1 exemplaire exécutoire par voie electronique aux avocats

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B
JUGEMENT DU 05 Octobre 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 23/03832 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PK4A

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [Q]
né le 08 Avril 1978 à ISTANBUL (TURQUIE)
Buyukhanli Residans
Asudo Sok n°4,
DIKILITAS MAHALLESI, 34353
BESIKTAS/ISTANBUL, TURQUIE
Madame [H] [R] épouse [Q]
née le 23 Janvier 1979 à ISTANBUL (TURQUIE)
Buyukhanli Residans
Asudo Sok n°4,
DIKILITAS MAHALLESI, 34353
BESIKTAS/ISTANBUL, TURQUIE
représentés par Maître Edouard ICHON de la SELAS CABINET EDOUARD ICHON, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE :

S.A.S ELITE CONCEPT
16 rue Bertrand lepine
06400 CANNES
représentée par Me Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame BERTELOOT

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 04-06-2026 ;

A l’audience publique du 06 Juillet 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 05 Octobre 2026.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur et Madame [Q] ont fait l’acquisition successive de plusieurs lots de la copropriété RESIDENCE CARLTON RIVIERA à CANNES. Le premier appartement et ses annexes a été acquis selon acte reçu par Maître [Z] [B], notaire à GRASSE, en date du 30 décembre 2008. Le deuxième lot a été acquis selon acte reçu par Maître [Y], notaire à CANNES, en date du 2 mars 2011.

Un bail commercial a été conclu sur le premier appartement, le 31 janvier 2011, avec la société ELITE CONCEPT, moyennant un loyer annuel de 19 000 € HTHC.

Les deux appartements ont ensuite été réunis, des travaux étant réalisés en ce sens.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] ont fait assigner la SA ELITE CONCEPT afin :

Vu l’article 1992 du code civil,

CONDAMNER la société ELITE CONCEPT à payer à Monsieur et Madame [Q] la somme de 237.416,10 € au titre des préjudices subis consécutifs aux fautes de la société ELITE CONCEPT dans l’exécution de son mandat de gestion de leurs appartements.

LA CONDAMNER à régler aux époux [Q] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA ELITE CONCEPT a constitué avocat. L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état.

Par ordonnance du 25 avril 2025, ce juge, saisi par les demandeurs a déclaré irrecevable comme prescrite la demande présentée reconventionnellement par la SA ELITE CONCEPT à titre de dommages et intérêts en application des articles L 145-1 à L 145-50 du code de commerce. Il a aussi débouté la SA ELITE CONCEPT d’une demande d’expertise ayant pour objet la détermination d’une indemnité d’éviction. Le juge de la mise en état a relevé que, sous couvert de demande de dommages et intérêts en raison d’une faute contractuelle, la SA ELITE CONCEPT cherchait en fait à obtenir le versement d’une indemnité d’éviction par suite du non renouvellement du bail, et qu’une telle demande était prescrite par application de l’article L 145-0 du code de commerce.

Par ordonnance du 5 janvier 2026, l’instruction a été déclarée close avec effet au 4 juin 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie.

***

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes :

Prétentions de [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q], selon conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2025 :

A TITRE PRINCIPAL

Vu notamment les articles 1991 et suivants du Code civil, 1226 du même code ;

CONDAMNER la société ELITE CONCEPT à payer à M. et Mme [Q] la somme de 296 219,38 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif aux fautes commises par ELITE CONCEPT dans l’exécution du mandat de gestion des deux appartements réunis ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER la société SAS ELITE CONCEPT à payer à M. et Mme [Q] la somme de 163 297,38€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif aux fautes commises par ELITE CONCEPT dans l’exécution du mandat de gestion ;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

Vu le bail du 31 janvier 2011 ;

CONDAMNER la société SAS ELITE CONCEPT à payer à M. et Mme [Q] la somme de 68 360,00 € au titre d’arriéré de loyers, de charges locatives, des consommations EDF, eau et internet ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DECLARER irrecevable la demande d’expertise de la société ELITE CONCEPT ;

DEBOUTER la Société ELITE CONCEPT de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNER la SAS ELITE CONCEPT aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SAS ELITE CONCEPT à verser à Monsieur [W] [Q] la somme de 8 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour justifier leurs prétentions ils exposent être étrangers et avoir souhaité réaliser un investissement immobilier en France. Dans le cadre des acquisitions qu’ils ont réalisées, un interlocuteur partageant la même origine qu’eux (Turquie) leur a proposé diverses prestations, en particulier une domiciliation fiscale, et la signature du bail commercial, ayant en fait pour objet la gestion locative des biens acquis, leur interlocuteur, agissant sous couvert de la SA ELITE CONCEPT, ne disposant pas de la carte de professionnel de l’immobilier.

