TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02768 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGP6

N° MINUTE : 26/00663

JUGEMENT

DU 14 Septembre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
—————-

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [Z] [P] [A], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Isabelle LAURET de la SELARL MIL AVOCAT & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 18 Mai 2026 pour mise à disposition au 17 juillet 2026 prorogé au 14 septembre 2026

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à
CCC à
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé d’une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction ayant pris effet le 1er février 2013, M. [Z] [M] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [J] concernant un logement situé [Adresse 3] ([Localité 1]) pour un loyer mensuel de 700 euros, net de charges locatives.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 24 juin 2025, M. [Z] [M] a fait assigner M. [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de condamnation au paiement des loyers impayés et aux frais de remise en état du logement.

L’affaire a été fixée le 13 octobre 2025 et retenue en dernier lieu, suivant renvois contradictoires ordonnés à la demande de l’une des parties au moins, le 18 mai 2026.

Les parties ont toutes deux été représentées par avocats, qui se sont expressément référés à leurs dernières écritures et ont été autorisés à déposer leur dossier de plaidoirie à l’audience.

Aux termes de ses derniers écritures datées du 11 mai 2026, M. [M] sollicite de voir :
condamner M. [J] au paiement de la somme de 16 215,30 euros, se décomposant comme suit :loyers année 2023 : 7 650 euros,loyers du 1er janvier au 7 octobre 2024 : 6 119,35 euros,taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) 2022 : 154 euros,TEOM 2023 : 165 euros,TEOM 2024 : 131,95 euros,frais de remise en état du logement : 1 995 euros,débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamner M. [J] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [J] aux entiers dépens, comprenant le coût de l’état des lieux de sortie dressé par Me [B] le 10 octobre 2024.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que M. [J] a été défaillant dans le paiement des loyers à compter de l’année 2021, qu’il a été dans l’obligation de réclamer le paiement du loyer et de relancer M. [J] à maintes reprises, que le loyer a été revu à la hausse à compter du mois de juillet 2022, que M. [J] a été avisé de cette augmentation de 50 euros par mois par message écrit, qu’au cours de la période allant du mois de juin à décembre 2021, la somme de 900 euros a été versée sur la somme de 4900 euros due, que les loyers des mois mars, avril, septembre et novembre 2022, janvier et mai 2023 ainsi que les loyers des mois de janvier, février, mars, mai et du 1er juillet au 7 octobre 2024 n’ont pas été versés, que par imputation des sommes versées sur les dettes les plus anciennes, M. [J] a soldé sa dette locative au titre des loyers des années 2021 et 2022, le 30 août 2022, que les montants de la dette précisés par message sont erronés, qu’il a indiqué que M. [J] était à jour dans ses loyers dans l’attestation dressée à destination de la Caisse d’allocations familiales à dessein de lui permettre de continuer à bénéficier l’aide au logement, que les loyers de janvier à mars 2024 sont dus puisque M. [J] n’a pas quitté les lieux le 31 mars 2024, qu’il n’a reçu aucun paiement de la Caisse d’allocations familiales, l’aide au logement étant directement versée au locataire, que la date de remise effective des clefs au bailleur correspond à la date de restitution des lieux loués, que les clefs des lieux litigieux n’ont été remises que le 7 octobre 2024, que M. [J] a procédé à des travaux et a domicilié son activité professionnelle d’élevage de chiens sans son autorisation, que les dégradations ont générés des frais importants de remise en état et que les TEOM sont dues. Sur les demandes reconventionnelles, il expose que l’insalubrité du logement n’a été évoquée par M. [J] que suite à sa demande de quitter les lieux, que les seuls éléments avancés sont datés du mois de mars 2024, que M. [J] ne justifie ni d’une mise en demeure de réaliser des travaux, ni même l’avoir averti de difficultés rencontrés dans le bien, ni encore d’un quelconque préjudice, qu’il refusait de quitter les lieux et que la compensation des créances suppose des créances liquides, exigibles et certaines.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions datées du 14 mai 2026, M. [J] demande de :
fixer à la somme de 700 euros le montant du loyer mensuel dû,à titre principal,
débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes,à titre subsidiaire, si le tribunal rejetait la demande principal et jugeait que seul le loyer du mois de juillet 2024 et les TEOM étaient dus,
fixer la créance de M. [M] à 1 150,95 euros,condamner M. [M] à lui rembourser la somme de 1 800 euros, correspondant au trop-perçu de loyer sur une période de trois années,condamner M. [M], après compensation des sommes réciproquement dues entre les parties, à lui verser la somme de 649,05 euros,à titre infiniment subsidiaire, si le tribunal rejetait les précédentes demandes et jugeait que seul les loyers des mois de janvier à mars 2024 et celui du mois juillet 2024, outre les TEOM, étaient dus,
fixer la créance de M. [M] à la somme de 3 250,95 euros,condamner M. [M] à lui rembourser la somme de 1 800 euros, correspondant au trop-perçu de loyer sur une période de trois années,condamner M. [M], après compensation des sommes réciproquement dues entre les parties, à lui verser la somme de 1 450,95 euros,à titre reconventionnel,
juger que M. [M] a gravement manqué à ses obligations lui incombant au titre du bail litigieux,condamner M. [M] à lui payer la somme de 15 000 euros en réparation de ses préjudices, condamner M. [M] à lui payer la somme de 700 euros au titre du dépôt de garantie,condamner M. [M] à lui payer la somme de 1 400 euros en raison de la restitution tardive du dépôt de garantie, montant à parfaire jusqu’à la restitution effective de cette somme,dire que les sommes auxquelles M. [J] pourrait éventuellement être condamné et les sommes dont il bénéficierait au titre de dommages et intérêts feront l’objet d’une compensation,en tout état de cause,
condamner M. [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [M] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que l’augmentation de loyer imposée par M. [M] lui est inopposable, que le paiement du loyer augmenté ne vaut pas acquiescement à l’augmentation, surtout que M. [M] fondait à l’origine ses prétentions sur un loyer mensuel de 700 euros, que M. [M] lui est redevable de la somme de 1 800 euros au titre du trop-perçu de loyer, que M. [M] a exigé que les loyers soient payés en espèce et ne lui a jamais délivré de quittance de loyer, que M. [M] a admis au moyen d’une attestation adressée à la Caisse d’allocations familiales qu’à la date du 1er février 2023, il était à jour de ses loyers, que les loyers des mois d’août à octobre 2022 et de mars à décembre 2023 ont été payés tout comme ceux d’avril à juin 2024, que M. [M] a renoncé clairement et sans équivoque aux loyers des mois de janvier à mars 2024, que M. [M] a perçu directement l’aide au logement pour les mois d’avril, mai et juin 2024, que les clefs des lieux litigieux ont été restituées fin juillet 2024 et que le retard dans l’établissement de l’état des lieux de sortie intervenu le 7 octobre 2024 ne lui est pas imputable. Concernant les TEOM, il indique le délai d’action en matière de recouvrement des charges locatives est de trois ans, que toutes sommes antérieures au 24 juin 2022 ne peuvent être sollicitées. Enfin, sur ses demandes reconventionnelles, M. [J] soutient, d’une part, que les lieux litigieux souffraient de désordres importants au niveau de la toiture, des murs de façade, des murs de la salle à manger, dans la cuisine, la salle de bain, les chambres, que le défaut d’entretien a entrainé des infiltrations et remontées capillaires, que M. [M] ne conteste pas avoir été informé de la nécessité de réaliser des travaux mais a toujours refusé de les entreprendre et ne peut prétendre ignorer l’état de dégradation des lieux en ce qu’il a pu se rendre sur place, que M. [M] ne justifie aucunement de frais de remise en état et, d’autre part, que M. [M] ne lui a jamais restitué son dépôt de garantie alors qu’il disposait d’une délai de deux mois à compter du mois de juillet 2024.

Pour un plus ample des faits et prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures régulièrement communiquées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026 par décision rendue, suivant prorogation intervenue au vu de la surcharge de travail du magistrat, le 14 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré locatif
Sur le montant du loyer
Selon l’article 17 II de la loi du 6 juillet 1989, la fixation du loyer des logements mis en location est libre, sauf pour les logements classés F et G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 17-1 de la même loi prévoit que :
I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.
III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que le montant du loyer contractuellement convenu entre les parties est de 700 euros par mois.

Si M. [M] justifie de la notification à M. [J] de l’augmentation de loyer à hauteur de 50 euros par mois, et ce à compter du mois de juillet 2022, par la production d’un message écrit daté du 17 juin 2022 dont la réception n’est pas contestée, il explique cette réévaluation du loyer par l’augmentation des factures d’eau et d’électricité, lesquels seraient inclues dans le montant du loyer.

Toutefois :
aucune disposition du contrat de location ne prévoit que le loyer comprend les charges d’eau et d’électricité – étant relevé que les encarts « charges mensuelles », « charges forfaitaires » et « provisions sur charges » sont vides – ni que le loyer est expressément révisable au terme d’une clause particulière du contrat de location ; L’article 17-1 nouveau, I, alinéa 3 issu de la loi du 24 mars 2014 immédiatement applicable aux baux en cours (CA [Localité 2], 4e ch., 1er juill. 2014 n°12/23120) pour les indexations postérieures au 27 mars 2014, précise désormais qu’à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée ; or en l’espèce, ce n’est que par la production d’un SMS en 2022, s’agissant d’un contrat de bail en cours depuis 2013, que le bailleur a manifesté son intention de se prévaloir d’une clause générale de révision du loyer, soit largement postérieurement au délai d’un an nouvellement institué par la loi de 2014, le montant de 50 euros n’est pas justifié par référence à la variation de l’indice de référence des loyers comme le prévoient les dispositions de l’article 17 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989, il est constant que le paiement du loyer augmenté par un locataire ne caractérise pas son acceptation tacite et non équivoque de la modification du contrat.
En considération de ces éléments, l’augmentation de loyer opérée unilatéralement par M. [M], bien qu’opposable à M. [J], est illicite et sera dès lors écartée.

Il s’ensuit que le loyer de référence pour toute la durée du contrat sera de 700 euros par mois.

Sur la somme due
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 21 de la loi de 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Sur le loyer

En l’espèce, M. [M] sollicite la condamnation de M. [J] au paiement des sommes suivantes 7 650 euros au titre des loyers dus pour l’année 2023 et 6 119,35 euros au titre des loyers dus au cours de la période allant du 1er janvier au 7 octobre 2024.

M. [J] conteste la demande tant en son principe qu’en son montant.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il a été retenu, dans le cadre de la présente décision, que le montant du loyer mensuel est égal à 700 euros de sorte que toutes les sommes versées excédents ce montant seront déduites.

Aussi, si le principe veut que la charge de la preuve du paiement des loyers incombe à M. [J], M. [M] n’a, en tout état de cause, pas satisfait aux exigences légales en ce qu’il ne rapporte pas la preuve que M. [J] a été destinataire de ses quittances de loyer et ce pendant l’entière durée du contrat de location et ce alors même qu’il ressort de ses propres pièces que son locataire les lui réclamait. Au surplus, il n’est pas contesté que les loyers étaient payés, à la demande de M. [M], en espèces, rendant la preuve des paiements difficiles à rapporter.

Il ressort de l’attestation dressée par M. [M] le 1er février 2023 à destination de la Caisse d’allocations familiales que M. [J] était à jour dans le paiement de ses loyers (pièce en défense numérotée 19). Ainsi, il sera retenu qu’aucune somme n’est due pour la période antérieure au 1er février 2023.

Aussi, si dans son courrier daté du 23 mars 2024, M. [M] affirme que M. [J] est redevable à cette date de la somme de 3000 euros (soit quatre mois de loyer d’un montant de 750 euros par mois) et, dans son message écrit adressé le 4 mars 2024, il indique à M. [J] que sept mois de loyers et la TEOM n’ont pas été perçus, selon les échanges de messages écrits entre les parties, il apparait que les loyers des mois de février à avril 2023 et de juin à décembre 2023 ont été payés (pièce en demande numérotée 3 et pièces en défense numérotées 10 à 12 et 23 à 26) : au terme des SMS échangés par les parties sur cette période :
l’auteur des messages (propriétaire) sollicite du locataire (« Natalie ») de passer récupérer les loyers si la personne est disponible, le destinataire des messages répond favorablement, aucune relance pour loyer impayé ne figure dans la suite des échanges.
Par ailleurs, il ne saurait être prétendu que le bailleur a renoncé au paiement de loyers, dans la mesure où il écrit expressément que ses locataires peuvent garder les loyers de janvier à mars 2024 dans son courrier du 23 mars 2024 s’ils quittent les lieux fin mars 2024 ; or, faute pour M. [J] d’avoir quitté les lieux avant le mois de mars 2024, condition sine qua none à la renonciation par le demandeur aux loyers des mois de janvier à mars 2024 (pièce en défense numérotée 7), ces derniers sont dus.

Ensuite, selon les captures d’écran de téléphone, M. [J] a versé la somme de 400 euros le 27 avril 2024 et le 2 juin 2024 correspondant aux loyers d’avril et mai 2024 (pièces en défense numérotées 27 et 28). De plus, aucune des pièces produites ne démontre de la perception directe par le demandeur de l’aide au logement pour les mois d’avril à juin 2024. Ainsi, la somme de 600 euros reste due au titre des mois d’avril et mai 2024, outre l’intégralité du montant du loyer du mois de juin 2024.

Enfin, il résulte des échanges de messages écrits entre les parties que M. [M] a pris acte, le 22 juillet 2024, de la décision de M. [J] de quitter les lieux litigieux et souhaite que l’état des lieux de sortie soit réalisé par commissaire de justice. Si rien n’impose la réalisation de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice, force est de constater que M. [J] n’a pas donné suite à la proposition tendant à réaliser ledit état des lieux le 16 août 2024, se contentant de demander les coordonnées de l’huissier sans répondre clairement sur la date proposée. Surtout, si M. [J] a indiqué remettre les clefs des lieux litigieux dans la boite aux lettres du demandeur, laquelle aurait matérialisé la libération effective des lieux litigieux, peu important la tenue effective de l’état des lieux de sortie, il n’en justifie pas. Selon les constatations de commissaire de justice, les clefs ont été remise le 7 octobre 2024 (pièce en demande numérotée 5). Ainsi, il sera retenu que le loyer est dû jusqu’à cette date.

En l’absence de décompte produit en demande, et vu l’absence de remise de quittance de loyer et du versement des loyers en espèce seulement, la présente juridiction peut légitimement déduire des éléments du dossier que les loyers des mois de mai 2023, de janvier à mars 2024, du 1er juin au 7 octobre 2024 n’ont pas été payés, que la somme de 600 euros reste due au titre du solde impayé des loyers des mois d’avril et mai 2024 et qu’il existe un trop-perçu de 750 euros (juillet, août, octobre et novembre 2022 / janvier à avril 2023 / juin à décembre 2023).

En considération de ces éléments, la créance de M. [M] au titre des loyers impayés s’élève à la somme de 5 608,06 euros [((700 euros x huit mois) + (700 euros / 31 jours x 7 jours) + (300 euros x 2 mois)) – (50 euros x 15 mois)]

Par conséquent, M. [J] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les TEOM

En l’espèce, M. [M] sollicite la condamnation de M. [J] au paiement des sommes suivantes de 154 euros au titre de la TEOM 2022, de 165 euros au titre de la TEOM 2023 et de 131,95 au titre de la TEOM 2024.

M. [J] ne conteste pas le principe des demandes mais indique que les sommes antérieures au 24 juin 2022 ne peuvent être sollicitées.

Il sera utilement rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Ainsi, compte tenu de la date de saisine de la juridiction de céans, soit le 24 juin 2025, toutes demandes quant à des sommes antérieures à la date du 24 juin 2022 sont prescrites, ce qui n’est donc pas le cas des TEOM 2022, 2023 et 2024.

En considération des ces éléments et vu les avis de taxe foncières versés aux débats, la créance de M. [M] au titre des TEOM 2022, 2023 et 2024 s’élève à la somme de 389,66 euros [(154 euros / 365 jours x 6 jours) + (154 euros / 12 mois x 7 mois) + 165 euros + (172 euros / 12 mois x 9 mois) + (172 euros / 365 jours x 7 jours)].

Par conséquent, M. [J] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de remise en état
En l’espèce, M. [M] sollicite la condamnation de M. [J] au paiement de la somme de 1 995 euros au titre des frais de remise en état des lieux litigieux.

Cependant, aucune des pièces versées aux débats ne justifie de dégradations locatives rendant nécessaire la réalisation de travaux de remise en état, du caractère effectif desdits travaux et du paiement effectif de sommes à ce titre par le bailleur.

Il s’ensuit qu’il sera débouté de cette demande faute de preuve.

Sur le dépôt de garantie
Conformément aux dispositions de l’article 22 alinéas 3, 4 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [J] sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de M. [M] à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 700 euros et au paiement de la somme à parfaire de 1 400 euros au titre de l’indemnité de retard dans la restitution.

En tout état de cause, il n’est contesté ni que M. [J] ait effectivement versé la somme de 700 euros au titre du dépôt de garantie, en application du contrat de bail qui prévoit expressément un tel dépôt, ni que M. [M] lui ait restitué cette somme après remise des clefs deux mois après l’état des lieux de sortie, déduction faites des éventuels frais restant dus, dûment justifiés.

Par conséquent, il convient de faire droit aux demandes formulées dans les termes fixés au présent dispositif.

Sur les dommages et intérêts
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est, en outre, obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, précise les caractéristiques de décence au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à savoir que :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [J] sollicite, à titre reconventionnel, la somme précise de 15 000 euros en réparation de ses préjudices soulevant l’indécence du logement litigieux.

Au vu des photographies produites en défense et des constatations dressées par commissaire de justice, il ne peut sérieusement être soutenu que le logement répondait aux critères de décence. En effet, il en ressort notamment des trous sur le toit ainsi que des fissures, des traces d’humidité et des craquèlements de la peinture sur les murs de façade et sur les bas des murs de la salle à manger, de la cuisine, des chambres et du couloir. En outre, force est de constater que le logement présentait des désordres sur le plan électrique au vu des fils électriques dénudés. Ainsi, il est démontré par constat de commissaire de justice que le gros œuvre du logement n’était pas en bon état d’entretien et de solidité et ne protégeait pas les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et que les réseaux et branchements d’électricité ne sont pas en bon état d’usage et de fonctionnement.

D’une part, il sera utilement rappelé que si la sanction de l’obligation d’entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n’est pas le cas de l’obligation de délivrance, le bailleur tenu de délivrer un logement décent est responsable de désordres affectant le logement lors de la conclusion du bail. Ainsi, M. [M] n’est pas fondé à soutenir que M. [J] ne justifie ni l’avoir averti d’éventuels problèmes rencontrés dans le logement ni d’une mise en demeure de réaliser des travaux. Au contraire, selon le courrier produit en défense daté du 10 mars 2024 (pièce numérotée 6) dont les termes ne sont pas contestés en demande que le défendeur, par l’intermédiaire de Mme [D] [J], a alerté de longue date le bailleur de la dégradation de l’état de la maison et de la nécessité de réaliser des travaux notamment sur la toiture. Aussi, il y indique qu’il a été contraint d’entreprendre lui-même des travaux « afin de limiter les nuisances (rats…), moisissures, peintures qui tombent ».

D’autre part, il est constant que le seul maintien des locataires dans les lieux, nonobstant le caractère non décent du logement, ne saurait exclure l’existence d’une « mise en péril » de ses occupants.

Toutefois, si le défendeur assure que les désordres affectant les lieux litigieux perdurent depuis l’origine, aucune des pièces produites ne le prouve. Au contraire, tel n’est pas le constat dressé dans l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 16 février 2013. En effet, selon l’état des lieux d’entrée, le logement est décrit dans un état globalement « bon », parfois « moyen ». La douche a été jugée dans « très bon état » tout comme la robinetterie de la cuisine. Seuls le sol de la cuisine et l’huisserie des chambres 2 et 3 sont décrits comme « défraichis » et, selon les mentions manuscrites apposées, ont été constatés un trou au-dessus de la porte des toilettes, de la « peinture qui sort / déjà sortie » pour les murs de la cuisine, deux carreaux cassés dans la chambre 3, deux portes à changer des chambres 2 et 3 et la déformation du plafond du salon. Les désordres qui pouvaient exister à l’origine n’étaient en tout état de cause pas de nature à caractériser l’indécence du logement.

Il sera retenu que le logement ne répondait pas aux critères de décence à compter du mois de novembre 2023 à minima, selon les termes non contestés du courrier produit en défense. Aussi, force est de conster que les travaux de rénovation décrits par le défendeur ne sont justifiés par aucun élément.

Dans ces conditions, M. [J] est recevable en sa demande mais son montant devra être rapporté à de plus juste proportions au regard de ces éléments.

Il s’ensuit que M. [M] sera condamné au paiement de la somme de 1 400 euros.

Sur la compensation des créances
Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, M. [J] sollicite la compensation des créances réciproques des parties au titre de l’arriéré locatif et des dommages et intérêts.
Les créances réciproques des parties sont fixées comme suit :

– dette de 5 997,73 euros de M. [J] à l’égard de M. [M] au titre du solde locatif ;

– dette de 1 400 euros de M. [M] à l’égard de M. [J] au titre de ses préjudices.

Compte-tenu de la réciprocité des créances, de leur caractère certain, liquide et exigibles et du principe du dispositif, le juge ne devant statuer que sur ce qui est demandé, il convient de prévoir leur compensation et de condamner M. [J] à verser à M. [M] la somme 4 597,73 euros.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Ms [M] et [J] succombent tous deux à la présente instance de sorte qu’ils seront tenus des dépens à concurrence de la moitié chacun ; lesquels ne comprendront pas le coût du constat dressé par commissaire de justice au titre de l’état de sortie des lieux litigieux en ce qu’il aurait pu être réalisé amiablement et contradictoirement entre les seules parties.

Pour ce même motif, il convient de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés dans le cadre de la présente instance. Ils seront dès lors tous deux déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [K] [J] à payer à M. [Z] [M] la somme de 5 608,06 (cinq mille six cent huit et six centimes) euros au titre des loyers impayés arrêtés le 7 octobre 2024, concernant le logement situé [Adresse 4] [Localité 3] ([Localité 1]) pris à bail par contrat de location ayant pris effet le 1er février 2013, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 24 juin 2025 ;

CONDAMNE M. [K] [J] à payer à M. [Z] [M] la somme de 389,66 (trois cent quatre-vingt-neuf et soixante-six centimes) euros au titre des TEOM impayés, pour la période courant du 24 juin 2022 au 7 octobre 2024, concernant le logement situé [Adresse 5] ([Localité 1]) pris à bail par contrat de location ayant pris effet le 1er février 2013, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 24 juin 2025 ;

DEBOUTE M. [Z] [M] de sa demande tendant à la condamnation de M. [K] [J] au paiement de la somme de 1 995 euros au titre de frais de remise en état du logement ;

CONDAMNE M. [M] au paiement de la somme de 700 (sept cents) euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé dans le cadre du contrat de location relatif au logement situé [Adresse 5] ([Localité 1]) ayant pris effet le 1er février 2013 ;

CONDAMNE M. [M] à payer à M. [K] [J] la somme de 1 486,86 (mille quatre cent quatre-vingt-six et quatre-vingt-six centimes) euros au titre de l’indemnité de retard dans la restitution dudit dépôt de garantie pour la période courant du 8 décembre 2024 au 14 septembre 2026 ;

CONDAMNE M. [M] à payer à M. [K] [J] une indemnité pour le retard dans la restitution dudit dépôt de garantie à hauteur de 10% du loyer mensuel en principal soit 70 (soixante-dix) euros pour chaque période mensuelle commençant à compter du 15 septembre 2026 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [M] à payer à M. [K] [J] la somme de 1 400 (mille quatre cents) euros au titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties à due concurrence au titre de l’arriéré locatif et des dommages et intérêts :
– dette de 5 997,73 euros de M. [J] à l’égard de M. [M] au titre du solde locatif ;
– dette de 1 400 euros de M. [M] à l’égard de M. [J] au titre de ses préjudices.
Et en conséquence, CONDAMNE M. [K] [J] à payer à M. [Z] [M] la somme de 4 597,73 (quatre mille cinq cent quatre-vingt-dix-sept et soixante-treize centimes) euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 24 juin 2025 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les parties à concurrence de la moitié chacun aux dépens de procédure ;

DEBOUTE M. [Z] [M] de sa demande tendant à inclure les frais d’état des lieux de sortie dans les dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION