TROISIEME CHAMBRE CIVILE

11 Septembre 2026

N° RG 22/05577 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MYIS

Code NAC : 54G

Société SHB ELECTRIC
S.C.I. WLP

C/

SCI DE LA SOURCE [H]
QUALICONSULT IMMOBILIER
MMA IARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 11 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame MARQUES, Vice-Présidente
Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 29 Mai 2026 devant Aurélie MARQUES, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aurélie MARQUES

–==o0§0o==–

DEMANDERESSES

SAS SHB ELECTRIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.C.I. WLP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Toutes deux représentées par Me Eric AZOULAY, au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDERESSES

SCI DE LA SOURCE [H], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marie-Eva BIRRIEN, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et Me Stephan REIFEGERSTE, avocat plaidant au barreau de PARIS

QUALICONSULT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Toutes deux représentées par Me Michel RONZEAU, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et Me Laurent LUCAS, avocat plaidant au barreau de PARIS

–==o0§0o==–

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 décembre 2015, la SCI WLP a acquis auprès de la SCI de la source [H] une parcelle située [Adresse 4] à Brignancourt (Val d’Oise) sur laquelle sont édifiés deux bâtiments à usage d’entrepôts/stockage, une maison d’habitation et un garage, au prix de 571.430 euros.

Conformément aux prescriptions de l’article L. 1334-13 du code de la santé publique, la SCI de la source [H] a fait procéder, dans le cadre de la vente, à un repérage des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante par la société Qualiconsult Immobilier. La grille d’évaluation et le diagnostic mentionnant les matériaux amiantés ont été annexés à l’acte de vente.

Le 30 décembre 2015, la SCI WLP a donné à bail, pour usage commercial, à la SAS SHB Electric les locaux susmentionnés.

En 2018, la société SHB Electric a entrepris de réaliser des travaux de réaménagement des locaux.

Aux termes d’un rapport en date du 15 juin 2018, la société Qualiconsult Immobilier a constaté la présence d’amiante dans les combles du bâtiment principal, non décelée en 2015.

Les sociétés SHB Electric et WLP sollicitant l’indemnisation de leurs préjudices auprès du vendeur et du diagnostiqueur, la compagnie MMA IARD, assureur de la société Qualiconsult Immobilier, a mandaté une expertise extra-judiciaire.

Par courriers des 4 et 11 septembre 2019, le conseil de la SCI WLP a mis en demeure la société Qualiconsult Immobilier, son assureur, MMA IARD, et la SCI de la source [H] d’indemniser sa cliente de ses préjudices, en vain.

Le 12 juin 2020, les sociétés SHB Electric et WLP ont assigné en référé la SCI de la source [H], ainsi que la société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD, aux fins de condamnation, à titre provisionnel, à payer, à la SCI WLP, la somme de 179.849,92 euros et, à la SAS SHB Electric, le somme de 36.000 euros, sommes à parfaire en fonction de la date de réalisation des travaux, des frais de déménagement et de stockage et, subsidiairement, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 22 décembre 2020, le juge des référés de [Localité 1] a écarté les demandes de provision, considérant qu’il existait des contestations sérieuses, et a désigné monsieur [F] [E] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 6 mars 2022.

Par exploits introductifs d’instance en date des 3 et 4 octobre 2022, la SCI WLP et la SAS SHB Electric ont assigné la SCI de la source [H], ainsi que la société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD, devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement signifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, les sociétés WLP et SHB Electric demandent au tribunal de :
– condamner les sociétés source [H], Qualiconsult Immobilier et MMA IARD à payer à la société WLP la somme de 248.229,50 euros TTC en réparation des préjudices matériels subis ;
– indexer les devis retenus en fonction de l’évolution de l’indice de la construction BT 01 ;
– condamner les sociétés source [H], Qualiconsult Immobilier et MMA IARD à payer à la société WLP la somme de 109.393 euros TTC en réparation des préjudices immatériels subis et fixer une indemnité d’un montant de 1.459 euros par mois supplémentaire de retard jusqu’à parfait achèvement des travaux ;
– assortir les condamnations financières prononcées des intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2019, date de la première mise en demeure ;
– ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner les sociétés source [H], Qualiconsult Immobilier et MMA IARD à payer à la société WLP et SHB Electric la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner les sociétés source [H], Qualiconsult Immobilier et MMA IARD aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise taxés à un montant de 15.067,20 euros ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés WLP et SHB Electric font essentiellement valoir, au visa des articles 1240, 1231-1, 1603 et 1641 du code civil :
– que l’expert judiciaire a confirmé la présence d’amiante non décelée lors du diagnostic du 26 janvier 2015 et a préconisé la réalisation d’actions correctives afin d’éviter tout risque de dégradation et de dispersion de fibres d’amiante ;
– qu’en n’effectuant pas un contrôle exhaustif du site et en produisant un rapport de diagnostic erroné, la société Qualiconsult Immobilier a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ; qu’il appartenait en outre à la compagnie MMA IARD de mobiliser ses garanties ;
– que les désordres relèvent d’un défaut de conformité ou d’un vice caché qui justifient la mise en cause du vendeur, à savoir la SCI de la source [H] ; qu’en tout état de cause, la SCI de la source [H] a commis de nombreuses fautes qui ont contribué à la survenance du dommage, notamment en omettant de transmettre certains documents au diagnostiqueur et en ne signalant pas l’absence de visite des combles ;
– que la société WLP est en droit d’obtenir la réparation intégrale des préjudices subis et non pas seulement la réparation d’une perte de chance contrairement aux allégations des sociétés défenderesses.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement signifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, la SCI de la source [H] demande au tribunal de :
à titre principal,
– débouter les sociétés WLP et SHB Electric de leurs demandes formées contre la SCI de la source [H];
à titre subsidiaire,
– condamner la société Qualiconsult Immobilier à garantir la SCI de la source [H] de toute somme qui sera mise à sa charge ;
à titre infiniment subsidiaire,
– donner acte à la SCI de la source [H] de ce qu’elle fait sienne les conclusions des sociétés Qualiconsult Immobilier et MMA IARD concernant l’évaluation du préjudice réparable ;
en tout état de cause,
– condamner les sociétés WLP et SHB Electric, in solidum, à payer à la SCI de la source [H] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner les sociétés WLP et SHB Electric, in solidum, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, d’un montant de 15.067,20 euros.

Au soutien de ses prétentions, la SCI de la source [H] fait essentiellement valoir :
– que les défauts qui rendent la chose impropre à son usage normal sont des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil ; qu’ainsi, seule l’action en garantie des vices cachés est susceptible d’être mise en jeu en l’espèce ;
– que la clause exclusive de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente du 30 septembre 2015 fait échec à la mobilisation de la garantie des vices cachés, d’autant plus que l’acte de vente a été conclu entre professionnels de même spécialité et que la SCI de la source [H] n’avait pas connaissance de la présence d’amiante dans les combles ;
– que la SCI de la source [H] s’est conformée à ses obligations légales et contractuelles en chargeant un professionnel d’établir un diagnostic d’amiante ; qu’aucune faute contractuelle ou délictuelle ne saurait donc lui être reprochée ;
– que la société Qualiconsult Immobilier n’ayant pas correctement exécuté sa mission, elle devra garantir la SCI de la source [H] de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre ;
– qu’à titre infiniment subsidiaire, il convient de limiter la réparation au préjudice directement causé par le prétendu vice.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 5 avril 2024, la société Qualiconsult Immobilier et la compagnie MMA Iard demandent au tribunal de :
à titre principal,
– juger que la responsabilité de la société Qualiconsult Immobilier n’est pas engagée ;
– juger que les préjudices de la SCI WLP et la société SBH Electric ne sont pas justifiés dans leur principe comme dans leur montant, excluant toute indemnisation possible par la société Qualiconsult Immobilier et la compagnie MMA IARD ;
à titre subsidiaire,
– juger que le quantum de la condamnation de la société Qualiconsult Immobilier au titre de la réparation de la perte de chance ne pourra pas excéder 10% du montant des travaux de désamiantage retenu ;
à titre infiniment subsidiaire,
– juger que le quantum de la condamnation de la société Qualiconsult Immobilier au titre de la réparation intégrale portera exclusivement sur le montant du désamiantage, ramené à de plus justes proportions, soit à la somme totale de 20.940 euros ;
en tout état de cause,
– débouter la SCI WLP, la société SBH Electric et la SCI de la source [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la société Qualiconsult Immobilier et son assureur, la compagnie MMA IARD ;
– condamner la SCI de la source [H] à garantir et relever indemnes les sociétés Qualiconsult Immobilier et MMA IARD de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre;
– condamner la SCI WLP et la société SBH Electric ou la SCI de la source [H] à payer à la société Qualiconsult Immobilier ainsi qu’à son assureur, la SA MMA IARD, chacune la somme de 4.700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;
– juger que toute condamnation de la société MMA IARD le sera sous déduction de la franchise contractuelle ;
– écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, la société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD, font essentiellement valoir :
à titre principal,
– qu’au regard de la règlementation en vigueur, les obligations du diagnostiqueur sont différentes selon qu’il intervient avant-vente ou avant-travaux ; que le repérage avant-vente oblige le diagnostiqueur à effectuer une inspection visuelle, à l’exclusion de tout sondage destructif ou démontage complexe ; qu’il est donc assez classique que le diagnostiqueur qui intervient une première fois dans le cadre d’un repérage amiante avant-vente décèle une quantité supplémentaire de matériaux amiantés lors d’un second repérage amiante avant-travaux ;
– que le diagnostiqueur a scrupuleusement suivi la mission qui lui avait été donnée mais a été empêché d’exécuter sa mission eu égard à la rétention dolosive d’information dont la SCI de la source [H] a fait preuve ;
à titre subsidiaire,
– qu’en cas de faute avérée du diagnostiqueur, l’unique préjudice indemnisable tient à la réparation de la perte de chance de négocier le prix de vente du bien, le diagnostiqueur n’étant pas responsable de la présence d’amiante ;
à titre infiniment subsidiaire,
– que seul le surcoût lié au désamiantage du sol des combles est indemnisable ;
– que la présence d’éléments amiantés tardivement découverts n’a pas été occasionnée par l’intervention du diagnostiqueur de sorte qu’il ne saurait – pas plus que son assureur – supporter les conséquences des agissements de la SCI de la source [H] ;
– qu’au regard des fautes commises par la SCI de la source [H], celle-ci doit être condamnée à garantir et relever indemnes les sociétés Qualiconsult Immobilier et MMA IARD de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à leur encontre.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures susvisées par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2025, fixant la date des plaidoiries au 29 mai 2026, à l’issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.

MOTIFS

I. Sur la responsabilité contractuelle de la SCI de la source [H]

A. Sur l’obligation de délivrance conforme

L’article 1582 du code civil dispose que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L’article 1603 du même code énonce que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1604 suivant prévoit que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 30 décembre 2015 (rubrique “Règlementation sur l’amiante” pages 11 et suivantes) que :
– le vendeur et l’acquéreur ont chacun pris acte de la règlementation sur l’amiante ;
– le propriétaire a fait établir par Qualiconsult Immobilier, conformément à la règlementation en vigueur, une grille d’évaluation annexée à l’acte, ainsi que le diagnostic en résultant ;
– le diagnostic obtenu à partir de la grille d’évaluation prescrivait au propriétaire de faire contrôler périodiquement à ses frais les matériaux et produits, cette obligation étant transmise de droit à tout nouveau propriétaire ;
– l’acquéreur a déclaré avoir pris connaissance du rapport, être informé de la règlementation en vigueur, ainsi que des sanctions attachées à son non-respect et faire son affaire personnelle de cette situation.

Aux termes du rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante établi le 26 janvier 2015, il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante dans le bâtiment principal objet du présent litige :
– dans les conduits de fluides au rez-de-chaussée et au premier étage ;
– dans le conduit de ventilation à l’extérieur du bâtiment ;
– au niveau des plaques de couverture à l’extérieur du bâtiment.

Par ailleurs, le rapport indiquait expressément que le repérage réalisé n’était pas suffisant en cas de travaux.

Il est ainsi établi et non contesté que la SCI WLP avait connaissance, d’une part, de la présence de matériaux amiantés au sein du bâtiment principal et, d’autre part, que d’autres matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante pourraient être mis en évidence à l’occasion de travaux envisagés.

La SCI WLP ne peut donc reprocher à la SCI de la source [H] d’avoir manqué à son obligation de délivrance conforme du bien litigieux dès lors que la délivrance d’un bien exempt d’amiante n’entrait pas dans le champ contractuel. Il convient donc de débouter les demanderesses de leurs demandes à ce titre.

B. Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 suivant précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager sur ce fondement la responsabilité des vendeurs, l’acquéreur doit établir l’existence d’un vice caché antérieur à la vente et affectant l’usage de la chose vendue, la rendant impropre à son usage, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, la présence des plaques d’amiante-ciment dans les combles du bâtiment principal avant la vente n’est pas contestée.

Sur le caractère caché du vice

L’expert judiciaire a relevé qu’un acquéreur profane ne pouvait pas déceler la présence d’amiante au niveau du plancher dans les combles. Or, le diagnostiqueur a omis de mentionner l’existence de combles dans son rapport de sorte que la présence d’amiante à l’intérieur des combles n’a pas été mise en évidence. Dès lors, le vice était caché.

Sur l’impropriété à destination

L’expert judiciaire a relevé que les combles étaient destinés à usage d’entrepôts et de stockage. Or, la nature des plaques d’amiante-ciment composant le plancher des combles ne permet pas de supporter des charges importantes et les sollicitations de ce sol sont susceptibles de générer un empoussièrement de l’atmosphère en fibres d’amiante. L’expert en conclut que les désordres constatés rendent les combles impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés.

Compte tenu des constatations de l’expert judiciaire et de l’ampleur des travaux de nettoyage, dépollution, retrait et ponçage, chiffrés à 103.880,60 euros HT, la présence de matériaux amiantés dans les combles caractérise un vice rendant la chose vendue impropre à l’usage à laquelle elle était destinée ou en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix.

Sur la clause d’exclusion de garantie

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause. Le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Par ailleurs la clause de non-garantie des vices cachés pour une vente entre deux personnes morales ayant la même spécialité, s’applique quand l’acheteur ne rapporte pas la preuve de la connaissance du vice par le vendeur.

La charge de la preuve de la connaissance du vice par le vendeur et de sa qualité de vendeur professionnel pèse sur l’acquéreur.

En l’espèce, l’acte de vente contient une clause d’exonération de la garantie des vices cachés ainsi rédigée (rubrique “Etat du bien” page 9) :

“L’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
– des vices apparents,
– des vices cachés,
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
– si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
– s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.”

La SCI de la source [H] a pour objet social l’acquisition et l’exploitation de biens immobiliers.

La SCI WLP a quant à elle pour objet social l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou tout autre moyen de tous terrains, immeubles, bien immobiliers, parts de sociétés civiles immobilières.

Ainsi, la vente est intervenue entre deux professionnels de même spécialité. Il appartient donc à la SCI WLP de rapporter la preuve de la connaissance du vice par le vendeur.

L’expert judiciaire indique, en ce qui concerne les plaques planes dans les combles, que rien ne permet de confirmer que la SCI de la source [H] avait connaissance de leur présence avant la vente. La SCI WLP ne rapporte pas la preuve contraire.

En conséquence, la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente doit recevoir application et les demandes de la société WLP formulées au titre de la garantie des vices cachés seront rejetées.

C. Sur l’obligation du vendeur relative au diagnostic amiante

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1135 ancien du code civil, les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

Selon les dispositions de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à l’acte authentique de vente.

Le dossier de diagnostic technique comprend, notamment, l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code.

La législation relative à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, n’oblige le propriétaire de l’immeuble qu’à transmettre à l’acquéreur l’état établi par le professionnel, sans constater l’existence d’un engagement spécifique des vendeurs de livrer un immeuble exempt d’amiante.

Ainsi, le vendeur remplit son obligation relative à l’amiante en joignant à l’acte de vente un état conforme à la réglementation quel que soit son contenu, lequel relève en revanche de la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur, soumis à une obligation d’assurance.

En l’espèce, la SCI de la source [H] a fait établir le rapport technique d’amiante, lequel a été joint à l’acte de vente.

Il s’ensuit que la responsabilité contractuelle de la SCI de la source [H] n’est pas engagée. Les demandes formulées à ce titre seront rejetées.

II. Sur la responsabilité délictuelle de la société Qualiconsult Immobilier

A. Sur la faute commise par le diagnostiqueur

En application de l’article 1382 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tiers à un contrat peut, en invoquant un manquement contractuel lui causant un dommage, rechercher la responsabilité délictuelle de l’auteur du manquement, sous réserve de démontrer que celui-ci lui a causé un dommage.

Dans ce cas, les limitations de garanties et clauses exonératoires figurant dans le contrat sont opposables au tiers qui agit sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Pour que sa responsabilité soit retenue il faut que le constat sur l’absence d’amiante ou les performances énergétiques soit effectivement erroné et que les erreurs ou inexactitudes relevées dans le rapport soient la conséquence d’un défaut de diligence du diagnostiqueur par référence à la fois aux normes et aux règles de l’art.

Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble, doit mentionner, notamment, la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 133-13 du code de la santé publique.

Le programme de repérage en matière d’amiante est réglementé par les articles R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique distinguant les listes de matériaux et produits à vérifier dans le cadre d’un diagnostic avant-vente (liste A et B) de ceux de la liste C destinés au repérage avant travaux.

Les articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du code de la santé publique précisent que le repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante consiste à rechercher cette présence dans les matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, à identifier et localiser ceux qui contiennent de l’amiante et à évaluer leur état de conservation.

L’article 3 de l’arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante et du risque de dégradation lié à l’environnement ainsi que le contenu du rapport de repérage entré en vigueur le 1er janvier 2013 dispose que :

“Lors de la première phase, l’opérateur de repérage recherche les matériaux et produits de la liste A de l’annexe 13-9 du code de la santé publique accessibles sans travaux destructifs.
A cette fin, il examine de façon exhaustive toutes les différentes parties de l’immeuble bâti. Il détermine les zones présentant des similitudes d’ouvrage et les zones homogènes. Les zones présentant des similitudes d’ouvrage permettent d’optimiser les investigations à conduire en réduisant le nombre de prélèvements pour analyse mentionnés à l’article 4.
Lorsque, dans des cas très exceptionnels qui doivent être justifiés par l’opérateur, certaines parties de l’immeuble bâti ne sont pas accessibles, l’opérateur de repérage le précise et en mentionne les motifs. Il émet les réserves correspondantes par écrit au propriétaire et lui préconise les investigations complémentaires qui devront être réalisées.”

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté :
– la présence d’un niveau supérieur (les combles) visible depuis l’extérieur du bâtiment ;
– la présence d’une trappe au plafond du local central situé au premier étage permettant l’accès aux combles.

Le diagnostiqueur était donc en mesure de repérer, en procédant à un simple examen attentif de la configuration des lieux, l’existence de combles au sein du bâtiment.

L’expert judiciaire relève que la société Qualiconsult Immobilier n’a pas mentionné l’existence de combles ; son diagnostic n’était donc pas exhaustif et la présence d’amiante à l’intérieur des combles n’a pas été mise en évidence. Il ajoute que le volume aurait dû être indiqué comme local non visité dans le rapport du 26 janvier 2015 et, si l’opérateur de repérage avait eu accès aux combles, il aurait dû en préciser la nature du plancher, a minima, au chapitre C “matériaux hors liste”. Or, la société Qualiconsult Immobilier n’a mentionné dans son rapport aucune réserve concernant l’absence de visite des combles.

Il s’ensuit que le diagnostic réalisé par la société Qualiconsult Immobilier le 26 janvier 2015 est lacunaire et n’a pas été réalisé conformément aux normes applicables. Il n’a pas permis à la SCI WLP puis à son locataire, la SAS SHB Electric, d’avoir une pleine connaissance de la présence d’amiante dans le bien immobilier, alors que les travaux de désamiantage sont des travaux coûteux.

La société Qualiconsult Immobilier engage donc sa responsabilité délictuelle à l’égard des sociétés demanderesses.

B. Sur la garantie de l’assureur de la société Qualiconsult Immobilier

Aux termes de l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Il résulte de l’article A243-1 du code des assurances et de son annexe I que les franchises et plafonds de garantie ne sont inopposables aux tiers lésés que pour les garanties relevant du champ d’application de l’assurance obligatoire de la responsabilité décennale des constructeurs.

La compagnie MMA IARD sera donc condamnée à garantir son assurée la société Qualiconsult Immobilier, étant précisé que les garanties s’appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l’application de franchises par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police.

III. Sur les préjudices

A. Sur les préjudices matériels

– au titre du coût des travaux de désamiantage

Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes.

Ainsi, le coût des travaux de désamiantage constitue un préjudice indemnisable et non une simple perte de chance de négocier le prix de vente.

L’expert judiciaire a évalué les travaux de désamiantage comprenant le nettoyage, la dépollution, le retrait, le ponçage du plancher des combles, la phase d’accompagnement par une maîtrise d’oeuvre spécialisée dans la gestion du risque amiante et la remise en état des plafonds suite au désamiantage à la somme totale de 114.813,60 euros HT.

La société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD, estiment que le chiffrage est trop onéreux. Les devis invoqués par les défenderesses n’ont toutefois pas été retenus par l’expert et seront par conséquent écartés.

La société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD, font enfin valoir que c’est l’incident au cours duquel monsieur [J] [N], représentant de la SCI WLP, est passé au travers du plancher des combles qui a généré des fibres d’amiante et potentiellement pollué l’atmosphère du local.

Toutefois, l’expert a pu constater que l’ensemble du plancher des combles est dégradé. L’ensemble des débords de plaques sont cassées et les combles présentent une situation grave avérée pour la sécurité et, potentiellement, la santé des gens qui souhaitent y accéder.

Le rapport de repérage complémentaire pour l’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante établi le 13 octobre 2020 préconisait lui aussi des actions correctives de second niveau.

La société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD seront donc condamnés in solidum à payer à la société WLP la somme de 114.813,60 euros HT correspondant au coût des travaux de désamiantage.

A cette somme précitée exprimée hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de l’exécution.
La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 6 mars 2022, date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement.

La société WLP sera déboutée du surplus de ses demandes à ce titre.

– au titre des rapports complémentaires réalisées

Dès lors que la société SHB Electric envisageait de réaliser des travaux de réaménagement de ses locaux, elle était contrainte de faire réaliser un nouveau repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant travaux conformément à la règlementation en vigueur. Il n’y a donc pas lieu de condamner la société Qualiconsult Immobilier et son assureur à rembourser la facture d’un montant de 1044 euros pour le rapport de mission effectué avant-travaux en 2018.

La société WLP a fait le choix de mandater la société ETIC afin de procéder à un repérage complémentaire alors qu’elle avait d’ores et déjà saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise d’une demande de désignation d’un expert judiciaire. La société Qualiconsult Immobilier et son assureur n’ont pas à assumer les conséquences financières de ce choix de la demanderesse qui sera dès lors déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

La société WLP justifie en revanche s’être acquittée de la somme de 600 euros auprès de la société Invest Conseil afin de faire évaluer la valeur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2], élément nécessaire au chiffrage de son préjudice de jouissance par l’expert judiciaire.

La société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD seront donc condamnés in solidum à payer à la société WLP la somme de 600 euros TTC correspondant à la facture n°1430/21 émise par la société Invest Conseil.

La SCI WLP a envisagé en 2018 un projet de modification du bâtiment d’activité, à savoir :
– la pose d’un bardage métallique et d’un bardage en bois ;
– la pose de nouvelles menuiseries (fermetures et fenêtres) ;
– la pose de châssis de toit encastrés ;
– l’aménagement des abords, mise en place des 17 places de stationnement et traitement paysager.

Ainsi, la SCI WLP a pour projet de faire réaliser des travaux importants de réaménagement de l’immeuble, de sorte que les frais de location et de déménagement des locaux vont nécessairement être exposés et sont indépendants de la faute commise par la société Qualiconsult Immobilier. Il convient donc de débouter les sociétés demanderesses de leurs demandes de réparation à ce titre.

B. Sur les préjudices immatériels

La SCI WLP soutient qu’elle subit un préjudice lié au défaut d’exploitation des 200m2 de combles depuis la date d’acquisition des locaux.

Or, il résulte des écritures et pièces des demanderesses que le contrat de bail conclu le 30 décembre 2015 entre la SCI WLP et la SAS SHB Electric n’inclut pas la surface des combles.

Il s’ensuit que le défaut d’exploitation des combles ne résulte pas de la découverte de matériaux amiantés en 2018.

De plus, l’expert judiciaire ayant relevé le caractère très dégradé des combles, ceux-ci étaient donc manifestement inexploitables, indépendamment de la présence ou non d’amiante.

Les demanderesse seront donc déboutées de leur demande de réparation au titre des préjudices immatériels.

IV. Sur les demandes accessoires

A. Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Dans la mesure où le jugement de condamnation est constitutif en matière de responsabilité délictuelle, les sommes précédemment fixées sont productives d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient donc de débouter les demanderesses de leur demande d’intérêts à compter de la mise en demeure.

Il convient en outre d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil.

B. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise.

C. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD seront condamnés in solidum à verser :
– la somme de 5.000 euros à la SCI WLP ;
– la somme de 2.500 euros à la SCI de la source [H].

Les parties seront donc déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

D. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE les sociétés WLP, SHB Electric, Qualiconsult Immobilier et MMA IARD de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCI de la source [H] ;

DÉCLARE la société Qualiconsult Immobilier responsable, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, au titre des désordres relatifs à la présence de matériaux amiantés dans les combles du bâtiment principal situé [Adresse 4] à Brignancourt (Val d’Oise) et appartenant à la SCI WLP ;

CONDAMNE l’assureur MMA IARD à garantir son assurée, la société Qualiconsult Immobilier, étant précisé que les garanties s’appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l’application de franchises par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police ;

CONDAMNE in solidum la société Qualiconsult Immobilier et son assureur, la compagnie MMA IARD, à payer à la société WLP la somme de 114.813,60 euros HT correspondant au coût des travaux de désamiantage ;

DIT qu’aux sommes précitées exprimées hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de l’exécution ;

DIT que la somme accordée au titre des travaux de désamiantage sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 6 mars 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, et le présent jugement ;

CONDAMNE in solidum la société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD, à payer à la société WLP la somme de 600 euros TTC correspondant à la facture n°1430/21 émise par la société Invest Conseil ;

Dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE les sociétés WLP et SHB Electric du surplus de leurs demandes indemnitaires au titre des préjudices matériels et immatériels invoqués ;

CONDAMNE in solidum la société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD, aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

CONDAMNE in solidum la société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD, à payer à la SCI WLP la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société Qualiconsult Immobilier et son assureur, MMA IARD, à payer à la SCI de la source de [H] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement ayant été signé ce jour par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière
Madame LEAUTIER Madame MAZZIERI-SARKISSIAN

Me [M] [C]
Me Marie-eva BIRRIEN
Me Michel RONZEAU