S’étant aperçu de la diminution au fils du temps du chiffre d’affaires réalisé par la location de leurs biens, ils ont demandé des comptes, et en particulier sollicité la communication de ceux-ci à la société EURAZUR, expert comptable saisi par la SA ELITE CONCEPT.

Ils soutiennent que la relation existant entre eux et la SA ELITE CONCEPT s’analyse en fait en un mandat. Ils précisent à ce sujet que le loyer convenu n’a en particulier jamais été payé.

Ils considèrent que la preuve d’un mandat résulte des éléments suivants :

-l’intervention de M. [F], gérant de la SA ELITE CONCEPT, pour assurer la conduite des travaux de réunion des deux appartements ;
-la réalisation par la SA ELITE CONCEPT de la déclaration d’immatriculation du bien immobilier à l’administration le 31 mai 2011 ;
-la domiciliation des demandeurs pour les relations avec les tiers concernant l’appartement, à l’adresse de la SA ELITE CONCEPT ;
-la détention des clefs de l’appartement ;
-la transmission des pièces comptables se rapportant à l’appartement à l’expert comptable ;
-l’apparition en comptabilité d’un compte 467, compte de tiers, ni client, ni fournisseur, correspondant au compte relatif aux relations avec un mandataire, au nom de ELITE CONCEPT, le dit compte faisant apparaître le paiement par cette dernière des fournisseurs de [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] ;
-la présence dans cette comptabilité de commissions prélevées par ELITE CONCEPT sur les loyers perçus.

Ils font valoir que le mandat a été résilié par un courrier de M. [Q] en date du 22 février 2021, en raison des manquements du mandataire à savoir :

-la dissimulation des loyers encaissés depuis 2018 ;
-l’imputation abusive de certaines charges.

Ils contestent le statut d’agent commercial revendiqué par la SA ELITE CONCEPT. L’application de ce statut serait, selon eux, exclue par les termes de l’article L 134-1 du code de commerce. A supposer ce statut applicable, la gravité des fautes commises exclurait tout droit à indemnité.

Quant à leurs préjudices, [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] invoquent :

-les causes d’un jugement du tribunal d’instance de Cannes les ayant condamnés en leur absence à payer la somme de 8 452,22 € au titre de charges de copropriété impayées ;
-la somme de 8 956 € au titre des charges de fournitures de fluides et d’internet payées par eux de 2012 à 2020 ; à ce sujet ils considèrent qu’ils ont supportés ces sommes indûment alors que la SA ELITE CONCEPT avait une double casquette de mandataire et locataire ;
-la part locative des charges de copropriétés que la SA ELITE CONCEPT aurait dû faire supporter aux preneurs, le bail dont se prévaut la SA ELITE CONCEPT prévoyant que les charges locatives sont à la charge du locataire ; soit la somme de 35 319,36 € ;
-le défaut de paiement du loyer convenu (19 000 € HT), loyer qui doit être augmenté en considération de la surface augmenté de l’appartement après la réunion des deux appartements achetés, soit un loyer devant être porté à 33 900 € par an et auquel doit être appliquée l’indexation prévue au bail, soit une créance de 242 873,00 de 2011 à 2020, et subsidiairement de 109 951,00 € sur la base du loyer contractuel initial.

A titre subsidiaire, il conviendrait de faire application du contrat de bail et à ce titre, les demandeurs considèrent être fondés à obtenir le paiement des loyers des 5 années précédant l’assignation (56 893,00 €), outre indemnité contractuelle de retard pour 22 162 € (5%) et le remboursement de certaines charges qui devaient être supportées par la société preneuse à bail : consommations de fluides (1 943 €) et charges de copropriété (9 524,00 €).

Prétentions de la SA ELITE CONCEPT, selon conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025 :

Vu le bail commercial signé entre les parties le 31/01/2011,
Vu les dispositions de l’article L.261-D-4ème.B du Code Général des Impôts,
Vu les dispositions de l’article 2224 du Code Civil,
JUGER que l’action reconventionnelle de la SAS ELITE CONCEPT n’est pas prescrite
Vu les articles 1224, 1225 et 1226 du Code Civil,
Vu l’article L 134-12 du Code de Commerce,

Juger fautive la résiliation unilatérale notifiée par les époux [Q] du mandat commercial ou bail commercial les ayant liés à la SAS ELITE CONCEPT,

Débouter les époux [Q] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, manifestement infondées tant en fait qu’en droit.

Reconventionnellement :
Condamner conjointement et in solidum les époux [Q] à titre provisionnel à payer à la SAS ELITE CONCEPT à titre de dommages et intérêts à valoir sur leurs préjudices moral et commercial, la somme provisionnelle de 50 000 € ;

En vertu des dispositions de l’article 771-5ème du code de procédure civile,

JUGER que le Magistrat de la mise en état est seul compétent jusqu’à son dessaisissement pour ordonner toute mesure d’instruction,

En conséquence, nommer tel expert qu’il lui plaira, en l’état de la résiliation unilatérale sans motif grave ou légitime du mandat commercial ou du bail commercial ayant lié les parties et du fait unique des époux [Q] avec mission de :

• Se rendre sur les lieux dans les locaux donnés à bail sis à 06400 CANNES, 16.18 rue du médecin Lieutenant Lépine, lot n°185, appartement au 5ème étage de deux pièces n°5-10, et lot 186, appartement au 5ème étage, lot n°5-11, donnés en location à la SAS ELITE CONCEPT, en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

• Se faire communiquer par les parties, tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre si besoin est seulement, tous sachants ; prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats ;

• Visiter les locaux donnés à bail et les décrire ;

• Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation de l’état des locaux ;

• Réunir l’ensemble des éléments dans les termes des dispositions des articles 1224 et suivants du Code Civil mais aussi de l’article L 134-12 alinéa 3 du Code de Commerce de nature à permettre la détermination du préjudice subi par la SAS ELITE CONCEPT tiré de la perte de parts de marché qu’elle s’était attachée depuis la signature du bail commercial du 31 janvier 2011,

• Procéder de manière générale à toutes investigations et observations utiles relatives aux relations contractuelles entre les parties,
• S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions.

Condamner conjointement et in solidum les époux [Q] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, à payer à la SAS ELITE CONCEPT, la somme de 6 000 €

Condamner les époux [Q] aux entiers dépens.

Elle expose que [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] ont inscrit leur acquisition immobilière en état futur d’achèvement dans le projet de pouvoir obtenir le remboursement de la TVA acquittée sur cette acquisition en exerçant dans le bien une activité para-hôtelière assujettie en application de l’article 261-D-4ème b du code général des impôts. A cette fin il était procédé à la mise en location de leur bien sous la forme d’un bail commercial, en vue de la sous-location sous le régime de la location saisonnière meublée assortie de prestations emportant assujettissement à la TVA.

Ce montage a effectivement été mis en œuvre et a permis d’obtenir le remboursement effectif de 132 906 €, en sus des loyers.

La dénonciation du bail par les demandeurs, sous prétexte de mandat, s’explique en fait par une lutte d’influence avec un autre intervenant opérant dans ce secteur dans des conditions similaires.

La SA ELITE CONCEPT conteste donc l’existence d’un mandat et considère qu’il y a lieu de débouter [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] de leurs prétentions fondées sur cette qualification des relations.

Elle fait valoir qu’à supposer que les relations s’analysent comme un mandat, celui-ci aurait été soumis au statut des agents commerciaux. La rupture non motivée ouvrirait dès lors droit à une indemnité d’éviction.

En l’absence de mandat, il y a lieu de débouter [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] de leur demande en paiement de loyers prétendument dissimulés.

Il y a lieu de même de les débouter de leur demande de remboursement de travaux qui relevaient de la responsabilité du propriétaire. De même ils doivent être déboutés de leur demande de paiement des charges locatives alors qu’ils n’ont procédé aucun appel de fonds à ce sujet qu’elle même s’est régulièrement acquittée d’un loyer supérieur au loyer annuel de 19 000,00 € HT, à titre de provision à parfaire.

A l’inverse, la SA ELITE CONCEPT estime que les demandeurs ont rompu le bail commercial sans motif légitime par le courrier du 22 février 2021. Elle est donc fondée à réclamer le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, sans que puisse leur être opposée la prescription biennale de l’article L 145-18 du code de commerce.

Elle demande de désigner un expert chargé d’estimer l’indemnité à laquelle elle pourrait prétendre en application de l’article L 134-12 du code de commerce, en raison de la perte de parts de marché qu’elle s’est attachées par la signature du bail du 31 janvier 2011. Dans l’attente des opérations expertales, elle demande l’allocation d’une provision à valoir sur le préjudice d’image dont elle a été victime, par suite de la publicité négative réalisée à son encontre par [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q]. Elle demande l’allocation de 50 000 € de ce chef.

***

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions sus-visées.

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Qualification :
L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire.

Périmètre du litige :

Les demandes de « dire et juger » figurant au dispositif des conclusions de la SA ELITE CONCEPT (juger fautive la résiliation unilatérale notifiée… » qui ne sont que la reprise des moyens développés dans la discussion ne constituent pas des prétentions appelant réponse au dispositif de la présente décision.

Sur la qualification des relations contractuelles :

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Le juge doit dès lors donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, sauf lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

En l’espèce, les parties sont en litige sur la qualification juridique de leurs relations, bail commercial selon les termes de la convention signée, qualification à retenir selon la SA ELITE CONCEPT, mandat selon les demandeurs.

L’article 1709 du code civil définit le contrat de louage de chose, le bail à loyer s’agissant du louage des biens immobiliers, comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Le mandat est défini à l’article 1884 du même code comme un acte par lequel une personne, le mandant, donne à une autre, le mandataire, le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Comme rappelé à l’exposé du litige, le 31 janvier 2011, les parties ont conjointement signé un contrat de bail commercial (pièce 4 demandeurs), régi selon le rappel qui est fait, par le décret 53-960 du 30 septembre 1953, au demeurant abrogé et codifié depuis 2003. Selon les termes de l’acte, est convenue la location de l’appartement lot n°186 au sein de l’immeuble Carlton Rivera à Cannes, et celle du garage qui en constitue l’accessoire, pour une durée de 9 années, avec faculté de résiliation triennale, à compter du 1er jour calendaire suivant la livraison du bien immobilier, acquis en état futur d’achèvement.

Les conditions sont les suivantes :

-loyer : 19 000 € HT, soumis à la TVA ;
-indexation en fonction des variations de l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui du 3ème trimestre 2010 (1520) ;
-à charge pour le preneur de s’acquitter des charges de copropriété réputées locatives en matière de baux à usage d’habitation, référence étant faite expressément à la loi 89-462 du 6 juillet 1989 sur ce point, outre les impôts et taxes mises à la charge du locataire ou de l’occupant, en particulier la taxe sur les ordures ménagères.

Il est plus précisément stipulé à l’article 1er relatif à la destination des lieux, que le preneur entend y exercer une activité hôtelière ou para hôtelière consistant en la sous-location pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services et prestations à sa clientèle.

Cette destination se retrouve au k) de l’article 3, concernant les obligations du preneur.

A l’article 9 « TVA » il est stipulé que le bail est de plein droit soumis à la TVA en application de l’article 261 D 4° b du code général des impôts et que l’application de la TVA est une condition déterminante de la conclusion du contrat, sans laquelle, les bailleurs n’auraient pas contracté. Il est ainsi réitéré que le preneur s’engage à louer le bien sous le régime de la location meublée, accompagnée de la fourniture de prestations listées selon les termes prévues à l’article 261-D 4° b du code général des impôts, article qui exclut l’assujettissement à la TVA concernant les locations de logements meublées à usage d’habitation, sauf certaines exceptions en particulier dans le cas prévu au b du 4°.

Concomitamment, les bailleurs, ont établi à destination de l’administration fiscale (centre des impôts de Cannes), une déclaration d’existence, le 20 janvier 2021 (pièce 5 demandeurs), rappelant leur acquisition en VEFA et leur décision de donner à bail sous le régime de la location meublée à usage para hôtelière, revendiquant l’application de l’article 261 4° b, ceci dans le cadre d’une location convenue avec la sarl ELITE CONCEPT. Le centre de financier de Cannes a pris acte de cette déclaration et en particulier de l’assujettissement à la TVA, communiquant un n° de TVA à M. [Q] (pièce défenderesse n° 5).

Il résulte de ce rappel que les relations financières entre [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] et la SA ELITE CONCEPT auraient dû donner lieu au versement périodique du loyer convenu, augmenté par application de la clause d’échelle mobile incluse dans le bail, ainsi que de la part des charges récupérables au sens de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions prises pour son application, et des impôts et taxes récupérables tels que prévus par le bail, à savoir a minima la taxe sur les ordures ménagères.

N’étant pas personnellement occupants et exploitants des lieux, les époux [Q] n’avaient pas vocation à supporter des charges afférentes aux différentes fournitures qui s’attachent à cette jouissance ou à cette exploitation, fourniture d’eau ou d’électricité. Le bail prévoit en effet (article 3 i), que le preneur devra souscrire tous abonnements de cette nature s’ils ne sont inclus dans les charges de copropriété.

Or, [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] produisent des factures établies à leur nom d’abonnement et fourniture d’électricité (pièces 11), pour des périodes se rapportant aux années 2017 à 2018, ou encore d’eau (pièces 12) pour des périodes de septembre 2018 à septembre 2020.

Ils justifient de la tenue d’une comptabilité par le cabinet EURAZUR dont il ressort qu’ils supportaient en effet ce type de dépenses.

L’étude de ces éléments comptables (années 2018 à 2020, pièces 17, 18, 19 des demandeurs et années 2012 à 2019, pièces38 à 45) révèle :

-l’absence d’encaissement de quelque somme correspondant au loyer convenu au terme du bail ;
-l’existence d’un compte de catégorie 706 -produits des prestations de l’entreprise- intitulé « locations » correspondant non pas à des encaissements en provenance de la SA ELITE CONCEPT correspondant au loyer dont elle est débitrice selon le bail, mais à l’encaissement de loyer des clients des locations hôtelières ;
-l’existence d’un compte tiers de la classe 467 qui retrace des opérations au crédit ou au débit entre [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] et la SA ELITE CONCEPT

Les autres pièces versées aux débats révèlent :

-la facturation de la comptabilité de l’activité se rapportant au bail, par la SAS EURAZUR expertise, expert comptable à M. [Q], domicilié dans les locaux de la SA ELITE CONCEPT ;
-l’envoi d’appels de charges de copropriété destinés à [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] à « Agence ELITE CONCEPT »,
-la fixation dans une demande de remboursement de TVA lors de la mise en place de l’opération, en mars 2011, avec comme adresse de correspondance, les locaux de la SA ELITE CONCEPT (pièce 4 défenderesse), comme c’est d’ailleurs le cas aussi en ce qui concerne la déclaration d’existence (pièce 5 défenderesse).

Il ressort de ces constatations que le bail n’a pas reçu exécution, en particulier en l’absence de tout paiement du loyer. Au contraire, la convention existant entre les parties fonctionnait en fait comme un mandat de gestion immobilière, la SA ELITE CONCEPT concluant les contrats de location pour le compte des époux [Q], encaissant les loyers et les reversant à ceux-ci, ces loyers constituant leur réel revenu. La société acquittait aussi pour leur compte diverses charges ensuite remboursées, le tout apparaissant dans le compte 467 de la comptabilité. Elle était aussi l’interlocuteur du comptable.

L’examen de certaines pièces comptables confirme cette interprétation. Ainsi, pour l’année 2016 (pièces 42 des demandeurs), apparaissent les facturations effectuées à l’égard des locataires établies à l’entête de « Agence ELITE CONCEPT » « pour le compte de [Q] » et la facturation par la SA ELITE CONCEPT de commissions sur les loyers encaissés. Ceci se retrouve dans la comptabilité 2017 (pièce 43), 2018 (pièce 44) et encore 2019 (pièce 45).

La relation s’analyse ainsi comme un mandat et non comme un bail commercial, le recours à celui-ci n’ayant en fait pour objet que de permettre l’obtention du bénéfice de l’assujettissement à la TVA, ce qui aurait permis aux demandeurs d’obtenir le remboursement de la somme de 132 906 € selon leur demande du 11 juillet 2011, soit la TVA supportée lors de l’acquisition du premier logement.

Sur l’application du statut des agents commerciaux :

Le mandat prend fin par la révocation du mandataire (article 2003 du code civil). Le mandant est libre de révoquer le mandat quand bon lui semble. Les époux [Q] ont procédé à cette révocation par leur courrier du 22 février 2021.

Aucune contestation n’est élevée sur l’effet de cette révocation dans l’hypothèse où la qualification de mandat serait retenue.

La SA ELITE CONCEPT soutient en revanche que, dans cette hypothèse, il y aurait lieu de retenir qu’elle avait la qualité d’agent commercial au sens des articles L 134-1 et suivants du code de commerce, ce qui justifierait notamment les conditions de l’indemnisation de la rupture de son mandat.

Or, il résulte de ce qui précède que la SA ELITE CONCEPT exerçait en fait, une activité de gestion locative relevant de la profession d’agent immobilier au sens de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Par application de l’article 4 de ce texte, elle ne pouvait exercer cette activité en se prévalant du statut des agents commerciaux que sous réserve d’exercer en tant que mandataire d’un mandat titulaire de la carte de professionnel de l’immobilier. Elle n’en justifie pas, pas plus qu’elle ne justifie d’ailleurs de son inscription au registre spécial des agents commerciaux.

Dès lors, sans préjudice de ce qui est dit ci-après des conditions de la résiliation du mandat, la SA ELITE CONCEPT serait en tout état de cause mal fondée à prétendre à une indemnité de résiliation en application de l’article L 134-12 du code de commerce.

La SA ELITE CONCEPT sera donc déboutée de sa demande tendant à la désignation d’un expert ayant pour mission de réunir les éléments d’évaluation d’une indemnité de rupture d’un mandat commercial.

Sur les manquements du mandataire et la résiliation du mandat :

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé. Il répond des dommages-intérêts qui résulte de l’inexécution du mandat et des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Ainsi, le mandataire professionnel en charge d’un mandat de gestion locative a notamment l’obligation de moyens de démontrer avoir fait les diligences nécessaires en vue de parvenir à la location des lieux qu’il est en charge d’exploiter et à la perception des loyers correspondants dont il doit la représentation au bailleur.

En l’espèce, [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] réclament à titre principal, dans l’hypothèse où serait retenue l’existence d’un contrat de mandat des dommages et intérêts représentant les sommes ainsi détaillées :

Nature
Montant
Charges de copropriété selon condamnation du tribunal d’instance de Cannes du 25 septembre 2018 et commandement de payer du 12 novembre 2018
9 071,02 €
Consommations eau, électricité, abonnements télécom
8 956,00 €
Charges locatives
35 319,36 €
Perte de loyer
242 873,00 €
total
296 219,38 €

Ainsi, il est constaté à titre liminaire que tout en soutenant dans le corps de ses écritures que les loyers de 2018, 2019 et 2020 auraient été « occultés » et le produit correspondant détourné, pour ne pas leur avoir été reversé (pour un total de 37 813,79 €), [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] ne forment de ce chef aucune demande.

Le tribunal n’est saisi que des demandes qui se retrouvent au dispositif des conclusions des demandeurs.

Causes du commandement de payer du 12 novembre 2018

[W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] ont été condamnés solidairement à payer à la copropriété la somme de 7 652,75 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 avril 2018 pour l’ensemble de leurs lots, outre 800 € à titre d’indemnité pour frais de procédure en sis des dépens.

Ils se sont vus notifier le 12 novembre 2018 un commandement de payer pour la somme totale de 9071,02 €, frais et intérêts inclus.

Toutefois, le fait d’avoir à supporter les charges de copropriété tient à la qualité de copropriétaire. Dès lors, il n’en résulte aucun préjudice imputable au mandataire. Les seules sommes susceptibles de constituer un préjudice imputable à une faute du mandataire, sont les frais et indemnités supportées du fait de l’impayé et des procédures de recouvrement mises en œuvre.

Les éléments comptables versées aux débats (pièces 17 et 44, et en particulier le relevé de compte BNP de M. [Q] montre une saisie attribution pour la somme de 9 709,76 € le 30 novembre 2018.

La SA ELITE CONCEPT était, selon ce qui a été constaté ci-dessus, en charge de la gestion du bien immobilier. Les appels de charges étaient adressés aux époux [Q] à son adresse. L’existence d’une carence dans l’exercice de son mandat est suffisamment démontrée par le défaut de paiement des charges constaté parle tribunal, alors que le compte BNP Paribas sur lequel la gestion était effectuée présentait un solde de plus de 74 000 € à la date du 30 avril 2018, pour des charges arrêtées au 4 avril.

La SA ELITE CONCEPT sera condamnée à indemniser [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] du préjudice résultant des frais irrépétible set autres frais de poursuites qu’ils ont supporté, soit la somme de 9 709,76-7652,75=2 057,01 €.

Consommation d’eau, électricité et abonnements télécom :

Pour justifier leurs demandes de ce chef, [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] soutiennent que ces dépenses ne leur incombaient en aucun cas et que la SA ELITE CONCEPT s’est organisée pour tenir à la fois les rôles de mandataire et locataire.

Ils font valoir que ces sommes sont imputables à la société locataire.

Ainsi que la SA ELITE CONCEPT le fait valoir, [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] qui revendiquent l’existence d’un contrat de mandat ne sauraient réclamer concomitamment l’exécution du contrat de location qui se trouve nécessairement écartée.

Ils ne développent aucune argumentation de nature à démontrer, soit que leur mandataire aurait excédé le mandat confié en concluant en leur nom les abonnements de fourniture d’eau, électricité et internet, soit que le mandataire aurait commis une faute en ne répercutant pas ces coûts sur les locataires.

Ils seront déboutés de ce chef de préjudice.

Il n’appartient pas au juge de se substituer aux parties dans l’articulation des moyens nécessaires au succès de leurs prétentions.

Remboursement des charges locatives :

Les demandeurs justifient leur prétention de chef en rappelant les termes bail commercial mettant à la charge du preneur les charges récupérables en application de la loi du 6 juillet 1989.

Le mandataire n’est toutefois tenu d’aucune obligation de cette sorte.

Comme pour les charges de fournitures diverses, les demandeurs ne justifient pas d’une faute du mandataire justifiant indemnisation de ce chef.

Privation de loyers :

[W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] exposent à ce sujet, que la SA ELITE CONCEPT a dissimulé des loyers. Ils considèrent qu’ils subissent un préjudice égal à la différence entre ce qui était contractuellement dû et les sommes versées.

Ils considèrent que la SA ELITE CONCEPT, leur mandataire, devait se réclamer à elle-même le loyer convenu dans le bail commercial, et demandent donc la paiement de ce loyer, avec application de l’indexation convenue, après réévaluation du loyer de base de 19 000 € par an à 33 900 € par an, compte tenu de l’agrandissement du local par suite de la fusion des deux appartements.

Toutefois, ainsi que déjà retenu ci-dessus, [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] ne peut sans contradiction prétendre que le bail commercial dissimulait en fait un mandat et réclamer l’exécution du bail et donc le paiement du loyer convenu.

Ils seront dès lors déboutés de leurs demandes de ce chef, qu’il s’agisse de la somme de 242 873,00 € sur la base d’un loyer annuel de 33 900 € ou de celle de 109 951,00 € sur la base d’un loyer de 19 000 €.

Il n’y a pas lieu pour le surplus d’examiner les demandes fondée à titre subsidiaire sur l’exécution du bail en l’état de la qualification retenue de mandat.

Exécution provisoire :
Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application.

Dépens et frais irrépétibles :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce chacune des parties succombe partiellement. Dès lors chacune conservera la charge des dépens qu’elle a exposés. Il n’y a pas lieu non plus à indemnité au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il sera fait application au bénéfice de l’avocat qui en fait la demande de la possibilité de recouvrer directement contre la partie condamnée aux dépens ceux dont il aurait été fait l’avance sans en avoir reçu provision.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Requalifie la relation contractuelle ayant existé entre [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] et la SA ELITE CONCEPT en contrat de mandat ;

Condamne la SA ELITE CONCEPT à payer à [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] la somme de 2 057,01 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute [W] [Q] et [H] [R] épouse [Q] du surplus de leurs demandes ;

Déboute la SA ELITE CONCEPT de sa prétention à se voir reconnaître le statut d’agent commercial et le droit à une indemnité de rupture ;

Dit n’y avoir lieu à expertise de ce chef ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

Et le président a signé avec la greffière.

LE PRÉSIDENT LA GREFFIERE

En conséquence , la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République prés les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le Président et le Greffier.