TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03274 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHXP

N° MINUTE : 26/00658

JUGEMENT

DU 12 Octobre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
—————-

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [X] [K] [C], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Celine FOUILLEN de la SELARL LEXHARMONIE, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
(Aide juridictionnelle Totale numéro C-97416-2025-2603 du 30/05/2025)

à :

Madame [J] [B] [O], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 14 Septembre 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Medhi VERGNAUD, Juge placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Saint-Denis, délégué par ordonnance n° 2026/187 en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier

CE à Me Céline FOUILLEN
Me Amel KHLIFI-ETHEVE

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er novembre 2015 [J] [O] a donné à bail à [X] [K] [C] un bungalow situé sur le terrain de sa résidence principale sise [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer de 350 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, [X] [K] [C] a fait assigner [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire de ST-PIERRE aux fins principalement de voir condamnée la défenderesse à la remise en état du logement loué.

A l’audience du 14 septembre 2026, lors de laquelle l’affaire a été retenue, [X] [K] [C] demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal :
condamner [J] [O] à remettre en état le logement avec astreinte de 500€ par jour de retard suivant signification du présent jugement ; suspendre l’obligation de paiement des loyers à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à la reconnaissance de la décence du logement ; condamner [J] [O] à lui verser la somme de 28 000 euros à titre de dommages et intérêts ; A titre subsidiaire :
ordonner une expertise pour examiner le logement loué, indiquer les travaux nécessaires à la remise en état et donner son avis sur les responsabilités éventuellement encourues, la consignation étant fixée en considération de l’aide juridictionnelle ; En tout état de cause :
débouter [J] [O] de l’ensemble de ses prétentions ; condamner [J] [O] aux dépens ; condamner [J] [O] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
S’agissant de sa demande de remise en état du logement et à titre subsidiaire d’expertise, [X] [K] [C] soutient au visa des articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le logement loué n’est pas meublé et qu’il est indécent, ce dont la propriétaire aurait été parfaitement au courant dans la mesure où elle vit sur place. Il estime que cela met en péril sa santé et sa sécurité. Il estime enfin que les solutions de relogement proposées par la bailleresse seraient insuffisantes dès lors que les autres logements proposés présentent des caractéristiques d’indécence similaires.

En ce qui concerne les dommages et intérêts sollicités, le demandeur soutient au visa des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil et de l’article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 soutient que la bailleresse aurait commis des fautes en lui fournissant d’une part un logement indécent et d’autre part être troublé dans sa jouissance paisible du logement par la bailleresse qui réside sur place. Il en résulterait un préjudice certain, une dégradation de l’état de santé du preneur marqué notamment par une tentative de suicide. La somme sollicitée est enfin justifiée par l’ancienneté du bail et la gravité des manquements allégués.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts sollicitée par la défenderesse, [X] [K] [C] soutient qu’elle ne démontre aucune faute de sa part, ni préjudice et lien de causalité.

Dans ses conclusions auxquelles elle se réfère à l’audience, [J] [O] demande au juge des contentieux de la protection de :
débouter [X] [K] [C] de l’ensemble de ses prétentions ; prononcer la résiliation du bail à compter du présent jugement ; ordonner à [X] [K] [C] de quitter les lieux ; fixer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer dû à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à ce que [X] [K] quitte les lieux. condamner [X] [K] [C] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner [X] [K] [C] aux dépens ; condamner [X] [K] [C] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour s’opposer à la demande de condamnation à remettre en état le logement, [J] [O] soutient au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que si le logement loué est effectivement indécent, elle a proposé une solution de relogement à la même adresse dans un logement ayant fait l’objet de travaux et que cette proposition a été refusé par le défendeur.

Elle soutient en outre, que le demandeur n’habitant plus dans le logement depuis janvier 2026, il n’aurait pas d’intérêt à la remise en état du logement.

S’agissant de la demande de suspension des loyers, la défenderesse estime que [X] [K] [C] est de mauvaise foi dans la mesure où il ne paie déjà plus les loyers depuis janvier 2026 et qu’en tout état de cause, cette demande ne saurait prospérer dès lors qu’une solution de relogement a été proposée.

En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts formulée en demande, la défenderesse soutient d’une part que Monsieur [C] ne rapporte pas la preuve d’avoir été troublé dans sa jouissance et d’autre part s’agissant de l’indécence, qu’elle s’est montrée particulièrement diligente pour propose une solution de relogement au preneur.

Au soutien de sa demande de résiliation, [J] [O] soutient au visa de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1224 et 1227 du code civil que le preneur n’a pas donné congé et qu’en ce sens le bail est réputé se poursuivre, que ce départ sans préavis et sans remettre les clefs serait fautif et justifierait la résiliation.

