Retard de livraison en VEFA : validation des clauses de suspension et absence de responsabilité du vendeur

En application des articles 1103, 1104, 1231-1, 1601-1 et 1611 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire répond du retard de délivrance, sauf à établir une cause contractuelle de suspension ou un cas de force majeure. L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

La clause prévoyant vingt causes légitimes de suspension, un report égal au double de la durée de l’événement et une justification par certificat du maître d’œuvre n’est pas abusive au regard de l’article L. 212-1 du code de la consommation. Elle aménage l’obligation de livraison sans exclure la responsabilité du vendeur et repose sur des événements extérieurs ainsi que sur une preuve contractuellement définie.

Les certificats du maître d’œuvre, les mises en demeure et la résiliation du marché ont établi 372 jours de retard imputables à la défaillance d’une entreprise. Le même certificat a établi 14 jours liés à l’épidémie de Covid-19. Ces 386 jours excédaient le retard calendaire de 298 jours, excluant toute responsabilité contractuelle.

Les articles 1103, 1104 et 1112-1 du code civil n’imposaient pas davantage d’indemnisation : les acquéreurs ne prouvaient ni défaut d’information ni mauvaise foi dans le suivi du chantier.

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Des acquéreurs en vente en l’état futur d’achèvement réclamaient réparation pour le retard de livraison et un défaut d’information. Le tribunal a retenu l’application des clauses contractuelles de suspension, portant le retard légitime à 386 jours, et constaté que le vendeur avait fourni les justificatifs requis et informé les acquéreurs. Les demandes de préjudices de jouissance et moral ont été rejetées.

Des acquéreurs ont acheté en l’état futur d’achèvement une maison auprès de la société ICF [Localité 3] [Localité 4]. La livraison, prévue le 30 juin 2022, a été constatée avec réserves le 24 avril 2023, tandis que les clés ont été remises le 26 mai 2023.

Les acquéreurs ont demandé réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, en invoquant le retard de livraison, un défaut d’information et une exécution déloyale du contrat. Le vendeur a opposé les clauses contractuelles de suspension liées à la défaillance d’une entreprise, à son remplacement et à l’épidémie de Covid-19.

Le tribunal a retenu 386 jours de retard légitime, alors que le retard calendaire était de 298 jours. Il a également constaté que le vendeur avait produit les justificatifs contractuellement prévus et informé les acquéreurs de l’avancement du chantier. Les demandes indemnitaires ont donc été rejetées, les acquéreurs étant condamnés aux dépens.

• Vérifier que la clause prévoit précisément les causes de suspension.
• Contrôler l’absence de déséquilibre significatif au sens de l’article L. 212-1.
• Produire le certificat du maître d’œuvre prévu par le contrat.
• Établir la défaillance et le remplacement de l’entreprise intervenante.
• Justifier l’impact concret de l’épidémie sur le chantier.
• Appliquer le doublement contractuel des périodes d’arrêt établies.
• Comparer le retard total au nombre de jours légitimement suspendus.

• Certificat du maître d’œuvre constatant les arrêts de chantier.
• Mises en demeure adressées à l’entreprise défaillante.
• Courrier recommandé de résiliation du marché.
• Certificat attestant sept jours liés à la cinquième vague de Covid.
• Procès-verbal de constatation de l’achèvement et de livraison.
• Courriels, courriers et comptes rendus de réunions de chantier.

Le vendeur échappe aux demandes indemnitaires car les suspensions contractuelles excèdent le retard constaté et son information des acquéreurs est établie. Les acquéreurs sont déboutés, supportent les dépens et n’obtiennent aucune somme au titre de l’article 700.

• Absence d’indemnisation du préjudice de jouissance
• Absence d’indemnisation du préjudice moral
• Validation de la clause de suspension du délai
• Condamnation des acquéreurs aux dépens
• Rejet des demandes réciproques fondées sur l’article 700

À faire

• Relire les clauses de suspension du délai de livraison
• Obtenir le certificat détaillé du maître d’œuvre
• Conserver les mises en demeure adressées aux entreprises
• Calculer séparément chaque période d’arrêt et son doublement
• Documenter les informations transmises aux acquéreurs

À éviter

• Invoquer une cause de suspension sans justificatif contractuel
• Confondre date d’achèvement et remise matérielle des clés
• Produire un certificat imprécis ou non daté
• Négliger les échanges et comptes rendus de chantier
• Réclamer une indemnité sans établir un retard imputable

Le caractère abusif des clauses de suspension du délai de livraison

Les clauses ne relèvent pas des listes des articles R. 212-1 et R. 212-2 du code de la consommation. Leur caractère abusif doit donc être apprécié au regard des circonstances de conclusion et de l’ensemble du contrat, conformément à l’article L. 212-1. Le tribunal a retenu qu’elles aménageaient l’obligation de livraison sans exclure la responsabilité du vendeur, avec une preuve confiée au maître d’œuvre et un report justifié par l’organisation du chantier.

Les justificatifs des causes légitimes de suspension

Le contrat faisait dépendre l’appréciation des événements d’un certificat du maître d’œuvre, complété par les justificatifs prévus. Les certificats ont établi 147 jours d’arrêt pour abandon de chantier, 39 jours pour le remplacement de l’entreprise défaillante et 7 jours liés à la cinquième vague de Covid-19. En application de la clause de doublement, ces événements représentaient 386 jours de retard légitime.

La comparaison entre retard contractuel et retard légitime

La livraison a été constatée le 24 avril 2023, date d’achèvement retenue malgré la remise ultérieure des clés. Le retard par rapport au 30 juin 2022 était de 298 jours. Ce délai étant inférieur aux 386 jours de suspension légitime, aucune responsabilité contractuelle du vendeur n’a été retenue sur le fondement des articles 1231-1 et 1611 du code civil.

Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1601-1 du Code civil, Article 1611 du Code civil, Article 1218 du Code civil, Article 768 du Code de procédure civile, Article R. 632-1 du Code de la consommation, Article L. 212-1 du Code de la consommation, Article R. 212-1 du Code de la consommation, Article R. 212-2 du Code de la consommation, Article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1601-2 du Code civil, Article L. 261-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1642-1 du Code civil, Article L. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 242-1 du Code des assurances, Article 1112-1 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile