RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12667 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJX34

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2024- Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint – Ouen- RG n° 11-23-697

APPELANTE

Association [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Cheikhou NIANG, avocat au barreau de PARIS, toque : A0229

INTIMÉE

S.C.I [E]

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 832 632 525

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Audrey DUFAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0869

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 06 octobre 2026 puis prorogé au 13 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Mélissandre PHILÉAS, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par convention d’occupation précaire du 15 mars 2021, la SCI [E] a mis à la disposition de l’association [Adresse 4] (ci-après l’association CRC), pour la période du 15 mars 2021 au 31 janvier 2024, un local à usage d’entrepôt d’une surface de 360 m² situé [Adresse 5] à Herblay-sur-Seine (95220), moyennant une redevance mensuelle de 3 000 euros hors taxes, majorée de 200 euros au titre des charges et de 500 euros au titre de la participation à la taxe foncière, soit 3 700 euros hors taxes et 4 440 euros toutes taxes comprises.

Le 14 décembre 2022, la SCI [E] a présenté au tribunal de proximité de Saint-Ouen une requête en injonction de payer à l’encontre de l’association CRC, alors domiciliée [Adresse 6] à Épinay-sur-Seine (93800), pour la somme en principal de 19 220,46 euros au titre de loyers impayés arrêtés au 1er juillet 2022.

Par ordonnance du 9 février 2023, il a été enjoint à l’association CRC de payer cette somme à la SCI [E].

L’ordonnance a été signifiée à l’association CRC le 21 juin 2023. Celle-ci y a formé opposition par déclaration au greffe du 17 juillet 2023. Les parties ont été convoquées par lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 20 septembre 2023.

Par jugement contradictoire du 4 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen a :

– réduit à néant l’ordonnance d’injonction de payer exécutoire n° 21-22-000823 du 9 février 2023 rendue sur requête déposée le 14 décembre 2022 par la SCI [E] à l’encontre de l’association [Adresse 4] ;

– reçu l’opposition de l’association Centre de Rédemption du Christ à ladite injonction de payer, déclarée au greffe du tribunal le 17 juillet 2023 ;

– condamné l’association [Adresse 4] à payer à la SCI [E] la somme de 10 770,13 euros pour les loyers, charges et taxes dus pour le local situé [Adresse 7] au 31 mars 2022, somme majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision;

– rejeté les demandes formées par la SCI [E] et par l’association Centre de Rédemption du Christ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné l’association [Adresse 4] aux dépens de l’instance.

Ce jugement a été signifié à l’association CRC par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, dressé selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 9 juillet 2024, l’association CRC a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI [E] la somme de 10 770,13 euros pour les loyers, charges et taxes dus au 31 mars 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision.

La SCI [E] a constitué avocat le 30 juillet 2024 mais n’a pas conclu.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 9 octobre 2024, l’association CRC demande à la cour de :

– l’accueillir en son appel ;

– infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Ouen en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 10 770,13 euros à la SCI [E] pour les loyers, charges et taxes dus pour le local situé [Adresse 8] au 31 mars 2022, somme majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

statuant à nouveau,

– fixer sa dette à la somme de 6 330,12 euros ;

reconventionnellement,

– condamner la SCI [E] à la répétition de l’indu de 7 200 euros de TVA, de 2 400 euros de frais dits d’entretien et de 4 800 euros de taxes foncières, la participation à la taxe foncière étant limitée à la somme de 100 euros par mois ;

– condamner la SCI [E] à restituer la somme de 6 000 euros versée à titre de caution ;

– la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir, en substance, que la SCI [E] a fermé les lieux de manière unilatérale et sans préavis au mois de février 2022, de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune redevance pour les mois de mars à juin 2022 et ne reste devoir que le montant des deux chèques de 3 165,06 euros frappés d’opposition, soit 6 330,12 euros ; qu’elle n’est pas assujettie à la TVA, ainsi qu’en attestent les services fiscaux, de sorte que la TVA lui a été indûment facturée ; qu’aucune prestation d’entretien de la voirie et des espaces communs n’a été exécutée, chaque occupant entretenant lui-même ses abords ; que la participation à la taxe foncière n’a jamais été calculée au prorata des surfaces louées comme le prévoit la convention et doit être ramenée à 100 euros par mois ; enfin, que le dépôt de garantie de 6 000 euros qu’elle a versé doit lui être restitué, la rupture des relations contractuelles étant imputable au bailleur.

Pour un plus ample exposé des moyens de l’appelante, il est renvoyé à ses conclusions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour et l’absence de conclusions de l’intimée,

En application de l’article 562, alinéa 1er, du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

L’appel de l’association CRC ne porte que sur la condamnation prononcée à son encontre au titre des loyers, charges et taxes. Les dispositions du jugement ayant mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer et reçu l’opposition, ainsi que celles relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance, ne sont pas critiquées et ne sont pas davantage remises en cause dans le dispositif des conclusions de l’appelante.

Elles ne peuvent qu’être confirmées.

La SCI [E], qui a constitué avocat, n’a pas conclu. Selon le dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement. Il appartient dès lors à la cour, qui ne peut faire droit aux prétentions de l’appelante que si elle les estime régulières, recevables et bien fondées, d’examiner, au regard des moyens soulevés par celle-ci et des pièces produites, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Sur la créance de la SCI [E] au titre des redevances, charges et taxes,

1. Sur la date à laquelle l’association CRC a été privée de la jouissance des lieux,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La convention d’occupation précaire, qui confère à l’occupant un droit de jouissance des lieux en contrepartie du paiement d’une redevance, oblige le propriétaire, à l’instar du bailleur tenu en application de l’article 1719 du code civil, à mettre les lieux à la disposition de l’occupant et à l’en faire jouir paisiblement pendant la durée convenue. Selon l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il résulte par ailleurs de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation. La privation de jouissance invoquée par l’occupant constitue un fait juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens, y compris par des présomptions graves, précises et concordantes au sens de l’article 1382 du même code.

L’article 2 de la convention stipule qu’il peut y être mis fin à tout moment par l’une ou l’autre des parties par lettre recommandée avec avis de réception moyennant un préavis minimum de deux mois pleins et entiers, prenant fin le dernier jour du second mois.

Le premier juge, après avoir relevé qu’aucune des parties n’avait délivré de congé dans les formes prévues par cette clause, a retenu que l’association CRC devait être considérée comme libérée de ses obligations au 31 mars 2022, au regard  » de la nature précaire de la convention  » et de  » la façon dont le litige a été géré par la SCI [E] « , tout en écartant l’allégation de l’association selon laquelle elle avait trouvé les portes fermées à clé le 24 février 2022, faute de document au soutien de cette affirmation.

Cette motivation ne peut être approuvée par la cour. D’une part, la date du 31 mars 2022 ne repose sur aucun fondement contractuel ou légal, le premier juge ayant lui-même constaté qu’aucun préavis n’avait été délivré. D’autre part, les éléments soumis à la cour établissent, par un faisceau de présomptions graves, précises et concordantes, que l’association CRC a été privée de la jouissance des lieux à l’initiative de la SCI [E] dès la fin du mois de février 2022.

En effet, il ressort du relevé de compte établi par la SCI [E] elle-même que l’association CRC était redevable, en février 2022, d’un arriéré de 18 990,37 euros, que le bailleur en a exigé le règlement et a menacé de fermer le local à défaut de paiement, et que l’association a immédiatement remis quatre chèques, respectivement de 9 495,18 euros et de trois fois 3 165,06 euros, dont le total, soit 18 990,36 euros, correspond exactement à l’arriéré arrêté à cette date, échéance de février 2022 incluse. Ce règlement intégral de l’arriéré jusqu’au terme de février, et non au-delà, est cohérent avec une cessation de l’occupation à la fin de ce mois.

Par ailleurs, il résulte de l’attestation du révérend [U] [O] [H] [B], pasteur de l’église Action Chapel International [Localité 2], que l’association CRC a utilisé, à compter du 27 mars 2022 et jusqu’au 30 juin 2023, la salle de culte de cette église située [Adresse 9] à [Localité 4], ce que confirment huit attestations de fidèles, régulières en la forme au regard des articles 200 à 203 du code de procédure civile, ainsi que l’a relevé le premier juge. Le relogement précipité d’une association cultuelle, dans les locaux d’une autre communauté, moins d’un mois après la date à laquelle celle ci soutient avoir été évincée, est de nature à corroborer la cessation de l’occupation par l’association CRC. Il s’ensuit que malgré l’absence de préavis, les pièces produites ne permettent pas d’établir la mise à la disposition de l’occupante les locaux à compter de la fin du mois de février 2022, et la SCI [E] ne peut réclamer le paiement de redevances, charges et taxes pour une période au cours de laquelle la contrepartie de la convention de mise à disposition initiale n’était plus remplie dans les mêmes conditions d’occupation et de bénéficiaires. L’association CRC est fondée à opposer l’exception d’inexécution à toute demande de paiement portant sur l’échéance de mars 2022 et les échéances postérieures.

2. Sur le montant de la créance,

Il ressort du relevé de compte de la SCI [E] que l’arriéré de 18 990,37 euros, échéance de février 2022 incluse, a été réglé à hauteur de 9 495,18 euros le 1er mars 2022 et de 3 165,06 euros le 27 avril 2022, les deux derniers chèques de 3 165,06 euros ayant été rejetés sur opposition de l’association CRC.

Le solde restant dû au titre des échéances échues jusqu’au mois de février 2022 inclus s’établit ainsi, selon le décompte même du bailleur, à la somme de 6 330,12 euros, que l’association CRC reconnaît devoir.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné l’association CRC au paiement de la somme de 10 770,13 euros, et la créance de la SCI [E] sera fixée, statuant à nouveau, à la somme de 6 330,12 euros, sous réserve de la compensation ci-après ordonnée.

Sur les demandes en répétition de l’indu,

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L’article 1302-1 du même code précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Si, en application de l’article 261 D, 2°, du code général des impôts, les locations de locaux nus sont en principe exonérées de TVA, l’article 260, 2°, du même code permet au bailleur d’opter pour l’assujettissement à la taxe de ces locations, lorsqu’elles sont consenties pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti ou, pour les baux conclus à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti, l’option n’étant alors possible que si le bail fait mention de l’option exercée par le bailleur.

En l’espèce, l’article 7 de la convention du 15 mars 2021, intitulé  » Option TVA « , mentionne expressément l’engagement du bailleur d’opter pour l’assujettissement à la TVA de la redevance et l’obligation corrélative de l’occupante de lui rembourser, en sus de celle-ci, le montant de la taxe facturée. L’association CRC a signé la convention en y portant la mention  » lu et approuvé « .

Les attestations délivrées par le service des impôts des entreprises du Val-d’Oise Ouest les 7 janvier 2022 et 21 août 2023 établissent seulement que l’association CRC n’est pas elle-même assujettie à la TVA au titre de ses propres activités. Elles sont sans incidence sur la situation fiscale du bailleur, seul redevable de la taxe sur les redevances perçues du fait de l’option régulièrement exercée, laquelle est précisément ouverte par la loi en présence d’un preneur non assujetti. Contrairement à ce que soutient l’appelante, sa qualité de non-assujettie ne l’exonère donc nullement de la TVA facturée en application de la convention.

Les sommes versées à ce titre l’ayant été en exécution d’une stipulation contractuelle valable, elles ne présentent aucun caractère indu. L’association CRC sera déboutée de sa demande en répétition de la somme de 7 200 euros formée à ce titre.

2. Sur les frais d’entretien de la voirie et des espaces communs,

L’article 12 de la convention met à la charge de l’occupante  » le montant des charges correspondant à sa quote-part dans les frais d’entretien de la voirie et des espaces communs fixée forfaitairement à 200 € « .

Si cette stipulation fixe forfaitairement le montant de la contribution, elle en définit l’objet comme la quote-part de l’occupante dans des frais d’entretien exposés par le propriétaire. L’exigibilité de cette contribution suppose donc l’existence de tels frais, la stipulation d’un forfait n’ayant pour effet que de dispenser le bailleur d’en justifier le montant exact et de procéder à une régularisation.

L’association CRC soutient, depuis la première instance, qu’aucune prestation d’entretien de la voirie ou des espaces communs n’a jamais été effectuée, les lieux étant composés d’entrepôts dont chaque occupant entretient lui-même les abords, et qu’aucune entreprise de nettoyage n’est intervenue sur le site.

En reprochant à l’occupante de ne pas rapporter la preuve de l’absence de prestations, le premier juge a inversé la charge de la preuve. C’est en effet à la SCI [E], qui réclame le paiement de cette contribution au titre de la créance dont elle poursuit le recouvrement, qu’il incombe, en application de l’article 1353 du code civil, de justifier que les conditions de son exigibilité sont réunies, et donc de l’existence d’au moins une dépense d’entretien de la voirie ou des espaces communs, preuve positive qu’il lui était aisé de rapporter, alors qu’il ne saurait être exigé de l’occupante la preuve d’un fait négatif.

Or la SCI [E], qui n’a pas conclu en appel, ne produit aucune facture, aucun contrat de prestation ni aucun document de nature à établir qu’elle aurait exposé, au cours de la période d’occupation, le moindre frais d’entretien de la voirie et des espaces communs.

La contribution mise à la charge de l’occupante était ainsi dépourvue d’objet, de sorte que les sommes facturées à ce titre n’étaient pas dues. Il sera fait droit à la demande de l’association CRC à hauteur de la somme de 2 400 euros, correspondant aux douze échéances de 200 euros facturées de mars 2021 à février 2022 .

3. Sur la participation à la taxe foncière,

L’article 6 de la convention stipule que le preneur réglera au bailleur, en même temps que le loyer principal, la participation aux taxes, charges et prestations afférentes aux locaux loués, notamment l’impôt foncier dont est redevable le bailleur  » au prorata des m² loués, comme indiqué article 3 « , ledit article 3 visant  » l’impôt foncier dû par le bailleur au prorata des m² loués : soit une provision de 500 € par mois « .

Il résulte de ces stipulations que la somme mensuelle de 500 euros ne constitue pas un forfait, mais une provision à valoir sur la quote-part réelle de taxe foncière incombant à l’occupante, déterminée au prorata de la surface louée rapportée à la surface totale taxée. Il appartient dès lors au bailleur, qui perçoit des provisions, de justifier du montant de la dépense définitivement mise à la charge de l’occupante selon la clé de répartition contractuelle, à défaut de quoi les provisions perçues sont dépourvues de cause et doivent être restituées.

La SCI [E] s’est bornée à produire, en cours de délibéré de première instance, les avis de taxe foncière des années 2021 et 2022, d’un montant global de 110 581 euros et de 115 289 euros. Elle n’a communiqué ni la surface totale de l’ensemble immobilier taxé, ni la répartition entre les différents occupants, ni aucune régularisation. Le premier juge, tout en constatant que  » le détail du calcul au prorata des surfaces louées n’est pas précisément indiqué « , a estimé raisonnable une participation représentant environ 5 % de l’imposition globale. Ce faisant, il a substitué une appréciation en équité au mode de calcul convenu entre les parties, en méconnaissance de la force obligatoire du contrat.

Faute pour la SCI [E] de justifier de la quote-part de taxe foncière effectivement due par l’occupante selon la clé contractuelle, les provisions perçues ne sont pas justifiées. L’association CRC admettant toutefois être redevable d’une participation de 100 euros par mois, et la cour ne pouvant statuer au-delà de ce qui lui est demandé en application de l’article 5 du code de procédure civile, la SCI [E] sera condamnée à lui restituer la différence entre les provisions facturées et cette participation, soit (500 – 100) x 12 = 4 800 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie,

Le dépôt de garantie a pour seul objet de garantir l’exécution par l’occupant de ses obligations ; il doit être restitué à la fin de l’occupation, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au propriétaire.

L’association CRC justifie avoir versé à la SCI [E], à titre de dépôt de garantie, la somme de 6 000 euros, correspondant à deux mois de redevance hors taxes, réglée à hauteur de 3 000 euros le 19 mars 2021 et de 1 000 euros les 15 avril, 18 mai et 16 juin 2021. La SCI [E], qui n’a pas conclu, ne justifie ni de la restitution de cette somme, ni de son imputation sur la dette locative dans son décompte, ni de l’existence de dégradations ou de toute autre créance susceptible d’en justifier la rétention.

L’occupation ayant pris fin dans les conditions ci-dessus rappelées, la SCI [E] sera condamnée à restituer à l’association CRC la somme de 6 000 euros, les sommes restant dues par cette dernière étant prises en compte par l’effet de la compensation ci-après ordonnée.

Sur la compensation,

Selon les articles 1347 et 1348 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et peut être prononcée en justice.

Les créances réciproques des parties, nées de la même convention, sont certaines, liquides et exigibles. L’association CRC, qui se reconnaît débitrice de la somme de 6 330,12 euros tout en réclamant la restitution des sommes indûment perçues et du dépôt de garantie, et qui avait opposé dès la première instance que le montant des chèques frappés d’opposition correspondait à celui du dépôt de garantie, s’en prévaut nécessairement. Il sera dit que les sommes allouées de part et d’autre se compenseront à due concurrence, de sorte que la SCI [E] demeure redevable envers l’association CRC d’un solde de 13 200 – 6 330,12 = 6 869,88 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance, non critiquées, seront confirmées.

La SCI [E], qui succombe pour l’essentiel en appel, supportera les dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande en outre de la condamner à payer à l’association CRC la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition et dans les limites de l’appel,

Déclare recevables les demandes reconventionnelles de l’association [Adresse 4] ;

Infirme le jugement rendu le 4 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen en ce qu’il a condamné l’association Centre de Rédemption du Christ à payer à la SCI [E] la somme de 10 770,13 euros pour les loyers, charges et taxes dus pour le local situé [Adresse 7] au 31 mars 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Fixe la dette de l’association [Adresse 4] envers la SCI [E], au titre des redevances, charges et taxes afférentes au local situé [Adresse 5] à Herblay-sur-Seine, à la somme de 6 330,12 euros ;

Y ajoutant,

Déboute l’association Centre de Rédemption du Christ de sa demande en répétition de la somme de 7 200 euros au titre de la TVA ;

Condamne la SCI [E] à payer à l’association [Adresse 4] la somme de 2 400 euros en restitution des frais d’entretien de la voirie et des espaces communs indûment perçus ;

Condamne la SCI [E] à payer à l’association Centre de Rédemption du Christ la somme de 4 800 euros en restitution des provisions sur taxe foncière indûment perçues, la participation de l’association à la taxe foncière étant limitée à la somme de 100 euros par mois ;

Condamne la SCI [E] à restituer à l’association [Adresse 4] la somme de 6 000 euros versée à titre de dépôt de garantie ;

Dit que les sommes ci-dessus se compenseront à due concurrence ;

Confirme le jugement pour le surplus en ses dispositions non contraires ;

Condamne la SCI [E] à payer à l’association Centre de Rédemption du Christ la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [E] aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,