Cour d’appel, 1ère Chambre, 20 octobre 2026, RG n° 25/04395

1ère chambre civile B

N° RG 25/04395 – N° Portalis DBVL-V-B7J-WCIC

(Réf 1ère instance : 24/00053)

M. [C] [R] [K] [Q] [W]

C/

Société FONDS COMMUN DE TITRISATION [J]

Société TRESOR PUBLIC – S.I.P. [Adresse 1]

Société TRESOR PUBLIC – S.I.P. DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le : 21.10.2026

à :

Me Lhermitte

Me Lenglart

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 6 janvier 2026

ARRÊT

Réputée contradictoire, prononcé publiquement le 20 octobre 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANT

Monsieur [C] [R] [K] [Q] [W]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 2]

Chez Mme [G] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Georgina BOSSARD, plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES

FONDS COMMUN DE TITRISATION [J], ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT (anciennement dénommée EQUITIS GESTION), société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro B 431 252 121, représenté par la société MCS ET ASSOCIES, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro B 334 537 206, es qualité de recouvreur, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE BRETAGNE PAYS DE LOIRE, société anonyme à directoire et conseil d’orientation et de surveillance, immatriculée au RCS de Nantes sous le numéro 392 640 090, dont le siège social est à [Adresse 3] En vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 1er août 2023 conforme aux dispositions du Code monétaire et financier,

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Me Guillaume LENGLART de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, postulant, avocat au barreau de NANTES et

Représentée par Me Muriel MILLIEN de la SELAS ARDEA AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de PARIS

TRESOR PUBLIC – S.I.P. [Localité 5] CENTRE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Régulièrement assigné à personne morale le 22 septembre 2025

TRESOR PUBLIC – S.I.P. de [Localité 1] Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

Régulièrement assigné à personne morale le 16 septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

1.Suivant acte authentique du 15 juin 2020, reçu aux minutes de Maître [X] [A] [E], la Caisse d’épargne Bretagne Pays de Loire a consenti à M. [W] un prêt d’un montant de 500.000 € affecté à l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 8].

2. A la sûreté et garantie de sa créance, la banque a publié une inscription de privilège de prêteur de deniers sur les parcelles cadastrées CK n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], sur la commune de [Localité 8].

3.Par la suite, la parcelle CK n° [Cadastre 1] a été divisée pour donner naissance aux parcelles CK n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

4.Suivant bordereau de cession de créances du 1er août 2023, la banque a cédé un portefeuille de créances incluant celle résultant du prêt consenti à M. [W], au Fonds commun de titrisation (le [M]) [J] ayant pour société de gestion la société IQ EQ management (anciennement dénommée Equitis gestion). Cette dernière a désigné la société MCS et associés en qualité d’entité chargée du recouvrement des créances cédées au [M].

5. Les échéances du prêt ayant cessé d’être réglées, par lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 20 décembre 2023 puis du 12 janvier 2024 et enfin du 19 février 2024, le [M] [J], représenté par la société MCS ET ASSOCIES, a mis en demeure M. [W] de régler l’arriéré sous quinzaine, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée.

6.Par exploit d’huissier du 6 juin 2024, le [M] [J] a fait délivrer à M. [W] un commandement de payer la somme de 473.529,85€ arrêtée au 23 avril 2024, valant saisie immobilière des biens immobiliers sis [Adresse 8] [Localité 9][Adresse 9], cadastrés CK n° [Cadastre 2], CK n° [Cadastre 4], CK n° [Cadastre 5], CK n°[Cadastre 6], CK n°[Cadastre 9], CK n°[Cadastre 10], CK n°[Cadastre 7] et CK n°[Cadastre 8].

7.Ce commandement a été publié le 15 mars 2024, auprès du bureau du service de la publicité foncière de [Localité 10], sous les références volume 2024 S n°39.

8.Par exploit du 10 septembre 2024, le [M] [J] a assigné M. [W] devant le juge de l’exécution de [Localité 10] à l’audience d’orientation du 18 octobre 2024 aux fins de vente forcée des biens immobiliers saisis suivants : commune de [Localité 8], une maison à usage d’habitation édifiée sur un terrain avec piscine, figurant au cadastre,

– section CK n°[Cadastre 2], lieudit « [Localité 11] » d’une contenance de 1 a 90 ca.

– section CK n°[Cadastre 4], lieudit « [Adresse 10] » d’une contenance de

71 ca.

– section CK n°[Cadastre 5], lieudit « [Localité 11] » d’une contenance de 63 ca.

– section CK n°[Cadastre 6], lieudit « [Adresse 11]» d’une contenance de 67 ca.

– section CK n°[Cadastre 9] pour une contenance de 3 a 32 ca.

– section CK n°[Cadastre 7], lieudit « [Localité 11] » d’une contenance de 1 a 40 ca.

9.Le commandement de saisie immobilière a été dénoncé aux créanciers inscrits suivant actes du 11 septembre 2024 valant assignation pour l’audience d’orientation et sommation de déclarer sa créance.

10.Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 12 septembre 2024.

*****

11.Par jugement du 11 juillet 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nantes a:

-Rejeté l’exception d’incompétence, les demandes de sursis à statuer et la demande de transmission d’une question préjudicielle à la CJUE soulevées par M. [W],

-Dit que la clause de déchéance du terme contenue dans l’offre de prêt immobilier Primo report plus n°175018E consentie par la Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne Pays de la Loire est réputée non écrite comme abusive,

-Fixé la créance dont le recouvrement est poursuivi par le [M] [J] sur M. [W] au titre du prêt Primo report plus n°175018E à la somme en principal de 43 289,14 €, outre les intérêts conventionnels au taux du prêt de 1,2 % à compter du 10 octobre 2023 jusqu’à complet paiement,

-Autorisé M. [W] à procéder à la vente amiable des biens saisis tel que désignés dans le cahier des conditions de vente et pour un prix au moins égal à 390.000 € net vendeur,

-Taxé les frais de poursuite engagés par le [M] [J] à la somme de 2 239,22 €,

-Rappelé que par application de l’article R.322-24 des codes des procédures civiles d’exécution, les frais taxés de la présente procédure seront à la charge des éventuels acquéreurs et qu’ils s’ajouteront au prix de la vente,

-Rappelé qu’aucune somme au titre de la procédure de saisie immobilière

ne peut être demandée aux acquéreurs au-delà du montant de la taxe,

-Rappelé qu’en application de l’article L322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte de vente notarié n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et de consignations qui devra être justifiée à l’audience de rappel, outre le paiement des frais de la vente et des frais taxés,

-Rappelé que le notaire chargé de formaliser la vente pourra obtenir la remise des documents recueillis par le créancier poursuivant,

-Dit que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du vendredi 7 novembre 2025 à 11h au tribunal judiciaire de Nantes,

-Rappelé qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé au débiteur, sauf engagement écrit de vente et pour qu’il soit réitérée en la forme authentique,

-Rappelé au débiteur qu’il doit accomplir toutes diligences pour parvenir à

la vente amiable et informer le créancier poursuivant de ses diligences, s’il le demande, sous peine de voir, à sa demande, reprise la procédure sur vente forcée,

-Rappelé que le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont par application de l’article R322-23 du code des procédures civiles d’exécution consignés et acquis aux créanciers participants à la distribution ainsi que, le cas échéant, aux débiteurs, pour leur être distribués,

-Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais

privilégiés de vente.

*****

12.Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a retenu:

-S’agissant de l’exception d’incompétence, qu’il s’agissait en réalité d’une fin de non-recevoir relative au défaut de pouvoir juridictionnel du juge de l’exécution pour statuer sur la demande tendant à voir constater que le créancier a régulièrement prononcé la résolution unilatérale du contrat de prêt, de sorte qu’elle devait être rejetée.

-S’agissant du sursis à statuer dans l’attente de l’issue du procès initié contre l’assureur Générali statuant sur l’indemnisation consécutive au dégât des eaux ayant affecté la maison saisie, cette demande s’analyse en une suspension de l’exécution de la procédure de saisie immobilière au sens de l’article R.121-1 du code des procédure civile d’exécution, qui excède donc les pouvoirs du juge de l’exécution.

-S’agissant des conditions de la saisie, le [M] [J] a engagé la saisie immobilière sur le fondement d’un acte notarié de prêt, mais la clause de déchéance du terme doit être réputée non écrite en raison de son caractère abusif ( le délai de 15 jours laissé au débiteur entre la mise en demeure et la déchéance du terme n’est pas suffisant pour lui permettre de régulariser la situation), en conséquence, la saisie immobilière ne peut se poursuivre que pour le recouvrement des seules les échéances impayées exigibles,

-S’agissant du défaut de qualité de prêteur, ce moyen est inopérant dès lors que les [M] bénéficient d’une exception au monopole bancaire en tant que fonds d’investissements alternatifs ( FIA), leur permettant de mener une activité d’acquisition et de recouvrement de créances,

-S’agissant de la remédiation, ce moyen est recevable dès lors que les dispositions de l’article L313-49-1 du code de la consommation sur la remédiation sont entrées en vigueur avant la signification du commandement de payer. Il est cependant mal fondé dès lors que le [M] avait fait preuve d’une tolérance raisonnable à l’égard du débiteur qui au terme de leurs échanges, avait pris des engagements qui n’ont pas été respectés,

-S’agissant de la question préjudicielle, il n’y a pas lieu de la transmettre à la CJUE dès lors que la sanction du réputé non écrit de la clause de déchéance du terme est l’inapplicabilité de la clause, ce qui constitue une sanction efficace et proportionnée, les parties étant alors replacées dans les liens contractuels d’origine avec l’obligation pour le débiteur de régler les échéances du prêt en cours et la faculté le cas échéant de solliciter des délais de grâce, étant précisé que l’exigibilité du capital suite à la vente du bien est un mécanisme indépendant qui ne supprime pas les effets du réputé non-écrit.

*****

13.M. [W] a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe du 24 juillet 2025.

*****

14.Par requête du 1er août 2025, M. [W] a demandé au premier président de la cour d’appel de Rennes l’autorisation d’assigner le [M] [J] et le Trésor public à jour fixe.

15.Par ordonnance du 26 août 2025, M. [W] a été autorisé à assigner le [M] [J] et le Trésor public de [Localité 5] centre et de [Localité 1] à l’audience du 6 janvier 2026.

16.Par actes d’huissier des 9 et 22 septembre 2025, M. [W] a assigné le [M] [J] et les deux antennes du Trésor public à comparaître à l’audience du 6 janvier 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

17.Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 31 décembre 2025, M. [W] demande à la cour de :

-Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé la clause contractuelle de déchéance du terme comme abusive et donc réputée non écrite,

-Infirmer le jugement en ce qu’il a:

*fixé la créance dont le recouvrement est poursuivi par le Fonds commun de titrisation [J] sur M. [W] au titre du prêt Primo report plus n°175018E à la somme en principal de 43 289,14 €, outre les intérêts conventionnels au taux du prêt de 1,2 % à compter du 10 octobre 2023 jusqu’à complet paiement,

*rejeté la demande de transmission d’une question préjudicielle à la CJUE,

*débouté les parties du surplus de leurs demandes,

*dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente,

Statuant à nouveau:

-demander à la CJUE de statuer à titre préjudiciel sur la question suivante: ’l’arrêt LCL Le Crédit Lyonnais SA contre [I] [D] du 27 mars 2014 (CJUE, n° C-565/12) doit-il être interprété en ce sens qu’il interdit la poursuite de la procédure de saisie immobilière lorsque le réputé non écrit, ayant seulement pour effet de retarder le prononcé de la déchéance du terme, a des conséquences financières minimes pour le créancier  »

-ordonner la mainlevée de la mesure de saisie immobilière diligentée par le [M] [J],

-ordonner la radiation des publications subséquentes,

-débouter le [M] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

-condamner le [M] [J] à payer à M. [W] la somme de 8 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre infiniment subsidiaire:

-confirmer le jugement en ce qu’il a autorisé la vente amiable du bien immobilier situé [Adresse 12] à [Localité 8],

-laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens,

En tout état de cause:

-débouter le [M] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

* * * * *

18.Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 5 janvier 2026, le [M] [J] demande à la cour de:

-juger irrecevable la demande d’annulation du jugement formée par M. [W] et, subsidiairement, l’en débouter,

-confirmer le jugement en ce qu’il a:

*rejeté les demandes de sursis à statuer et la demande de transmission d’une question préjudicielle à la CJUE soulevées par M. [W],

*autorisé M. [W] à procéder à la vente amiable des biens saisis tel que désignés dans le cahier des conditions de vente et pour un prix au moins égal à 390.000 € net vendeur,

-taxé les frais de poursuite engagés par le [M] [J] à la somme de 2 239,22 €,

*rappelé que par application de l’article R.322-24 des codes des procédures civiles d’exécution, les frais taxés de la présente procédure seront à la charge des éventuels acquéreurs et qu’ils s’ajouteront au prix de la vente,

*rappelé qu’aucune somme au titre de la procédure de saisie immobilière

ne peut être demandée aux acquéreurs au-delà du montant de la taxe,

*rappelé qu’en application de l’article L322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte de vente notarié n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et de consignations qui devra être justifiée à l’audience de rappel, outre le paiement des frais de la vente et des frais taxés,

*rappelé que le notaire chargé de formaliser la vente pourra obtenir la remise des documents recueillis par le créancier poursuivant,

*dit que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du vendredi 7 novembre 2025 à 11h au tribunal judiciaire de Nantes,

*rappelé qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé au débiteur, sauf engagement écrit de vente et pour qu’il soit réitérée en la forme authentique,

*rappelé au débiteur qu’il doit accomplir toutes diligences pour parvenir à

la vente amiable et informer le créancier poursuivant de ses diligences, s’il le demande, sous peine de voir, à sa demande, reprise la procédure sur vente forcée,

*rappelé que le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont par application de l’article R322-23 du code des procédures civiles d’exécution consignés et acquis aux créanciers participants à la distribution ainsi que, le cas échéant, aux débiteurs, pour leur être distribués,

*dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais

privilégiés de vente,

-infirmer le jugement en ce qu’il a:

*dit que la clause de déchéance du terme contenue dans l’offre de prêt immobilier prêt Primo report plus n°175018E consentie par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Bretagne Pays de la Loire est réputée non écrite comme abusive,

*fixé la créance dont le recouvrement est poursuivi par le [M] [J] sur M. [W] au titre du prêt Primo report plus n°175018E à la somme en principal de 43 289,14 €, outre les intérêts conventionnels au taux du prêt

de 1,2 % à compter du 10 octobre 2023 jusqu’à complet paiement,

*débouté le [M] [J] du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau:

-juger que la clause contractuelle de déchéance du terme n’est pas abusive,

A titre subsidiaire:

-limiter la constatation du caractère abusif de la clause au cas de déchéance du terme pour défaut de paiement des sommes exigibles,

-juger que l’exigibilité anticipée du contrat a été prononcée par le prêteur sur le fondement de l’article L.312-39 du code de la consommation rendant exigible le capital restant dû,

-mentionner pour 473.529,85 € outre intérêts au taux de 4,20 % à compter du 24 avril 2024 le montant de la créance du [M] [J], ayant pour société de gestion la société IQ EQ management et représenté par son recouvreur la société MCS et associés,

A titre plus subsidiaire si la Cour devait confirmer le jugement en ce qu’il a jugé abusive la clause de déchéance du terme et si la résolution unilatérale du contrat n’était pas retenue:

-mentionner le montant retenu pour la créance du [M] [J] à la somme de 44.977,51 € outre intérêts au taux contractuel de 4,20 % à compter du 1er mars 2025, ou plus subsidiairement à la somme de 13.762,67 € outre intérêts au taux de 4,20 % à compter du 1er mars 2025,

A titre infiniment subsidiaire si la cour devait confirmer le jugement en ce qu’il a jugé abusive la clause de déchéance du terme, ne pas retenir la résolution unilatérale du contrat et juger que la mesure d’exécution est disproportionnée:

– juger que le [M] [J], ayant pour société de gestion la société IQ EQ management et représenté par la société MCS et associés est subrogé dans ses droits de poursuivant pour les échéances impayées échues du 10 mars 2024 au 10 décembre 2025, soit 56.021,24€ en principal outre intérêts au taux de 4,20% sur chaque échéance à compter de sa date d’exigibilité,

A titre subsidiaire si la cour devait annuler le jugement:

-juger que la clause contractuelle de déchéance du terme n’est pas abusive,

A titre subsidiaire:

-limiter la constatation du caractère abusif de la clause au cas de déchéance du terme pour défaut de paiement des sommes exigibles,

-juger que l’exigibilité anticipée du contrat a été prononcée par le prêteur sur le fondement de l’article L.312-39 du code de la consommation rendant exigible le capital restant dû,

-mentionner pour 473.529,85 € outre intérêts au taux de 4,20 % à compter du 24 avril 2024 le montant retenu pour la créance du [M] [J] ayant pour société de gestion la société IQ EQ management et représenté par son recouvreur la société MCS et associés,

A titre subsidiaire, si la clause de déchéance du terme devait être jugée abusive et si la résolution unilatérale du contrat n’était pas retenue:

-mentionner le montant retenu pour la créance du [M] [J] à la somme de 44.977,51 € outre intérêts au taux contractuel de 4,20 % à compter du 1er mars 2025, ou plus subsidiairement à la somme de 13.762,67 € outre intérêts au taux de 4,20 % à compter du 1er mars 2025,

A titre infiniment subsidiaire, si la Cour devait juger abusive la clause de déchéance du terme, ne pas retenir la résolution unilatérale du contrat et juger que la mesure d’exécution est disproportionnée:

– juger que me [M] ayant pour société de gestion la société IQ EQ management et représenté par son recouvreur la société MCS et associés est subrogé dans ses droits de poursuivant pour les échéances impayées échues du 10 mars 2024 au 10 décembre 2025, soit 56.021,24 € en principal outre intérêts au taux de 4,20% sur chaque échéance à compter de sa date d’exigibilité,

Sur l’orientation de la procédure:

Si la cour fait droit à la demande de vente amiable:

-fixer à 400.000 € le prix net vendeur en deça duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu,

-renvoyer l’affaire devant le juge de l’exécution de [Localité 10] pour fixation d’une audience de rappel aux fins de constatation de la vente ou de prorogation du délai pour vendre ou d’orientation en vente forcée,

-rappeler que le prix de vente et toutes sommes acquittées par l’acquéreur doivent être consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations,

-taxer les frais de saisie immobilière à la somme de 2 239,22 € et rappeler qu’ils devront être payés par l’acquéreur en sus du prix de vente, outre les émoluments de l’avocat poursuivant calculés sur le prix de la vente amiable conformément aux dispositions de l’article A.444-191 V du Code de commerce,

Si la cour n’autorise pas la vente amiable:

-ordonner la vente forcée du bien immobilier objet de la saisie sur la mise à prix de deux cent cinquante mille € (250.000,00 €),

-fixer la date d’adjudication ou, subsidiairement, renvoyer l’affaire devant le juge de l’exécution de [Localité 10] pour fixation de la date d’adjudication,

-désigner la SCP [T] [Y] [V] [Z], société de commissaires de justice associés à Nantes ou tel autre commissaire de justice qu’il plaira au juge de l’exécution de désigner, pour procéder à la visite des biens et droits immobiliers saisis,

-dire que le commissaire de justice commis pourra se faire assister si besoin de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

-autoriser une publicité supplémentaire sur internet,

En tout état de cause:

-débouter M. [W] de ses demandes,

-condamner M. [W] à payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au [M] [J] ayant pour société de gestion la société IQ EQ management et représenté par son recouvreur la société MCS et associés,

-condamner M. [W] aux dépens d’appel.

* * * * *

19.Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°/ Sur la demande de nullité du jugement

20.M. [W] expose que le juge de l’exécution a pu taxer les frais de poursuite à la somme de 2.239,22 € en l’absence de demande chiffrée dans les conclusions du créancier poursuivant et de pièces justificatives versées aux débats. Il suppose donc que le [M] [J] a présenté une demande de taxe distincte de ses conclusions, sans doute par dépôt au greffe des adjudications, en violation du principe de la contradiction.

21.Le [M] réplique que M. [W] est irrecevable en sa demande de nullité du jugement, comme étant dépourvu d’intérêt à soulever ce moyen dès lors qu’il n’a pas vocation à payer cette taxe qui est à la charge de l’acquéreur. Subsidiairement, il rappelle que le juge avait l’obligation de taxer les frais de procédure pour les rendre opposables au futur acquéreur (vente amiable) ou à l’adjudicataire (vente aux enchères), sans avoir nécessairement à soumettre cette question au principe du contradictoire comme l’a déjà jugé la cour. En tout état de cause, il explique qu’aucune somme au titre de la procédure de saisie immobilière ne peut être demandée aux acquéreurs au-delà du montant de la taxe et qu’en conséquence, M. [W] n’a pas d’intérêt à demander l’annulation du jugement sur ce fondement.

Réponse de la cour

22.L’article 16 du code de procédure civile dispose que ’le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations’.

23.L’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution dispose que ’le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.’

24.Aux termes de l’article R.322-24 du même code, en cas de vente amiable, ’les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente’.

25.Selon l’article R.322-58, ’les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix’.

26.En l’espèce, M. [W] a bien intérêt et qualité à demander la nullité du jugement d’orientation. Sa demande est donc recevable.

27.Le défaut d’intérêt à agir affecte seulement le moyen soulevé par M. [W] au soutien de sa demande de nullité et doit conduire, le cas échéant au débouté de celle-ci.

28.Il est exact que le juge de l’exécution a taxé les frais sans demande chiffrée en ce sens et sans pièces justificatives versées aux débats.

29.Il est cependant admis que le juge de l’exécution avait l’obligation de taxer les frais de procédure pour les rendre opposables au futur acquéreur (vente amiable) ou adjudicataire (vente aux enchères) sans avoir nécessairement à soumettre cette question au principe du contradictoire.

30.De fait, ces frais sont taxés à la demande du créancier poursuivant et

M. [W] n’a pas vocation à les régler puisqu’ils sont versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente.

31.M. [W] n’ayant aucune qualité ni intérêt pour discuter la nature et le montant des frais de procédure exposés par le créancier poursuivant, aucune discussion entre les parties n’était attendue sur ce point.

32.Ce moyen est donc totalement inopérant. La demande de nullité du jugement est rejetée.

33. Dès lors, il convient d’examiner les moyens développés par M. [W] au soutien de la demande d’infirmation de la décision déférée.

34.A cet égard, aux termes de ses conclusions, M. [W] demande à titre subsidiaire, l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

– fixé la créance dont le recouvrement est poursuivi par le Fonds commun de titrisation [J] au titre du prêt Primo report plus n°175018E à la somme en principal de 43.289,14€, outre les intérêts conventionnels au taux du prêt de 1,2 % à compter du 10 octobre 2023 jusqu’à complet paiement,

-Rejeté la demande de transmission d’une question préjudicielle à la Cour de Justice de l’Union Européenne,

-Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

35.M. [W] ne demande donc pas l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence du juge de l’exécution pour constater la résolution unilatérale du contrat de prêt ainsi que ses demandes de sursis à statuer ni en ce qu’il a taxé les frais de poursuite à 2.239,22 €. Il n’a notamment saisi la cour d’aucune demande, en cas d’infirmation du jugement, tendant à voir prononcer un sursis à statuer et à rediscuter le montant des frais taxés.

36.La cour n’est donc pas saisie de ces points qui sont définitivement jugés.

2°/ Sur la déchéance du terme

37.M. [W] approuve le jugement d’orientation en ce qu’il a, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, réputé abusive la clause figurant au contrat, prévoyant la déchéance du terme quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure infructueuse.

38.Il s’oppose à la demande reconventionnelle subsidiairement formée par le [M] [J] tendant à voir constater que la résiliation unilatérale du contrat aurait été régulièrement prononcée sur le fondement de l’article L. 313-51 du code de la consommation. Il expose que les mises en demeure qui lui ont été notifiées ne faisaient aucune référence à une résolution unilatérale du contrat mais seulement à une déchéance du terme et à une exigibilité immédiate des sommes dues en application de la clause d’exigibilité insérée au contrat de prêt, comme le démontre d’ailleurs le délai de 15 jours rappelé dans chacune des mises en demeure envoyées.

39.Le [M] rappelle qu’il a adressé trois mises en demeure préalables à M. [W] et que la dernière lettre l’informait de ce que la déchéance du terme serait acquise à défaut de règlement sous quinzaine des échéances impayées.

Il considère que la clause de déchéance du terme insérée dans le contrat litigieux n’est pas abusive car le délai de quinze jours entre la mise en demeure et la déchéance du terme, tel que stipulé contractuellement, constitue un préavis d’une durée raisonnable, régulièrement admis par les tribunaux et qu’il ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Il rappelle qu’après réception de la dernière mise en demeure du 19 février 2024, M. [W] a été mis en mesure de pouvoir régulariser sa situation puisqu’il a lui-même proposé un échéancier qu’il n’a cependant pas respecté.

40.Par ailleurs le [M] estime que le non paiement des échéances du prêt pendant cinq mois (octobre 2023 à février 2024) malgré trois mises en demeure constitue une inexécution d’une telle gravité qu’elle justifiait que le créancier prononce la déchéance du terme du prêt.

41.A titre subsidiaire, si la décision de première instance devait être confirmée en ce qu’elle a jugé abusive la clause de déchéance du terme, il demande à la cour de juger que la résolution unilatérale du contrat a été régulièrement prononcée par le créancier sur le fondement de l’article L.313-51 du code de la consommation, qui est d’ordre public.

42.Il précise que cette demande relève bien de la compétence du juge de l’exécution qui doit statuer sur toute difficulté portant sur le titre exécutoire en application de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire.

43.Enfin, il fait valoir que contrairement à ce que prétend M. [W], le [M] [J] s’est prévalu de la résolution unilatérale du prêt prévue par l’article L.313-51 du code de la consommation, cet article étant expressément mentionné dans la mise en demeure qui lui a été adressée le 19 février 2024. Il rappelle que l’inexécution de ses obligations par M. [W] est grave et incontestable de sorte qu’il était fondé à prononcer la résolution unilatérale du prêt, rendant exigible le capital restant dû, outre l’indemnité de 7% et les intérêts contractuels.

Réponse à la cour

44.En vertu de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière

posées par les articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du même code sont réunies, c’est-à-dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que le bien saisi est de nature immobilière et que les dispositions procédurales spécifiques à la saisie immobilière ont été respectées.

a. Sur le réputé non écrit de la clause de déchéance du terme

45.L’article L212-1 du code de la consommation énonce que ’dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment de ces derniers, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat’.

46.L’article R.212-2 4°- du même code précise que ’sont présumées abusives au sens de l’article L212-2, les clauses ayant pour objet ou pour effet de(…) reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.’

47.Lorsque le créancier agit sur le fondement d’un acte notarié de prêt, lequel constitue un titre exécutoire au sens de l’article L. 111-3 4° du code des procédures civiles d’exécution, l’exigibilité des sommes réclamées s’apprécie au regard des stipulations contractuelles,

le commandement de payer valant saisie n’ayant pas a priori pour effet d’y déroger ( Civ. 1ère 27 mars 2019, n°18-11.951). Il s’en évince que le juge doit vérifier si les sommes réclamées par la banque au titre du prêt authentique mis à exécution sont devenues exigibles conformément aux stipulations contractuelles ( Civ 2ème, 14 septembre 2023, n°21-19.459).

48.Si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle ( Civ 1ère 3 juin 2015, n°14-15.655).

49.Par un arrêt du 22 mars 2023 ( n°21-16.044), dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européene issue des arrêts du 26 janvier 2017 (Banco Primus, C-421/14) et du 8 décembre 2022 (C-600/21), la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine de ses conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable ( ici, huit jours).

50.Ultérieurement, la première chambre de la Cour de cassation a jugé abusive une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt quinze jours après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées en ce qu’elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de son prêt d’un montant de 126. 516,55 €. ( Civ.1ère chambre 29 mai 2024 n° 23-12.904).

51.Il est par ailleurs établi que les conditions effectives de mise en oeuvre de la clause sont sans effet sur la validité de celle-ci qui doit être appréciée in abstracto. En d’autres termes, l’appréciation du caractère abusif d’une clause s’effectue au regard de la clause elle-même et non de la façon dont le créancier a pu la mettre en oeuvre. La jurisprudence rappelle ainsi qu’il importe peu que le prêteur ait adressé une mise en demeure prévoyant un délai plus important que celui prévu dans la clause résolutoire ou qu’il n’ait adressé la notification de la résiliation qu’après plusieurs mises en demeure ayant de facto laissé au débiteur un délai plus important, dans la mesure où le caractère abusif de la clause la rend non-écrite et empêche toute application de celle-ci au litige ( CJUE 8 décembre 2022, C-600/21; Civ. 2e, 3 octobre 2024 n°21-25.823 CA [Localité 12] 16 juin 2025 n°24/02617, CA [Localité 5] 23 janvier 2025, n°24/10063).

52.En l’espèce, le prêt Primo Report Plus n°175018E du 15 juin 2020 consenti à M. [W] et annexé à l’acte authentique contient en page 8/13 une clause intitulée ’exigibilité anticipée – déchéance du terme’ selon laquelle ’le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite à l’Emprunteur dans l’un ou l’autre des cas suivants: (…)

-défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure de régler les sommes dues restées infructueuse’.

53.Par lettre du 19 février 2024 le [M] représenté par la société MCS et associés a mis en demeure M. [W] de régler la somme de 12.831,43 € correspondant à un arriéré de cinq échéances impayées dans un délai de 15 jours, et qu’à défaut, la déchéance du terme serait prononcée rendant immédiatement exigible et sans autre formalité la totalité du prêt.

54.En quinze jours, M. [W] ne pouvait raisonnablement pas réunir les fonds nécessaires au règlement de l’arriéré, ce que sa défaillance à tenir ses engagements a d’ailleurs démontré.

55.Ce délai, insuffisant tant au regard de la durée du prêt (20 ans) que de son montant (500.000 €), a créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectives du professionnel et du consommateur, au détriment du second, en exposant de fait M. [W] à une aggravation importante et soudaine des conditions de remboursement du prêt.

56.Il importe peu que le [M] [J] ait adressé plusieurs relances et mises en demeure à M. [W], ce qui de facto lui a laissé un délai supérieur à quinze jours pour régulariser la situation, avant de réclamer l’exigibilité immédiate de l’intégralité du prêt, dès lors que les conditions de mise en oeuvre de la clause ne lui enlèvent pas son caractère abusif.

57.Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que la clause de déchéance du terme contenue dans l’offre de prêt immobilier prêt Primo report plus n°175018E consentie par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Bretagne Pays de la Loire est réputée non écrite comme étant abusive.

b. Sur La demande de constat de la résiliation unilatérale du prêt

58.L’article 1224 du code civil dispose que ’la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.’

59.L’article 1226 du même code précise que ’le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.’

60.L’article L.313-51 du code de la consommation code ajoute que ’lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.’

61.La cour, statuant avec les pouvoirs du juge de l’exécution, connaît des difficultés relatives au titre exécutoire en vertu de l’article L. 213-6 du code des procédures civiles d’exécution. Elle peut donc contrôler a posteriori la mise en oeuvre par le créancier de la résolution unilatérale du prêt ayant rendu celui-ci exigible dans sa totalité. Encore faut-il que le créancier ait fait le choix de cette procédure.

62. En effet, lorsque la banque a notifié la déchéance du terme uniquement en application de la clause contractuelle réputée non écrite, elle ne peut pas se prévaloir rétroactivement de la déchéance du terme sur le fondement légal, au stade de l’exécution.

63.En l’espèce, la troisième et dernière mise en demeure du 19 février 2024 indique qu »à défaut de règlement dans le délai imparti, conformément aux articles L. 313-51 et L.312-39 du code de la consommation ainsi qu’aux conditions générales de votre prêt notarié du 15 juin 2020 d’un montant initial de 500.000 €, ce dernier sera déchu du terme et deviendra immédiatement exigible.’

64.Cette mise en demeure est particulièrement ambigue en ce qu’elle vise tout à la fois les conditions générales du prêt notarié du 15 juin 2020 et l’article L. 313-51 du code de la consommation. Elle s’apparente à une clause type dans la mesure où elle mentionne également l’article L. 312-39 du même code qui n’a pourtant pas lieu de s’appliquer aux contrats de prêt immobilier.

65.En toutes hypothèses, le [M] [J] ne mentionne pas expressément son intention de notifier la résolution unilatérale du contrat de prêt (au contraire, seule la déchéance du terme est mentionnée). L’article 1226 du code civil n’est pas cité. De plus, il n’est justifié d’aucune notification motivée de la déchéance du terme postérieurement à la mise en demeure du 19 février 2024. Enfin, comme pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire, l’article 1226 exige, sauf urgence, que la mise en demeure laisse au débiteur un délai raisonnable pour remédier à sa défaillance. Or, la mise en demeure du 19 février 2024 vise expressément un délai de 15 jours dont il a été vu qu’il n’était pas suffisant, de sorte qu’en l’absence d’urgence alléguée, la condition prévue au texte n’apparaît pas remplie.

66.Le [M] ne peut donc qu’être débouté de sa demande tendant à voir constater que la résolution unilatérale du prêt a été régulièrement prononcée.

67.Par conséquent, la déchéance du terme n’a pas été valablement prononcée.

3°/ Sur la question préjudicielle

68. M. [W] considère que le caractère abusif de la clause de déchéance du terme devrait entraîner la mainlevée de la saisie immobilière.

69.Il fait grief au juge de l’exécution d’avoir retenu que le caractère réputé non écrit de la clause abusive de déchéance du terme ne privait le créancier que de la possibilité d’exiger le remboursement immédiat du capital restant dû et que la procédure de saisie immobilière pouvait dès lors se poursuivre sur la base des seules échéances échues impayées, lesquelles sont exigibles à compter de la date d’échéance de chacune d’elles.

70.Il critique ce faisant l’application par le premier juge de la position actuelle de la Cour de cassation, consistant à réputer non écrite la clause de déchéance du terme, à réintégrer les parties dans les liens du contrat de prêt et à autoriser la poursuite de la saisie immobilière pour les échéances impayées en calculant à nouveau le montant de la créance sur la base de l’arriéré actualisé au jour du jugement d’orientation. Position qui selon lui ne respecte pas le principe d’effectivité de la sanction, tel que dégagé par la Cour de justice de l’Union européenne dans son arrêt LCL Le Crédit Lyonnais contre [I] [D] rendu le 27 mars 2014.

71.Il expose en effet que le crédit immobilier étant un crédit affecté, la poursuite de la saisie immobilière sur la seule base des échéances échues impayées entraînera, du fait de la vente forcée ou amiable du bien, la résolution de plein droit du contrat de prêt et donc l’exigibilité immédiate du capital restant dû.

72. Dès lors, le seul effet du réputé non écrit de la clause abusive sera seulement de différer dans le temps l’exigibilité du capital restant dû, qui aura nécessairement lieu au moment de la vente, qu’elle soit amiable sur autorisation judiciaire (article L.322-3 du CPCE) ou par adjudication (article L. 322-5 du CPCE). La créance correspondant au capital restant dû sera réintroduite au stade de la procédure de redistribution du prix (en cas de pluralité de créancier) ou de la demande en paiement adressée au séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignation (en cas de créancier unique). Le fait de retarder la déchéance du terme aura pour effet d’augmenter le nombre d’échéances impayées productrices d’intérêts contractuels majorés de trois points et réciproquement de diminuer l’assiette de calcul de l’indemnité d’exigibilité de 7%, ce qui aboutira en définitive, à une sanction financière infime, non dissuasive et donc privée de toute effectivité. Au soutien de sa démonstration, il explique avoir calculé que dans son cas, le manque à gagner du [M] [J] sera seulement de 1.684,46€ ce qui ne peut raisonnablement être qualifié de dissuasif à l’échelle d’une action en recouvrement de la somme de 469 913,04 €.

73.Il conclut à la nécessité pour la résolution du litige de transmettre à la CJUE la question préjudicielle suivante: ’ L’arrêt LCL Le Crédit Lyonnais SA contre [I] [D] du 27 mars 2014 (CJUE, n° C-565/12) doit-il être interprété en ce sens qu’il interdit la poursuite de la procédure de saisie immobilière lorsque le réputé non écrit, ayant seulement pour effet de retarder le prononcé de la déchéance du terme, entraîne des conséquences financières minimes pour le créancier  »

74. Le [M] réplique en premier lieu que M. [W] tente vainement d’exploiter la jurisprudence LCL Le Crédit Lyonnais contre [I] [D] du 27 mars 2014 lequel concernait l’application d’une directive qui n’a pas vocation à s’appliquer aux contrats de crédit garantis par une hypothèque ni aux crédits d’un montant supérieur à 75.000 € comme en l’espèce. Il rappelle en second lieu que cette directive concerne les obligations pré-contractuelles du prêteur et qu’elle a laissé aux Etats membres le soin de définir le régime des sanctions applicables en cas de manquement du prêteur à ses obligations pré-contractuelles.

75.Il précise qu’en l’occurrence la situation est bien différente puisque la sanction du réputé non écrit est instaurée par la réglementation européenne elle-même, de sorte qu’elle est nécessairement conforme aux règles européennes en matière d’efficacité, de proportionnalité et de dissuasion. En effet, ce n’est que lorsque la réglementation communautaire ne prévoit pas la sanction et laisse les Etats membres l’instaurer, que la CJUE peut être saisie d’une question préjudicielle sur le caractère suffisamment dissuasif de la sanction mise en place par un Etat membre.

76.Il estime que contrairement à ce que prétend M. [W], le fait que le capital du prêt devienne exigible lors de la vente amiable ou forcée ne neutralise pas la sanction d’inapplicabilité de la clause.

77.Il rappelle que la poursuite de la procédure pour le montant des échéances impayées résulte du droit du créancier d’assurer l’exécution de sa créance, sous réserve de proportionnalité; que dans ces conditions,

la vente de l’immeuble et l’exigibilité du capital qui en résulte ne sont pas la conséquence du caractère non écrit de la clause de déchéance du terme mais sont la conséquence des échéances laissées impayées par l’emprunteur, abstraction faite de la nullité de la déchéance du terme.

78.Il explique que l’annulation de la déchéance du terme réintègre les parties dans le lien contractuel, de sorte qu’il incombe à l’emprunteur de régler les échéances de remboursement du prêt à date; que c’est ainsi à tort que M. [W] part du principe que les échéances impayées s’accumulent nécessairement.

79.Il fait valoir que la sanction ne vise pas à dissuader le créancier de prononcer la déchéance du terme mais à éviter que celle-ci soit prononcée trop rapidement par le prêteur en cas défaillance de l’emprunteur. De ce fait, il estime que la comparaison financière à laquelle se livre M. [W] n’est pas pertinente dès lors que la sanction n’est pas financière pour le prêteur (comme en matière de non respect des obligations pré-contractuelles) mais la totale inapplicabilité de la clause. Cette sanction permet à l’emprunteur de reprendre le paiement des échéances, de lui laisser le temps de trouver une solution pour régler les échéances impayées et éviter ainsi la vente du bien immobilier.

80.Il conclut au rejet de la demande de question préjudicielle dès lors que l’arrêt LCL Le crédit Lyonnais contre [I] [D] du 27 mars 2014 n’entre pas dans le champ du litige et subsidiairement, que la question proposée par M. [W] n’est pas pertinente pour la solution du litige.

Réponse de la cour

81.En l’espèce, M. [W] entend voir interroger la CJUE à propos de la rigueur (et donc de l’effectivité) de la sanction du réputé non écrit d’ une clause abusive dès lors que la procédure de saisie immobilière peut se poursuivre sur la base des seules échéances impayées et que le capital restant dû deviendra exigible lors de la vente ce qui ne reviendrait qu’à retarder le prononcé de la déchéance du terme avec des conséquences minimes pour le créancier.

82.En premier lieu, la sanction du réputé non écrit, attachée à la clause déclarée abusive, résulte de la transposition de la directive 93/13/CEE du Conseil, en date du 5 avril 1993 prévoyant que les clauses abusives ’ne

[…texte tronqué, 33515 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]