Garantie des vices cachés : vendeur ayant réalisé les travaux de charpente et réduction du prix d’un chalet

La garantie des vices cachés suppose, au sens de l’article 1641 du code civil, un défaut caché, antérieur à la vente, compromettant l’usage attendu ou diminuant suffisamment celui-ci. L’acheteur doit en établir la preuve. L’article 1643 ne permet pas au vendeur ayant lui-même réalisé les travaux à l’origine des désordres de se prévaloir d’une clause exclusive de garantie : ce vendeur est assimilé à un professionnel et réputé connaître les vices. La cour retient des malfaçons affectant la charpente, non visibles sans démontage, contraires aux DTU 31.1 et 31.2 et susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage. Les photographies non datées produites par les vendeurs ne démontrent pas que les travaux ultérieurs de l’acquéreur auraient causé les désordres. En application de l’article 1644, l’acquéreur peut conserver le bien et obtenir une réduction du prix correspondant au coût des reprises, fixé à 38 671 euros TTC et indexé selon l’indice BT01. La demande de préjudice moral est rejetée faute de preuve. La nullité de l’expertise est écartée : le contradictoire a été respecté et le recours à un sapiteur, sous le contrôle de l’expert, était conforme aux articles 233, 238, 276, 278 et 278-1 du code de procédure civile.

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Des malfaçons affectant la charpente d’un chalet ont été découvertes lors du remplacement du bardage. La cour a validé l’expertise judiciaire, retenu l’existence d’un vice caché antérieur à la vente et assimilé à un professionnel le vendeur ayant réalisé les travaux de charpente. Elle a fixé la réduction du prix à 38 671 euros TTC et rejeté la demande d’indemnisation du préjudice moral.

Des vendeurs ont cédé en 2014 un chalet en bois à un acheteur. Lors de travaux de remplacement du bardage confiés à la société Hareva, des malfaçons importantes ont été découvertes dans la charpente, présentant un risque pour la solidité de l’ouvrage. Une expertise judiciaire a été ordonnée. L’acheteur a demandé une réduction du prix et l’indemnisation d’un préjudice moral sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Les vendeurs ont contesté la validité de l’expertise, soutenant notamment que le contradictoire n’avait pas été respecté, qu’un sapiteur avait réalisé la mission à la place de l’expert et que les travaux ultérieurs de l’acheteur avaient causé les désordres. Ils ont également invoqué la clause de non-garantie prévue dans l’acte de vente.

La cour confirme l’existence d’un vice caché antérieur à la vente et considère que le vendeur ayant réalisé les travaux de charpente est assimilé à un professionnel. Elle fixe la réduction du prix à 38 671 euros TTC, rejette la demande de préjudice moral et valide l’expertise.

• Vice caché non décelable sans démontage du bardage
• Vice préexistant à la vente
• Malfaçons compromettant la solidité de la charpente
• Impropriété du chalet à son usage d’habitabilité
• Travaux à l’origine des désordres réalisés par le vendeur
• Absence de preuve d’un lien causal avec les travaux ultérieurs de l’acheteur
• Contradictoire respecté pendant les opérations d’expertise

• Rapport d’expertise judiciaire du 22 décembre 2021
• Rapport technique du sapiteur charpentier du 5 mars 2021
• Rapport Hareva du 27 juin 2019
• Déclarations de travaux établies au nom du vendeur en 1999 et 2002
• Constatations de charpente et photographies prises lors des réunions d’expertise
• Devis Hareva du 14 juin 2021 chiffrant les reprises

Les vendeurs restent tenus de la garantie des vices cachés et doivent restituer une partie du prix, supporter les frais de procédure et indemniser les frais irrépétibles. L’acheteur obtient le financement judiciaire des travaux de reprise, mais sa demande de préjudice moral est rejetée faute de justification.

• Réduction du prix fixée à 38 671 euros TTC
• Indexation de la somme selon l’indice BT01
• Clause de non-garantie écartée contre le vendeur assimilé professionnel
• Préjudice moral non indemnisé faute de preuve
• Dépens d’appel mis à la charge des vendeurs
• 6 000 euros alloués au titre de l’article 700 du code de procédure civile

À faire

• Identifier précisément le vice et sa date d’apparition
• Produire les rapports techniques et constats contradictoires
• Établir l’antériorité du vice à la vente
• Chiffrer les travaux nécessaires par devis détaillé
• Documenter les échanges et observations lors de l’expertise

À éviter

• Invoquer une clause de non-garantie après réalisation des travaux
• Produire des photographies non datées sans analyse technique
• Modifier l’ouvrage avant les constatations contradictoires
• Contester l’expertise sans démontrer un grief concret
• Réclamer un préjudice moral sans justificatifs précis

La nullité du rapport d’expertise pour violation du contradictoire

La nullité suppose un grief, conformément aux articles 114 et 175 du code de procédure civile. L’expert avait régulièrement convoqué les vendeurs, leur avait permis d’être présents ou représentés, avait recueilli leurs observations et y avait répondu. L’absence à une réunion, sans demande de report malgré une convocation reçue, ne caractérise pas une atteinte au contradictoire.

Le recours de l’expert à un sapiteur spécialisé

Les articles 233, 238, 278 et 278-1 du code de procédure civile autorisent l’expert à recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte, sous son contrôle et sa responsabilité. L’expert a personnellement constaté les malfaçons de couverture, puis recouru à un sapiteur en charpente bois pour les solutions réparatoires. Il a repris et discuté techniquement ses constatations.

La clause exclusive de garantie des vices cachés

Selon les articles 1641 et 1643 du code civil, l’acheteur doit prouver un vice caché, antérieur à la vente, rendant le bien impropre à sa destination ou diminuant fortement son usage. Le vendeur ayant réalisé les travaux à l’origine des désordres est assimilé à un professionnel et ne peut invoquer la clause de non-garantie. La charpente mal exécutée compromettait la solidité et l’habitabilité du chalet.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 175 du Code de procédure civile, Articles 112 et suivants du Code de procédure civile, Article 114 du Code de procédure civile, Article 74 du Code de procédure civile, Article 16 du Code de procédure civile, Article 276 du Code de procédure civile, Article 233 du Code de procédure civile, Article 238 du Code de procédure civile, Article 278 du Code de procédure civile, Article 278-1 du Code de procédure civile, Article 167 du Code de procédure civile, Article 1641 du Code civil, Article 1643 du Code civil, Article 1644 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 954 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil