Indemnisation d’une expropriation : évaluation d’une bande de terrain à bâtir occupée et rejet des travaux non techniquement justifiés

L’indemnité d’expropriation doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, conformément à l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, ainsi qu’à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et à l’article 545 du code civil.

Lorsque le terrain est compris dans un emplacement réservé, l’article L.322-6 du même code impose de retenir comme date de référence la date à laquelle le document d’urbanisme est devenu opposable aux tiers. La valeur est ensuite appréciée selon l’article L.322-2, à la date de la décision de première instance, tandis que la consistance du bien relève de l’article L.322-1.

La juridiction retient une évaluation par comparaison fondée sur des mutations récentes de terrains présentant une configuration, une superficie et une localisation comparables. Les accords intervenus dans le périmètre de l’opération sont pris en compte conformément à l’article L.322-8. La valeur unitaire est fixée à 114 euros par mètre carré, puis réduite de 10 % en raison de l’occupation du terrain, soit 103 euros par mètre carré. L’indemnité principale et l’indemnité de remploi sont ainsi fixées à 11 384,30 euros.

La demande d’indemnité accessoire est rejetée : les devis, annotations cadastrales, photographies et affirmations des occupants ne démontrent pas suffisamment le lien causal entre l’emprise et les travaux allégués. Une étude technique précise était nécessaire pour établir un préjudice direct, matériel et certain. Les dépens restent à la charge de l’expropriant en application de l’article L.312-1, avec 1 000 euros alloués au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Pour un projet ferroviaire, l’expropriation portait sur 94 m² d’une parcelle bâtie occupée par des locataires commerciaux. Après fixation de la date de référence, la juridiction retient une valeur de 114 euros par mètre carré, diminuée de 10 % pour occupation. L’indemnité principale est fixée à 9 682 euros et l’indemnité de remploi à 1 702,30 euros. Les travaux de réseaux et de climatisation ne sont pas indemnisés faute de lien causal établi.

Dans le cadre d’un projet d’aménagement ferroviaire déclaré d’utilité publique, l’expropriant devait acquérir une bande de 94 m² prélevée sur une parcelle bâtie de 4 601 m² appartenant à une SCI. Le terrain, situé en bordure de voie ferrée et occupé par des locataires commerciaux, était destiné à être intégré à une emprise réservée du PLUi-H.

Après le refus de l’offre initiale, le juge de l’expropriation a fixé la date de référence au 26 janvier 2026, date d’opposabilité du document d’urbanisme. Il a retenu une valeur de 114 euros par mètre carré à partir de mutations comparables, puis appliqué un abattement de 10 % pour occupation.

L’indemnité principale a été fixée à 9 682 euros et l’indemnité de remploi à 1 702,30 euros. La demande de prise en charge de travaux de dévoiement des réseaux et de déplacement de climatiseurs a été rejetée, faute de preuve technique du lien causal avec l’expropriation.

• Identifier la date d’opposabilité du document d’urbanisme applicable à l’emplacement réservé
• Évaluer le bien selon sa consistance à la date du transfert de propriété
• Retenir des mutations récentes présentant des caractéristiques comparables
• Prendre en compte la configuration étroite et l’occupation du terrain
• Établir un préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation
• Produire une étude technique démontrant la nécessité et le coût des travaux

• Quatre mutations récentes de terrains comparables acquises dans le projet ferroviaire
• Étude de marché du commissaire du Gouvernement
• Procès-verbal de transport et constatations de la configuration du terrain
• Extraits cadastraux et photographies examinés pour les blocs de climatisation
• Devis de dévoiement des réseaux et de déplacement des climatiseurs
• Rapport d’inspection des canalisations du 31 juillet 2017

L’exproprié obtient une indemnité principale et une indemnité de remploi, mais supporte le rejet de sa demande de reconstitution des fonctionnalités faute de preuve technique suffisante. L’expropriant doit verser les indemnités fixées, supporter les dépens et payer la somme allouée au titre des frais irrépétibles.

• Paiement de 9 682 euros au titre de l’indemnité principale
• Paiement de 1 702,30 euros au titre de l’indemnité de remploi
• Exclusion de l’indemnité accessoire pour absence de lien causal prouvé
• Prise en charge des dépens par l’expropriant
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la date d’opposabilité du document d’urbanisme applicable
• Documenter précisément la consistance du bien à la date pertinente
• Rechercher des mutations récentes présentant des caractéristiques comparables
• Produire les baux et justificatifs d’occupation du terrain
• Faire établir une étude technique sur les travaux imputés à l’emprise

À éviter

• Retenir la seule date d’approbation du document d’urbanisme
• Fonder l’évaluation sur une décision antérieure non contraignante
• Appliquer un double abattement déjà intégré aux termes de comparaison
• Produire des devis sans démontrer leur lien avec l’expropriation
• Se limiter à des affirmations ou annotations cadastrales non étayées

La date de référence des terrains compris dans un emplacement réservé

La date de référence est celle à laquelle le document d’urbanisme le plus récent délimitant l’emplacement réservé devient opposable aux tiers, conformément à l’article L.322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. La date d’approbation du PLUi-H ne suffisait donc pas : la juridiction a retenu sa date d’opposabilité, le 26 janvier 2026.

La méthode de comparaison des terrains expropriés

La juridiction a privilégié quatre mutations récentes portant sur des bandes de terrain étroites, de superficies comparables, situées dans des zones proches et présentant des caractéristiques similaires. Elle a également tenu compte du contexte des cessions amiables conformément à l’article L.322-8. La valeur a été fixée à 114 euros par mètre carré, sans nouvel abattement pour l’étroitesse déjà intégrée aux références.

La preuve du préjudice accessoire causé par l’expropriation

Les devis, documents cadastraux annotés, photographies et affirmations recueillies lors du transport ne démontraient pas la nécessité des travaux ni leur lien causal avec l’emprise. En l’absence d’étude technique précise, le préjudice direct, matériel et certain exigé par l’article L.321-1 n’était pas établi.

Article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, Article 545 du Code civil, Article L.151-41 du Code de l’urbanisme, Article L.222-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile