TROISIEME CHAMBRE CIVILE

11 Septembre 2026

N° RG 23/04174 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NIUK

Code NAC : 50C

[E] [J] [N]
[A] [F] [T] épouse [N]

C/

[Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 11 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame MARQUES, Vice-Présidente
Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 29 Mai 2026 devant Aurélie MARQUES, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aurélie MARQUES

–==o0§0o==–

DEMANDEURS

Monsieur [E] [J] [N], né le 16 Août 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

Madame [A] [F] [T] épouse [N], née le 08 Février 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

Tous deux représentés par Me Joseph SOUDRI, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

ICF [Localité 3] SABLIERE SA D’[Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Julien SEMERIA, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et Me Tony JANVIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

–==o0§0o==–

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme ICF [Localité 3] [Localité 4] SA d’HLM (ci-après la société ICF [Localité 3] [Localité 4]), en sa qualité de maître d’ouvrage, a fait édifier un groupe d’habitations dénommé “[Adresse 5]” sur la commune de [Localité 2] (Val d’Oise), [Adresse 6].
Suivant acte authentique du 21 octobre 2021, monsieur [E] [J] [N] et madame [A] [F] [T] épouse [N] (ci-après les époux [N]) ont acquis auprès de la société ICF [Localité 3] [Localité 4] une maison d’habitation cadastrée section AI n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 7], vendue en l’état futur d’achèvement pour un montant total de 414.971 euros.

La livraison, initialement fixée au 30 juin 2022, est finalement intervenue le 24 avril 2023. La remise effective des clés est quant à elle intervenue le 26 mai 2023.

Par exploit introductif d’instance en date du 31 juillet 2023, les époux [N] ont assigné la société ICF [Localité 3] [Localité 4] devant le présent tribunal afin de solliciter la réparation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement signifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, les époux [N] demandent au tribunal de :
– dire que la société ICF [Localité 3] [Adresse 8] a manqué à son obligation de délivrance de la maison dans le délai convenu et à ses obligations d’information et d’exécution de bonne foi du contrat de vente conclu ;
– condamner la société ICF [Localité 3] [Localité 4] à leur verser la somme globale de 33.006,10 euros à titre d’indemnisation au titre du retard de livraison de l’appartement acquis par eux, décomposée comme suit :
– 23.006,10 euros au titre du préjudice de jouissance consécutif au retard de livraison ;
– 10.000 euros au titre du préjudice moral consécutif au retard de livraison ;
– condamner la société ICF [Localité 3] [Localité 4] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– débouter la société ICF [Localité 3] [Localité 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
– condamner la société ICF [Localité 3] [Localité 4] aux entiers dépens ;
– rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [N] font essentiellement valoir au visa des articles 1103 et suivants, 1831-1 et suivants et 1171 du code civil, L212-1 du code de la consommation et 9 du code de procédure civile :
– que la société ICF [Localité 3] [Localité 4] n’a pas respecté ses engagements contractuels en ne livrant pas le bien à la date initialement fixée ;
– que les motifs invoqués par la société ICF [Localité 3] [Localité 4] – à savoir les intempéries, la crise sanitaire liée au Covid 19 et la défaillance d’une entreprise – ne permettent pas de justifier le retard de livraison ;
– qu’ils n’ont pas pu prendre connaissance des termes du contrat de vente avant le rendez-vous de signature devant notaire ; que la clause permettant à la société ICF [Localité 3] [Localité 4] de livrer la maison avec un retard égal au double du temps de l’événement considéré est en leur totale défaveur et constitue un abus de la part de la société ICF [Localité 3] [Localité 4] ;
– qu’ils ont été contraints de louer un appartement et un box dans l’attente d’emménager dans leur maison et ont dû s’acquitter de divers frais ;
– que les reports successifs de livraison et l’absence de communication ont engendré pour eux une anxiété permanente et les ont empêchés d’héberger leurs proches résidant à Madagascar venus les visiter pour une période de six mois.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement signifiées par voie électronique le 28 avril 2025, la société ICF [Localité 3] [Localité 4] demande au tribunal de :
– débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes ;
– condamner les époux [N] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société ICF [Localité 3] [Localité 4] fait essentiellement valoir :
– que la clause relative aux causes légitimes de prorogation du délai de livraison ne présente pas de caractère abusif ; que les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de la clause litigieuse dès lors qu’elle figurait in extenso dans le contrat de réservation;
– que la défaillance de la société DR [Y], titulaire du lot “plomberie” et l’épidémie de Covid 19 ont occasionné d’importants retards ;
– qu’en tout état de cause, les préjudices invoqués par les demandeurs ne sont justifiés ni dans leur principe, ni dans leur quantum.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures susvisées par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026, fixant la date des plaidoiries au 29 mai 2026, à l’issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.

MOTIFS

I. Sur l’engagement de la responsabilité contractuelle de la société ICF [Localité 3] [Localité 4] au titre du retard pris dans la livraison

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. Est ainsi posé, par les articles 1103 et 1104 du code civil, le principe de la responsabilité civile contractuelle de droit commun.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

L’article 1611 du code civil énonce que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre les demandeurs et la société ICF [Localité 3] [Localité 4] prévoit, à la rubrique intitulée “Délai d’exécution des travaux” (pages 44 et suivantes), vingt causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Au nombre de celles-ci, figurent notamment :
– la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec avis de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entreprise défaillante),
– la recherche ou la désignation d’une ou de nouvelles entreprises se substituant à l’entreprise ou aux entreprises défaillantes,
– les retards provoqués par le manquement par une entreprise à ses obligations réglementaires et contractuelles conduisant à la résiliation de son marché et à son remplacement,
– les retards résultant des répercussions sur le chantier de tout épisode épidémique ou pandémique, lié notamment à la propagation du Coronavirus SARS-CoV-2, du fait notamment des restrictions d’activités et/ou de circulations et/ou d’approvisionnement en résultant et/ou des mesures mises en œuvre pour y répondre ; la présente cause légitime de suspension des délais étant indépendante de toutes les autres causes légitimes prévues aux présentes et ne privant en aucun cas d’effet celles-ci alors même qu’elles trouveraient leur origine dans cet épisode épidémique ou pandémique.

En outre, il est mentionné que “s’il survenait un cas de force majeure conformément aux dispositions de l’article 1218 du Code civil, ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, et ce pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera opposée par une attestation du Maître d’œuvre d’exécution.”

L’acte notarié prévoit enfin que “pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.”

A. Sur l’absence de caractère abusif de la clause relative au délai d’exécution des travaux

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la clause énumérant les causes légitimes de suspension de délai est abusive mais ne forment aucune demande concernant ladite clause dans le dispositif de leurs écritures.

Toutefois, la Cour de cassation, transposant la jurisprudence de la CJUE, a retenu que tous les juges, quelle que soit la phase de la procédure, y compris lors de l’exécution, ont l’obligation de relever d’office l’existence d’une clause abusive et d’en tirer les conséquences.

L’article R. 632-1 du code de la consommation dispose quant à lui que le juge peut relever d’office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application. Il écarte d’office, après avoir recueilli les observations des parties, l’application d’une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat.

Dès lors, il convient d’examiner la validité de la clause litigieuse.

L’article L. 212-1 du code de la consommation dispose que « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »

Les clauses litigieuses ne sont pas au nombre de celles répertoriées aux articles R212-1 et R212-2 du code de la consommation comme devant être regardées de manière irréfragable comme abusives, ou comme étant présumées abusives sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire. Dès lors, leur caractère abusif doit en être apprécié en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

En l’espèce, les époux [N] ont librement signé un acte de vente prévoyant, de manière classique, des causes légitimes de suspension du délai de livraison de sorte qu’elles entraient dans le champ des prévisions contractuelles.

Les clauses litigieuses permettent au vendeur de justifier de retards pris par le chantier en raison d’événements qui ne lui sont pas personnellement imputables. Elles en prévoient des modalités de preuve qui reposent sur une attestation d’un tiers au contrat de vente (certificat du maître d’œuvre). La fixation de délais de report est expressément motivée par les répercussions des interruptions sur l’organisation générale du chantier et n’est pas excessive au regard de ces contraintes en résultant. En outre, les clauses en question n’écartent pas strictement la responsabilité du vendeur mais se limitent à aménager les modalités d’exécution de son obligation de livraison.

Ainsi, les clauses litigieuses ne présentent pas un caractère abusif.

B. Sur les causes de suspension du délai de livraison invoquées par la société ICF [Localité 3] [Localité 4]

La société ICF [Localité 3] [Localité 4] se prévaut de deux causes légitimes de suspension du délai d’exécution des travaux, à savoir :
– la défaillance de la société Dr [Y] ;
– l’épidémie de Covid 19.

Il convient d’examiner ces causes de suspension.

Sur la défaillance de la société Dr [Y]

La société ICF verse aux débats un certificat d’arrêts de chantier émanant de la SCP [U], maître d’œuvre d’exécution pour l’opération de construction litigieuse, faisant état :
– d’une première défaillance constatée de l’entreprise Dr [Y] pour abandon du chantier du 25 avril 2022 au 19 septembre 2022, soit 147 jours d’arrêt de chantier ;
– d’un arrêt de chantier de 39 jours du 27 octobre 2022 au 5 décembre 2022 pour désignation d’une nouvelle entreprise.

La société ICF [Localité 3] [Localité 4] produit par ailleurs l’intégralité des mises en demeure dûment adressées par lettre recommandée avec accusé de réception par le maître d’œuvre d’exécution à la société Dr [Y] entre le mois d’avril et le mois d’août 2022.

Est également produit le courrier de résiliation du marché adressé par lettre recommandée avec accusé de réception le 19 septembre 2022.

Les parties ont convenu de s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre d’exécution pour l’appréciation des causes légitimes de retard. Il n’y a donc pas lieu de suivre les demandeurs dans le détail de leur argumentation concernant l’insuffisance de ce certificat.

En application des dispositions contractuelles, la société ICF [Localité 3] [Localité 4] peut donc invoquer:
– un retard de 294 jours (147×2) lié à la défaillance de la société Dr [Y] ;
– un retard de 78 jours (39×2) liés à la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’entreprise défaillante ;
soit 372 jours de retard légitime.

Sur l’épidémie de Covid 19

La SCP [U], maître d’œuvre d’exécution de l’opération de construction litigieuse atteste que la cinquième vague de Covid a engendré 7 jours de retard entre janvier et février 2022.

Les parties ayant contractuellement convenu de s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre d’exécution pour l’appréciation des causes légitimes de retard, c’est en vain que les demandeurs tentent d’arguer que la pandémie de Covid 19 n’a eu aucun impact sur le chantier pour la période alléguée.

La société ICF [Localité 3] [Localité 4] peut donc invoquer 14 jours (7×2) de retard légitime en lien avec l’épidémie de Covid 19.

L’ensemble de ces causes de suspension conduit à un retard légitime de livraison de 386 jours (372+14).

C. Sur la date de livraison du bien

Aux termes de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du code de la construction et de l’habitation, et de l’article L. 261-11 du même code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constatation de l’achèvement et de livraison du bien vendu que les acquéreurs ont constaté l’achèvement de l’immeuble vendu et en ont pris livraison le 24 avril 2023.

Il importe peu que la remise effective des clés, laquelle a été différée dans l’attente de la consignation par les acquéreurs du solde du prix des travaux auprès de la Caisse des dépôts, soit intervenue le 26 mai 2023.

Ainsi, la livraison, initialement fixée au 30 juin 2022, est intervenue avec réserves le 24 avril 2023, soit 298 jours de retard auxquels il convient de déduire 386 jours de retard légitime.

Il s’ensuit que la responsabilité contractuelle de la société ICF [Localité 3] [Localité 4] ne peut être recherchée au titre du retard pris dans la livraison.

En conséquence, les époux [N] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires à ce titre.

II. Sur le manquement de la société ICF [Localité 3] [Localité 4] à son devoir d’information et d’exécution de bonne foi du contrat

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil un principe de sincérité et de loyauté en matière d’exécution des obligations contractuelles, de sorte que la partie qui connaît un élément déterminant pour l’autre partie, est tenue de l’en informer.

Selon l’article 1112-1 du code civil, il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait et qu’elle n’en a pas eu connaissance.

En l’espèce, les demandeurs font essentiellement grief à la société ICF [Localité 3] [Localité 4] :
– d’avoir fait preuve de mauvaise foi dans le cadre de l’exécution des travaux en ne répondant pas à leurs sollicitations et mises en demeure ;
– d’avoir manqué à sa responsabilité dans le suivi du chantier en ignorant les manquements de l’entreprise de plomberie.

Il a été démontré ci-avant que la société ICF [Localité 3] [Localité 4] a produit l’intégralité des justificatifs prévus à l’acte de vente, à savoir les attestations du maître d’œuvre d’exécution et les justificatifs complémentaires quand ceux-ci étaient contractuellement prévus (à savoir, la copie de la lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entreprise défaillante pour Dr [Y]).

Les échanges de mails et courriers versés à la procédure de part et d’autre permettent de se convaincre que la société ICF [Localité 3] [Localité 4] a régulièrement tenu informé les acquéreurs de l’état d’avancement du chantier.

Il est enfin justifié de multiples relances auprès de la société Dr [Y] par le maître d’œuvre d’exécution et les comptes-rendus de réunions de chantier sont également versés aux débats. Aucun manquement n’est donc établi dans le suivi du chantier.

Ainsi, les époux [N] ne rapportent pas la preuve d’un manquement de la société ICF [Localité 3] [Localité 4] à son devoir d’information et d’exécution de bonne foi du contrat.

Ils seront donc déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [N], qui succombent, supporteront les dépens de la présente instance.

B. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des demandeurs commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre.

D. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT que la clause insérée à l’acte de vente intitulée “Délai d’exécution des travaux” ne présente pas de caractère abusif ;

DÉBOUTE les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE les époux [N] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les époux [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société ICF [Adresse 9] [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE toute autre et plus ample demande.

Le présent jugement ayant été signé ce jour par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière
Madame LEAUTIER Madame MAZZIERI-SARKISSIAN