Partage judiciaire d’une indivision issue d’un PACS : créances de conservation, travaux d’amélioration et loyers encaissés

En application des articles 815 et 840 du code civil, le partage judiciaire est ordonné lorsque l’un des indivisaires refuse le partage amiable ou que des contestations subsistent. Le notaire commis conduit les opérations de comptes, liquidation et partage, sous la surveillance d’un juge, conformément à l’article 1373 du code de procédure civile.

L’article 829 du code civil impose de retenir une date de jouissance divise proche du partage, correspondant à la date d’évaluation des biens. La fixation à la date de dissolution du PACS est refusée en l’absence de justification particulière.

Au titre de l’article 815-13 du code civil, l’indivisaire doit démontrer le paiement personnel d’une dépense incombant à l’indivision. Les échéances d’emprunt constituent des dépenses de conservation. Les charges, taxes et assurances ne sont retenues qu’à hauteur des paiements justifiés. Les travaux d’amélioration ouvrent droit à créance selon la dépense faite ou le profit subsistant ; l’absence d’accord du coïndivisaire ne réduit pas automatiquement cette créance.

Selon l’article 815-12 du code civil, une rémunération suppose une activité effective de gestion. La délégation des locations et de la comptabilité à des professionnels exclut cette rémunération. Les loyers perçus restent dus à l’indivision. La soulte et les attributions ne peuvent être fixées avant l’achèvement des opérations liquidatives.

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Le partage judiciaire des biens acquis indivisément par les anciens partenaires pacsés a été ordonné, avec désignation d’un notaire. Les créances justifiées au titre des prêts, charges, assurances et travaux ont été retenues, tandis que la rémunération de gestion a été rejetée. L’indivision bénéficie d’une créance correspondant aux loyers perçus, les opérations notariales devant fixer les attributions et la soulte.

Deux partenaires liés par un PACS ont acquis indivisément deux biens immobiliers, chacun pour moitié, ainsi que des meubles et détenaient un compte joint. Après la dissolution du PACS, l’un des indivisaires a saisi le juge aux affaires familiales afin d’obtenir l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage.

Les parties divergeaient sur la date de jouissance divise, la valeur des biens, les créances liées au remboursement des emprunts, aux charges, aux travaux et à la gestion, ainsi que sur les loyers encaissés par l’un d’eux.

Le juge ordonne le partage judiciaire et désigne un notaire. Il retient les créances justifiées au titre des échéances de prêts, charges, assurances et travaux d’amélioration, mais rejette la rémunération de gestion. L’indivision bénéficie d’une créance correspondant aux loyers perçus. La date de jouissance divise, les attributions et la soulte sont renvoyées aux opérations notariales.

• Désaccord persistant entre les indivisaires justifiant le partage judiciaire
• Paiement personnel d’une dépense incombant à l’indivision
• Justification documentaire des échéances, charges, taxes et assurances
• Établissement de la réalité et du coût des travaux
• Activité effective de gestion distincte du simple paiement des charges
• Achèvement des comptes nécessaire au calcul d’une éventuelle soulte

• Actes authentiques d’acquisition des deux biens immobiliers indivis
• Tableaux d’amortissement et justificatifs des échéances de prêts
• Taxe foncière, appels de fonds et avis d’assurance habitation
• Deux virements bancaires mentionnant le paiement des cuisines
• Contrats de bail établissant les loyers encaissés
• Mandats ou contrats démontrant la gestion locative professionnelle

L’indivision est liquidée par le notaire, qui actualisera les créances et évaluera les biens au plus près du partage. L’indivisaire ayant payé les dépenses justifiées dispose de créances, tandis que les loyers encaissés sont dus à l’indivision et qu’aucune rémunération de gestion n’est accordée.n

• Créances de prêts et charges intégrées au compte d’indivision
• Travaux retenus uniquement à hauteur des paiements démontrés
• Loyers encaissés imputés au passif de l’indivisaire concerné
• Soulte calculée ultérieurement par le notaire
• Dépens employés en frais privilégiés de partage

À faire

• Transmettre au notaire tous les justificatifs de paiement personnel
• Actualiser les échéances jusqu’à la date proche du partage
• Documenter précisément les travaux et leur coût
• Communiquer les contrats de bail et relevés de loyers
• Préparer les observations sur le projet d’état liquidatif

À éviter

• Revendiquer des charges sans justificatifs bancaires ou fiscaux
• Assimiler le paiement de dépenses à une activité de gestion
• Évaluer les biens uniquement selon leur prix d’acquisition
• Fixer une soulte avant l’achèvement des comptes
• Confondre loyers encaissés et créance personnelle de gestion

Le partage judiciaire selon les articles 815 et 840 du Code civil

nLe partage est ordonné lorsque des désaccords persistent entre indivisaires. Le juge désigne un notaire et commet un magistrat pour surveiller les opérations. En cas de désaccord sur l’état liquidatif, le notaire transmet un procès-verbal au juge commis conformément à l’article 1373 du Code de procédure civile.n

Les créances de conservation et d’amélioration de l’article 815-13 du Code civil

nL’indivisaire doit prouver avoir payé personnellement une dépense incombant à l’indivision. Les échéances d’emprunt sont des dépenses de conservation. Les taxes, charges et assurances ne sont retenues qu’à hauteur des justificatifs produits. Les travaux d’amélioration sont indemnisables selon la dépense faite ou le profit subsistant ; l’absence d’accord préalable ne diminue pas nécessairement la créance.n

La rémunération de la gestion prévue par l’article 815-12 du Code civil

nUne rémunération suppose une activité effective de gestion. La délégation des locations et de la comptabilité à des professionnels exclut cette indemnité. Le paiement des charges, les travaux et les assurances ne constituent pas, à eux seuls, des actes de gestion. Les loyers encaissés doivent être reversés à l’indivision.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 1072 du Code de procédure civile, Article 388-1 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article mang 695 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 768 alinéa 2 du Code de procédure civile, Articles 798 et suivants du Code de procédure civile, Articles 1360 et suivants du Code de procédure civile, Article 1373 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 815 du Code civil, Article 815-12 du Code civil, Article 815-13 du Code civil, Article 829 du Code civil, Article 840 du Code civil, Article 2224 du Code civil, Article 2236 du Code civil, Article 515-7 du Code civil