S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, la défenderesse soutient s’être sentie trahie et injustement mis en cause par le demandeur.
***

A l’issue des plaidoiries, le dossier a été mis en délibéré au 9 novembre 2026, avancé au 12 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande de remise en état du logement

Il ressort des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations.

Ce logement doit selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 être décent, à savoir être exempt de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du preneur. En cas de logement indécent, le bailleur est tenu de remettre en état le logement ou de proposer une solution de relogement.

En cas d’indécence, selon l’article 20-1 al. 3 de cette même loi dispose que le juge peut ordonner la réalisation de travaux en précisant leur nature et la durée pour s’exécuter. Cette décision doit être transmise pour information au représentant de l’Etat dans le département.

Le bailleur ne peut s’exonérer que cette obligation que dans la mesure où le locataire ferait un usage des locaux non conformes à leur destination initiale.

En l’espèce, le demandeur comme la défenderesse s’accordent à reconnaitre que le logement loué est indécent.

Toutefois, il convient tout d’abord de constater que cette indécence ressort peu des pièces produites par le demandeur, dont les caractéristiques ne sont au demeurant pas décrites par le preneur. En effet, les photographies produites, de mauvaise qualité et en noir et blanc ne permettent pas de constater cet état. Par ailleurs, le constat d’indécence produit ne concerne pas le logement loué par Monsieur [C] mais celui loué par un autre locataire, Monsieur [Q]. Si ce logement est identique à celui objet du présent litige et situé à la même adresse, il n’est pas possible d’en tirer de conséquences sur l’état du logement de Monsieur [C]. Enfin les attestations produites par les autres locataires de Madame [O], s’ils attestent de relations conflictuelles entre eux et de différentes difficultés locatives ne permettent pas d’apprécier l’éventuel état d’indécence du logement.

Par ailleurs, force est de constater que Monsieur [C] n’a pas laissé l’occasion à Madame [O] de remettre en état le logement. En effet aucune mise en demeure ou tout autre élément attestant que la bailleresse a été informée de ces difficultés n’est produit et ce alors que le bail dure depuis 2015. La commission départementale de conciliation n’a pas davantage été saisie. La question de l’indécence du logement n’a pas non plus été abordé lors de la tentative de conciliation du 21 janvier 2025 (soit six mois avant l’assignation) qui a porté exclusivement sur « un différend relatif à : le locataire reçoit un courrier sur le pare-brise de sa voiture lui indiquant que son loyer va être augmenté de 150 (cent cinquante) euros. » C’est finalement par l’assignation devant la présente juridiction le 14 juillet 2025 que la bailleresse va être mise au courant des griefs liés à l’état du logement, l’empêchant ainsi de pouvoir sérieusement proposer des solutions pour y remédier. Le simple fait que la bailleresse réside sur place est insuffisant à établir qu’elle avait pu avoir une connaissance personnelle antérieure des désordres affectant le logement.

Enfin, suite à l’assignation, la bailleresse justifie avoir proposé une solution de relogement au preneur. Si le logement proposé a fait l’objet du constat d’indécence produit par le demandeur, force est de constater que la défenderesse justifie avoir effectué des travaux dans ce logement qui propose des caractéristiques identiques à celui loué par Monsieur [C]. Si la réalité de ces travaux est contestée, il convient de relever que seule une attestation émanant d’un preneur manifestement en conflit avec la bailleresse va en ce sens.

Dès lors, faute de prouver de façon suffisante le caractère indécent du logement et de l’opportunité laissée à la bailleresse d’y remédier, la demande de remise en état sera rejetée.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Selon l’article 20-1 al.3 précité, le juge peut outre les travaux autoriser si le logement est indécent la suspension du paiement du loyer jusqu’à exécution des travaux.

En l’espèce, comme démontré précédemment, les éléments produits aux débats ne permettent pas de se convaincre du caractère indécent du logement.

Dès lors, la demande de suspension du paiement des loyers ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [C]

Il ressort de l’article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige en raison de la date de conclusion du contrat de bail, que le débiteur d’une obligation peut être condamné au paiement au paiement de dommages et intérêts en raison d’une inexécution ou un d’un retard dans l’exécution du contrat à moins que l’inexécution soit justifiée par une cause étrangère.

Il ressort des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations.

En l’espèce, comme démontré précédent l’existence d’une faute découlant du caractère indécent du logement ne saurait prospérer dès lors que cet état d’indécence est insuffisamment prouvé. En ce qui concerne les troubles de jouissance invoqués, ceux-ci ne sont pas davantage démontrés. Le demandeur produit en effet tout d’abord une attestation qu’il a lui-même rédigé et qui ne saurait dès lors prouver la réalité de ces troubles. Il produit en outre des attestations d’autres preneurs qui font état de difficultés avec la bailleresse qui leur sont personnels et ne sauraient être transposés en l’état à la situation de Monsieur [C]. Il produit enfin des éléments relatifs à un conflit existant entre les parties sur la revalorisation du loyer qui ne sont pas à même de constituer un trouble de jouissance.

Il convient en outre de souligner que le préjudice allégué n’est pas davantage établi, la seule pièce justificative étant l’attestation établie par Monsieur [C] lui-même dans laquelle il se contente d’évoquer de la « pression » et une tentative de suicide sans plus d’élément justificatif.

En conséquence la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [C] sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Il ressort des articles 144, 146 et 263 du code de procédure civile que le juge peut ordonner des mesures d’instruction parmi lesquelles figure l’expertise (article 263 à 284-1 du même code). Trois conditions sont alors à réunir : le juge ne doit pas disposer des éléments de preuve suffisants pour statuer, cette mesure ne doit pas être ordonnée pour pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve et s’agissant d’une expertise, elle ne doit être ordonnée qu’à titre subsidiaire si des constatations ou consultations seraient suffisantes à éclairer le juge.

En l’espèce, comme démontré précédemment, le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour se convaincre du caractère indécent du logement.

Toutefois, force est de constater qu’il aurait été loisible et aisé pour la partie demanderesse de fournir des éléments de preuve de cet état d’indécence. Il aurait notamment été possible de produire des témoignages circonstanciés des désordres décrits, des photographies datées et circonstanciées ou encore de produire un constat de commissaire de justice.

Dès lors, il ne saurait être pallié à la carence de [X] [K] [C] dans l’administration de la preuve en ordonnant une mesure d’expertise.

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail et les demandes y étant accessoires

Il ressort de l’article 1134 al.1 du code civil dans sa version antérieure au 10 février 2016 applicable au litige au regard de la date de conclusion du contrat que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

Il ressort de l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au regard de la date de conclusion du contrat que : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

Selon l’article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement

Pour obtenir la résolution du contrat, le demandeur doit établir une inexécution d’une obligation contractuelle par son cocontractant qui soit suffisamment grave pour justifier cette résolution.
Le juge dispose d’une alternative en cas d’inexécution entre le prononcé de la résolution du contrat, ou l’octroi d’un délai pour régulariser l’inexécution contractuelle
La résolution d’un contrat à exécution successive doit être qualifiée de résiliation. Elle entraine l’anéantissement pour l’avenir du contrat.

En l’espèce, la bailleresse se contente d’affirmer que le preneur aurait manqué à son obligation d’entretien en quittant précipitamment les lieux sans remettre les clefs. Or, elle ne produit aucun élément de nature à affirmer que le preneur se serait soustrait à son obligation d’entretenir es lieux et ne fait d’ailleurs aucune plainte particulière à ce sujet.

En conséquence, il conviendra de rejeter la demande de résiliation du bail, celle tendant à ordonner que le demandeur quitte les lieux et que soit fixée une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [O]

Selon l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». Il convient pour obtenir réparation sur ce fondement d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, s’agissant de la faute, la bailleresse se contente d’affirmer que les différentes attestations produites (dont celle qu’il a lui-même rédigé) sont mensongères. Toutefois, d’une part, elle ne prouve pas le caractère mensonger de ces éléments, et d’autre part il ne saurait été reproché au demandeur de produire des éléments dans le cadre d’une instance afin d’assurer la défense de ses intérêts.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par Madame [O].

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[X] [K] [C] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[X] [K] [C], condamné aux dépens, devra payer à [J] [O], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros. La demande de [X] [K] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe :
REJETTE la demande de remise en état du logement formée par [X] [K] [C] ;
REJETTE la demande de suspension du paiement des loyers formées par [X] [K] [C] ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par [X] [K] [C] ;
REJETTE la demande d’expertise formée par [X] [K] [C] ;
REJETTE la demande de résiliation du bail formée par [J] [O] ;
REJETTE la demande formée par [J] [O] tendant à ce qu’il soit ordonné à [X] [K] [C] de quitter le logement ;
REJETTE la demande formée par [J] [O] tendant à ce que [X] [K] [C] soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par [J] [O] ;
N° RG 25/03274 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHXP – page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 12 Octobre 2026
CONDAMNE [X] [K] [C] aux dépens ;
CONDAMNE [X] [K] [C] à verser à [J] [O] la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de [X] [K] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi, le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION