Responsabilité du vendeur-constructeur : exclusion des risques hypothétiques et réduction de l’indemnisation des désordres immobiliers

L’article 1792 du Code civil engage la responsabilité de plein droit du constructeur lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. L’article 1792-1, 2° assimile à un constructeur celui qui vend après achèvement un ouvrage qu’il a construit. La piscine et les désordres d’étanchéité des soubassements et des évacuations d’eaux pluviales relevaient de cette garantie, leur gravité étant établie par l’expertise.

La terrasse n’a pas été qualifiée d’ouvrage au sens des articles 1792-2 et 1792-3. Son affaissement a néanmoins été retenu au titre de la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil. À l’inverse, les défauts de toiture ne pouvaient être indemnisés en l’absence de désordre effectif : un risque potentiel d’infiltration ne suffisait pas. Le caractère apparent des murs non enduits excluait également les garanties invoquées.

La responsabilité contractuelle a été maintenue pour le raccordement défectueux de la hotte et limitée aux dominos électriques, faute de preuve technique du dysfonctionnement du portail antérieur à la vente. Le préjudice de jouissance a été confirmé à 5 000 euros. L’indemnité de reprise a été ramenée à 35 639 euros. Les dépens d’appel ont été mis à la charge des acquéreurs sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, chaque partie conservant ses frais irrépétibles d’appel.

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La cour retient plusieurs désordres relevant de la garantie décennale, des vices cachés ou de la responsabilité contractuelle, malgré le caractère apparent de certains défauts et l’absence de preuve concernant d’autres. Le coût des travaux est fixé à 35 639 euros et le préjudice de jouissance à 5 000 euros.

Des acquéreurs ont acheté une maison construite par les vendeurs, qui avaient également réalisé une piscine, un garage et divers aménagements. Après la vente, ils ont dénoncé des désordres affectant notamment la piscine, la terrasse, les toitures, les soubassements, les évacuations d’eaux pluviales, l’installation électrique et la hotte de cuisine.

Une expertise amiable puis une expertise judiciaire ont établi des défauts d’étanchéité, des fissures, des solives pourries, des malfaçons de raccordement et des traces d’humidité. Certains défauts étaient toutefois apparents, tandis que les toitures ne présentaient qu’un risque potentiel d’infiltration et que le dysfonctionnement du portail n’était pas techniquement rattaché à la vente.

La cour confirme l’indemnisation de plusieurs désordres sur le fondement de la garantie décennale, des vices cachés ou de la responsabilité contractuelle. Elle réduit toutefois le coût des travaux à 35 639 euros et maintient l’indemnisation du préjudice de jouissance à 5 000 euros.

• Qualifier le vendeur ayant construit l’ouvrage de constructeur
• Établir un dommage compromettant la solidité ou la destination
• Démontrer l’existence d’un désordre effectif et non hypothétique
• Vérifier le caractère caché et antérieur du défaut
• Écarter les désordres apparents lors de la vente
• Rapporter la preuve technique de l’imputabilité du dommage

• Rapport d’expertise judiciaire du 8 mars 2022
• Rapport d’expertise amiable du cabinet Arc Atlantic
• Constat de fuites et mesure de baisse d’eau de piscine
• Photographies des murs et du raccordement des eaux pluviales
• Constat des solives pourries et de l’affaissement de la terrasse

Les vendeurs-constructeurs restent tenus de réparer les désordres dont la gravité, l’origine constructive et l’existence sont établies. Les acquéreurs obtiennent une indemnisation réduite, mais supportent les dépens d’appel et conservent leurs frais irrépétibles d’appel.

• Maintien de la condamnation au titre de la piscine
• Indemnisation limitée des travaux à 35 639 euros
• Rejet des demandes relatives aux risques hypothétiques de toiture
• Confirmation de 5 000 euros pour le préjudice de jouissance
• Condamnation des acquéreurs aux dépens d’appel

À faire

• Faire constater techniquement chaque désordre
• Établir sa date d’apparition et son antériorité
• Documenter l’atteinte à la destination de l’ouvrage
• Identifier précisément l’auteur des travaux
• Chiffrer séparément chaque reprise nécessaire

À éviter

• Invoquer un risque d’infiltration non réalisé
• Confondre défaut apparent et vice caché
• Alléguer une cause étrangère sans preuve technique
• Réclamer un dommage sans établir son imputabilité
• Produire une expertise dépourvue de constatations concrètes

La responsabilité décennale du vendeur-constructeur

L’article 1792 du Code civil s’applique au vendeur réputé constructeur lorsqu’un dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. La piscine et les désordres d’étanchéité des soubassements et évacuations d’eaux pluviales remplissaient ces critères, les expertises établissant leur gravité et leur imputabilité au mode constructif.

La nécessité d’un désordre effectif

Un risque potentiel d’infiltration ne suffit pas à caractériser un dommage décennal ni un vice caché compromettant l’usage. Faute d’infiltrations constatées dans les toitures du garage et de la maison, les demandes correspondantes ont été rejetées, malgré les non-conformités relevées.

La preuve des défauts cachés et antérieurs

La terrasse a été indemnisée au titre des articles 1641 et suivants, l’expertise établissant des solives non traitées, un affaissement et un défaut non apparent. En revanche, le dysfonctionnement du portail n’a pas été retenu, aucun élément technique ne démontrant son existence avant la vente.

Loi n° 77-1468 du 30 décembre 1977, Article 450 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1642 du Code civil, Article 1643 du Code civil, Article 1644 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1792-2 du Code civil, Article 1792-3 du Code civil