apparent.

Par ailleurs, c’est de manière inopérante que les appelants contestent la condition tendant à l’existence de l’aménagement lors de la division en se référant à un acte postérieur, le plan de division approuvé le 29 août 2017, alors qu’en outre la déclaration préalable à laquelle ce nouveau plan de division était annexé a fait l’objet d’un retrait par arrêté du maire de [Localité 9] en date du 1er février 2019.

Il est dès lors établi que le câble électrique reliant le pavillon du lot 1 (parcelle anciennement cadastrée BC [Cadastre 1]) à la [Adresse 8] et surplombant le lot 2 (parcelle anciennement cadastrée BC [Cadastre 2]) constitue une servitude par destination du père de famille.

Les intimés sont en conséquence en droit de solliciter que l’acte de vente soit rectifié pour mentionner ladite servitude.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a ainsi jugé et il reviendra aux parties, le cas échéant, de décider d’un commun accord s’il est plus opportun de supprimer cette servitude en opérant un dévoiement du câble vers la [Adresse 9].

S’agissant des développements des parties relatifs à l’épisode de sectionnement du câble électrique survenu en décembre 2024, il n’y a pas lieu d’en tenir compte puisque ces faits sont sans incidence sur le litige dont la cour est saisie.

En application des dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la condamnation de M. et Mme [J] sur ce point sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter du présent arrêt, astreinte qui pourra courir pendant 4 mois. Le jugement sera infirmé en ce sens. Il n’y a en conséquence pas lieu de procéder à la rectification matérielle sollicitée par Mme [U] et M. [K] sur ce point.

En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que si nécessaire, la liquidation de l’astreinte relèvera de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la servitude de canalisation

Position du tribunal

Pour condamner M. et Mme [J] à régulariser l’acte rectificatif de vente dressé par M. [G] [R], notaire à Sannois, faisant apparaître l’existence d’une servitude de canalisation sur le lot 1 traversant le lot 2 sous astreinte, le tribunal a retenu qu’au vu du certificat d’urbanisme annexé à l’acte de vente du 27 novembre 2015 faisant état d’une canalisation d’égout et d’eaux pluviales et de la division de la parcelle BC [Cadastre 3] en deux lots à la suite de la vente du 27 novembre 2015, il existe une servitude par destination du père de famille qui est apparente puisqu’elle prend la forme d’une plaque de béton et a été créée du propre fait de M. et Mme [J]. Il a indiqué que le coût des travaux permettant le dévoiement de la canalisation sera à la charge exclusive de M. et Mme [J], conformément à leur accord.

Moyens et arguments des parties

M. et Mme [J] sollicitent l’infirmation du jugement en soutenant que Mme [U] et M. [K] ne procèdent que par affirmations et n’apportent aucune preuve de la réunion des conditions légales à la constatation d’une servitude sur le fondement des articles 692 et suivants du code civil.

Ils relatent qu’ils n’avaient dans un premier temps pas contesté l’existence possible d’une telle canalisation mais exposaient qu’en tout état de cause, elle était inutilisée, ce pourquoi ils s’opposaient à la constatation de son existence ; qu’à la lecture du jugement, alors qu’ils acceptaient l’idée de supprimer une canalisation inutile dans une optique d’apaisement des relations de voisinage, ils n’ont pu se résoudre à faire peser sur leur fonds une servitude de canalisation inexistante.

Ils indiquent avoir eu alors recours à M. [Y], commissaire de justice, lequel dans un procès verbal du 13 novembre 2024, a constaté qu’ils ont fait creuser un trou, à l’endroit supposé de la canalisation, d’une largeur de 60 cm, avec deux boyaux en sous-sol, couvrant donc 120 cm de terrain, et qu’aucune canalisation n’est à signaler.

Ils précisent que ces investigations ont été poussées jusqu’au regard, ce que ne contestent pas les intimés, et que le constat d’absence de canalisation enterrée est conforme aux constatations réalisées le 17 décembre 2024 (procès-verbal de M. [Y] indiquant que le regard est condamné).

Ils répondent à la partie adverse que les constats sont clairs et que ce n’est pas M. [J] qui a lui-même condamné le regard ; que du reste, l’existence de la canalisation n’a jamais été démontrée, si ce n’est sur la base d’une attestation discutable sur laquelle il est tantôt indiqué que l’installation est non conforme, et tantôt qu’elle est conforme, le tout accompagné d’un plan sur lequel la canalisation est inexistante et remplacée par un point d’interrogation.

Ils expliquent avoir voulu faire intervenir Mme [D] en mars 2026 pour réaliser des tests au moyen de colorants mais s’être heurtés au refus de Mme [U] et M. [K], soutenant que ces derniers s’opposent à toute solution logique de dévoiement du câble électrique et aux investigations permettant de lever le doute sur l’existence de la canalisation, dans l’espoir de faire acter des servitudes inexistantes afin de s’octroyer le confort de ne pas voir un voisin s’installer à côté de chez eux.

Ils considèrent que les intimés tentent vainement d’inverser la charge de la preuve.

Mme [U] et M. [K] demandent la confirmation du jugement à cet égard.

Ils font tout d’abord des développements pour démontrer que la canalisation, visée au certificat d’urbanisme en date du 28 août 2014 annexé à l’acte de vente du 27 novembre 2015 faisant état d’une canalisation d’égout et d’eaux pluviales, présente bien les caractéristiques de la servitude par destination du père de famille.

En réponse à l’argumentaire des appelants en appel tendant à contester l’existence de toute canalisation, ils font ensuite valoir que cette position est contradictoire avec leurs dires précédents aux termes desquels ils reconnaissaient cette existence ; que si le commissaire de justice avait fait mention des excavations réalisées par M. et Mme [J], il aurait pu constater que la servitude de canalisation existait bien ; que lors du dépôt d’un permis de construire en vue de la vente de leur terrain à M. [H], le plan du géomètre-expert y annexé portait mention d’une « canalisation d’eaux usées à supprimer », ce qui démontre que les appelants avaient renseigné leur acheteur de l’existence de cette canalisation ; que le terrain appartenant à M. et Mme [J] représente une superficie de 213 m², de sorte que « le fait pour les consorts [J] de faire observer par un commissaire de justice dans un trou creusé à la hâte avant la venue de ce dernier l’absence de canalisation ne saurait constituer une quelconque preuve selon laquelle aucune servitude n’existerait » ; que M. et Mme [J] ont manipulé le commissaire de justice et ne rapportent pas la preuve de l’inexistence de la canalisation.

Ils ajoutent qu’en revanche, il est prouvé que les appelants ont dans un premier temps admis l’hypothèse d’ouvrage à dévoyer.

Appréciation de la cour

Par application de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui invoque l’existence d’une servitude de rapporter la preuve de son existence.

Si à l’acte authentique du 27 novembre 2015 par lequel Mme [U] et M. [K] ont acheté le bien immobilier issu de la division opérée par M. et Mme [J] est annexée une « attestation de raccordement d’un immeuble au réseau d’assainissement » émanant des services techniques de la ville de [Localité 9] faisant état d’un raccordement des eaux usées et pluviales au collecteur de la [Adresse 8], ce qui dans un premier temps a été considéré comme un fait établi par l’ensemble des intervenants, force est de constater que Mme [U] et M. [K] ne rapportent pas d’autre preuve permettant de corroborer que les eaux usées et pluviales de leur maison s’évacueraient effectivement par une canalisation enterrée sous le terrain appartenant à M. et Mme [J].

Ces derniers produisent aux débats un procès-verbal établi par M. [Y], un commissaire de justice, le 13 novembre 2024, lequel constate qu’ « à 3,5 mètres environ du portail d’entrée du fonds depuis la rue est réalisée une fouille de 60 cm de largeur pour 195 cm de profondeur environ » ; « son rebord est distant de 215 cm environ de la limite séparative du fond inscrit en parcelle cadastrée BC n° [Cadastre 4] » ; « au fond de la fouille sont creusés de part et d’autre deux boyaux de 30 cm de profondeur et de 40 cm de hauteur environ » » et qu’ « après inspection de l’ensemble de la fouille », il constate « qu’aucune canalisation souterraine n’y est visible ». Il relève également que depuis la voie publique, il constate que « sont visibles en part est de la façade sud de la maison située [Adresse 9], deux canalisations d’évacuation des eaux de facture récente ».

De nouveau mandaté par les appelants, M. [Y], selon procès-verbal du 17 décembre 2024, constate que le regard recouvert d’une plaque de béton, situé sur la propriété de M. et Mme [J], à proximité de l’héritage voisin appartenant à Mme [U] et M. [K], « est condamné ».

M. et Mme [J] versent également aux débats les échanges datant du mois de mars 2026, qu’ils ont eu avec Mme [D], rédactrice de l’« attestation de raccordement d’un immeuble au réseau d’assainissement » annexée à l’acte de vente du 27 novembre 2015, qui a dans un premier temps accepté de procéder à des tests pour déterminer s’il existe un point d’eaux usées, sous réserve de l’accord de Mme [U] et M. [K].

Si elle s’est par la suite ravisée après avoir pris note de ce que le dossier fait actuellement l’objet d’un contentieux avec les nouveaux propriétaires, son acception initiale démontre que nonobstant l’attestation qu’elle avait établie en 2014, elle n’excluait pas que la canalisation en cause soit inexistante, ou à tout le moins, inutilisée.

Cet élément conforte les constats réalisés par M. [Y] et force est de constater que de leur côté, les intimés ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une canalisation en service, desservant leur fonds en passant sous celui des appelants.

En outre, la neutralisation de la canalisation est encore avérée par le contenu de la lettre de la société Sigma adressée à la mairie de [Localité 9] le 12 avril 2017, dans laquelle elle indique « la canalisation d’eaux usées existante va simplement être condamnée, les eaux qu’elle transportait étant rejetées dans le réseau d’évacuation principal ne passant pas par le lot à bâtir ».

Dans ces conditions, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a statué sur la servitude de canalisation et la demande de Mme [U] et M. [K] à cet égard sera rejetée.

Sur la servitude de jour

Position du tribunal

Pour rejeter la demande de Mme [U] et M. [K] tendant à voir reconnaître et acter l’existence d’une servitude de jour constituée de carreaux en verre opaque situés dans la buanderie en rez-de-jardin, le tribunal a considéré qu’ils n’apportent pas d’éléments probants au soutien de cette demande et procèdent par affirmation en se contentant d’indiquer que « si véritablement cette servitude n’avait pas existé, il est loisible de penser que les consorts [J] l’auraient fait observer », « tel n’a pas été le cas et pour cause… puisque cette servitude existe et qu’à aucun moment, les consorts [J] n’ont souhaité réaliser un quelconque effort ».

Moyens et arguments des parties

Mme [U] et M. [K] forment un appel incident pour solliciter l’infirmation du jugement qui a rejeté leur demande tendant à voir reconnaître cette « servitude surélevée », « directement constituée de carreaux en verre opaque situé dans la buanderie/dressing et située en rez-de-jardin ».

Ils soutiennent que M. et Mme [J] ne peuvent maintenir leur contestation de l’existence de cette servitude et réitèrent les termes utilisés et repris par le premier juge, ci-dessus rappelés.

M. et Mme [J] sollicitent la confirmation du jugement qui a débouté Mme [U] et M. [K] de cette demande, relevant que ces derniers développent comme seul argument à hauteur de cour qu’ils ont vécu dans cette maison et savent donc que la servitude existe.

Ils soulignent de leur côté que Mme [U], salariée de l’agence qui commercialisait le bien qu’elle a acheté avec M. [K], est une professionnelle de l’immobilier ; que comme s’agissant de la canalisation, les intimés ne se fondent que sur leurs propres affirmations.

Appréciation de la cour

Conformément à l’article 1353 du code civil sus-énoncé, il revient à Mme [U] et M. [K] de rapporter la preuve de la prétention qu’ils allèguent.

Or il est constant qu’ « un jour », à la différence d’une vue, ne peut se voir appliquer le régime des servitudes.

Les jours sont réglementés par les articles 675, 676 et 677 du code civil.

Le premier alinéa de l’article 676 prévoit notamment que le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ainsi, en l’absence de possibilité d’existence d’une servitude de jour, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [U] et M. [K] de leur demande sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [U] et M. [K]

Position du tribunal

Le tribunal, indiquant que la découverte par l’acheteur d’une servitude non déclarée après la vente, donne lieu à résolution et/ou dommages et intérêts et qu’il résulte du jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 2 décembre 2022 que M. et Mme [J] se sont livrés à une fraude en fournissant à l’administration des plans erronés et ont accompli des manoeuvres de nature à induire l’administration en erreur, a condamné M. et Mme [J] à verser à Mme [U] et M. [K] la somme de 5 000 euros à titre de réparation.

Moyens et arguments des parties

M. et Mme [J] sollicitent l’infirmation du jugement qui les a condamnés à verser la somme de 5 000 euros aux intimés à titre de dommages et intérêts.

Ils font valoir qu’ils ont à plusieurs reprises réitéré leur offre de réalisation des travaux à leurs frais ; que le tribunal a d’ailleurs pris acte de leurs propositions en ce sens ; que la motivation du jugement dont appel ne saurait fonder la condamnation prononcée alors que la servitude de canalisation n’existe pas et que la servitude électrique doit impérativement être dévoyée en raison de sa dangerosité, ce qu’ils ont toujours souhaité effectuer, soulignant qu’il apparaît toujours inexplicable qu’elle n’ait pas été constatée par le géomètre-expert.

Ils contestent donc toute mauvaise foi de leur part et prétendent être victimes de l’acharnement de leurs voisins qui s’efforcent de maintenir l’existence d’une procédure judiciaire afin de bloquer toute vente du terrain leur appartenant.

Dans un titre consacré à la « déloyauté contractuelle des consorts [J] », Mme [U] et M. [K] sollicitent la confirmation du jugement qui a condamné les appelants à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils soutiennent que les appelants ont fallacieusement affirmé dans l’acte de vente du 27 novembre 2015 qu’ils n’avaient constitué sur le fonds aucune servitude et qu’il n’en existe pas à leur connaissance, alors qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence des servitudes litigieuses qui ont précisément été créées de leur propre fait lors de la division en deux lots du terrain leur appartenant à l’origine ; que de surcroît, ils persistent à ne pas signer l’acte rectificatif de vente malgré le caractère incontestable de l’existence des servitudes litigieuses, de sorte qu’ils vivent dans la crainte que le lot 2 soit vendu avant que les servitudes litigieuses ne soient formalisées par acte notarié ; que la particulière mauvaise foi des appelants les a contraints à devoir engager des frais de justice pour faire valoir leurs droits.

Appréciation de la cour

Selon le premier alinéa de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, s’il est acquis que la servitude électrique n’a pas été mentionnée dans l’acte de vente du 27 novembre 2015, en revanche, il ressort du plan de division et de la lettre de la société Sigma adressée à la mairie de [Localité 9] le 12 avril 2007, que c’est le géomètre-expert auquel ont eu recours les appelants qui n’a pas vu qu’un câble électrique reliait le pavillon existant à la [Adresse 8].

Dans ces conditions, la mauvaise foi de M. et Mme [J] n’est pas démontrée et par voie d’infirmation du jugement querellé, Mme [U] et M. [K] seront déboutés de leur demande de réparation.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [J]

Position du tribunal

A l’issue de la motivation concernant les dommages et intérêts alloués à Mme [U] et M. [K], le tribunal a jugé que cette conclusion emporte le rejet de la demande reconventionnelle de M. et Mme [J] d’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Moyens et arguments des parties

Les appelants sollicitent l’infirmation du jugement sur ce point et l’octroi de la somme de 10 000 euros sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil.

Ils soutiennent qu’ils ont toujours tout fait pour remédier amiablement à la situation tandis que les intimés s’y sont systématiquement opposés dans l’intention de leur nuire et de les empêcher de vendre leur terrain.

Les intimés, relatant les évolutions de positionnement des appelants dans ce dossier, font valoir que rien ne justifie leur demande compte tenu des circonstances de l’espèce.

Appréciation de la cour

En application des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’action en justice peut dégénérer en faute en cas de mauvaise foi de ceux qui l’ont introduite.

Au cas d’espèce, la découverte par Mme [U] et M. [K] de l’existence de potentielles servitudes non mentionnées à l’acte de vente, dont l’une est reconnue par la présente décision, justifie qu’ils aient voulu faire reconnaître leurs droits en justice en demandant que leur titre soit rectifié, ce à quoi leurs vendeurs se sont toujours opposés.

Dans ces conditions, aucune faute ne saurait être retenue à l’encontre de Mme [U] et M. [K] et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande des appelants à ce titre.

Sur l’appel en garantie de la société Sigma

Position du tribunal

Le tribunal a retenu que l’appel en garantie de M. et Mme [J] à l’encontre de la société Sigma ne saurait être accueilli dans la mesure où ils échouent à apporter la preuve d’une faute ; qu’en effet, la société Sigma a reconnu dans un courrier adressé au maire de [Localité 9] le 12 avril 2017 que le plan de lotissement n’était pas complet dans la mesure où elle n’avait pas vu qu’un câble électrique reliait le pavillon existant à la [Adresse 8], en passant au-dessus du futur lot à bâtir, précisant que lors de son intervention, « ce câble était distendu, passait sur un toit puis dans les branches d’un arbre, ce qui le rendait peu visible », tandis que M. et Mme [J] se contentent d’inscrire en marge de ce courrier « faux, c’était très visible ».

Moyens et arguments des parties

M. et Mme [J] sollicitent l’infirmation du jugement et la condamnation solidaire de la société Sigma et de ses assureurs à les garantir de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à leur encontre.

Ils soutiennent que le litige trouve son origine dans le plan de division établi en vue de la déclaration préalable de division du 7 juillet 2015 ; qu’à l’évidence, la société Sigma n’a effectué aucune recherche et a commis une faute lourde, comme rappelé par le maire de [Localité 9] dans sa lettre du 23 mars 2017.

Ils considèrent que s’y ajoute un défaut de conseil lors du dépôt de la seconde déclaration préalable le 28 juillet 2017, le géomètre ne les ayant pas informés de la nécessité de faire intervenir Mme [U] et M. [K] en leur qualité de propriétaires indivis du fonds.

Ils indiquent également se réserver le droit de former à l’encontre de la société Sigma une demande d’indemnisation dans l’hypothèse où en définitive, le lot n° 2 deviendrait inconstructible ou perdrait de sa valeur.

En application de leur droit direct à l’encontre de la compagnie MMA, ils demandent sa condamnation solidaire avec le cabinet Sigma au titre du contrat d’assurance.

La société Sigma, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles contestent toute faute commise pas la société Sigma, faisant valoir que cette dernière a justifié auprès de la mairie de [Localité 9] des raisons pour lesquelles les servitudes n’avaient pas été mentionnées sur son plan ; que M. et Mme [J] ne rapportent pas la preuve de ce qu’au jour du plan de division, le câble électrique était aisément identifiable.

Elles ajoutent que M. et Mme [J] avaient quant à eux une parfaite connaissance de l’existence des servitudes qu’ils ont cachées tant au stade de la division parcellaire qu’au jour de l’acte de vente, de sorte qu’ils sont à l’origine directe de leur préjudice.

Subsidiairement, elles se bornent à solliciter la limitation de leur garantie au coût de rectification de l’acte et frais annexes.

Appréciation de la cour

La profession de géomètre-expert est réglementée par la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres experts, et le décret n° 96-478 du 31 mai 1996 portant règlement de la profession de géomètre expert et code des devoirs professionnels.

La faute d’un géomètre doit être appréciée au regard de la mission qui lui a été confiée (3e Civ., 30 mars 1993, pourvoi n° 91-17.084 ; 3e Civ., 13 juillet 1994, pourvoi n° 93-15.151 ; 3e Civ., 9 mars 2010 pourvoi n° 09-10.096, 09-10.158, 09-11.126, 09-11.385, 09-65.015).

Au cas présent, il est constant que la société Sigma a été chargée par M. et Mme [J] d’établir un plan de division du terrain anciennement cadastré BC [Cadastre 3] en deux lots et que le plan ainsi établi et déposé en mairie par ses clients omettait de mentionner une servitude de passage d’un réseau électrique aérien permettant l’alimentation du lot 1 nouvellement créé.

Ce faisant, il est avéré que le géomètre a commis une faute à l’occasion de la mission qui lui était confiée alors qu’un examen plus minutieux des lieux lui aurait permis de déceler l’existence de la servitude de câble électrique, laquelle, selon ses propres dires figurant dans la lettre du 12 avril 2017, était seulement « peu visible » lors de son relevé.

La société Sigma ne saurait se retrancher derrière le défaut d’information de M. et Mme [J] sur l’existence de ce câble alors qu’il n’

[…texte tronqué, 4755 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]